What are the opening hours?

Monday 08:00 - 17:00 Tuesday 08:00 - 17:00 Wednesday 08:00 - 17:00 Thursday 08:00 - 17:00 Friday 08:00 - 17:00 Saturday 08:00 - 17:00 Sunday 08:00 - 17:00

https://www.facebook.com/466695826802484/

Kamil Ghazali - Perunding Hartanah, Putrajaya (2026)

18/07/2024

Nak buat duit extra?

https://seacrestzakg.wasap.click

12/11/2021

ADAKAH INVESTMENT HARTANAH MASIH RELEVANT? : 04
Adakah benar kita masih boleh mendapat POSITIVE Cashflow dengan menyewakan hartanah yang dibeli?
Ataupun menjamin Capital Gain apabila kita menjual hartanah selepas 5 tahun pegangan?
Secara realiti nya TIDAK buat masa sekarang.
Sekiranya ADA, minta jasa baik tuan-tuan share pengalaman beli rumah dalam jangkamasa tahun 2015 hingga 2021 dan mendapat Positive Cashflow dalam sewaan ataupun berjaya jual dengan keuntungan yang memuaskan (bukan tahap p**ang modal).
Kenapa boleh jadi sampai macam ini?
PASARAN HARTANAH
Harus di ingatkan, pasaran hartanah bergantung semata-mata kepada SUPPLY dan DEMAND.
Dalam pasaran lain, contohnya kereta, tidak ada apa yang boleh menyekat Supply pembuatan kereta melainkan bahan mentah.
Di dalam pasaran hartanah, bukan sahaja bahan mentah, TANAH itu sendiri sudah menjadi limit untuk membina hartanah.
Tapi bagaimana pasaran hartanah boleh jadi stagnant dan tidak menguntungkan?
Kronologi 1 : IMPULSIVE PURCHASE
Stigma “beli hartanah takkan rugi” harus dipadam dalam setiap minda rakyat Malaysia. Kenapa? Kerana majority antara kita membeli dengan duit orang (Loan Bank).
Sewaktu ekonomi sedang sihat sekitar tahun 2010 dan sebelumnya, mereka yang bekerja di dalam bidang Oil& Gas sakan membeli hartanah (contoh sahaja).
Sampai tahap waktu lunch hour pun boleh beli rumah di Puncak Alam secara berjemaah sedangkan office mereka sekitar KLCC. Ada juga yang beli di Nilai Impian.
Sebab apa? Sebab mampu (gaji besar), murah (kalau nak compare sekitar KL), mudah (deposit rendah RM1k, cashback, free itu ini) dan sebab stigma “beli hartanah takkan rugi” yang mana pada pandangan mereka, lepas rumah itu siap 3 tahun nanti, jual atau sewa, mesti untung!
Kronologi 2 : INCREASE IN SUPPLY
Ini membuatkan developer-developer besar semakin active membina rumah. Sampai tahap yang ada portfolio ladang-ladang pertanian di Malaysia sanggup pindah ke negara jiran (kerana tanah lebih besar dan murah) untuk membina skima perumahan di tanah mereka.
Developer yang tiada tanah ladang apa mereka buat? Tanah yang kecil itu di bina apartment/condo yang lebih tinggi. Daripada allocation parking yang sepatutnya berada di atas tanah, mereka bina elevated parking sehingga 8 tingkat (floor rumah yang pertama start tingkat 9).
Density semakin meningkat membuatkan living environment menjadi tidak sihat. Tak percaya? Cuba masuk Mentari Court di Subang Jaya. Ada penduduk beritahu saya hampir setiap minggu ada kes kecurian motor pada tahun 2016. Sehinggakan ada Bank yang mark sebagai Black Area (untuk mortgage ya, bukan penduduk).
Itu development yang siap tahun 2006 yang masih mengikut density yang lama. Bayangkan rumah mampu milik sekarang kalau occupancy Rate cecah lebih 90%.
Kronologi 3 : PENGENALAN GST (2015)
Imposition of GST tidaklah hit secara direct kepada Pasaran Hartanah. Tapi ia memberi kesan kepada tahap kemampuan membeli.
Secara normal, rakyat biasa akan allocate 40%-50% daripada gaji untuk membeli rumah, selebihnya untuk simpanan dan keperluan lain.
Apabila GST diperkenalkan, 60% allocation untuk living expenses tidak lagi cukup untuk meneruskan hidup, jadi mereka terpaksa tingkatkan lagi kepada 70%, ada yang sampai 80%, membuatkan niat untuk membeli rumah terpaksa ditangguhkan dulu. Lagipun harga rumah tidak turun bahkan meningkat.
Bila rakyat kebanyakan tangguh beli rumah, bagaimana dengan rumah yang dibeli oleh IMPULSIVE BUYER tadi? Jual murah? Sewakan murah? Bayar sahaja selagi mampu? Saya rasa anda sudah tahu jawapannya.
Bagaimana p**a dengan anda yang baru hendak membeli “Investment Property” pada tahun 2021?
KESIMPULAN
Pasaran hartanah ini terlalu COMPLICATED untuk orang kebanyakkan. Sehinggakan mereka yang menuntut ilmu dengan “Sifu Hartanah” sekalipun tidak mampu untuk menjamin keuntunggan.
Sebab apa? Sebab faktor kemanusiaan dan ekonomi tu lebih kuat mengikat walaupun disajikan dengan data dan fakta yang lengkap.
Jadi nasihat saya, beli rumah bila MAMPU, Beli rumah bila PERLU.
Semoga perkongisan ini memberi manfaat dalam urusan jual beli hartanah anda. Assalamualaikum.
withkoji.com/

05/11/2021

KONFLIK TERBESAR DALAM TRANSAKSI HARTANAH : 04
Valuation atau penilaian adalah konflik terbesar dalam transaksi hartanah.
Pernah tak anda sebagai pembeli atau penjual, hatta sahabat2 REN/Laywer melalui pengalaman seperti ini?
Rumah sudah terjual, Sales & Purchase Agreement sudah di signed dan dimatikan stem pada harga RM500k (contoh).
Sebulan kemudian, valuer / bank call mengatakan Valuation hanya lepas RM420k sahaja. Pasti pihak yang terlibat (yang ada kepentingan) akan menggelupur keresahan. Bukan sebelum ni bank kata Market Value RM500k lepas ke?
Takkan penjual nak turunkan harga RM80k? banyak tu.
Takkan pembeli nak tambah duit poket RM80k? banyak tu.
Takkan REN/Lawyer nak advice untuk batalkan transaksi ini sedangkan kerja sudah dibuat dan fee sudah diambil? Boleh tahan banyak kalau nak bayar balik.
Macam mana boleh jadi macam ni?
KEDUDUKAN VALUATION DALAM PROSES TRANSAKSI.
Valuation report biasanya dilakukan bila pembeli sudah sign Offer Letter Loan dari bank sahaja.
Bayar booking rumah > apply loan bank > loan approve > bank instruct Valuer untuk produce Valuation Report > Valuer buat inspection dan analysis > barulah VALUATION REPORT KELUAR > Sign loan agreement
Konflik ini berlaku bila flow Agreement jual beli (SPA) dan Agreement pinjaman (Loan Agreement) tak selari.
Sebab selepas loan approve sahaja, kebiasaannya Penjual dan Pembeli sudah kena sign SPA. Ini membuatkan flow transaksi jadi bercabang, satu nak selesai tukarmilik, satu nak selesai method of payment (loan).
KENAPA SEBELUM SIGN SPA BANK KATA MARKET VALUE LEPAS RM500K?
1. Perlu di ingatkan, untuk Valuer buat valuation report, mereka perlu “Arahan Bertulis” dan fee perlu dibayar selepas selesai. Fee untuk Value RM500k lebih kurang RM1,050 tidak termasuk disbursement.
2. Sebelum loan lulus, tidak ada pihak yang sanggup keluarkan Valuation Fee hanya untuk tahu rumah yang hendak di jual beli lepas Market Value. Sebab kalau tak lepas macam mana dengan RM1k tu?
3. Value RM500k yang bank kata awal tu hanya sekadar “Indication” sahaja. Macam mana boleh dapat? Pernah dengar game Radio Buruk?
Secara mudah waktu penjual lantik REN untuk advertise rumah mereka, REN akan buat inspection pada kadar pengiklanan sahaja. Details yang mereka dapat akan di forward kepada rakan Banker. Banker akan forward kepada rakan Valuer, Valuer akan semak depan computer tanpa pergi tengok pun rumah itu.
Kemudian Valuer akan petik satu “Indication” pada kadar semakan dia, forward semula pada Banker secara “verbal” (untuk elak bukti black and white), Banker forward semula pada REN, REN forward pada Penjual maka terhasil lah term “BANK VALUE”
Nota Kaki : Practice ini salah dari segi Standard Penilaian!
Kenapa practice ini terjadi? Sebab tiada siapa nak tanggung Valuation Fee pada fasa itu.
MACAM MANA NAK SELESAIKAN?
Dekat sini Data Transaksi memainkan peranan penting (boleh lihat post saya yang lepas). Pembeli dan Penjual harus di dedahkan dengan Data ini sebelum mana-mana agreement di tandatangan.
Dan pendedahan itu patut diberi oleh mereka yang pakar (Valuer). Kerana nak filter data itu bukan mudah bagi orang biasa. Kalau tersilap pilih Data, mungkin boleh jadi Indication awal RM600k, Valuation sebenar RM420. Lagi parah kalau dah Sign SPA nanti!
Mungkin juga REN, Lawyer dan Valuer perlu berkerjasama bagi menghasilkan satu flow proses yang lebih selamat untuk Pembeli dan Penjual.
Apa pendapat anda tentang isu ini?
Semoga memberi manfaat dalam urusan jual beli hartanah anda. Assalamualaikum.
*Gambar dibawah adalah CONTOH Executive Summary bagi Valuation Report yang terhad kepada menentukan harga jualan sahaja, bukan pinjaman bank*
withkoji.com/

04/11/2021

Happy Diwali kepada semua kenalan yang beragama Hindu.

22/10/2021

DATA TRANSAKSI HARTANAH di MALAYSIA : 03
Ini sekadar perkongsian beberapa maklumat tentang hartanah. Gambar-gambar dibawah adalah contoh data transaksi hartanah di Malaysia.
Beberapa info sensitif seperti maklumat peribadi pihak terlibat telah di gelapkan.
Saya bukan seorang penilai (valuer) dan juga bukan pegawai yang terlibat dalam menghasilkan data-data ini.
Tapi saya cuba berkongsi sedikit sebanyak yang saya tahu secara ringkas.
Bismillah
1. Data ini terhasil dari transaksi jual beli hartanah yang telah SELESAI. Jadi semua data ini tidak mungkin bertarikh esok, lusa ataupun bulan hadapan.
2. Terhasil apabila Form 14A (borang pindahmilik pejabat tanah) di-matikan stem dan telah dibayar stamp duty kepada LHDN.
3. Tarikh pada setiap transaksi merujuk pada tarikh SPA di stem. Tapi data hanya akan keluar bila proses tukarnama selesai (stamp duty dah bayar).
Jika proses jual-beli itu makan masa 1 tahun dari tarikh SPA untuk selesai, maka 1 tahun lagi lah baru data transaksi ni dikeluarkan.
4. Data ini di keluarkan oleh Jabatan Penilaian dan Pekhidmatan Harta (JPPH) dan di jual kepada firm-firm penilaian ataupun pihak-pihak yang tertentu.
5. Data ini digunapakai oleh Penilai (Valuer) untuk mengeluarkan “pendapat” tentang MARKET VALUE sesuatu hartanah.
Mereka menggunakan Comparison Method dan memerlukan sekurang-kurangnya 3 transaksi yang terbaik untuk dijadikan sebagai “Comparable” untuk menganalisis Market Value
6. Data ini adalah bukti (evidence) yang paling kuat jika sesuatu kes melibatkan penilaian hartanah di bawa ke mahkamah.
Walaupun ada 4 lagi method lain yang digunakan oleh penilai untuk menentukan Market Value tanpa menggunakan Data ini.
7. Maklumat setiap transaksi sangat banyak, kalau tengok saya highlight pada gambar sheet excel ada 31 column maklumat bagi setiap satu transaksi.
Jadi ia memerlukan mereka yang betul-betul bertauliah sahaja (valuer) untuk menganalisis dan menafsir data ini.
8. Setiap maklumat transaksi bukan semuanya lengkap. Kadang-kadang ada yang salah alamat, ada yang tak ada built-up area.
Saya pun tidak tahu kenapa. Mungkin ia tertakluk pada Human Error sebab mereka key-in manual kot.
9. Orang biasa boleh access tak data ni? Boleh, melalui langganan di platform Brickz.my.
Cuma maklumat yang diberi mungkin tidak lengkap. tidaklah 31column maklumat keluar bagi setiap transaksi seperti mana yang Penilai gunakan. cukup sekadar kita boleh tahu rumah-rumah di kawasan yang kita filter itu jual berapa dan bila.
10. Data ini bukan penentu harga jualan! Hanya untuk menganalisis Market Value sahaja.
Kalau transaksi kawasan rumah anda terjual dalam range RM400k-RM500k, anda nak jual RM1 juta pun boleh.
Cuma kena cari “Willing Buyer” sahaja dan beli secara cash.
Dan juga “Willing REN” yang sanggup mengiklankan rumah anda secara percuma dengan harapan terpijak rezeki jumpa “Buyer Kayangan” yang dicari.
11. Sebagai REN, penggunaan data ini untuk kami tertakluk kepada clause 5.2.11 Malaysian Estate Agency Standard seperti dibawah
An Estate Agent shall not give an opinion of value of a property in order to gain engagement
An Estate Agent is only allowed to furnish the selling price based on a competitive market analysis of transacted values in the area or as evidenced in the JPPH report.
Bermaksud, REN atau Estate agent tidak boleh kata rumah yang tuan nak jual Market Value dia sekian-sekian. Itu biarlah Penilai yang tentukan kerana memang tanggunjawab profession mereka.
Akhir kata,
Saya harap penerangan ini memberi justice kepada mereka yang betul-betul menggunakan data ini dalam bidang mereka.
Sekiranya ada maklumat peribadi yang sensitif tidak dipadamkan, mohon beritahu dan saya akan edit serta merta.

Semoga memberi manfaat dalam urusan jual beli hartanah anda. Assalamualaikum.
withkoji.com/

15/10/2021

PERIHAL "ASKING PRICE" HARTANAH : 02
Dua unit di bawah adalah rumah semi-D yang mempunyai luas bangunan (built-up area) yang sama dan size tanah (land area) yang sama, kalau beza pun mungkin dalam puluhan kaki persegi.
Hari ini, pemaju jual kedua-dua rumah itu dengan harga RM2 juta kepada dua pemilik baru. Rumah A (sebelah kiri) transacted at RM2 juta, Rumah B (sebelah kanan) pun transacted at RM2 juta
Katakanlah 5 tahun lagi, dengan “evidence of transaction” yang ada dan “inspection” yang dijalankan, Valuer menilai kedua-dua rumah ini dengan Market Value yang sama iaitu RM2.5 juta. RM500 ribu kenaikan dalam masa 5 tahun.
Jika pada waktu itu (5 tahun akan datang) kedua-dua pemilik decide untuk jual rumah, adakah anda rasa mereka akan letak Asking Price yang sama?
Dan adakah kedua-dua akan terjual mengikut Market Value RM2.5 juta?
Di sini saya ingin kongsi beberapa senario dan kemungkinan bagaimana Asking Price rumah yang sama boleh jadi berlainan.
Bismillah,
CASE STUDY
Market value : RM2.5 juta
Asking price : Rumah A RM2.6 juta vs Rumah B RM2.4 juta
Pemilik rumah A mempunyai target untuk menjual rumahnya mengikut Market Value (MV) RM2.5 juta. Jadi dia meletakkan asking price (AP) yang sedikit tinggi untuk memberi ruang negotiation kepada pembeli.
Ini perkara normal bagi mana-mana pemilik, jual rumah ikut Market Value. Tapi kenapa rumah B boleh letak asking price yang lebih rendah dari MV dan rumah A masih tetap mahu menjual ikut MV?
FAKTOR PERBEZAAN ASKING PRICE
1. Pemilik rumah A mungkin bukan pemilik asal yang beli dengan pemaju dengan harga RM2 juta.
Tetapi pemilik kedua yang membeli 3 tahun lepas dari pemilik asal dengan harga RM2.3 juta.
Jadi agak relevan untuk dia target untuk jual RM2.5 juta dan mendapat sedikit keuntungan selepas tolak kos-kos beli rumah dengan pemilik asal.

2. Pemilik rumah A mungkin membeli dengan cash, tiada pinjaman.
Ini biasa terjadi untuk pembeli rumah jutaan ringgit. Jadi dia tidak terikat dengan bebanan bayaran bulanan sementara menanti rumahnya terjual mengikut Market Value.
3. Pemilik rumah A mungkin sudah mempunyai plan untuk berpindah ke rumah lain.
Setelah dikira kos dan komitmen pembelian rumah baru, pemilik rumah A perlukan satu amount yang tetap datang dari hasil keuntungan jualan rumah sekarang.
4. Pemilik Rumah B mungkin seorang investor.
Setelah dikira kos pembelian rumah B yang rendah hasil dari freebies dari pemaju (Rebate, Free Stamp Duty, Free Legal Fee) dan juga cashflow dari sewaan, Return on Investment dalam masa 5 tahun masih tinggi walaupun dijual dengan harga rendah dari MV.
5. Pemilik Rumah B mungkin ada masalah kewangan.
Pembelian rumah dengan pinjaman mengikat beliau selama 30 tahun. Ini adalah salah satu exit strategi tidak kira samada investor atau pemilik rumah B tinggal sendiri di rumah itu.
Daripada mengambil risiko rumah di lelong dan muflis, lebih baik rugi sedikit sekarang dan rebuild semua financial stability sedikit demi sedikit.
KESIMPULAN
Disebalik apa yang diperlihatkan kita tentang hartanah itu semata-mata “Tanah dan Bata”, sebaliknya unsur-unsur kemanusiaan itu lebih tinggi dalam menentukan harga dan nilainya.
Semoga perkongsian ini menfaat dan lebih kefahaman terhadap hartanah. Assalamualaikum
withkoji.com/

08/10/2021

RUMAH YANG PALING TERBAIK UNTUK DIBELI : 03
Harus diingatkan, setiap benda tercipta dalam dunia ini tiada yang sempurna, lebih lagi buatan tangan manusia.
Sudah tentu bila kita hendak membeli rumah, bukan semua aspek tentang rumah itu baik. Ditambah lagi dengan fitrah kita sebagai manusia tak pernah berasa cukup.
Saya akan cuba kongsikan proses pencarian rumah yang terbaik untuk kita beli.
Bismillah,
KEMAMPUAN SEBAGAI PEMALAR
Sebelum kita menyelam kepada aspek-aspek yang terlalu banyak percambahan, kita perlu tetapkan satu aspek pemalar sebagai limit dalam pemilihan rumah. Iaitu tahap kemampuan atau purchasing power.
Dalam pembelian rumah ni ada dua sahaja limit, "anda mampu" dan "anda layak". Salah satu kurang, tak mungkin boleh beli rumah itu.
“Mampu beli” senang cerita dikaitkan dengan duit. Sebagai contoh, jika anda mahu membeli rumah teres 2 tingkat berharga RM500k, ini adalah breakdown estimation cost yang terlibat :

Kos Pembelian (RM500k)
Deposit 10% : RM50,000
Legal Fee (SPA) : RM16,500
Legal Fee (Loan) : RM7,750
Valuation Fee : RM1,500
Kos Bulanan
Loan : RM 1,900 (interest 3%, 30tahun, 90% margin of finance)
Kos Pindah
Repair : RM ???
Renovation : RM ???
Perabot : RM ???
Mover : RM ???
Jika dalam kiraan "anda mampu", maka limit pencarian rumah anda adalah RM500k, jika tidak, anda boleh adjust limit yang baru.
LOKASI SEBELUM JENIS RUMAH
Kita banyak kali dengar lokasi sangat penting untuk hartanah, sampai diulang 3 kali. Ya memang penting, tapi sudut pandangan saya sangat berbeza tentang lokasi ini.
Pilih lokasi yang paling dekat dengan “Centre of Activity” harian kita. Bukan rumah yang dekat dengan shopping mall atau LRT station, itu pilihan investor, tidak semestinya baik untuk kita yang nak tinggal dalam rumah tu.
Maksud centre of activity ini, contoh anda bekerja di Kuala Lumpur, Isteri bekerja di Putrajaya, anak-anak bersekolah di Putrajaya. Cari lah rumah di sekitar Putrajaya atau Bandar Baru Bangi yang mana aktiviti harian majoriti ahli keluarga anda tertumpu di situ.
Agak tidak relevan jika anda beli rumah di Puncak Alam hanya kerana mahukan rumah besar (RM500k boleh dapat semi-D di Puncak Alam) tapi semua orang perlu habiskan masa di atas jalan untuk ke tempat kerja berbanding berada di rumah yang dibeli.
Selepas anda tetapkan kawasan pilihan, barulah mula cari jenis rumah yang sesuai dengan kemampuan anda. Jika jenis pilihan yang ada tidak dapat menampung kelesaan keluarga, cari p**a di kawasan sekeliling.
MASA MENENTUKAN PILIHAN
Carian rumah ini adalah satu kerja yang memenatkan, lagi-lagi anda yang bukan di bidang hartanah ini. Nasihat saya jangan gelojoh bila hendak membeli rumah, setiap bulan akan ada rumah hendak dijual.
Sekiranya anda tidak s**a dengan pilihan yang ada, lagi-lagi rumah sub-sale yang sudah tentu ada banyak perkara perlu diselesaikan hasil tinggalan penjual, tunggu dan monitor website hartanah seminggu atau sebulan sekali.
Cara mudah jika anda tak banyak masa, hubungi mana-mana REN, disclose kemampuan anda, jelaskan criteria rumah yang dicari, dan biar mereka yang buat carian untuk anda.
By the time rumah yang dicari listed on the market, anda sudah bersedia kemukakan offer dan commit dengan proses pembelian
PENUTUP
Panjang lebar saya explain tapi masih tidak sampai kepada point tajuk kita.
Pada pendapat saya, rumah yang terbaik adalah :

1. Harga didalam kemampuan kita, tidak perlukan pengorbanan kewangan yang tinggi.
2. Rumah di lokasi yang selesa, dimana kita boleh spend masa lebih di rumah berbanding di luar.
3. Rumah yang mana kekurangannya boleh ditutup dengan kelebihan yang banyak
Sebagai tambahan, kalau kita lihat sekeliling kita, tidak ramai yang tinggal di sesuatu rumah sejak lahir sehingga meninggal dunia.
Sampai satu masa akan berhijrah juga, jadi pilihlah rumah hanya sekadar persinggahan dalam fasa kehidupan kita sahaja.
Semoga perkongsian ini memudahkan anda dalam berurusan. Assalamualaikum
withkoji.com/

07/10/2021

Alhamdulillah,
Daripada Real Estate Negotiator REN (2015) kepada Probationary Estate Agent PEA (2021)
Selangkah lagi untuk menjadi Registered Estate Agent (REA).
Insyaallah satu hari nanti!

01/10/2021

YANG BAWAK VIEW RUMAH AGENT LAIN, BANNER PADA RUMAH AGENT LAIN : 02
Pernah tak kita view rumah dengan REN lain, tapi di rumah itu tergantung banner REN lain? Dah la nama tak sama, company agency pun lain.
REN yang mana satu kita patut deal? Adakah kita akan kena scam? Perlu tak kita cari owner rumah itu sendiri untuk deal direct?
Saya akan kongsikan bagaimana REN ini bekerja dan apa yang sebenarnya berlaku di belakang tabir.
Bismillah,
APPOINTMENT/LANTIKAN
Sebelum sesebuah rumah itu boleh digantung banner FOR SALE oleh REN/Agent, pemilik atau penjual rumah itu perlu melantik REN/Agent secara formal sebelum rumah mereka di iklankan di pasaran.
Ringkasnya agreement antara REN dan penjual tu lebih kurang macam ni :
1. Penjual beri consent (kebenaran) information rumah dia disebarkan di medium pengiklanan.
Kalau tak dapat consent ni, penjual boleh saman sesiapa yang iklankan rumah dia kebenaran, dia ada hak untuk saman sebelum atau selepas REN itu jualkan rumah dia.
2. Penjual agree untuk bayar Estate Agent Fee atau commission REN (ikutkan regulation, minimum RM1000 dan maximum 3% dari harga jualan tidak termasuk tax dan kos lain-lain untuk sebuah rumah)
Cara Penjual nak bayar Estate Agent Fee ni adalah “melalui” pembeli (harus diingatkan BUKAN pembeli yang bayar Fee estate agent)
Contoh senang, bila anda beli rumah dari penjual RM500,000, instead of penjual tu dapat 100% daripada RM500k, dia hanya dapat 97% sahaja.
RM15,000 atau 3% dari harga jual akan diambil sebagai fee estate agent bila sampai satu tahap (SPA dah sign dan condition precedent dah settle). Banyak tak? Banyak kan, tapi itu gross fee bukan commission bersih kami sebagai REN.
Selepas dah dapat Appointment/Lantikan, barulah REN selamat untuk iklankan rumah yang anda nampak di Propertyguru, Mudah ataupun iProperty tanpa risiko kena saman atau penjual tidak mahu bayar fee kerana tiada perjanjian bertulis.
CO-AGENCY
Co-Agency adalah agreement belakang tabir antara dua firm Agency atau REN yang berlainan.
Proses jual beli ni sama sahaja macam kes di mahkamah, ada lawyer yang represent defendant, ada lawyer lain yang represent plaintiff.
Jadi REN yang represent anda sebagai pembeli boleh jadi tak sama dengan REN yang represent penjual.
Dari situ mereka akan buat Co-Agency Agreement yang mana commission RM15,000 tadi akan dibahagi 50% - 50% sebelum anda pergi viewing rumah tu. Dari RM15k akan jadi RM7.5k sebelum dibahagi dengan firm.
Sebab itu anda akan experience REN yang bawa anda view tak sama dengan nama pada banner yang tergantung di rumah.
Cuma yang menarik dalam profession REN, kami boleh represent pembeli dan penjual dalam satu transaction. Maksudnya kami boleh ‘makan sorang’ commission tu. Haha.
HAK ANDA SEBAGAI PEMBELI
Sebagai pembeli anda tak perlu risau dengan semua agreement yang berlaku di belakang tabir kerana ia sudah mengikut regulation yang ditetapkan.
Untuk bahagian anda, semak perkara ini:
1. Pastikan REN yang represent anda berdaftar dengan LPPEH
2. Bila nak transfer apa-apa deposit (booking), transfer ke Client’s Account estate agency firm yang berdaftar. Jangan transfer kepada REN ataupun individu yang claim diri dia penjual.
3. Pastikan rumah yang anda nak beli tu di dalam kapasiti dan kemampuan anda. Banyak masalah jadi jika kita cuba push limit. Ramai orang akan ambil kesempatan sebab lagi tinggi nilai transaction, lagi tinggi fee / untung mereka.
PENUTUP
Sebagai pembeli, anda boleh ambil advantage dalam co-agency ini.
Sebagai contoh, katakanlah anda dah view rumah yang dengan saya. Anda tak s**a cara saya, anda ada masalah yang saya tak dapat selesaikan. Tapi anda betul-betul nak beli rumah tu.
Anda boleh cari REN lain untuk represent anda sebagai pembeli sebab anda tidak terikat apa-apa dengan saya. Melainkan deposit sudah dibayar melalui saya ke Client’s Account firm saya.
Begitu juga sebaliknya, sekiranya ada rumah yang anda berkenan diiklankan REN lain, tetapi anda s**a cara saya bekerja, boleh hubungi saya untuk represent anda sebagai pembeli. Insyaallah saya akan bantu sebaik mungkin.
Tiada “Estate Agent Fee” yang dikenakan kepada PEMBELI. Kerana fee kami sudah secured dengan lantikan dari penjual. Jadi gunakanlah khidmat dan tenaga REN sebaik mungkin.
Semoga perkongsian ini memudahkan anda dalam berurusan. Assalamualaikum
withkoji.com/

24/09/2021

KENAPA HARGA IKLAN RUMAH MAHAL? : 01
Peringatan! Ini adalah penulisan berkenaan dengan Terminology. Agak bosan dan mungkin tidak menghiburkan hati pembaca
Bismillah,
Dahulu saya rajin post iklan rumah di page dan spend ber-ratus ringgit untuk ‘Boost’ satu iklan. Waktu tu Facebook advertising agak random, iklan yang saya boost akan lalu ke wall seluruh umat sejagat (ada la filter juga, tapi masih random. Sampai orang dari Nigeria pun pernah Like).
Bila dah spend duit untuk boost, yang diharapkan adalah sales, tapi yang dapat komen-komen seperti “mahalnya”, “rumah mampu tengok je”, “baik beli tanah buat rumah sendiri”, “mesti agent ada markup ni”.
Komen-komen itu memang ditujukan pada ‘ASKING PRICE’ yang saya letak dalam iklan. Saya tak nak cerita proses macam mana Asking price boleh terhasil, tapi hari ini saya nak bentangkan semua terminology dalam satu transaksi hartanah.
Ringkasnya, dalam transaksi jual beli hartanah (kita bercerita tentang jualbeli sebiji rumah sahaja), setiap ‘harga’ atau ‘nilai’ yang diletakkan adalah mengikut KEPENTINGAN (interest) masing-masing.
Sebagai contoh :
a) Asking Price : Penjual
b) Offer Price : Pembeli
c) Market Value : Bank
Jadi jumlah harga atau nilai itu tertakluk kepada siapa dan dimana proses transaksi itu berada.
1. ASKING PRICE
Asking Price ditentukan oleh PEMILIK rumah yang hendak di jual dalam fasa pengiklanan.
Boleh tak dia letak Asking Price RM1 juta sedangkan rumah nak dijual itu teres 1.5 tingkat di Dengkil? Jawapannya boleh.
Boleh tak dia letak Asking Price RM500,000 untuk unit condo mewah 2,400 sq ft di Troika KLCC? Ya, boleh juga.
Adakah penjual tidak tahu harga pasaran? Tidak check Market Value? Saya rasa tak mungkin, mungkin ada segelintir, tetapi tak mungkin jurang asking price terlalu jauh dari harga / nilai pasaran.
Asking Price yang diletakkan itu tertakluk kepada pertimbangan / niat penjual itu sendiri.
Ada yang desperate (ada priority lain dalam kewangan), ada yang test market (tak da niat untuk jual pun sebenarnya) dan ada yang memang itu business nya.
Jika dalam fasa ini position anda seorang pembeli, anda ada dua pilihan, kemukakan Offer Price atau cari rumah dan penjual lain yang kena dengan kapasiti anda.
2. SELLING PRICE & PURCHASE PRICE
Ini adalah fasa dimana Asking Price dan Offer Price bertemu titik pertengahan (proses negotiation selesai). Fasa diamana pembeli dan penjual sudah tanda tangan Sales & Purchase Agreement (SPA)
Term Selling Price (untuk penjual) dan Purchase Price (untuk pembeli) digunakan oleh Peguam-cara (Solicitor) untuk clause-clause didalam SPA.
Jika ada pembeli yang memang betul-betul membeli teres 1.5 tingkat di Dengkil dengan harga RM 1 juta (ikut asking price tadi), maka RM 1 juta itulah Purchase Price pembeli yang akan tertulis dalam SPA. Begitu juga sebaliknya.
Adakah pembeli itu gila? Tidak! Kerana sifat non-homogeneous (unik) hartanah, harga tidak lagi relevan, tapi nilai kepada pembeli dan penjual itu yang utama. Bab ini perlu posting yang lebih khusus untuk kita bincangkan. Insyaallah satu hari nanti.
3. MARKET VALUE
Ramai orang sibuk dengan Market Value (MV), rumah ni over Market Value, rumah ni below Market Value. Kenapa?
Kerana instrument utama transaksi hartanah adalah melalui Pinjaman (Loan) bank.
Dan Market Value ini UNTUK bank. Bagi mereka mengira risiko dan keuntungan mengeluarkan pinjaman kepada kita.
Sebagai pembeli, boleh tak kita beli rumah yang Over Market Value? Boleh, dengan syarat gunakan instrument lain (senang cerita beli cash).
Tapi budaya beli hartanah secara tunai ini tidak tertanam dalam masyarakat kita, faktor utama adalah kemampuan, faktor lain p**a mungkin kita sudah di doktrin dengan pemikiran business “Use other people’s money” adalah jalan orang-orang ‘cerdik’.
4. BALASAN (CONSIDERATION)
Sebagai tambahan, tahukah anda di Pejabat Tanah mereka menggunakan term ‘Balasan’ sebagai penganti Selling Price / Purchase Price?
Ini kerana dalam sistem Kanun Tanah Negara, proses tukarmilik hartanah ini berlaku bagi sebelah pihak sahaja (pihak penjual/pemilik).
Hanya pemilik hartanah yang ada kuasa untuk pindahmilik, sebagai balasan, pemilik dapat duit yang setara dengan nilai hartanah atau kehendaknya.
Pemilik juga berhak tidak terima apa-apa balasan dalam bentuk duit, ataupun ‘Balasan Kasih Sayang’. Jangan gelak kawan-kawan, ini terminologi rasmi Pejabat Tanah. Contoh ibu bapa mengurniakan rumah kepada anak atas dasar kasih sayang.
Sebagai penutup, gambar dan contoh adalah rekaan semata-mata. Semoga perkongsian ini memudahkan anda dalam berurusan. Assalamualaikum
withkoji.com/

22/09/2021

Alhamdulillah,
Diberi kepercayaan mewakili Buyer untuk closing bulan September.
Semoga diberi kemudahan untuk urusan seterusnya supaya apa yang diusahakan diberkati.
Jika ada rumah di Putrayaja yang ingin dibeli atau dijual, jom kita berkenalan/berbincang dulu.
Nak beli ke, lantik untuk jual ke, itu kemudian. Klik button whatsapp atau link di bawah
withkoji.com/

Kamil Ghazali - Perunding Hartanah

18/07/2024

12/11/2021

05/11/2021

04/11/2021

22/10/2021

15/10/2021

08/10/2021

07/10/2021

01/10/2021

24/09/2021

22/09/2021

Address

Opening Hours

Telephone

Website

Alerts

Shortcuts

Share

Category

Monday	08:00 - 17:00
Tuesday	08:00 - 17:00
Wednesday	08:00 - 17:00
Thursday	08:00 - 17:00
Friday	08:00 - 17:00
Saturday	08:00 - 17:00
Sunday	08:00 - 17:00