CR Investment Club

CR Investment Club 投资就找我因为我只为你提供好的投资项目

22/06/2024

🇲🇾 哭了😭和男朋友联名买房结果

情侣联名买房一定就是恋爱脑？
-
太多人吐槽还没结婚就一起买房的，说什么要是哪天分手房子怎么办，白白搭了钱进去。
-
看情况吧，如果今天你们为了获得更多的loan，那么联名也有正当的原因。如果你们只是为了“我爱TA，我的名字要和TA放在一起”——那么我劝你还是先不要👌🏻
-
1️⃣😠马来西亚只有第一和第二次贷款的人可以获得90%的dai款。
如果你们联名，也就代表你们两个人的“第一次买房”的优惠一次过被使用了。原本你们可以有4次，现在只剩下2 次 (一人一次) ——真的不觉得浪费吗？
-
2️⃣😠第一次买房可以豁免印花税（Stamp duty）。
同样的问题来了，你们联名买房，你们两个只能豁免一次Stamp Duty——姐妹，真的亏大了。
-
3️⃣😠你们两个的CCRIS报告会被合并。
不管谁之前做了什么（各种账单/PTPTN/电话费/车dai等）都会被记录在一起。一方一旦有什么“黑历史”——你以后想要申请其他dai款就很难了。
-
4️⃣😠每个大马人一生中卖房是可以选择不需要给RPGT的。
联名买房，两个人只能waive一次优惠——真的是给你省几十千你都不要。
-
不是说不好的话，但是凡事都有可能发生，要先想好最坏的打算。情侣分手真的挺正常的，要学会保护好自己❤️
-
希望看到这篇的姐妹都和恋爱脑say no，事业脑搞起来！
-
#情侣买房 #买房 #首购族 #情侣联名 #女生必看 #女生婚前买房 #买房攻略 #买房规划 #房屋贷款

22/02/2024

目标和需求分析

房地产投资计划的第一步是建立客户期望的目标和需求，这要通过数据收

集和分析来明确。在有些情况下，财务策划师应有技巧地指出被客户忽略了的

事项。客户对住房的需求取决于许多因素，例如年龄、收入水平、子女多少等等。

房地产投资计划的最终目的是提供平稳的过渡和对资产的优化配置。对财

务策划师来说，这也是最困难的挑战，因为客户的需求和期望时常在变化。例

如，一个40岁、已婚、有3个子女的客户，打算离开政府部门到私人企业工作，其

对房地产的投资计划就得考虑私人企业的情况、合伙人、税收的减免等。然而，

如果该客户在10年内离婚了，重新娶妻生子，财务策划师提供的建议将完全不

同。惟一相同的是需要合适地应对客户不同时期的不同收入和资产结构。因

此，保持房地产投资计划的灵活性应放在重要位置。

客户的需求随年龄和家庭环境而变化。在达到工作年龄之前，客户只会有

最低的房地产需求，这是因为他们大部分的需求是由其父母或监护人满足的。

达到工作年龄后，客户开始积累资产和发展私人关系。只有到了一定年龄，资产

和负债的意义才更加重要。而且，那时客户可能开始关注长期的“责任”。责任

是指那些在未来可能發生的，并能合理预测和计算的成本或费用。在人的一生

中，这些责任会随着年龄和期望而發生变化。例如，一对年轻而且没有孩子的夫

妇，购买了一套价值12万元的住房，其中按揭贷款10万元。当妻子因为某種原

因无法工作时，丈夫的责任将立即增加。两年后，该对夫妇有了两个孩子，并打

算将来将他们送入私立学校就读，这样虽然该对夫妇的负债并没有增加，但却产

生了将来负担孩子教育的财务费用的责任。20年后，孩子长大了，按揭还清，该

对夫妇也就没有债务、也很可能不再有任何责任。从这个简单的例子，我们可以

看出债务和责任在一生中的变化。任何房地产的投资策略都必须能灵活地应对

这些变化。

15/02/2024

一般投资风险的特性

(1)损失与收益的对称性

投资房地产既可能给投资者带来收益，也可能带来损失。也就是说，收益与

风险并存，收益是风险的报酬，风险越大，相应的收益也可能越高。

(2)多变性

房地产投资风险的性质和程度受國家政策、法规及经济发展水平等因素的

影响而呈现动态变化的特征。投资环境任何一个因素的变化都会引起房地产投

资风险的变化。

(3)可预测性

通过对各種统计资料、投资条件和市场状况的分析，投资者可以对房地产投

资风险發生的概率及其可能造成的经济损失的程度做出判断，从而能预测或度

量可能發生的风险。

(4)可控制性

房地产投资风险的可控制性体现在投资者可以采取合理的投资方案来规避

风险。例如，通过对多種投资方案进行风险分析，选择出最佳方案，或利用组合

投资来降低风险。

10/02/2024

现金流贴现估价

任何产生现金流的资产价值都是其预期未来全部现金流的戏N底芎汀Ｏ纸�

流贴现估价模型，如红利贴现模型，能够用于金融资产的估价，同样也可以用来

对房地产进行估价。在应用现金流贴现估价模型对房地产投资进行估价时，应

该做到：

第一，计量房地产投资的风险，并且基于此风险水平选择一个合适的贴现

率。

第二，在资产的经济寿命期内估计房地产投资的预期现金流。

下面针对这两个問題的解决展开论述。

(1)贴现率

计量实物投资的风险具有某些特殊性，下面介绍一些可以用来估计风险参

数的方法。

在用以分析金融资产价值的基本模型——资本资产定价模型(CAPM)中，

任何资产，不论是实物资产还是金融资产，其系统风险都被定义为资产收益方差

中通过分散投资不能被减少的那部分。这種风险在资本资产定价模型中用市场

因素的B值来度量。推导这个模型所用的假设前提是，资产的边际投资者已经

进行了很好的分散投资，且风险是用收益率的方差来度量的。

但是，由于包含房地产的市场投资组合的收益率很难计算，所以这里介绍一

些可以用来估算风险参数的方法。

①一種房地产投资的风险可以通过对其收益率与综合市场有价证券的收

益率做回归分析求得。这種方法存在的問題是，房地产的收益率只有在较长时

间(一年或一个季度)才能得到。

②房地产需求在某些情况下属于一種派生需求。例如，商业区的价值取决

于零售空间的价值，而零售空间的价值取决于其经营的好坏。在这種情况下，可

以说商业区的风险参数应该同公开交易的零售商店的风险参数相关联。当然还

要根据经营和财务杠杆的不同加以调整。

(2)估计现金流

并不是所有的房地产投资都产生现金流。对于那些产生现金流的房地产，

可以用与金融资产估价相类似的方法估计它们的现金流，最终目的是估计税后

现金流。与金融资产估价一样，我们可以得到房地产权益资本的现金流。权益

资本现金流是指扣除所有的经营费用、债务成本(支付的利率费用和本金)和资

本支出后剩余的现金流。同样也可以估计房地产产生的整体现金流，它与公司

现金流类似，是支付债务成本之前的现金流。

很多房地产投资的现金流形式为租赁收入或租金收入，因而能够运用现金

流贴现模型进行估价。在估计现金流时，需要强调几点：

①现金流入。来自于房地产投资的现金一般表现为租金和租赁收入。在

估计未来年限的租金时，必须考虑的因素包括：过去的租金变化趋势、房地产供

需状况和宏观经济环境。对租金限制法律对于租金提高的影响也必须加以考

虑。

办公或多户合租居民建筑，在某些时间里会存在未出租的空闲空间。因此，

空闲率(即在某一时刻未出租空间所占百分比)必须与市场租金一起作为考虑的

因素。即使在市场需求很旺盛的时候，也可能存在未出租的空间，从而导致一定

的空闲率。

对于一栋新的建筑，估价时还要考虑需要过多长时间才可以对外出租。很

明显，需要的时间越久，房地产预期产生的现金流也就越少。

②现金流出。房地产投资的费用包括固定费用和变动费用两種。固定费

用是指与有无居住者无关的费用项目，如财产税、保险、修理、维修和广告费用

等。变动费用则是指与有无居住者直接相联系的费用项目，如水电费用等。

此外，下列因素也会影响预期的费用：

·可补偿性：租约中可能规定居住者应支付的与房地产相关联的一些费

用。

·费用上限：很多办公出租合约中有相关的条款规定，经营费用的增长不

能超过某一既定水平，以保护业主利益。任何超过合约规定水平的费用应该由

承租人来支付。

③预期增长率。在估计现金流时，一个关键因素是租金和费用的预期增长

率。决定预期增长率的要素是预期通货膨胀率。在一个稳定的房地产市场中，

现金流的预期增长率应该接近于预期通货膨胀率。而在一个低空置率的市场

中，租金的增长率就有可能高于预期通货膨胀率，至少持续到市场短缺的情况消

失以后。反过来也是一样，在一个高空置率的市场中，租金的预期增长率就有可

能低于预期通货膨胀率。

④期末价值。在所有的现金流估价模型中，一个关键的数据是被估价资产

的期末价值。有两種方法能够用来估计资产的期末价值。

第一種方法，假定资产的当前价值按照预期通货膨胀率增长以达到期末价

值。因此，如果预期通货膨胀率是3％，则一项当前价格为100万元的房产，在

10年后的价值将是134．4万元(最终价值二100X1．031”)。

第二種方法，假定最终年份(投资期的最后一年)的现金流将会按照一个稳

定的比率增长下去。如果这一假设成立，资产的期末价值将是：

资产的期末价值：预期CFt+1／(r—g)

其中r是折现率，CFt，是第t年的现金流，z是永续增长率(即预期在未来

保持不变的增长率)。

(3)现金流贴现估价模型

一旦估计出现金流，选定贴现率，就可以进行房地产估价了。

30/01/2024

个人支付能力评估

投资房地产前必须正确估量个人资产，再根据需求和实际支付能力来综合

考虑具体选择哪一種房地产投资计划。

1．个人净资产

估算：个人支付能力的核心是审慎地计算个人的净资产。个人净资产是个人

总资产减去个人总负债的余额。

个人总资产即个人拥有的所有财富，包括自用住宅、家具、艺术收藏品、交通

工具、现金、债券、股票等。其中有些固定资产，如住房、家具，应该以能够脱手变

现的价格加以计量。这类资产的取得，是为了让你和家人可以长期使用和享受。

所以自住性的房地产属于个人资产，不属于长期投资。就财务策划的观点而言，

自住以外的房屋或土地只有在以赚取租金收入或将来的差价为购置目的时，才

算是投资性房地产。

个人总负债是个人应偿还的债务，包括按揭贷款、汽车消费贷款和其他短期

借款等。对于普通工薪阶层，实际总负债额不宜超过3个月家庭日常支出总和。

对中國的工薪阶层来说，个人资产中还包含已缴存的住房公积金。住房公

积金是职工在其工作年限内，由职工本人及所在单位分别按职工工资收入的一

定比例逐月缴存至职工个人住房公积金账户的资金。该项资金全部归职工个人

所有，由政府设立的公积金法定机构统一管理，用于以贷款形式支撤N肮ぢ蚍俊�

2．个人综合支付能力评估

确定个人投资房地产的综合支付能力时，不仅要看个人的净资产，还要分析

个人的固定收入、临时收入、未来收入、个人支出和预计的未来支出。关于个人

收入和支出的详细计划，在本书第四章的现金流量及预算：管理中已经有详尽的

介绍，在此不再赘述。

如果个人净资产为正数，投资者首先要确定能用来投资房地产的资金数额。

然后，再根据自己家庭月收入的多少及预期，最终确定用于购买房地产、偿还银

行按揭贷款本息的数额。基本的原则仍然是量力而行，既满足个人的房地产投

资需求，同时又不必为自己带来沉重的债务负担。

例如，某个客户净资产中可用于购买房地产的金额为10万元，家庭月收入

10000元，月平均日常支出4000元，其他投资支出2000元，预期未来收入保持

平稳，则该客户投资房地产的支付能力为10万元首付款，月平均可偿还银行按

揭贷款本息的最大数额为10000—4000—2000二4000(元)。那么财务策划师可

以建议该客户购买总价值为50万元的房地产，首付20％为10万元，其余40万

元可以申请银行按揭，以每月归还4000元以内为限。但如果该客户对未来收入

感到不确定性较大，就需要降低投资房地产的总价值。

27/01/2024

房地产投资的优点

投资者为寻找有吸引力的投资机会，经常把注意力转向房地产。他们可能

会进行土地投资，也可能购买能产生未来预期收益的房产，还可能购买房地产信

托投资指数(REIT)。当然，最终投资于哪一種房地产取决于投资者希望从他的

投资中得到的是什么样的回报，或者说，取决于他认为哪一種回报形式对他更重

要，是租金还是资产价值的升值。那么，是什么吸引投资者将史N械淖式鹜断蚍�

地产市场呢?这应该从房地产投资特有的优点加以考察。

1．现金流和税收

在美國，投资于房地产的投资者，其取得的现金流或税后收入不仅依赖于某

项资产的价值，还依赖于折旧和税收。那種有着较大额度折旧额的资产可以抵

消掉投资者的部分应税收入。这是因为，房地产一般来说是会随着时间的推移

而毁损，折旧则为资产所有者提供了一个补偿这部分毁损价值的津贴。折旧费

用可以作为一项现金流出，在纳税之前从收入中扣除，从而减少了资产所有者的

税收支付，因此，折旧费用被视为一项税盾(taxshelter)。但是折旧费用是有一

定限额的，而且只有收入达到一定水平的投资者才可以使用这项优惠。

2．价值升值

某些类型的房地产，特别是土地，，升值非常快。从美國的历史看，总的来说，

在20世纪70年代的大部分时间和80年代的一部分时间，房地产投资是一项相

当有利的投资。房地产投资是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率

的投资之一。当每年通货膨胀率维持在10％一15％[t寸，大部分房地产投资的收

益率保持在15％一20％之间，有的甚至更高。虽然后来伴随着通货膨胀率慢慢

回落到正常水平，美國大部分地区的房地产市场泡沫破裂，但是部分地区的房地

产市场价格仍然保持在高位，并且保持了一定的增长速度。其他类型的房地产，

如公寓，同样在价值上有着升值的过程。因此，对一项房地产的估价，不仅应当

包括对来自资产的现金流收入的折现，还应该估计到资产价值的升值。在很多

例子中，房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响。

3．使用财务杠杆(1everage)

房地产投资的魅力还来源于高财务杠杆率的使用。财务杠杆意味着通过借

入资金来使收入最大化。由于房地产是一種实物资产，因此投资者被准许以所

购买的房地产为抵押，借入其购买成本的75％一90％的款项。所以，如果投资

的总收入高于借款的成本，则这種杠杆投资的资产净收益将会高于没有使用杠

杆的同类投资。下面我们来看一个例子：投资者A计划进行一项房地产投资，

其成本为100万元。他有两種选择，使用财务杠杆(以年利率10％借入90万

元)，或者是不使用财务杠杆。若投资的息税前收入(EBIT)假定为13万元，适

用税率为28％(按美國税法)，在上述两種选择下，他的财务状况如下表。

表8—1 房地产投资财务杠杆使用例表 单位：元

< > < vAlign=top width=222>


< vAlign=top width=144>
不使用杠杆

< vAlign=top width=210>
使用杠杆

< vAlign=top width=222>
所有者投入额

< vAlign=top width=144>
1000000

< vAlign=top width=210>
100000

< vAlign=top width=222>
借款额

< vAlign=top width=144>
0

< vAlign=top width=210>
900000

< vAlign=top width=222>
总投资

< vAlign=top width=144>
1000000

< vAlign=top width=210>
1000000

< vAlign=top width=222>
息税前收*(EBIT)

< vAlign=top width=144>
130000

< vAlign=top width=210>
130000

< vAlign=top width=222>
减项：利息

< vAlign=top width=144>
0

< vAlign=top width=210>
90000(利率：10％)

< vAlign=top width=222>
税前收入

< vAlign=top width=144>
130000

< vAlign=top width=210>
40000

< vAlign=top width=222>
减项：所得税(税率：28％)

< vAlign=top width=144>
36400

< vAlign=top width=210>
11200

< vAlign=top width=222>
税后收入

< vAlign=top width=144>
93600

< vAlign=top width=210>
28800

< vAlign=top width=222>
投资回报率＝ 税后收入/所有者投放额

< vAlign=top width=144>


9．36％

< vAlign=top width=210>


28．80％

显然再使用财务杠杆时，投资者收益率大大高于没有使用财务杠杆时的情形。

24/01/2024

风险决策的影响因素

(1)风险成本

由于风险的客观性，任何个人想完全摆脱风险都是不现实的。要降低风险

必须付出相应的代价。由风险导致的费用称为风险成本。它包括风险本身所造

成的损失、对风险的前期预防费用以及后续的风险处置费用。例如，给房地产投

保财产险就可以视为对意外风险的预防成本。

(2)风险收益

风险收益是因承担某種风险进行投资而获得的额外的回报。正如在证券投

资计划中提到的那样，房地产投资的预期收益比无风险收益更高，这部分多出来

的用寸：补偿风险成本的收益又称为风险溢价。

(3)信息

随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这

样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握

的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失

误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本

相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查

市场，了解相关信息。

20/01/2024

风险决策方法

根据投资者对待风险的态度和所掌握的信息的情况，可采用不同的决策方

法。主要有：

(1)最大可能法

最大可能法的实质是将概率最大的那个投资结果看成是必然事件，即發生

的概率为1，而将其他结果看做不可能事件。这一方法适用于某一投资结果比

其他结果發生的概率大得多的情况。投资者的决策行为也就此变成了确定性决

策問題。该方法的前提是投资者掌握了足够的信息来判断投资结果發生的概

率。如果仍然存在许多不确定性因素影响对概率的判断，则不适宜采用该方法。

(2)期望值法

利用期望值法进行风险决策要考虑投资者的风险偏好程度。其步骤是在收

集相关资料后，列出主要的可行方案，算出每个可行方案的期望值来加以比较。

如果投资者是风险厌恶型，目标是损失最小，则应采取期望值最小的行动方案。

如果投资者是风险偏好型，目标是收益最大，则应选择期望值最大的可行方案。

该方法结合了概率分析和投资者对风险和收益的态度，在大多数情况下都适用。

(3)概率不确定情况下的风险决策

现实中，有时很难估计出事件發生的概率，而只能对风险后果进行估计。这

时，投资者是在一種不确定的情况下进行决策，故决策结果在很大程度上依赖于

决策者对风险所持的态度。

18/01/2024

投资风险防范与策略

1．风险防范的措施

(1)做好充分的调查准备工作

首先，应了解投资者的风险承受能力以及投资目的，包括风险偏好的类型、

个人财力、自身知识结构、投资动机等。其次，还要调查市场环境，以及投资房地

产的基本情况。对信息的掌握应多多益善。

(2)优化分析

在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优

化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地

产投资的行动提供决策依据。

(3)选择正确的投资时机

由于房地产市场价格的波动受经济周期的影响，经济过热时，房地产的价格

也存在泡沫，因此，投资时机选择尤为重要。这个选择包含两重含义，一是选择

合适酌投资时间，二是确定合理的投资周期。投资时间要选择市场环境对自己

最有利的时候。如果房地产的市场价格非理性地飙升，投资者可考虑缩短投资

周期，将史N械姆康夭诟呒畚宦舫觥４诱飧鲆庖迳纤担康夭⒉灰欢鼙Ｖ�

增值，关键要看出入市的时机。

2．房地产投资的合理组合

对于资金实力雄厚的个人投资者，可以考虑房地产的组合投资，即在对房地

产市场细分的基础上，选择不同类型的房地产和不同的投资时机进行组合投资。

例如，投资者可以考虑投资期限的长短结合、高中低档房地产的有机搭配、投资

区域分散、组合不同用途的房地产等等。

房地产的组合投资并不是固定不变的，任何影响房地产市场价格的事件发

生或即将發生时，投资者都需要顺应形势，及时做出判断、分析，调整房地产组合

的结构。

17/01/2024

个人投资动机分析

投资房地产是一项周期长、资金数额大的投资行为，事前需要进行仔细的评

估和计划。购买房地产是用于消费，还是用于投资，或者是两者兼顾，这種动机

上的不同会带来在房屋选择上的差别。

1．用于消费

对一般客户来说，投资住宅类房地产首先是满足自己的居住需求，这是纯粹

的{肖费需求。为提高居住质量，可以选择已形成或即将形成——定居住氛围的环

境和条件，如地理区位优越、周边环境舒适、服务设施齐全、交通便利、物业管理

完善等。

2。用于租赁

如果投资的目的是获取租金收入，可购买容易出租给单身或流动人口的小

型住宅或购买适宜出租给经营者的沿街店面、商场和办公楼。在有大量流动人

口的大城市中，小型住宅需求较大。这是因为需要租房的个人一般支付能力不

高，小型住宅由于租金相对便宜，符合市场需求。用于商业经营的沿街店面和商

场租金较高，且在经济增长期呈上涨趋势，应该是较好的投资选择。当然，，投资

沿街店面、商场所需资金也较多。对寸：有实力的个人，投资位于繁华金融区和商

业区的办公楼更是物有所值，这些地段的办公楼租金相当高昂，但是在经济衰退

期也存在着贬值的风险。

3．用于投机

如果是为厂获取价差收入，可购买房价相对便宜，但未来规划前景理想，有

升值潜力的住宅房或店面来赚取买卖差价。显然，投资者要想在房地产的市场

上获取价差，必须要信息充分、经验丰富、决策科学，而且要行动果断。例如，投

资者可以在房地产拍卖市场寻找机会购入低价房屋，再通过二级市场出售获利。

4。用于减免税收

在发达國家，政府为鼓励居民置业，通常都规定购房支出可以用来抵扣个人

应纳税的所得收入。这些购房支出包括房产税，每月归还的按揭贷款和利息等。

我國的上海市也出台了购房支出可以用—厂抵扣应缴个人收入调节税基数的规

定。在有税收抵扣规定的城市，投资者购买房地产的税收好处是显而易见的。

Address

Kuala Lumpur

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when CR Investment Club posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share

Category