Muar Landed Property 麻坡地产

30/07/2023

安华：价值不超过30万 购首屋获120%融资担保

安华：政府听到人民想要拥有首套房屋却没有足够抵押金的诉求。（马新社照片）（吉隆坡27日讯）首相兼财政部长拿督斯里安华宣布，政府听到了人民想要拥有首套房屋却没有足够抵押金的诉求，因此改进房屋信贷担保计划（S...

10/01/2017

解開永久與租賃地契的五個普遍迷思

“永久地契”（“Freehold”）的粗體字眼常常在發展項目的宣傳廣告牌和小冊子中可以被看見。但是為什麼發展商會認為強調項目的永久地契特徵極其重要？為什麼人們紛紛要購取永久業權的房產呢？

這主要原因是因為我們所學到有關於購買物業的第一件事，即是教我們只購買永久地契的物業。我們都從父母、同事、房地產協商者和銀行官員聽取了同樣的建議，甚至也常讀到在線文章提到說購買永久業權物業是多麼重要。由於有如此高的重視度，因此我們把辛苦掙來的錢花在永久地契物業上這一觀點，更得到了加強。

了解永久和租賃地契

永久地契

簡單來說，永久地契是指您永遠持有該產業的擁有權。意思是說，您離世後您可以將房產轉讓給您的孩子或指定的人，而他們也可以傳授給他們的孩子、孩子的孩子、孩子的孩子的孩子…… 您應該明白重點了吧。

租賃地契

租賃地契（Leasehold）在另一方面，技術上意味著您不是房產／土地的擁有者，您只是把該房產或土地租下一段特定的時間（在大馬，新房產的租賃期往往為99年）。如果您購買二手物業，那麼這段期限也就更少（例如：該物業20年前的期限是99年，您今年把它買下的話，所剩的期限即為79年）。

當房產的有效租賃任期即將結束時，您需向州政府提交延長租約的申請。一旦申請被批准，您將需要支付一筆費用（根據該房產/土地的當時市價而定）。

社會對永久和租賃地契房產／土地的共同假設

但是，永久業權房產／土地真的更值得購買嗎？還是這只是一個從假設或樂觀理想中被產生出來的迷思？

看看以下有關於永久和租賃業權房產的一些常見假設，並從這些一般的假設中篩選出事實吧。

一、您永遠擁有一個永久地契房產/土地

假設：被拒（但不百分百）

雖然永久地契房產／土地的業主有權永久保留該房產／土地，但事實上所有的永久地契房地產都受1960年“土地徵用法令”的約束，這讓政府有權在必要時取回該房地產（如這件捷運項目的土地收購案子）。

其後，政府將根據土地/房產的市價補償所有受影響的業主。所以事實上，永久地契不相等於永久的擁有權。

二、永久地契房產/土地價值較高

假設：似是而非

不是所有的租賃地契房產／土地都比永久地契便宜。其它的影響因素還包括項目地點、房產類型、建成面積等，這一切都必須受考慮。然而，如果拿兩個全方面相似的房產作對比，其中一個是永久地契而另一個是租賃地契，一般上，租賃地契的價位會比永久地契的低20%。

除此之外，物業的價格也受到供求原則的影響。因此，如果永久地契物業比較受買家歡迎，那麼很自然的其價格也會比較高；無論是在短期內還是長期來看。

因此，租賃地契物業未必一定會比永久地契物業來得便宜。

三、永久業權房產/土地隨著時間的推移享有更好的升值率

假設：被確認

雖然有證據證明永久和租賃地契房產／土地雙雙的增值率旗鼓相當，但這情況只發生在租賃期的前20至30年。之後，這些租賃地契房產／土地的價值將保持在停滯狀態；租賃有效任期越接近，停滯狀態即會不斷惡化。

因此，如果您想尋找一個能長期穩定增值的物業，永久地契物業將會是更好的選擇。

四、永久地契物業比較容易獲融資

假設：被確認

銀行一般都比較不願意提供貸款給租賃地契物業的買家，尤其是那些只剩數年（甚至幾十年）租賃限期的業主。但是如果您成功獲得租賃地契物業的銀行貸款，其貸款可能會顯著低於90%的最高貸款額。

五、租賃地契房地產比較難賣

假設：被確認

租賃地契房產，尤其是那些樓齡較大且租賃有效期即將結束的房地產，確實比較難出售。這是因為租賃期的延伸申請是個未知數，完全是由地方當局決定。有鑑於此，很少買家會願意承擔購買租賃物業的風險，因為擔心會無法延伸租賃期；因此，潛在買家數量少，即導致更難出售。

裁決：盡量購買永久地契物業

如果物業的所有其他方面，如房產類型、面積大小、地點、設施等都不分上下，那麼選擇永久地契的會是更好的選擇。

購買租賃地契物業的好處

永久地契是新發展項目極具吸引力的特點。有鑑於此，發展商都會設法讓租賃地契項目更具吸引力。因此相比於永久業權房產，很多租賃業權項目都會在設施、設計主題、工藝等方面提供更超值的素質。

在房地產市場，地點扮演著一個非常重要的角色。例如，很多搶手地點的土地，如雙威鎮、八打靈再也（較舊的地區）、麗陽、士布爹甚至喬治市都屬租賃地契。

未來前景：可負擔性或勝於永久業權

隨著房價有增無減的趨勢，房地產是否值得購買的決定性因素可能不再僅僅取決於其房地產的地契類型。這一點對首購族來說尤其如此，因為負擔能力是首購族買房時必須解決的首要問題。

由於永久地契物業的需求量高，市面上的供應可能會愈來愈有限，甚至可能達到供不應求的地步。到那時候，永久和租賃地契兩者的因素可能就會變成毫無意義。

結論

簡單來說，永久地契物業會比租賃地契物業佔上風（假設所有其它因素相似的情況下）。說到最後，買家的購買決定最終取決於，本身的負擔能力以及地點等因素是否值得妥協物業的擁有權期限。

21/11/2016

借貸難 家債高 第4季更多房產遭拍賣

銀行借貸條件持續收緊及家債高居不下，國內遭拍賣的房地產于今年第3季按季增長8.8%，預計第4季也將有更多房產遭拍賣！

拍賣資訊網Auction Guru指出，我國房地產拍賣市場持續增長，今年第3季共有總值27億令吉或6827宗交易，較過去兩個季度來得高， 接下來也看好交易數量將持續增加。

拍賣資訊網Auction Guru總執行長謝廉義透過報告指出，今年首2個季度拍賣市場銷售分別錄得6062個單位（總值21億令吉）及6274個單位（總值24億令吉），皆比第3季來得少，是因為首半年國內商務活動減少所致。

基于負面的經商情緒及有限的家庭收入增長，都導致房地產價格持續承壓，謝廉義建議，投資者需謹慎投資，尤其是商業房地產及辦公建築。

違約率恐暴增

“擁有較高槓桿比例的房地產投資者，或因為無法取得足夠的租金收入來支付金融債務，這恐加劇去槓桿化過程，進而使房地產市場低迷情況延長及惡化。”

不過他認為，遭嚴重低估的房地產，會在這段調整期間浮現，並獲得投資者的青睞。

“無論是在製造、房地產及建築、礦業、油氣領域皆面對嚴峻的挑戰，但我們相信市場上仍然有一些擁有“A”等級地點及物超所值的住宅房地產，且數量持續增加中。”

他說，市場上房地產的定價已越來越可負擔，而市場對于相關房地產的需求也持續保持高位，除了主要市場（Primary Market），購屋者也可以考慮抵押房地產市場或二手房市場，以尋求可負擔及超值的房地產。

16/07/2016

【今日柔佛頭條】

國行降息銀根仍緊縮 買房屋還是難

（新山16日訊）國家銀行宣佈下調隔夜貨幣政策利率（OPR）0.25%至3%，但銀行仍採取緊縮貸款政策，預料不會大幅度帶動本地的房地產。

國家銀行日前宣布下調隔夜貨幣政策利率0.25%至3%，是國行7年來首次降息。

受訪的本地發展商認為，降息和銀行是否會放寬貸款申請，是兩回事，即使利率降低，但是貸款緊縮，對房地產的助益不大。

11/07/2016

This fanpage provides a property information technology portal which inclusive of transacted data, news and information on Muar property market.

您關心麻坡地產方面的走勢、新聞、資訊及消息嗎？不管你是想要在麻坡置產或脫售。給個讚及關注我們的粉絲專頁，本粉絲專頁將為你提供麻坡地產方面的第一手相關資訊。

11/07/2016

【影响房价4大因素】

最近我国人民茶余饭后的话题，总会离不开有关产业价格的话题。产业价格不断攀升，让有意购置房产的人起了退缩的念头。如今，高不可攀的房价已成购屋者首要面对并解决的问题。
根据国家银行的资料，我国截至去年第二季的房产价格指数，较第一季度有明显的下滑迹象。
然而产业价格指数的走势，纯粹是随机上升或下滑，还是固定起落，都存在着争议。
接下来让我们一起去探讨影响产业价格最深的几个因素。

1. 有期地契VS永久地契

一般上，与其购买有期地契产业，购屋者更倾向于拥有永久地契产业。
持有永久地契的业主，产业拥有权是没有期限的，直到该业主通过合法管道把产业转让给第三者为止。
但若产业属于有期地契，那么业主持有该产业的期限为99年，因为有期地契的土地最终必须归还给政府。但业主可选择缴付一笔费用，延长该土地的租用期限。
若要延长有期地契的租用期限，业主可根据雪兰莪州2003年土地条例第七条文的续约费用公式，自行计算续约费用。
续约费用=¼x1/100x土地每平方尺的市值x续约年龄x土地面积（平方尺）
假设，一间面积4000平方尺，坐落在白沙罗地区的住宅产业，有期地契租赁期限还剩20年，有关当局对这间产业的估价为每平方尺150令吉。
因此这有期地契产业的续约费用为：
¼x1/100x1500x（99-20）x4000=11万8500令吉
但这个公式所计算的续约费用，并不包括土地上的建筑物价值在内。
此外，永久地契产业价格与有期地契产业不同，可能会比有期地契产业更高或更低，但以长远投资来看，永久地契产业增值表现更好。

2. 地点

有迹象显示，产业的地点与位置将影响该产业的价格。让我们一起来看看是哪些地点因素影响着产业价格？
I。产业与学校、工作场所和零售店之间的距离 一般来说，产业价格随着学校、工作场所和零售店之间的距离而有所不同。越靠近以上提及的场所，产业价格也会相对越高。另外，若产业附近有个购物中心或是大卖场，那么毗邻产业的价值也会有所提升。
II。由于犯罪率不断地上升，人们对于住宅保安系统的要求大幅提高。
人们对于保安与安全的定义是在住宅区主要出入口处设置保安亭，住宅区范围建筑围墙，成立保安员巡逻队及安装闭路电视。如今，保安系统已成为一个住宅区的必需品，几乎所有的住宅区都有着自己的保安系统。拥有完善保安系统基本上可为产业增值，从而提高市价。
III。环境品质随着城市化发展，大自然景观变得越来越珍贵。
大多数人喜欢住所接近大自然，并且时时刻刻能够沉醉在绿色空间里。发展商若把一部分的空间用来种植树种，发展成本就会增加，而这笔成本都将反映在产业售价里。因此若产业坐落在一个充满大树与植物的环境里，价值自然也会随着提高。当然，环境的品质是否适合居住对于产业价格影响也很大。

3. 交通设施系统与方便性

要如何从城市中心，去到城市边缘是大多数没有私人交通工具城市人会面对的问题。
因此，公共交通工具，如轻快铁和巴士就成了这群人其中一个解决方法。
住宅区距离地铁站的距离，若以步行时速计算，20分钟步行路程是最佳距离。因为若地铁站与住宅区距离太近，可能导致交通拥堵、噪音和小型犯罪活动。
另外，住宅区附近备有巴士站也能让住户出入方便。
对于拥车族来说，使用高速公路绝对是到达城市最快速的方法之一。
城市人都希望能以最短时间到达目的地，所以都会选择使用最快的路线；若住宅区靠近高速公路，其产业价格都会比较高。
拥停车空间更具吸引力
另一方面，拥车族也时常面对停车位不足的困扰。住在城市地区，大部分时间与汽油都被耗在寻找停车位。
因此，住宅区范围有足够停车空间，该住宅区更具吸引力，价格也更高。
且住宅区内若设有各种休闲与娱乐设施，产业价值也会随着提升。
休闲与娱乐设施如游泳池、健身房、桑拿浴室、烧烤角落等，能够让住户生活得更自在与放松，显然这些设施与设备也将影响产业价格。

4. 未来发展

一个住宅区内，未来发展机会高，产业自然更有价值。
一个好例子，就是位于八打灵再也第13区的工业地被重新分区成为商业地，这个转变让当地价值顿时向上飙升。
土地扩张影响产业价格
此外，是否有足够土地扩张，也会影响产业价格。
尤其城市，土地越来越稀少，人口不断增加，就会增加土地需求导致价格不断上涨。总结：依能力购产业
依据过去经验，在一般情况下，永久地契产业若地点理想，且拥有良好交通系统和未来发展机会多这些条件，就能催化增值。
然而，购屋者必须依照自己的经济能力选择要购买的产业，因为并不是所有人负担得起上述所提及的产业价格。

11/07/2016

内外因素 买房有待考量及注意

虽说房市不像股市大起大落，且不时还会听闻“只涨不跌”的说法，但自国行打房以来，房价“停滞不前”已不绝于耳。

哪里会有黄金屋？如何才能实践股神巴菲特“价值投资”（Value Investing）理论，趁打房捡便宜，精明选购绝世好房？

自住者该以什么为买房考量重点？投资房产除了地点，还有哪些“亮点”常被忽略？如何让打算投资的你找到钱生钱的优质房呢？

巴菲特的投资心法，除了股市，也适用于低迷房市，因为要在这个时期买到物有所值又可保值的房产，取决于实质考量及合理划算的交易价格，而不是卖家能够提供多少优惠及折扣。

巴菲特在考虑购买一家公司股票时，总花很多时间分析及检视该公司业务前景，并非冲动行事。

买房也一样，不可冲动（受优惠诱惑）及靠感觉行事，而是对该区域、发展商、屋价、自己的需求（自住或投资）及财务能力有一定了解后，才在对的时间点出手。

●何谓对的时间点？

很多人会说，等房价走低的时候，或者是等存够钱才买，这种策略已不适用于目前社会，因为很多时候，连专家也无法掌握变化迅速的局势，更枉论一般市民能够准确判断房价真的走低与否，结果等到存够钱，却已错过买房的黄金机会。

另外，也有人觉得婚前买房为最佳时机，但这只适用于20多岁结婚的人，如今越来越多人迟至30或40岁才谈婚论嫁，这时候买房，贷款期限将缩短，房贷负担会更沉重。

因此，每当房市出现调整，房贷利率又低的话，无需等到婚前才买房，而是把握稍纵即逝的机会，趁有好的工作、信用记录及较长贷款期限优势，多看一些房，为自己找一间合适、价格合理的房子。

●如何判断哪一区房子值得买？

市况差，代表一些过去买不到的房子，屋主以较低价出售的意愿较高，如果卖方急于套现，买家拥有较大议价空间；同时，这时候也是自住及有换屋需求者进场的好时机，只要选对地点和房型，就稳赚不赔。

财务金融系教授建议，购屋者可以在房市低迷期间参考量（Volume）及价（Value）数据，当中，量比价重要，因为要先有量，房价才可能有支撑点。

他指出，衡量房价是否会下跌，量是价的先行指标。比如说，可以观察打算买的地区，有没有其他人也进来买，未来要卖时是否容易卖掉，如果买卖盘持续活跃，表示该区有热度及需求，房价自然有活力，反观一些房价高，却没有买卖盘支撑的地区，房价迟早会跌。

不熟悉，不买

产业发展商常说，只要地点好，不愁没买家。但是，真正精明的买家不只买对地点，更不时遵守“不熟悉不买”法则，专挑熟悉的区域，如距离住家方圆5公里以内的房产，让自己更清晰地掌握周边资讯，如学校、医院、墓地、公共交通及休闲设施位置等。

由于大马发展商大部份采取先售后建制度，如果不熟悉当地社区及地形，只看示范单位，一般人很难立刻察觉一些缺失，有时候难免判断错误，买到地理位置和风水欠佳及交通系统不完善的房产。

因此，在选择房屋时，最忌讳毫无目的的“盲选”，尤其是一些没听过的陌生地区、离家太远或位于其他州属的房屋，更应该避而远之。

自住 测试“未来潜能”

如果你已锁定某个区域房产，对该区也有一定程度的了解，却因为市场上卖盘太多而患上“选择恐惧症”的话，或许该是时候进行更深一层的分析，为几间符合心水的房子进行一个“未来潜能”测试。

对自住者而言，房子是除了家人之外，需要与之相处一辈子的重要人生资产，因此住得安心及开心最重要。如果直到住进去后，才渐渐发现房子各方面并不如想像中美好，如面临交通阻塞、治安、邻近高压电缆、地陷、土崩、产业管理危机等问题威胁，到时候后悔已来不及。

应以未来10年以上潜能作对比

在大马，尤其是大城市住宅区，因车多的关系，住户最常遇到的是交通阻塞问题，刚开始搬进来的前几年，交通还算顺畅，但随着住户不断迁入，交通系统若未及时改善或提升，每当遇到上下班交通高峰期，总会面对塞车问题。因此，在检测时必须看得更长远。

列出未来发展性时，应以未来10年以上潜能作对比，如政府及发展商对该区最新的蓝图规划，未来是否分阶段发展、由哪个机构负责管理、会不会增设中小学、大学、捷运／高铁站、医院、商场、商业中心、道路连接等基本生活设施。

另外，买房除了进行潜能测试，也要避免一些让人“防不胜防，坐立难安”的住宅元素，注意事项如下：

◆邻近工业区、高速公路、铁轨或飞机起降航道：避免噪音及空气污染

◆邻近学校：上下学时段面临交通阻塞问题，运动场也会因学生活动发出噪音

◆犯罪率高的地方：经常会提心吊胆，出门担心家里进贼，无法安心入住

◆经济萧条的地方：路上随处可见废弃车辆，空屋率高及房子外观破旧及年久失修

◆路冲：除了风水考量，更应该关注车辆意外撞屋的安全隐忧

◆天然灾害：地势低洼、土石松软的下坡及山脚地段房子容易发生水灾及土崩

出租 检测竞争优势

至于趁打房捡便宜，打算投资房产当包租公、包租婆的人，则以租户市场潜能为出发点进行对比，检测房子的竞争优势，从中找到最符合出租市场需求的房产，就不愁没有租客及稳定租金收入。

何谓租户市场？基本上，这可以从观察当地就业形态及大学生对住宿的需求判断。如果是白领及学生集中区，基本上三房一厅的中小型房子都会有需求，尤其是学生宿舍有限的大学园区附近，两三年后旧生出新生入，一直有新的需求涌现，就不怕没学生租房。

在大马，到底哪些亮点将吸引租户的青睐？

这可分为房子内在及外围因素。

内在，顾名思义是房子的内部条件，如是否翻新过、够不够宽敞明亮及通风、屋主是否全面或部份供应家具、网络连接、冷气机等，这些都是住户衡量租金是否物有所值的标准配备。

外围因素则环绕在交通设施、治安、住户结构等，如果周边住户结构复杂，龙蛇混杂，租户会觉得人身安全不获保障，就好比前几年巴生河流域黑人住户泛滥问题，导致一些公寓风评欠佳而难以出租。

保值 交通枢纽邻近置产

对于那些打算在买气不佳期间买房保值的人，建议可在未来房价相对保值抗跌的新捷运沿线、交通枢纽，如高铁站、火车站、巴士终站邻近地区置产，因这些交通设施一旦完工投运后，交通更便捷，将吸引更多人口移入，住房需求增加料有助于激励房价。

交通便捷 激励房价

在巴生河流域，雪隆地区的投资者可从捷运第一及二路线（MRT Line 1&2）、轻快铁第三线（LRT 3）、格拉纳再也及安邦轻快铁延长线周边站点开始看房。

捷运第一线从双溪毛糯开始，途经哥打白沙罗、吉隆坡、蕉赖至加影，全长51公里，共有34个站点（3个为保留站）；第二路线从双溪毛糯开始，途经沙登前往布城，全长52.2公里，共有36个站点；捷运第三路线（MRT Line 3）则为环线，料行驶于雪隆各大指标区域及现有交通系统欠佳地区，包括谷中城、满家乐（Mont Kiara）、冼都东区（Sentul Timur）、安邦及建议中的大马外贸发展机构（MATRADE）展览中心。

轻快铁方面，第三路线将以万达广场（One Utama）为起点，延伸至巴生的佐汉瑟迪亚（Johan Setia），全长36公里，共设25个站；格拉纳再也延长线途经13个站，包括阿拉白沙罗、梳邦再也、USJ及终点站布特拉高原（Putra Heights），全长17.4公里；至于安邦延长线，则从大城堡延伸至金銮、蒲种，终点位于布特拉高原，全长18.1公里，共12个站。

槟柔交通规划 增值房产

槟城方面，除了2014至2030年槟州交通大蓝图（PTPM）轨道交通规划及海底隧道计划落实将吸引更多外国人投资，为槟州房产增值，还有槟城第二大桥开通后，备受瞩目的威省房产，也值得投资。

至于柔佛州，柔佛州公共交通机构（PAJ）也正在着手拟定为期三十年的交通大蓝图，不过还在筹划阶段，预计今年杪将完成该州的交通大蓝图报告。有意在柔佛置产者，可关注该州的交通大蓝图。

当前趋势 有地房产不乏买家

基本上，大马房产类型有组屋（Flat）、公寓（Apartment）、共管公寓（Condominium）、排屋、半独立屋、别墅及度假屋，但目前有地房产依然最受欢迎，尤其是拥有较大庭院范围及停车位的排屋及半独立屋，依然不乏买家。

然而，在吉隆坡及槟岛，因可用于发展住宅的土地越来少，价格也越涨越高，导致发展商在规划住宅计划时，多数倾向于发展高楼住宅，以把土地价值及经济效益发挥到极致，导致有地房产供应紧张，价格高居不下。

公寓供应增

加上这几年炒房风气鼎盛，国内大城市房产价格翻倍增长，排屋价格变得更难以负担，无形中带动了公寓需求，可是随着打房措施生效及申请房贷被拒率上扬影响，2015上半年出现新公寓严重滞销、一些排屋销售放缓状况。

根据大马房地产发展商会（REHDA）上半年新产业销售报告，公寓／共管公寓供应比2014下半年多出28%，从1178间增至4259间，所有高楼住宅（服务式公寓及公寓／共管公寓）的销售低于20%，意味在上半年，每10间当中只有两间成功卖出，买气相当低迷。

对比2014下半年，2015上半年的单层排屋销售从48%放缓至43%；2至3层排屋则从41%增至61%；半独立屋则从40%跌至37%，表现起落参半。

未来潮流 “双钥匙公寓”热起

近几年，因房价高涨，“双钥匙公寓”（Dual-Key Condominiums）风潮开始从新加坡吹袭大马，产业经纪更表示，这类型公寓已占吉隆坡新产业约10%，从2011年起取得热烈反应，已被大马产业发展商视为未来新趋势。

典型的双钥匙公寓通常是三房（两间卧房+一间小套房）或者是四房（三间卧房+一间小套房），大型的双钥匙公寓则是四间卧房+一间小套房，入口可以是分开两个门或者是进大门后再分别通往左右两个套间。

伸缩性功能高

由于拥有较高伸缩性功能，包括自住+投资或三代同堂都不成问题，让买家觉得双钥匙公寓“买一送一”交易划算，因这便于屋主出租部份房子赚取租金，减轻沉重的房贷压力。若不打算出租，也可以让长辈入住，无论哪种做法都可以保有隐私。

对于经常不在家的人（出坡或洽公），可以出租大套房，小套房自住；若是自由工作者，则可以把小套房改成工作室，既可节省租金和通勤时间，也可以隔开自住及办公空间。

但是，这类型房产也引起一些争议，比如售价比一般公寓高、小套房无用武之地、必须花更多钱装修／维护、面对租不出去及租户制造许多问题／噪音的风险。

因此，买家在选择这类房型时，有必要了解自己的需求、底线及经济状况，包括可否接受租户住在隔壁、承担小套房租不出去的租金缺口。

总结：

全国产业资讯中心（NAPIC）最新数据显示，大马上半年房市价量齐跌，这消息对“真正”的房屋买家而言是天大喜讯，意味进场时机已成熟，该是时候开始行动，以免错失良机。

但买房不如买菜，可以“青青菜菜”地挑选，还有许多内外因素待考量及注意，才能够买到合心水、物有所值又可以保值的好房，让一家人皆大欢喜，买得开心，住得安心。