20/08/2026
🏡 PERJALANAN MEMBELI RUMAH PERTAMA
Contoh: Rumah Subsale Harga RM200,000
Ramai pembeli rumah pertama nampak rumah berharga RM200,000 lalu fikir:
«“Kalau bank bagi loan, saya cuma perlu bayar ansuran bulanan sahaja.”»
Sebenarnya sebelum dapat kunci, ada beberapa peringkat dan kos yang perlu disediakan.
Mari kita ikut perjalanan seorang pembeli rumah pertama dari awal sehingga 🔑 DAPAT KUNCI.
---
1. SEMAK KELAYAKAN PINJAMAN 🏦
Sebelum pergi viewing dan bayar booking, sebaiknya semak dahulu kemampuan mendapatkan pembiayaan.
Antara perkara yang biasanya dilihat bank:
- Pendapatan bulanan
- Komitmen kereta
- Personal loan
- Kad kredit
- PTPTN
- CCRIS
- CTOS
- DSR
- Tempoh pekerjaan
- Rekod pembayaran hutang
Contoh
Harga rumah: RM200,000
Jika bank beri:
90% loan = RM180,000
Pembeli perlu menyediakan baki:
10% deposit = RM20,000
⚠️ Kelulusan sebenar tetap bergantung kepada profil pembeli dan penilaian bank.
---
2. VIEWING RUMAH 👀
Selepas kelayakan awal nampak sesuai, barulah pergi melihat rumah.
Periksa:
- Keadaan rumah
- Bumbung
- Kebocoran
- Wiring
- Paip
- Tandas
- Renovation
- Kejiranan
- Parking
- Keadaan jalan
- Risiko banjir
- Harga pasaran kawasan
Untuk rumah subsale, rumah biasanya dijual berdasarkan keadaan semasa.
Jadi jangan tengok cantik sahaja.
Periksa keadaan fizikal rumah sebelum bersetuju membeli.
---
3. SETUJU BELI & BAYAR BOOKING 💰
Katakan selepas viewing, pembeli bersetuju membeli pada:
Harga rumah = RM200,000
Sebagai contoh sahaja, kita gunakan booking seperti dalam gambar:
3.18% × RM200,000 = RM6,360
Pembeli bayar:
Booking = RM6,360
Booking ini biasanya menjadi sebahagian daripada deposit pembelian, bukannya bayaran tambahan di atas harga rumah.
Dokumen booking/offer perlu dibaca dengan teliti, khususnya syarat pemulangan booking jika pinjaman ditolak.
---
4. APPLY HOUSING LOAN 🏦
Selepas booking, dokumen dihantar kepada bank.
Contohnya:
Harga rumah: RM200,000
Loan 90%:
RM180,000
Deposit pembeli:
RM20,000
Bank kemudian menjalankan proses seperti:
- Semakan CCRIS/CTOS
- Semakan pendapatan
- DSR
- Penilaian hartanah
- Credit assessment
---
5. LOAN APPROVED 🎉
Contohnya bank meluluskan:
Housing Loan: RM180,000
Pembeli perlu membaca Letter of Offer dengan teliti sebelum menerima tawaran.
Periksa perkara seperti:
- Interest/profit rate
- Monthly instalment
- Loan tenure
- Lock-in period jika ada
- MRTA/MRTT atau MLTA
- Syarat pembiayaan
---
6. LAWYER SEDIAKAN SPA 📑
Selepas urusan bergerak ke peringkat SPA, peguam akan menguruskan dokumen Sale & Purchase Agreement dan urusan conveyancing berkaitan.
Untuk transaksi biasa di bawah Solicitors' Remuneration Order 2023, kadar skala bagi RM500,000 pertama ialah 1.25%.
Anggaran SPA legal fee
RM200,000 × 1.25%
= RM2,500
Ini merupakan professional legal fee asas.
Masih boleh terdapat SST jika berkenaan dan disbursement seperti carian tanah, pendaftaran, pengangkutan/courier dan kos pentadbiran pihak ketiga.
---
7. SIGN SPA & CUKUPKAN DEPOSIT 10% ✍️
Sekarang pembeli sudah bayar:
Booking = RM6,360
Jumlah deposit 10% sepatutnya:
RM20,000
Maka baki deposit:
RM20,000 − RM6,360
= RM13,640
Jadi struktur deposit contoh kita:
Booking
RM6,360
+
Baki semasa SPA
RM13,640
=
Total deposit RM20,000
---
8. LOAN AGREEMENT 🏦📑
Selain SPA, pembeli yang menggunakan bank mempunyai dokumentasi pembiayaan.
Contoh loan:
RM180,000
Anggaran scale legal fee:
RM180,000 × 1.25%
= RM2,250
Belum termasuk disbursement dan caj berkaitan.
---
9. VALUATION FEE 🏠
Untuk rumah subsale, bank biasanya memerlukan valuation untuk menentukan nilai hartanah bagi tujuan pembiayaan.
Contoh anggaran kasar:
± RM500 – RM1,000
Jumlah sebenar bergantung pada valuation, skala/caj yang berkenaan dan firma penilai.
Ini penting kerana:
Harga jual ≠ semestinya market value bank.
Contohnya:
Harga rumah = RM200,000
Valuation bank = RM180,000
Jika margin loan dikira berdasarkan nilai yang lebih rendah, jumlah pembiayaan mungkin lebih rendah daripada yang pembeli jangkakan.
Pembeli mungkin perlu menyediakan cash tambahan.
---
10. DUTI SETEM – KELEBIHAN PEMBELI RUMAH PERTAMA 🎉
Untuk pembeli rumah pertama yang memenuhi syarat semasa, rumah kediaman sehingga RM500,000 mendapat pengecualian 100% bagi duti setem instrumen pindah milik dan perjanjian pinjaman.
Contoh rumah RM200,000
Duti pindah milik biasa:
RM100,000 pertama × 1% = RM1,000
RM100,000 berikutnya × 2% = RM2,000
Jumlah:
RM3,000
Tetapi jika layak pengecualian rumah pertama:
✅ RM0
Untuk loan RM180,000 p**a, duti setem perjanjian pinjaman yang biasanya dikenakan juga boleh menjadi:
✅ RM0
tertakluk kepada pemenuhan syarat pengecualian yang berkuat kuasa.
Ini memberikan penjimatan yang agak besar kepada pembeli rumah pertama.
---
11. KOS-KOS LAIN YANG PERLU DISEDIAKAN 💵
Selain deposit, jangan lupa menyediakan buffer untuk:
- SPA legal fee
- Loan legal fee
- Valuation
- Disbursement peguam
- Carian tanah
- Pendaftaran
- Caj pentadbiran berkaitan
- SST jika berkenaan
- MRTA/MRTT jika diperlukan/dipilih
- Apportionment cukai tanah/cukai pintu/maintenance jika berkaitan
- Kos pindah rumah
- Renovation
- Deposit utiliti
Sebab itu jangan gunakan semua simpanan hanya untuk deposit rumah.
---
12. BANK BUAT DISBURSEMENT 💰
Selepas dokumentasi dan syarat bank dipenuhi, bank akan melepaskan pembiayaan mengikut proses transaksi.
Jika penjual masih mempunyai housing loan, sebahagian wang mungkin digunakan terlebih dahulu untuk:
Menyelesaikan baki pinjaman penjual.
Peguam kemudian meneruskan proses seperti redemption dan dokumentasi pindah milik.
---
13. PROSES PINDAH MILIK 📜
Peguam akan menguruskan proses berkaitan pindah milik hartanah kepada pembeli.
Jika hartanah memerlukan consent, contohnya disebabkan sekatan kepentingan tertentu, proses tambahan mungkin diperlukan.
Sebab itu tempoh pembelian subsale tidak semestinya sama untuk setiap rumah.
---
14. FINAL DISBURSEMENT
Selepas syarat-syarat berkaitan dipenuhi, bank akan meneruskan pelepasan baki pembiayaan mengikut dokumentasi transaksi.
Apabila completion selesai, urusan penyerahan vacant possession/kunci boleh dilakukan mengikut SPA.
---
🔑 15. AKHIRNYA... DAPAT KUNCI!
Tahniah!
Daripada:
Semak kelayakan
➡️ Viewing
➡️ Booking
➡️ Apply loan
➡️ Loan approved
➡️ SPA
➡️ Loan agreement
➡️ Valuation
➡️ Pindah milik
➡️ Disbursement
➡️ Completion
akhirnya...
🏡🔑 RUMAH PERTAMA ANDA!
---
💰 CONTOH BAJET RUMAH RM200,000
Andaikan pembeli mendapat 90% loan:
Perkara| Anggaran
Harga rumah| RM200,000
Loan 90%| RM180,000
Deposit 10%| RM20,000
Booking 3.18%*| RM6,360
Baki deposit*| RM13,640
SPA legal fee asas| ±RM2,500
Loan legal fee asas| ±RM2,250
Valuation| ±RM500–RM1,000
Stamp duty pindah milik**| RM0
Stamp duty loan**| RM0
Disbursement/caj lain| Perlu quotation
* Contoh berdasarkan struktur dalam gambar; kadar booking sebenar bergantung pada transaksi.
** Dengan andaian pembeli ialah warganegara Malaysia, benar-benar pembeli rumah kediaman pertama dan memenuhi syarat pengecualian semasa.
---
💵 BERAPA CASH PATUT ADA?
Jangan kira deposit RM20,000 sahaja.
Untuk rumah RM200,000 dengan 90% loan, sasaran simpanan yang lebih selesa ialah sekitar:
💰 RM26,000 – RM30,000+
untuk menyediakan ruang bagi:
RM20,000 deposit + legal fees + valuation + disbursement + kos sampingan/buffer.
Jumlah sebenar perlu disahkan melalui quotation peguam, bank dan valuer.
---
⭐ TIP PALING PENTING UNTUK FIRST HOME BUYER
Jangan buat:
Cari rumah → Booking → Baru check loan ❌
Lebih selamat buat:
Semak kelayakan → Tetapkan bajet → Viewing → Semak rumah → Booking → Apply Loan → SPA → Completion → 🔑
Dengan cara ini, risiko booking sangkut atau kewangan tidak mencukupi boleh dikurangkan
