18/06/2020
Freehold vs Leasehold vs Lot Bumi
Terdapat beberapa jenis hakmilik tanah, tetapi ada 4 yang paling penting: Lot Bumiputera, Tanah Rizab Melayu, Tanah Pegangan Bebas (Freehold), dan Pegangan Pajakan (Leasehold).
Sebelum membeli hartanah, adalah penting untuk memahami jenis-jenis hakmilik tanah yang tersedia ada.
4 jenis hakmilik tanah utama adalah Lot Bumiputera, Tanah Rizab Melayu, Tanah Pegangan Bebas (Freehold), dan Tanah Pegangan Pajakan (Leasehold).
Hartanah Freehold biasanya dianggap lebih “berharga”, dan hartanah Leasehold sebaliknya dianggap berisiko.
Berikut merupakan penjelasan bagi setiap jenis hakmilik tanah, dan penyeneraian perbezaan antara Lot Bumiputera, Tanah Rizab Melayu, Freehold dan Leasehold secara terperinci.
1) Lot Bumiputera
Lot Bumiputera juga dikenali dengan nama Bumi Lot. Jualan dan pajakan jenis hartanah ini hanya terbuka kepada kaum Bumiputera, sepertimana dirujuk dalam namanya.
Bumiputera termasuk orang Melayu, Sabah, Sarawak, serta warganegara Muslim bukan Melayu.
Hartanah jenis ini wujud dalam setiap pembangunan baru dimana sejumlah peratusan tertentu perlu diperuntukkan bagi kaum Bumiputera.
Contohnya, setiap pembangunan baru di sekitar Lembah Klang perlu memperuntukkan 30% unit yang ada sebagai Lot Bumiputera.
Lazimnya, masa yang lama (biasanya beberapa tahun) diperlukan bagi menukar jenis hakmilik tanah dari Lot Bumiputera ke bukan Bumiputera; termasuklah prosedur mendapat persetujuan dari pihak kerajaan. Dalam kebanyakan kes, permohonan sebegini biasanya ditolak.
Lot Bumiputera merupakan jenis hartanah yang paling kurang dipertimbangkan di kalangan pelabur kerana pasarannya amat terhad, serta kenaikan harganya biasanya paling perlahan antara kesemua 3 jenis hakmilik tanah.
2) Tanah Rizab Melayu
Tanah Rizab Melayu adalah berbeza dari Lot Bumiputera. Di mana Lot Bumiputera dibuka untuk dijual kepada orang Melayu, orang asli Sabah, Sarawak, dan juga orang Islam bukan Melayu, Tanah Rizab Melayu hanya untuk orang Melayu Islam.
Orang asli dari Sabah dan Sarawak, dan juga orang Islam bukan Melayu tidak layak untuk membeli harta Tanah Rizab Melayu.
3) Freehold
Hartanah Freehold, atau pegangan bebas, merupakan jenis yang paling digemari dan biasanya menjadi pertimbangan utama semasa membeli hartanah.
Sebab utama hartanah Freehold menjadi pilihan ramai termasuk anggapan bahawa hakmilik ke atas hartanah tersebut adalah berkekalan selamanya.
Pembeli mempunyai tanggapan yang perumahan jenis ini boleh dimiliki selama-lamanya dalam keluarga pembeli, dan boleh dipindahmilik daripada seseorang ke generasi seterusnya tanpa sebarang halangan dari pihak berkuasa kerajaan persekutuan atau negeri.
Pembeli perumahan Freehold juga bertanggapan bahawa pihak kerajaan mempunyai hak berhad ke atas hartanah mereka sekiranya mereka perlu membina jalan raya atau pembangunan persekutuan yang baru. Ideologi ini biasanya amat pop**ar di kalangan generasi tua.
Walau bagaimanapun, tanggapan ini kurang tepat kerana pihak kerajaan masih berhak menuntut semula mana-mana tanah – sama ada ianya Freehold, Leasehold mahupun Lot Bumiputera.
Pihak kerajaan dibenarkan menuntut tanah tersebut untuk tujuan pembangunan milik kerajaan seperti jalan raya, sistem pengangkutan awam ataupun projek awam lain.
Ya, hartanah Freehold anda berkemungkingan dituntut semula oleh kerajaan untuk membina sebuah stesen LRT!
Pemilik hartanah biasanya dipaksa menjual perumahan mereka kepada pihak kerajaan mengikut harga pasaran tanpa diberi apa-apa pampasan – tidak kira sama ada pemilik tersebut dapat membeli semula hartanah yang serupa dalam lokasi yang sama atau tidak. Proses ini dikenali sebagai pengambilan paksa ataupun 'forced acquisition'.
Nilai pasaran hartanah tersebut akan ditentukan oleh seorang penilai profesional yang dilantik pihak kerajaan.
Walaupun pemilik hartanah tersebut melantik penilai sendiri untuk mendapatkan penilaian yang lebih tepat, pihak kerajaan masih akan mematuhi nilai yang ditetapkan oleh penilai yang dilantik oleh mereka sekiranya wujud sebarang percanggahan.
Walau bagaimanapun, hartanah Freehold tetap menjadi pilihan ramai dalam pasaran, dan memperoleh nilai yang lebih tinggi.
Hartanah jenis ini dipercayai dapat memperoleh nilai jualan semula, kenaikan nilai modal serta p**angan sewaan yang lebih tinggi.
4) Leasehold
Hartanah pegangan pajakan ataupun Leasehold merupakan jenis hakmilik tanah yang kurang mendapat sambutan di dalam pasaran.
Leasehold merujuk kepada hartanah yang ditempatkan di atas tanah pajakan – tanah yang dipajak; atau disewa; dari pihak kerajaan.
Lazimnya, jangka masa pajakan paling lama yang dibenarkan ialah untuk selama 99 tahun, tetapi sesetengah pembangunan baru di pasaran telah memperoleh tempoh melebihi 100 tahun.
Bagaimanapun, kes-kes seperti ini amat jarang berlaku. Manakala, jangka masa pajakan diberikan yang paling pendek hanya selama 30 tahun.
Kos “sewaan” untuk hartanah Leasehold dianggap “terbazir”, kerana pemilik tidak akan diberi sebarang pampasan sebaik saja pajakan tersebut tamat.
Sejumlah premium perlu dibayar bagi melanjutkan pajakan tersebut, di mana pemilik perlu memohon di Pejabat Tanah yang berkenaan.
Inilah bab yang dianggap berisiko kerana jikalau pihak kerajaan mempunya rancangan untuk membangunkan kawasan tersebut, mereka boleh memutuskan untuk menolak permohonan melanjutkan pajakan tersebut.
Ertinya, tanah tersebut hanya dianggap milik pemilik rumah selagi tempoh pajakan masih sah.
Melanjutkan tempoh pajakan juga memerlukan bayaran premium yang tinggi. Jumlahnya bergantung kepada jenis hartanah – kediaman, komersial, pertanian atau jenis hartanah lain.
Lokasi juga memainkan peranan dalam menentukan harga pelanjutan pajakan. Selain itu, pemilik hanya boleh melanjutkan pajakan kepada tempoh maksima iaitu 99 tahun.
Contohnya, jika mereka tinggal 20 tahun dalam tempoh pajakan, mereka hanya dibenarkan melanjutkan tempoh tersebut selama 79 tahun.
5) Jenis Hakmilik Tanah Lain
Selain Freehold, Leasehold dan Lot Bumiputera, terdapat juga jenis-jenis hakmilik tanah yang lain di dalam pasaran.
Jenis hakmilik yang juga memainkan peranan penting dalam pembelian hartanah termasuk Hakmilik Induk (Master Title), Hakmilik Individu (Individual Title), dan Hakmilik Strata (Strata Title).
a. Hakmilik Induk (Master Title)
Hakmilik Induk biasanya merujuk kepada hakmilik utama sebidang tanah yang lebih besar. Ia biasanya dimiliki oleh pemaju hartanah, kerana mereka merupakan pemegang sah tanah tersebut.
Hakmilik Induk diberikan kepada pihak pemaju setelah mereka mendapat kebenaran untuk memajukan sebidang tanah.
Selagi pemaju memegang Hakmilik Induk, mereka berkuasa mengawal keseluruhan hal-hal jualbeli tanah tersebut.
Setelah selesai memajukan tanah tersebut, pihak pemaju seterusnya boleh membahagi Hakmilik Induk tersebut kepada hakmilik blok, individu ataupun strata – bergantung kepada jenis pembangunan yang dibina.
Apabila pembangunan tersebut selesai dibina, pihak pemaju; aka pemegang Hakmilik Induk; akan memohon untuk memindahkan hak milik setiap unit hartanah kepada pemilik-pemilik sah.
Setiap unit akan mempunyai hak Pemilik Tanah tersendiri yang berdaftar kepada pemiliknya.
Jangka masa yang dibenarkan bagi pihak pemaju untuk memindah unit-unit kepada pemilik masing-masing adalah dalam tempoh 6 bulan dari tarikh pembangunan tersebut memperoleh Surat Perakuan Kelayakan (Certificate of Fitness, atau CF secara ringkas).
b. Hakmilik Individu (Individual Title)
Hakmilik Individu adalah hakmilik yang diperuntukkan kepada setiap hartanah jenis bertanah, seperti rumah teres, banglo, semi-D, kilang, dan kedai-pejabat. Dalam kategori ini, setiap unit individu akan mempunyai Hakmilik Individu tersendiri.
Jika membeli secara langsung dari pihak pemaju, pembeli perlu memastikan bahawa pihak pemaju menghantar permohon mereka ke Pejabat Tanah untuk membahagikan Hakmilik Induk kepada Hakmilik Individu.
Jangka masa yang dibenarkan bagi pihak pemaju untuk memindah unit-unit kepada pemilik masing-masing adalah dalam tempoh 6 bulan dari tarikh pembangunan tersebut memperoleh Surat PerakuanKelayakan (CF).
Pemilik hartanah bagi pembangunan Hakmilik Individu biasanya boleh mendapat hak milik mereka dalam tempoh yang agak singkat.
Satu-satunya pengecualian kepada Hakmilik Individu semasa membeli hartanah berkenaan jika pembangunan tersebut memiliki kemudahan-kemudahan berkongsi. Pembangunan tersebut akan jatuh di bawah kategori Hakmilik Strata/Bersama.
c. Hakmilik Strata/Bersama (Strata Title)
Hakmilik Strata biasanya digunakan untuk bangunan bertingkat. Sejak kebelakangan ini, ia juga menjadi kebiasaan untuk hartanah jenis bertanah disebabkan kewujudan kemudahan dan jalan awam.
Hakmilik Strata biasanya berkenaan kondominium, pangsapuri, suite berservis, rumah pangsa, dan rumah bandar (townhouse).
Seiring dengan Hakmilik Individu, pembeli hartanah Hakmilik Strata baru perlu memastikan bahawa pihak pemaju menghantar permohon mereka ke Pejabat Tanah untuk membahagikan Hakmilik Induk kepada Hakmilik Individu.
Jangka masa yang dibenarkan bagi pihak pemaju untuk memindah unit-unit kepada pemilik masing-masing juga dalam tempoh 6 bulan dari tarikh pembangunan tersebut memperoleh Surat Perakuan Kelayakan.
Perbezaan antara hartanah Hakmilik Individu dan Hakmilik Strata adalah untuk bangunan bertingkat, Hakmilik Strata biasanya digunakan bagi setiap tingkat.
Hakmilik Strata juga biasanya hanya dikeluarkan selapas tempoh 7 tahun – tempoh yang paling lama pernah mengambil 20 tahun, jika dibandingkan dengan Hakmilik Individu yang boleh diperolehi dalam tempoh yang agak singkat.
Hakmilik Individu ataupun Hakmilik Strata?
Jadi, bagaimanakah anda boleh mengetahui jika hartanah anda adalah Hakmilik Individu atau Hakmilik Strata? Rujuklah kepada S&P anda yang mengandungi maklumat tersebut.
Selain daripada itu, geran hartanah juga mengandungi maklumat ini. Bagi pembangunan baru p**a, pembeli boleh merujuk kepada pihak pemaju.
