04/12/2017
Soalan2 lazim berkenaan loan rumah
Apa perkara yang kita akan buat kalau tak tahu tentang sesebuah perkara?
Dah tentu kita akan bertanya, betul tak? Kalau malu bertanya, kita akan sesat jalan. Dan jalan tu, boleh jadi macam-macam benda.
Dan hari ni, kita akan fokus tentang loan rumah.
Semoga perkongsian ini menjadi maklumat dan pengetahuan kepada kita semua
#1 : Berapa harga rumah yang saya mampu tanggung?
bergantung kat jumlah pendapatan dan tanggungan korang.
Salah satu rule of thumb (kebiasaan) untuk memudahkan korang.
Kebanyakan orang akan membeli rumah yang berharga 1.5 hingga 2.5 kali ganda daripada pendapatan tahunan mereka.
Sebagai contoh, katakan si A ada pendapatan sebanyak RM40,000 setahun (RM3,333.33 sebulan). Bermakna, A mungkin akan pilih untuk beli rumah dengan harga minimum RM60,000 sehingga RM100,000.
Tambahan p**a, bayaran ansuran bulanan rumah p**a jangan lebih 1/3 daripada pendapatan bulanan kasar korang.
Dan untuk tentukan sama ada korang layak atau tak untuk buat loan rumah, bank akan periksa ‘kesihatan kewangan’ korang dalam membayar hutang lain seperti :
Loan kereta,
Personal loan (pinjaman peribadi),
Kad kredit.
#2 : Berapa banyak yang saya boleh pinjam kat bank?
Yang ni p**ak, bergantung kat :
Nilai hartanah yang korang nak beli, Jumlah pendapatan korang, dan kebolehan pembayaran balik (repayment capability).
Untuk margin pembiayaan p**ak (M*F), korang layak untuk pinjam sehingga 95% untuk loan konvesional (termasuk MRTA) dan 100% untuk loan kerajaan.
Ini penting untuk korang fahamkan betul-betul. Lebih banyak jumlah yang korang pinjam, lebih tinggi ansuran bulanan yang korang kena bayar.
Siapa yang buat mark-up loan tu, jaga-jaga dengan benda ni ya.
Oh, lagi satu. Pada kadar tertentu, korang perlu bayar ansuran bulanan yang lebih tinggi untuk tempoh pinjaman (loan tenure) yang lebih pendek.
#3 : Berapa lama bank nak proses pemohonan loan yang kita buat?
Biasanya benda ni akan ambil masa selama 1 hingga 2 minggu, untuk mereka luluskan permohonan dan sediakan semua dokumen yang perlu.
Tapi, ada jugak sesetengah kes yang boleh siap dalam masa 2 hingga 3 hari. Semua ini bergantung kat pihak bank dan persediaan dokumen yang korang buat. Kalau tak lengkap, memang lambat la jawabnya.
Korang wajib tanya pihak bank untuk dapatkan checklist (senarai semak) dokumen yang perlu disediakan untuk elakkan kelewatan.
#4 : Apa beza pembiayaan Islamik dan loan konvensional?
Kalau korang gunakan loan jenis konvensional, pinjaman terkumpul korang terdiri daripada prinsipal dan ditambah dengan kadar faedah yang dikenakan ke atas loan tu.
Faedah yang korang kena tanggung tu adalah kos institusi kewangan (bank) dalam mendapatkan dana.
#5 : Kenapa saya perlu buat valuasi hartanah (property valuation)?
Proses valuasi adalah satu kewajipan bila korang nak beli hartanah yang dah siap (completed property).
Institusi kewangan (bank) perlukan valuasi ini untuk mengesahkan sama ada hartanah tu memberikan jaminan yang mencukupi untuk pinjaman yang diberikan.
Tujuan valuasi jugak adalah untuk memastikan korang tak terlebih bayar bila membeli sesebuah hartanah.
#6 : Perlu ke anda lantik peguam, dan boleh ke pilih peguam sendiri?
Ya, korang kena lantik peguam untuk sediakan segala dokumen yang perlu dalam urusan membeli rumah.
Biasanya, institusi kewangan akan sediakan panel peguam yang berpengalaman dalam hal ini.
Kalau korang nak lantik peguam korang sendiri, korang kena berbincang dengan bank. Tapi kalau ikut perkara yang betul, korang berhak pilih peguam sendiri.
#7 : Siapa yang akan bayar yuran guaman?
Biasanya, yuran guaman akan ditanggung oleh pembeli (korang la, siapa lagi).
Tapi, ada sesetengah developer dan institusi kewangan (bank) yang offer untuk jelaskan kos guaman bagi menyediakan dokumentasi sebagai cara pemasaran mereka.
Tambahan p**ak, ada bank yang boleh serap masuk fi dokumentasi ke dalam loan yang korang pinjam tu. Yang ni, korang kena tanya dulu ya.
#8 : Macam mana p**a kalau saya ‘kantoi’ bayar ansuran bulanan?
Yang ni, korang elakkan selagi boleh. Sebab bila dah jadi macam ni, akan menyusahkan korang nanti.
Tapi kalau jadi jugak (kadang-kadang, ada masalah yang tak dapat nak elak), korang kena hubungi bank yang korang pinjam tu untuk strukturkan balik pelan pembayaran yang berpatutan.
Antara yang biasa mereka buat adalah panjangkan tempoh pembayaran loan, supaya jumlah ansuran bulanan jadi rendah. Cuma, tempoh pembayaran balik akan jadi panjang berbanding biasa la.
#9 : Boleh ke saya bayar loan lebih awal daripada tempoh pembayaran asal?
Fuh, biasanya yang buat macam ni ada rezeki yang tak dijangka (bisnes tengah kencang, atau sebagainya). Harapnya semua tu korang dapatkan secara halal ya. Baru berkat hidup sepanjang masa. Hehe.
Boleh nak settle awal loan tu. Tapi korang kena tanggung penalti untuk perkara ini.
Bergantung kat institusi kewangan yang korang pilih, caj penalti yang dikenakan adalah sekitar 2 hingga 5% daripada baki loan yang tinggal.
Caj ini juga bergantung kat jenis produk yang korang gunakan dan apabila korang buat keputusan untuk menebus (redeem) loan korang.
Nota : Dalam sesebuah pakej loan, ada tempoh minimum tertentu yang korang perlu turuti sebelum korang boleh bayar secara lump sum.
#10 : Kena bayar penalti tak kalau settle-kan loan awal?
Yang ni, bergantung kat budi bicara institusi kewangan (bank) yang korang pinjam.
#11 : Kenapa pinjaman terkumpul (outstanding loan) kekal tinggi pada peringkat permulaan, walaupun bayaran dibuat?
Pada tahun awal pinjaman, sejumlah besar pembayaran balik yang korang buat tu akan dibayar kepada faedah.
Oleh tu, kalau korang buat bayaran balik separa (partial repayments) untuk membayar balik jumlah pokok yang belum dijelaskan, korang akan membuat penjimatan besar dalam pembayaran faedah.
Semua ni akan jadikan tempoh pinjaman korang lebih pendek berbanding biasa.
