Klang Industrial Commercial Zone

28/05/2026

27/05/2026

Part 13

现在很多老板买 Semi-D Shop Office，
Nowadays many business owners buy Semi-D Shop Offices not only for office use anymore. 😂

因为空间大、环境漂亮、停车方便、门面高级，
With bigger space, beautiful environment, easy parking and premium frontage,

很多行业其实都非常适合。
it is actually suitable for many different industries.

🏋🏻 Gym & Fitness
💇🏻‍♀️ Beauty Salon
💆🏻 Spa & Wellness
☕ Cafe & Restaurant
🍷 Bistro & Bar
👶🏻 Confinement Centre
🏥 Clinic & Dental
🐶 Pet Grooming
🚗 Car Showroom
🛋 Furniture Gallery
🎥 Studio & Media Company
📦 E-Commerce Warehouse
🏢 Corporate Office
📚 Training Centre
🧋 Beverage Brand HQ

现在顾客来到一个地方，
Customers today are not only looking at products anymore.

他们也会看环境、品牌感和舒服度。
They also care about the environment, branding and overall experience. ✨

Semi-D Shop Office，很多时候已经不只是店面。
A Semi-D Shop Office is no longer just a commercial property.

而是在做品牌形象。 🏢✨
It becomes part of the brand identity itself. 🏢✨

25/05/2026

PART 12｜为什么有些地能建 Factory，

Why Some Land Can Be Developed, While Some Cannot? 🏭📍

很多人以为，买到地就能直接发展。
Many people think buying land means they can develop immediately.

但在马来西亚，土地用途非常重要。
But in Malaysia, land usage category is extremely important.

不是每一块地，都能随便建 Factory 或 Warehouse。
Not every land can simply be used to build a factory or warehouse.

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🏭 Industrial Land｜工业地
可以申请 Factory、Warehouse 等用途。
Can be used for factories, warehouses and industrial operations.

🏠 Residential Land｜住宅地
主要只能发展住宅用途。
Mostly limited to residential development only.

🏢 Commercial Land｜商业地
适合 Shop Office、Retail、Office 等商业用途。
Suitable for shop offices, retail and business operations.

🌴 Agriculture Land｜农业地
主要属于农业用途。
Mainly for agricultural purposes.

很多农业地，不能直接发展工业用途。
Many agriculture lands cannot be directly converted into industrial use.

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有些土地价格便宜，不一定代表值得买。
Some lands may be cheap, but that doesn’t always mean they are worth buying.

因为有些土地会有发展限制。
Because certain lands come with development restrictions.

例如：
For example:

❌ Government Reserve Land｜政府保留地
❌ Malay Reserve Land｜马来保留地
❌ High Voltage Reserve｜高压电保留区
❌ River Reserve｜河流保留区

这些地点，都可能影响未来申请与发展。
These locations may affect future approvals and development plans.

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所以买地之前，重点不只是看价格。
That’s why buying land is not only about looking at the price.

更重要的是看：
What matters more is understanding:

✔ 土地用途
✔ Land category & usage

✔ 能不能申请执照
✔ Whether licenses can be approved

✔ 罗里是否方便进出
✔ Whether lorries can access easily

✔ 周边未来发展
✔ Future surrounding developments

✔ Infrastructure 是否成熟
✔ Whether the infrastructure is complete

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有时候，真正值钱的地，
不一定是最便宜的那块。

Sometimes, the most valuable land
is not the cheapest one.

📍 Klang Industrial Commercial Zone (KICZ)

📞 Terric Tan 011-1505 3126















011-1505 3126

21/05/2026

PART 11｜马来西亚租 Factory 的流程，其实很多细节要谈 ⚠️

Renting A Factory In Malaysia Involves More Than Just Paying Rent

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很多人以为租 Factory 很简单，
看了喜欢，签名，拿钥匙就能开工。

但真正专业的 Industrial Rental，
其实从看厂到正式搬进去，
中间有很多重要流程。

Many people think renting a factory is simple.
See the unit, sign the agreement, collect keys and start operating.

But in reality, a proper industrial rental process involves many important steps before handover.

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1️⃣ 先确认行业适不适合

Confirm Whether Your Business Is Suitable

不是每个 Factory，
都适合所有行业。

❌ Heavy Industry
❌ Chemical
❌ Food Processing
❌ Engineering With Noise / Smoke

都可能涉及：

• Industry License
• Local Council Approval
• TNB Power Requirement
• Fire System Requirement

A tenant must first confirm whether the business activity is suitable for the factory zoning and license requirements.

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2️⃣ 看厂后，要了解完整情况

Understand The Factory Properly Before Committing

专业 Agent 会协助租客了解：

✅ Ceiling Height
✅ Power Supply
✅ Loading Access
✅ Lorry Accessibility
✅ Water Supply
✅ Existing Defects
✅ Nearby Environment

不是只看“美不美”，
而是适不适合长期营运。

A factory is not just about appearance — it must suit long-term operations.

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3️⃣ 很多租客都会谈装修期

Renovation-Free Period Is Common

Factory 拿到后，
很多时候需要：

• Wiring
• Office Renovation
• Rack Installation
• Roller Shutter Setup
• Machine Arrangement

所以很多租客都会谈：

✅ 1个月免租装修期
✅ 或半个月装修期

Many tenants negotiate for a renovation-free period before business operations begin.

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4️⃣ 谈租金、押底、租约年限

Rental Terms & Deposit Negotiation

通常会谈：

✅ 2+1 Deposit
✅ 2+2 Deposit
✅ 租金起租日期
✅ 租约 2年生 2年死
✅ Renewal Option

Industrial tenancy terms are usually negotiated carefully before signing.

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5️⃣ 确认后，先付 Booking Deposit

Booking Deposit Comes First

当双方谈好后，
通常 Agent 会要求租客先付：

✅ First Month Deposit / Earnest Deposit

之后：

📄 双方签 LO（Letter Of Offer）
📄 再安排正式 Tenancy Agreement

Once both parties agree, the tenant usually pays a booking deposit before signing the LO and tenancy agreement.

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6️⃣ 付清押底后，正式交钥匙

Key Handover After Full Payment

租客付完：

✅ Deposit
✅ Utility Deposit
✅ Stamp Duty
✅ Agreement Fees

业主就会正式交钥匙。

之后租客自己申请：

⚡ TNB
💧 Water Supply
🌐 Internet

The tenant officially takes possession after all payments and documentation are completed.

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Factory 不只是“租个地方”那么简单。
真正重要的是：

✅ 行业适合
✅ 未来运营顺利
✅ 合约细节清楚
✅ 不踩后期风险

A good industrial rental is not just about finding a space —
it’s about making sure the business can operate smoothly for the long term.

📍 Klang | Kapar | Bukit Raja | Setia Alam | Jenjarom | Shah Alam

📞 Terric Tan
011-1505 3126

19/05/2026

🏭 PART 10｜买 Factory 到拿钥匙，流程是怎样的？
How Does The Factory Buying Process Work?

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很多顾客第一次买 Factory，
Many buyers are purchasing a factory for the first time.

都会担心流程很复杂。
And they worry the process may be complicated.

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1️⃣ 付订金，锁定单位
Pay Booking Fee To Secure Your Unit

先选择适合自己的 Factory 类型与位置。
Choose the right factory type and location for your business.

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2️⃣ 银行贷款申请
Bank Loan Application Process

银行会根据公司文件、银行流水与 CTOS 评估资格。
Banks will evaluate based on company profile, bank statement & CTOS.

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3️⃣ 签署买卖合约（SPA / SNP）
Sign Sale & Purchase Agreement

律师会准备 Loan Agreement 与 SPA 文件。
Your lawyer will prepare the SPA & Loan Agreement documents.

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4️⃣ 工程施工阶段
Construction Progress Stage

发展商会根据阶段施工与申请进度付款。
Construction and progressive billing will proceed accordingly.

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5️⃣ Factory 完工交钥匙
Factory Completion & Handover

通常 Industrial Project 约 2-3 年完成。
Most industrial projects take around 2-3 years to complete.

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6️⃣ 检查 Defect 与申请电表
Defect Inspection & Utility Application

拿到钥匙后，买家通常会检查：
After receiving the keys, buyers will usually inspect:

✅ 地面与墙壁
Flooring & wall condition

✅ Roller Shutter
Roller shutter condition

✅ Office 与厕所
Office & toilet finishing

✅ 漏水与排水问题
Water leakage & drainage issues

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之后也需要申请：
Buyers will also need to apply for:

⚡ TNB Electricity Supply
电源申请

💧 Water Supply
水供申请

🌐 Internet & Business Setup
网络与公司营运 setup

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很多老板以为拿钥匙就结束了。
Many people think the process ends after handover.

其实真正的企业规划，
But the real business planning,

是从 Factory 完工后才正式开始。
Only truly begins after the factory is completed.

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Factory 不只是产业，
A factory is not just a property,

它更是企业未来的重要资产。
It is a long-term asset for your business future.

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📍 Klang | Bukit Raja | Kapar | Setia Alam | Port Klang | Jenjarom

📞 Terric Tan
011-1505 3126

18/05/2026

Part 9工业园开发正常流程 🏭

Standard Industrial Park Development Flow

1. 土地收购与研究

Land Acquisition & Study

先了解土地用途、工业类别与发展潜力。
Understand the land usage, industrial category, and development potential first.

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2. 市场研究与可行性分析

Market Research & Feasibility Study

研究适合轻工业、重工业或特定行业发展。
Study whether the land suits light industrial, heavy industrial, or specific industries.

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3. 总体规划与 Master Plan 设计

Master Planning & Layout Design

规划道路、排水、工厂排列与基础设施。
Plan the roads, drainage, factory arrangement, and infrastructure.

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4. 提交图测与政府审批

Submission & Authority Approval

需要经过不同政府部门审核与批准。
Multiple authorities and departments must review and approve the development.

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5. 土地平整与 Earthwork 工程

Earthwork & Land Preparation

进行清地、填土、压土与地基准备。
Carry out land clearing, filling, compaction, and site preparation works.

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6. 基础设施工程

Infrastructure Works

开始建设道路、电供、水供与排水系统。
Build roads, electricity supply, water supply, and drainage systems.

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7. 工厂建筑工程

Factory Construction

正式开始兴建工业厂房与相关设施。
Begin constructing factory buildings and related facilities.

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8. 绿化与外部工程

Landscaping & External Works

完成绿化、围篱、路灯与整体环境。
Complete landscaping, fencing, lighting, and external surroundings.

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9. 检查、验收与拿 CCC

Inspection, Compliance & CCC

通过检查与批准后，正式取得 CCC。
Obtain CCC after all inspections and compliance approvals are completed.

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📍一个成熟的工业园，背后是完整的发展规划。
📍A successful industrial park is built through proper planning and development.

—
Terric Tan
📞 011-1505 3126












KEN Real Estate

16/05/2026

PART 8｜为什么越来越多人选择成熟工业区？

很多老板以前找 Factory，
只看价格便宜、地大。

但现在越来越多人开始发现：
Factory 的地点，
其实会直接影响公司的长期发展。

⸻

Many business owners used to focus only on cheaper pricing or bigger land size.

But today, more companies realize that
factory location directly affects
business efficiency and long-term growth.

⸻

🏠 工厂离员工住家太远，会怎样？

❌ 员工每天通勤压力大
❌ 更容易迟到、请假、离职
❌ 很难请到稳定长期员工

现在很多年轻员工，
越来越重视：

✔ Work Life Balance
✔ 通勤时间
✔ 附近生活便利

⸻

If the factory is too far from residential areas:

❌ Staff turnover becomes higher
❌ Daily commuting becomes stressful
❌ Harder to retain long-term workers

Today’s workforce values:

✔ Shorter travel time
✔ Better work-life balance
✔ Convenient surroundings

⸻

🍜 工厂附近没有吃的，会怎样？

❌ 午餐不方便
❌ 客户来访体验差
❌ 员工满意度下降

成熟工业区附近通常都会有：

✔ Food Court
✔ Restaurant
✔ Convenience Store
✔ Petrol Station / Bank

日常运作会轻松很多。

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Factories located in mature industrial zones usually enjoy:

✔ Nearby restaurants
✔ Daily conveniences
✔ Better client experience
✔ Smoother business operations

Because convenience matters
for both staff and customers.

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🏭 太偏僻的工业区，有什么不好？

❌ 晚上太冷清
❌ Logistic 不方便
❌ 客户不容易找
❌ 公司形象较弱
❌ 未来升值潜力有限

真正好的 Industrial Property，
不只是“大”。

而是：

📍 靠近 Highway
📍 靠近成熟住宅区
📍 靠近生活便利设施
📍 靠近未来发展

⸻

A good industrial property
is not only about size.

It’s about:

📍 Strategic location
📍 Mature surroundings
📍 Better accessibility
📍 Future growth potential

Because successful businesses
don’t only look for “cheap”.

They look for:

✅ Stability
✅ Efficiency
✅ Better manpower retention
✅ Long-term business value

📲 Terric Tan
011-1505 3126

16/05/2026

LBS Bina，65年的沉淀与三代跨越

1961年，拿督斯里林木生在大马雪兰莪的Sungai Way开启了商业征途。当时，林木生仅凭两辆罗里起家，从事建筑沙石的供应与运输业务。随着大马战后基础设施建设需求的激增，这家小型运输公司凭借高效的履约能力迅速壮大，将运输车队规模扩大至20辆卡车

这不仅为林氏家族累积了第一桶金，也让林木生在建筑原材料供应链中奠定了稳固的人脉与商业信用，成为日后跨界发展的基石

1978年，林木生迎来了企业发展史上的重要里程碑。凭借在建筑圈积累的良好声誉，这家原本专注于物流运输的公司突破业务边界，成功拿下承建中国驻大马大使馆的工程。这一重大项目不仅检验了其团队的建筑工程硬实力，更让林木生建立了与中国政商界长达数代人的深厚情谊，为未来将商业版图延伸至海外市场埋下了关键伏笔

1982年，为了摆脱单一运输业务的局限并向专业建筑商转型，LBS Bina Holdings正式注册成立。同年，从英国留学归来的长子丹斯里林福山正式加入公司，开启了长达四十余年的业务接班历程。林福山进入管理层后，开始协助父亲重整家族业务的内部架构，逐步将日常运营与工程管理的重任挑在肩上，推动公司从传统家族作坊向规范化企业运营转型

1992年，面临大马公共债务高企、建筑发展商频频拖欠承包商工程尾款的经济不景气大环境，林福山果断提议公司必须掌握自主权，从被动的建筑商转型为主动的房地产开发商。同年，公司在霹雳州的Jelapang开发了占地200英亩的Jelapang Maju Light Industrial Park，标志着正式进军地产界

随后，公司乘胜追击，联手大马1992年汤姆斯杯夺冠的国家羽毛球队员，共同开发了位于雪兰莪的Bukit Serdang Light Industrial Park，此举让其在地产界声名大噪

1998年，在经历了亚洲金融风暴的洗礼后，LBS Bina Holdings展现出了极强的抗风险能力。公司在这一年首次将地产触角延伸至旅游胜地金马仑高原，推出了首个标志性住宅项目Carnation Park。这一项目的成功落地，不仅验证了公司在异地复制开发模式的能力，也为其在高端度假及避暑房产细分市场确立了长期的竞争优势

2002年，LBS Bina Group成功在大马交易所KLSE 主板挂牌上市。在资本市场的助推下，林福山主导了两项具有深远战略意义的扩张。在本土，公司挺进柔佛，启动了占地1,288英亩的超级综合城镇项目Bandar Putera Indah；在海外，公司依托早年建立的中国纽带，远赴中国珠海，接管并运营占地面积庞大的36洞高尔夫球场及珠海国际赛车场，并同步开展地产开发，实现了国际化跨越

2003年，上市后的公司推出了奠定其大马可负担房屋巨头地位的王牌项目，那就是占地850英亩的Bandar Saujana Putra城镇。林福山精准锁定了大马中产阶级及首置业群体的刚性需求，将该项目打造为集住宅与商业配套于一体的自给自足式社区，规划总发展价值超过77亿令吉。该项目后续斩获多项国际地产大奖，成为大马城镇规划的经典案例

2011年，公司在稳固可负担房屋市场的同时，宣布进军高端住宅领域。公司在雪兰莪蒲种 推出了占地175英亩的D'Island Residence湖畔度假风城镇项目，总发展价值达25亿令吉。该项目被超过1,000英亩的湖泊环绕，主打独栋别墅与高档洋房，成功在高端富裕阶层中树立了品牌溢价能力

2012年，公司加大了对金马仑高原 的投资力度。在Brinchang与Tanah Rata之间圈地59英亩，推出了 Cameron Golden Hills lifestyle城镇，总发展价值达5.92亿令吉，进一步巩固了其在高原地产市场的绝对垄断地位

2014年，公司将高原地产版图扩大至云顶，推出了主打自然康养概念、总价值3.55亿令吉的Midhills公寓。同年7月，林福山在资本市场上展开重要布局，斥资收购了当时正陷入财务困境的屋瓦制造贸易商VTI Vintage的21.92%股权。这场看似跨界的收购，实际上是一场精心策划的“借壳重组”战略序曲

2015年，由于核心业务在激烈竞争中连年亏损、股东基金大幅缩水，已被公司入股的ML Global Berhad（原 VTI Vintage Berhad)因触发证券交易所条例，被正式列入代表严重财务困难的PN17观察名单，企业命悬一线

2016年，林福山以“白武士”姿态重组该公司。4月，公司将对ML Global的持股比例一举提升至50.93%，触发强制性全面收购。9月，林福山实施资产注入，将旗下价值2.25亿令吉的MITC Engineering的75%股权注入ML Global，彻底砍掉原本亏损的屋瓦业务，将其全面转型为纯正的建筑工程与房屋开发商

至此，林氏家族掌控了第二家上市公司，实现了 LBS Bina负责地产开发，新公司负责建筑工程 的上下游垂直整合产业链

2018年，历经重组并扭亏为盈的ML Global正式更名为MGB，彰显了其作为大马世代建筑商的新定位。在工业化建筑系统技术的加持下，该公司展现了强大的盈利恢复能力，顺利达标并成功脱离了PN17，完成惊天逆袭

2019年，为了响应大马市场对高品质可负担房屋的强烈需求，公司在Selangor的Dengkil推出了占地633英亩的KITA @ Cybersouth大型城镇项目，总发展价值达66亿令吉。林福山将该项目定位于马来保留地开发，规划建设超过16,000套住宅，主打社区融合与超高性价比，一经推出便引发市场抢购

2021年，林氏家族迎来了新老交替的关键节点。3月1日，服务公司大半生、年届91岁高龄的创始人林木生正式卸下集团执行主席职位，交棒给长子林福山，次子拿督威拉林福源则出任集团董事经理兼首席执行员

同年 3月28日，拿督斯里林木生安详离世，留下了一个四代同堂、拥有百名成员且诞生了7位拿督级以上精英的庞大望族

日后在第三代接班人，MGB Berhad 副首席执行员（Deputy CEO）林金河的带领下，MGB不仅协助母公司推出了联动雪兰莪州政府的Rumah Idaman可负担房屋计划，更在建筑数字化与智能化预制混凝土技术上取得重大突破。可预见的是，LBS Bina的第三代也开始独立挑大梁

2026年，LBS Bina迎来了创业65周年的辉煌时刻。纵观大马华商史，多数家族企业难逃三代而衰的魔咒，但林氏家族却给出了不一样的答案

从1961年的运输业，到如今坐拥两家主板上市公司集团，其核心驱动力在于企业制度的理性演进与接班人锻炼。无论是丹斯里林福山在1993年顶住压力将企业向地产商华丽转型，还是第三代从基层做起、带队MGB Berhad 脱离PN17泥潭，都证明了家族传承的内核不是财富的垄断，而是商业开拓精神与现代管理制度的代代相传
The Capital Journal, ezyong

15/05/2026

🏭 JENJAROM SUPER LINK FACTORY 🏭

🔥 LAST 3 UNITS ONLY 🔥
Special Offer For Serious Business Owners

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📏 32’ 35’x 87’
🏢 2 Storey Link Factory

SPA Price : RM 2,295,600
🔥 Nett Price : RM 1,703,697

💰 Cash Back RM90,000
💰 Interest Subsidy

⸻

🔥 0 Down Payment
🔥 Free Legal Fees
🔥 Free Loan Stamp Duty

很多老板现在买 Factory，
已经不只是为了“有地方做工”。

更多是为了：

✅ 长期稳定经营
✅ 控制未来成本
✅ 建立企业资产
✅ 提升公司形象

More business owners today are buying factories not just for operations —
but for long-term business growth & asset ownership.

⸻

📍 Strategic Location
🚛 Easy Access To WCE / SKVE
🚛 Near Port Klang / KLIA / Klang

好的地点，
会直接影响未来企业成长。

A good industrial location helps improve future business growth.

📞 Terric Tan
011-1505 3126

15/05/2026

PART 7｜为什么越来越多人开始重视 Industrial Property？

很多人以为 Factory 只是拿来做工。
但现在越来越多人发现，真正赚钱、真正稳定的企业，很多都是从“拥有自己的地方”开始。

Many people think a factory is only a place to operate.
But more successful businesses are realizing that strong businesses often start with owning their own industrial space.

⸻

租 Factory，短期看起来比较轻松。
但长期下来，很多隐藏成本都会慢慢出现。

Renting may feel easier in the short term.
But over time, many hidden costs will slowly appear.

▪️ 租金不断上涨
▪️ 空间受限制
▪️ 不稳定续约风险
▪️ 搬迁成本高
▪️ 企业形象难提升

▪️ Rising rental expenses
▪️ Limited space for expansion
▪️ Unstable tenancy risks
▪️ High relocation costs
▪️ Difficulty building stronger company image

⸻

很多时候，真正拖慢企业成长的，
不是没有订单，
而是不稳定的经营环境。

Sometimes, the biggest thing slowing down business growth is not lack of customers —
but unstable operating conditions.

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拥有 Industrial Property 的企业，通常更容易：

✅ 稳定发展
✅ 扩充业务
✅ 提升公司形象
✅ 吸引客户与投资者
✅ 提升长期资产价值

Businesses that own industrial property usually find it easier to:

✅ Grow more steadily
✅ Expand operations
✅ Build stronger company branding
✅ Attract clients & investors
✅ Increase long-term asset value

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Industrial Property 不只是空间。
很多时候，它更像是企业未来 10 年、20 年的基础。

Industrial Property is not just a workspace.
It is often the foundation for the next 10 to 20 years of business growth.

📍 KICZ – Klang Industrial Commercial Zone
📞 Terric Tan – 011-1505 3126