18/03/2019
TEMPOH SEMPURNA URUSAN JUAL BELI ?
Jom baca perkongsian daripada Lawyer Hartanah - Puan Jamaliyah
"Dulu saya jual rumah 2 bulan je dah selesai. Kenapa beli rumah kali ni dekat setahun pun belum selesai?"
Para peguam mesti biasa sangat dengar komen macam ni kan (sepp.. high five!) 🙌
Tapi untuk kebanyakan orang awam, mereka menyangka setiap proses jual beli adalah sama. Tidak ya Tuan/Puan. Setiap transaksi adalah berbeza.
Mari saya kongsikan sesuatu untuk Tuan/Puan sebagai pembeli dan penjual, bahawa tempoh selesai setiap transaksi jual beli adalah berbeza bergantung kepada:
1. SEKATAN KEPENTINGAN.
Sama ada terdapat sekatan kepentingan atau tidak, tertera di atas geran. Kebanyakannya, hartanah geran pajakan mesti mendapat kebenaran bertulis dari pihal berkuasa negeri. Pun begitu, terdapat juga hartanah geran kekal (freehold) yang ada sekatan kepentingan.
2. JENIS GERAN.
Sama ada geran induk (master title) atau geran individu. Geran hilang? Haha..yg ni lain cerita. Lagi panjang penantian 😅
3. HARTANAH YANG DICAGAR.
Jika penjual masih ada baki hutang dengan mana-mana bank, mestilah ada tempoh untuk tebus hutang. Tempoh tebus hutang ini mengambil masa dimana peguam akan dapatkan penyata baki hutang terlebih dahulu drpd bank penjual. Pembeli / bank pembeli perlu membayar baki hutang penjual kpd bank penjual. Seterusnya bank penjual akan hantar geran asal dan lain-lain security documents kepada peguam pembeli.
4. STATUS KOS RENDAH
Jika hartanah adalah jenis kos rendah dan perlu mendapatkan kebenaran bertulis, tempoh masa diambil untuk mendapatkan kebenaran ini. Untuk peguam hantar dokumen kebenaran, perlu dapatkan surat tiada bantahan daripada bank penjual (jika hartanah masih dicagar). Haaa..kat situ pun dah ambil masa. Untuk hartanah kos rendah negeri Selangor, perlu dapatkan kebenaran drpd Lembaga Perumahan Hartanah Selangor (LPHS). Dan banyak juga dokumen yang perlu disertakan. Kelewatan pembeli dan penjual mengemukakan dokumen terkini, akan mengakibatkan lebih panjang masa diambil. Peguam akan buat permohonan online dan serahan dokumen secara hardcopy perlu dibuat dalam masa 30hari. Jika gagal dptkan dokumen penjual/pembeli dalam tempoh tersebut, peguam kena resubmit permohonan online.
5. GERAN YANG BELUM DISEMPURNAKAN ATAS NAMA PEMBELI
Ini antara isu besar yg penjual selalu abaikan. Jika geran individu sudah dikeluarkan oleh pejabat tanah, geran akan dikeluarkan atas nama pemaju (kecuali untuk kes-kes tertentu). Maka, menjadi tanggungjawab pemilik untuk sempurnakan geran kepada nama pemilik. Untuk kalangan peguam dan pemain hartanah, kami guna istilah "perfection". Perfection p**a ada dua - perfection of transfer dan perfection of charge (jika beli dengan pembiayaan dari bank). Kegagalan pemilik membuat perfection akan mengakibatkan kelewatan pada urusan jual beli, bila pemilik hendak menjual hartanah. Meskipun ada developer yang beri direct transfer, bukan bermaksud ia adalah sekejap. Direct transfer boleh memakan masa yang lama jika pihak pemaju lewat beri dokumen atas sebab-sebab tertentu.
6. PEMILIK MENINGGAL DUNIA
Jika pemilik meninggal dunia, ahli waris bertanggungjawab mendapatkan perintah pembahagian pusaka dan seterusnya melantik pentadbir bagi urusan jual beli hartanah. Selagi urusan ini tidak selesai, urusan jual beli tidak boleh disempurnakan.
7. PEMILIK MUFLIS
Ada beberapa kes yang mana pemilik sudah diisytiharkan muflis oleh mahkamah dan beliau ingin menjual hartanah. Dalam kes begini, peguam akan berurusan dengan Jabatan Insolvensi untuk mendapatkan sanction / kebenaran bagi menjual hartanah tersebut.
8. PEMAJU SUDAH DIGULUNG
Jika sesebuah syarikat sudah digulung, mahkamah akan melantik pelikuidasi bagi syarikat tersebut. Jika pemaju digulung, untuk urusan hartanah yang masih geran induk, surat pengesahan bertulis akan dikeluarkan oleh pelikuidasi yang dilantik. Pemilik akan dikenakan bayaran tambahan yang perlu dibayar kpd pelikuidasi. Dan kebanyakan situasi, pelikuidasi tidak memiliki rekod transaksi yang cukup oleh itu akan berlaku kelewatan bagi pelikuidasi memberi surat pengesahan.
9. CUKAI TERTUNGGAK
Banyak kes yang lewat disebabkan kegagalan pihak penjual mengemukakan resit bayaran seperti dikehendaki. Cukai pintu, cukai tanah, yuran penyelenggaraan dan lain-lain bayaran yg terlibat hendaklah disempurnakan terlebih dahulu. Bank tidak akan 'disburse' sebarang bayaran selagi ada tunggakan.
10. BAYARAN TIDAK DISEMPURNAKAN
Selain penjual, pembeli juga ada tanggungjawab untuk membayar beberapa bayaran untuk melancarkan proses jual beli contohnya bayaran yuran peguam, duti setem, bayaran pendaftaran pejabat tanah, dan lain-lain. Jika pembeli tidak membuat bayaran dan mengakibatkan peguam terpaksa hold progress sementara menunggu bayaran, ini akan menyebabkan kelewatan utk urusan jual beli disempurnakan.
Semoga perkongsian ini bermanfaat dan memberi pencerahan kepada Tuan/Puan tentang urusan jual beli hartanah.
Jika Tuan/Puan sudah melantik peguam, rujuklah peguam yang dilantik dan berbincanglah dengan peguam anda. Jangan lantik peguam lain, tapi minta nasihat peguam lain. Ia tidak membantu kerana peguam andalah yang paling arif tentang perjalanan file anda.
Untuk urusan hartanah, lantik peguam yang mahir tentang hartanah. Para peguam kebanyakannya mempunyai pengkhususan amalan.
Tekan button share untuk berkongsi ilmu.
Dilarang copy paste.
