人人有屋住

23/09/2024

最近我有两个朋友，一个住在Kota Kemuning，另一个住在Bangsar，每天上下班都要塞车累到爆。

有一天，她们一起去看了Bukit Jalil的新房子，才发现原来那边这么方便！很靠近LRT站、走路不用10分钟可以到，不管是去KL市区还是其他地方都很easy，生活一下子轻松了很多。

她们看中了2房的单位，打算买来自己住，或者日后出租。听说rental ROI还挺高的，每月租金 1房1停车位已经租着RM1,200-1,500。而且她们最意外的是，买房子还附送停车位！在KL送停车位简直像中彩票一样幸运！

她们后来跟我说，Bukit Jalil不仅交通方便，生活设施也超级齐全。Pavilion就在旁边，想shopping就shopping，完全不用担心堵车。

现在她们每天开心上班，不再因为塞车而烦心，工作效率也提高了不少。我听了之后，自己都开始动心了，看来我也要考虑去看看这个地方了。

项目卖点：
- 第一个项目也是唯一一个，可以同时走路到LRT站和Pavilion Bukit Jalil。其他附近几个项目都不能走路到LRT站。
- 附近走路10分钟范围内有商圈、几家银行、不同美食和80acres的大自然公园。
- 有1房、2房和3房
- 适合投资小白、打算组织新家庭和父母提早买房留给子女。
- March 2024开卖到现在已经被订购70％
- 会在Q4 2028年建好
- 90％贷款从rm390,000开始，每月供期从RM1,700而已

有兴趣的朋友，可以按：https://wa.link/55izf0 拿到更详细资料和价钱。

27/06/2024

不懂会不会有人说：
“以前啊... 40-50年前啊，单层排屋才卖30千而已... 早知道那么好价，以前买多几间咯”

“以前20年前啊...才卖100多千而已...”

20年后，看回现在的价钱，一样会说同样的话。

这种单层排屋,已经是买少见少了....

☎Nick 0104208347 free registration

21/05/2024

分享一下那天遇到的顾客，和他的对话。

agent：“为什么你会下booking勾买那间单位？”
顾客：“因为那agent说以后那个 1房单位可以收到zu金2000。zu金回筹率很高、很吸引我。才卖450k，zu金ROI 有5.3%咧，很好！你说你们的400k单位，租金只有1700，吸引不到我勾买咯，zu金ROI只有5.1%”

agent：“我问你，3年后建好，那个zu金收不到2000，你觉得那agent会不会每个月补贴给你？”

看原文在小红书： 按这里
http://xhslink.com/QEaVOJ

11/05/2024

买房清单

有了这份列表, 再也不怕会买错, 也清楚自己的要求标准, 有什么自己可以接受, 什么是可以筛选排除掉

82 Shon哥讲楼 336发布了一篇小红书笔记，
快来看吧！ 😆 gTtMXTRaqUa7DzZ 😆 http://xhslink.com/J1CiRI

30/04/2024

👀 刚到马来西亚在考察着购买哪里来投资 ⁉️
🏢 项目就在【𝐊𝐋𝐂𝐂 双子星】隔壁
马来西亚最耀眼的【地标】
每位游客必来打卡的旅游胜地
🏢 项目的lobby走出来就是【𝐋𝐑𝐓 轻快铁站】🚉
而且这LRT还是underground地下站 🚇
不需要日晒雨淋，而是有aircond的通道直达 𝐋𝐑𝐓
顶尖【𝐊𝐋𝐂𝐂 𝐒𝐮𝐫𝐢𝐚 𝐌𝐚𝐥𝐥 阳光商场】走路就到
所有的国际大牌都可以在这里找到 ❗
𝐂𝐇𝐀𝐍𝐄𝐋、𝐋𝐕、𝐃𝐈𝐎𝐑、𝐑𝐎𝐋𝐄𝐗、𝐏𝐀𝐓𝐄𝐊 𝐏𝐇𝐈𝐋𝐈𝐏𝐏𝐄、etc 这里都可以满足你
☘️🌲🌸🍀🌳🌺🌴🌿
50 acres的【𝐊𝐋𝐂𝐂 𝐆𝐚𝐫𝐝𝐞𝐧】
它绝对是目前KL最美的公园
在这里跑步都是觉得的高人一等 ❗
✅【包出租】
✅【包管理】
✅【包100%家居和装修】
你不需要烦恼，不需要担心，不需要特地去管理 💪🏻
♠️ 每月只需【50% / 15天】的出租率，就能break even应付贷款供期。
♥️ 如果出租率高，就有 【𝐏𝐨𝐬𝐢𝐭𝐢𝐯𝐞 𝐂𝐚𝐬𝐡𝐟𝐥𝐨𝐰 额外收入】
扣除所有费用，每月【净赚】1,300 - 3,800 不是问题！
♣️ 有真实数据的出租报告，100% 真实
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08/03/2024

🆕 𝙏𝙝𝙚 𝙇𝙖𝙩𝙚𝙨𝙩 𝙋𝙧𝙤𝙥𝙚𝙧𝙩𝙮 𝙇𝙖𝙪𝙣𝙘𝙝𝙞𝙣𝙜 at Bukit Jalil 🆕
Monthly repayment start from RM1,790 /mth only
🏃🏻‍♂️ 𝙒𝙖𝙡𝙠𝙞𝙣𝙜 𝘿𝙞𝙨𝙩𝙖𝙣𝙘𝙚 to :
300m / 4️⃣ mins to
Shin Sushi, Public Bank, Hong Leong Bank, KK Mart, Pharmacy, Family Mart, 7-Eleven, Mamak & Restaurants
500m / 6️⃣ mins to
Bukit Jalil Park (80 acres), Lai Meng School, Awan Besar LRT Station
800m / 9️⃣ mins to
Pavilion Bukit Jalil, Signature shops, Maybank, CC by Mel, Yoga centre, Fitness centre, few Omakase outlets, Shuttle bus to Pavilion KL, etc
🚗 𝙀𝙖𝙨𝙮 𝘼𝙘𝙘𝙚𝙨𝙨𝙞𝙗𝙡𝙚 to 🚗
Bukit Jalil Highway, LDP, KESAS & MEX highway
At 2 & 3 March (1st weekend Private Event) are booked 289 units in 2 days‼️
Hurry up‼️
Come to visit the showrooms first, before your preferred unit are booked by others.

🆓 to get the e-brochure, for more details,
please click https://wa.link/wgntec

29/02/2024

Agent : “你买这个3房单位，发展商会送你两架冷气，一个在客厅、一个在主人房。另外那2房是air-con point。”
以你的common sense，你觉得房间有包air-con point是什么意思？
A. 屋主只需要买冷气机，再安装上去就可以用。
B. 有包括冷气机，不需要再买。
C. ( 写出你的答案 )

Agent : “你买这个3房单位，发展商会送你两架冷气，一个在客厅、一个在主人房。另外那2房是air-con point。”
以你的common sense，你觉得房间有包air-con point是什么意思？
A. 屋主只需要买冷气机，再安装上去就可以用。
B. 有包括冷气机，不需要再买。
C. ( 写出你的答案 )
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在房产市场上曾经有几家老牌字发展商为了要省钱、为了要多赚利润，他们这边偷工一点、那边省钱一些，一间屋子的成本就可以省几十千了。
那他们是怎样偷工？怎样减料、怎样省钱咧？
1. 既然那个项目没有达到Qlassic / GreenRE / GBI 的规格，那就把窗口的厚度选最薄的。可能原本打算给你8mm或double gladed厚度，现在只给你最基本的6mm。
2. 厕所地板内层里，原本就需要刷上3层的防水胶，为了省钱，他们敢敢只刷1-2层。导致该建筑物在5-8年后，全部的厕所都会渗水到楼下去，变成楼下就会出现楼上厕所漏水的问题。或者，那些窗口的边缘在几年后全部都会面临窗口角落在下大雨时会渗水，那也是因为那些silicon胶硬化了，需要刮掉全部重新涂上去新的一层。
3. 为了要省钱，把原本链接洗脸盘(basin)和厕所的排水管的那个排污水杯那部分省掉，直接把洗脸盘和厕所直通排水管。一旦你几天没用那个洗脸盘，你就会闻到臭味从那个洞里飘出来。马桶几个星期没用，里面的水位降低，那个恶心的臭味也会飘出来。
4. 原本卖的时候那客厅的瓷砖是flooring tiles，但没有黑白证明说送的是Ceramic tiles 还是porcelain tiles。别以为听起来都是一样，是有分比的哦。（我都忘了哪一个是比较坚硬的，另一个比较脆弱）
5. 回到上面的开头。只送air-con point代表什么意思？大部分的人都会觉得 “自己买个冷气机安装上去就可以”，对吗？
那几个发展商就真的只拉好电线和开关按钮、把电线埋藏(conseal)进墙壁里。没有把那个copper piping排水喉也安装进墙壁里。那个copper piping是让冷气冷却喉。
屋主在VP和拿钥匙后才发现这个问题，可是他们也发现在新屋的handbook里注明业主不能破坏墙壁上(hacking)，一旦业主擅自在装修时挖墙壁、自己安装copper piping和埋藏(conseal)进墙壁里（比较美观），发展商可以说业主违反handbook里的规则，发展商是可以取消该单位的18或24个月的Defect Liability Period (DLP)。业主只可以把那个copper piping在墙壁外面悬挂着和拉去指定的地方。那整体设计就非常难看了。
最后，闹到去发展商那边、搞大件事，发展商还搬出Architect的标准SOP。那Architect说：“对啊，在文件上我们只写送air-con point，字眼上我们没做错、也没做少工。没包括copper piping不是我们的错。 ”
到最后的最后，差不多要闹到上新闻和法庭，发展商才愿意让步，允许业主们可以挖墙壁、把copper piping埋进墙里。
下次你买房时，记得问清楚，air-con point 有没有包括copper piping咯～～

11/09/2023

雪隆区房产市场逆袭
雪隆区新楼盘今年上半年走势，比去年同期强劲一倍。

今年上半年新增43项房产项目，分别是雪州29项、吉隆坡14项，新房产项目数量与去年同期的21项(雪州15项和吉隆坡6项)相比，推出的项目翻倍。

按照新房产项目单位计算，雪隆两地的新住宅单位皆取得“戏剧性”增长，房地产市场已走出困境，重见光明。

今年上半年发展商推出的新住宅项目中，53%为高楼住宅共26项，其余47%是有地房产共23项。

28/08/2023

🌳 Immerse yourself in the epitome of elegance and sophistication in the jewel of Damansara Perdana.

🌳 Experience luxurious living in a thriving community surrounded by lush greenery and unparalleled amenities.

🌳 Serene environment with stunning green views
1️⃣ Resort Home 3 Storey Semi-D
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🏡 from 3,640 till 4,100 sqft
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🎯 Perfect for multi-generation family !
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11/01/2023

买屋子要拿贷款时，你会找 banker 或 outsource mortgage（OM)？

⚠️ 真实案列 ⚠️⚠️⚠️⚠️⚠️
顾客妻子 : 现在我老公刚去世，我们已经失去经济来源，供屋子都辛苦。现在银行还要我们top-up接近200k的现金去赎回那间屋子。否则，多几个月没供屋子就会被lelong。那时我们一家大小就没地方住了。 为什么当初他跟你买屋子的时候，只拿最低保障、最便宜的MRTA？ 你怎样做事的？你要怎样负责？
𝐁𝐚𝐧𝐤𝐞𝐫 ：Mrs，很不好意思、很抱歉听到你老公去世的消息。 我先找回你老公的Loan Agreement 和几年前的聊天对话，让我回想一些过程。

（Banker忙碌得搜寻电话几分钟后）

𝐁𝐚𝐧𝐤𝐞𝐫 ：Mrs，我找到了当初我和你老公的聊天对话。当初你老公买这间屋子的时候，不是直接找我们的银行拿贷款的。是通过另一位OM 交文件给我，你老公也听信那位OM 的意见，拿最低的MRTA配套。所以，我才做了一份只有5年和最低保障的MRTA。加上现在才过几年就发生这样不幸的事情。还贷款的数额其实不多，MRTA的coverage也不多。所以现在你们还需要top-up那些shortage后，才能开始做遗产转移程序。

现在这间屋子会暂时被冻结，你们不能转卖和出租。这个程序可能耗时几个月到几年。你们可以继续住在里面，也需要继续供屋子，不然几个月没供屋子，银行会来警告和封屋子、拿去拍卖。

顾客家属 : 为什么当初他只买那么少MRTA？你为什么没做好你的工作建议和分析给我老公了解、来确保你的顾客得到100％的保障？

（banker 把电话给他们看之前的聊天记录）

𝐁𝐚𝐧𝐤𝐞𝐫 ：你可以看看这个回复，你老公说会跟他(做OM )的朋友拿另一份MLTA，所以才跟我拿最低的MRTA。

顾客家属 : 那他的另一份MLTA呢？
𝐁𝐚𝐧𝐤𝐞𝐫 ：你再看这另一个段对话。你老公说那份MLTA太贵，最后他才决定不要拿MLTA。所以，最后他只拿了一份最低保障的MRTA。也不要再增加MRTA的保额。

➖🎶➖🎶➖🎶➖🎶➖🎶➖

有时候，还真不明白有些买家的想法。
🔱 买家 --(交文件)--> banker ----> 批贷款 ----> 约买家签文件
🔱 买家 --(交文件)--> OM ----> banker ----> 批贷款 ----> 找OM传文件 ----> 约买家签文件
既然都是要交给banker 拿到最后的审核和批准贷款，为什么还要多此一举交给OM呢？

不外是这三个理由 ：
1️⃣ agent不懂得如何计算买家的经济能力和不了解哪家银行适合这位买家。
2️⃣ 买家工作繁忙、不想麻烦同时应付几家银行的banker。
3️⃣ 被 OM 忽悠说可以拿到最好的配套，其实跟banker批准的贷款也是一样的配套。只是OM同时会再卖你MLTA。

⚜️ 什么时候适合找谁来申请贷款？ ⚜️⚜️⚜️⚜️⚜️
⭕ 买 / 新项目单位 ：
每个新项目，发展商都会跟几家银行做贷款链接，就是所谓的panel End Financier （Panel ）。那些已经和发展商谈妥的银行就会跟之前谈好的协议给出最好的贷款配套。不是Panel EF的银行，就一律不会批贷款给这个项目，除非这位买家是某家银行的VIP、财力雄厚，那家银行才会额外批准那么一单贷款给这位买家买这个项目单位。整个过程也蛮耗时间，至少都6-12个星期，或更长时间。

⭕ 买 二手单位时 ：
买家没有被panel EF限制，买家想拿到最好的贷款配套，又不想一直询问不同银行的banker去了解贷款配套和递交不同文件。这时就适合找 OM 来帮忙了解哪家银行的贷款配套是最适合自己。

其实，在全部银行的制度里，banker 是不允许从第三者(包括outsource mortgage) 手上拿到买家的私人文件，因为银行需要预防有人会伪造 / 修改当中的文件去拿贷款。只是目前市场上大家都走在灰色地带，一只眼睁一只眼闭。

➖🎶➖🎶➖🎶➖🎶➖🎶➖

我身边也有一些专做OM 的朋友。
☑️ 有些真的诚心帮顾客拿贷款，
☑️ 有些也是诚心帮顾客，不过只是卖保险为主、拿贷款为辅。
☑️ 有些除了卖你保险之外，私底下还静静鸡推一张信用卡表格给你签名又不告诉你那是什么form。(我曾经遇过这样的OM，被顾客发现后，顾客突然收到信用卡的信件，他生气告诉我 : "你去跟那位OM讲，他要是不帮忙cancel掉那信用卡，我就取消这个贷款！！")

Outsource mortgage 时常都会跟顾客说：
“你就随便拿一份最便宜、保障期最短、最低保障的MRTA，因为方便你拿到比较好的利息配套。然后，我再介绍另一份保障300万的MLTA，有医疗、有储蓄、有投资保单给你。你供25年后，又可以成为你孩子去海外读书的教育基金、也可以成为你的退休金。是不是很好？”
很多时候顾客听到这么好的配套都很乐意配合。

我认同
的确比 好很多
但MLTA的保费也比MRTA高很多。
要如何可以让买家接受MLTA的好处与坏处，
就要看那位OM的功力去到哪里。

我认同
MLTA的确是“跟人”
然而，MRTA是“跟屋”
（详细解析可以看回 ： https://www.facebook.com/buynewprop/photos/1473887676114393 ）

身为明智Property investor的你，MLTA的确是最适合的保障给自己和家人。

请确保你的屋子得到完善的保障后才去想你的MLTA。

Images source from : RENTRENTGO