26/05/2026
从 SP Setia 到 EcoWorld, 大马地产三剑客的传奇故事
2026年5月18日, 大马地产界传出一则重磅消息，由丹斯里刘启盛创办的 EcoWorld 出现重大股权变动，原股东拿督梁国华宣布脱售手中股份给丹斯里赛莫达，赛莫达因此崛起成为持股30.1%的大股东。这起巨额股权转让让整个商界再次联想到刘启盛当年带领的另一家地产巨头 SP Setia，以及最具传奇色彩的地产三剑客
1990年，在一家长期拖欠薪资、管理混乱的房地产开发公司里，32岁的刘启盛结识了33岁的工程师潘丁友。由于经常一起吃午餐，两人逐渐熟络，也在一次次公司发不出薪水的日子里，意识到继续留下已经看不到未来。就在这时，一家名为 Syarikat Kemajuan Jerai 的公司，准备脱售其位于 Ampang、占地225英亩的土地资产。面对这个可能改变命运的机会，丹斯里刘启盛决定放手一搏，并邀请拿督潘丁友一同创业。两人拿出全部积蓄，再加上友好银行家拿督张良成的融资支持，成功完成收购
SP Setia三剑客的传奇，也从这里悄然展开
1996年，已成立22年并上市3年的 SP Setia以股权交换的方式，整体收购了刘启盛和潘丁友持有的Syarikat Kemajuan Jerai。尽管当时刘启盛与潘丁友在SP Setia的整体持股比例仅有10%，但他们凭借丰富的业务执行力成功进入董事会，并取得了公司的实质主导权。进入管理层后，他们随即邀请当年在1990年协助他们完成第一笔土地融资的银行家拿督张良成加入，正式组成了核心管理团队
1997年，一场席卷亚洲的金融风暴彻底爆发，给刚重组一年的SP Setia带来了巨大的生存考验。公司市值在短时间内从8亿令吉骤降至不到2亿令吉。然而在CEO刘启盛的领导下，公司的财务状况依然健康，手中握有300mil令吉的现金。为了应对市场整体购买力下滑的危机，COO 潘丁友带领工程团队迅速修改了位于柔佛新山的Bukit Indah项目的全部规划蓝图，将原本设计的双层住宅全部调整为单价更低的单层住宅，从而降低了整体总开发价值
通过这一果断的销售策略，公司在1998年底前成功向购买力相对稳定的公务员群体售出了价值 5亿令吉的房产，成为当时风暴中全马唯一维持高销售额的开发商
2002年，SP Setia迎来了一次决定企业体量的巨型土地交易。四海栈家族计划出售位于Shah Alam一片占地4,000英亩的永久地契种植地North Hummock Estate。卖方坚持要求买方必须一次性吞下整片4,000英亩的土地，否则不予谈判。面对这个足以压垮一家中型企业的庞大体量，刘启盛协同张良成与潘丁友展现出极其高超的重组智慧，共同制定了精密的应对策略
第一步，现金流。他们将其中605英亩土地出售给Selangor State Development Corporation，迅速回笼资金用以降低负债与财务压力。这一步最绝妙的商业逻辑在于，它把州政府从纯粹的外部监管者转化为了内部利益相关者，使得后续的规划审批与政策协调阻力大幅下降，为整个巨型地块的后续开发扫清了制度层面的隐形障碍
第二步，稳盘。约791英亩的土地被划定用来发展高端住宅项目Setia Eco Park，并引入Great Eastern Life Assurance与EPF 联合开发。通过低密度、高单价的产品策略以及强大的资本合力，公司在不占用过多自有资金的前提下，首次在市场上完成了高端住宅定位的成功验证，一举打响了品牌名堂
第三步，未来。剩余约2,600英亩的核心土地由SP Setia完全自持，用于打造旗舰城镇项目Setia Alam。这一部分不合资，也不追求短期回报，而是以长期城镇开发为目标，将后续的土地升值、商业成熟后的溢价以及城镇品牌的长期红利，完整且毫无保留地沉淀在公司的资产负债表之中
2004年，通过这一通操作，刘启盛将一块足以压垮公司的地块，重构为了现金、长期战略伙伴与核心长期资产，SP Setia的命运从此改写。在随后的8年时间里，这片原本荒凉的种植地累计售出了超过12,000栋住宅，不仅在房产行业确立了绝对的龙头地位，更成为大马商业史上化危机为转机的经典教科书案例
2007年，刘启盛将目光投向了城市更新的前沿，与DBKL 签署谅解备忘录，锁定了拥有百年历史的Kampung Haji Abdullah Hukum旧区。这片占地25英亩的土地紧邻成熟的Mid Valley City，地理位置极佳，但由于产权错综复杂且属于旧村落，开发难度极大。刘启盛将其定位为大马首批以公共交通为导向的绿色综合枢纽项目，即KL Eco City。为了启动这个总开发价值高达 70亿令吉的宏大计划，CFO 张良成在幕后进行了长达数年的财务测算与多方利益协调，而潘丁友则着手解决轻快铁站与新建KTM火车站无缝整合的复杂工程难题
2011年，经过长达四年的规划审批与居民搬迁协调，KL Eco City正式宣布动工。这个项目规划了总共7mil平方英尺的建筑面积，包含三座甲级企业办公大楼、豪华住宅公寓Vogue Suites以及250,000平方英尺的零售商场。SP Setia 通过将 Federal Highway 与 New Pantai Expressway 等主要高速公路全面连接至项目周边，让这片原本复杂割裂的旧城区，首次真正与吉隆坡核心商业区无缝连接
2012年9月，在推进国内项目的同时，刘启盛迎来了其商业生涯国际化扩张的最高峰。SP Setia联合 Sime Darby Property以及EPF 组成40: 40: 20的财团，以4亿英镑的价格成功竞标买下英国伦敦标志性地标Battersea Power Station。这个占地40英亩的项目预计总开发价值高达80亿英镑。张良成带领财务团队对该项目进行了长达18个月的深度研究与竞标规划。在项目第一阶段推出的800套公寓中，有400套在短短几个月内便在伦敦、吉隆坡、新加坡和香港的同步造势中售出
2015年，离开老东家的刘启盛、张良成与潘丁友选择再次并肩作战，共同创办了全新的 EcoWorld。刘启盛继续坐镇集团核心，张良成负责国际业务与资本运作，而长期主导大型项目开发的潘丁友，则在协助公司站稳脚跟后，于2020年离开，并先后出任 IOI Properties CEO 与如今 Mah Sing Group CEO
从1990年那间小办公室，到后来横跨马来西亚、伦敦与澳洲的大型国际开发项目，这组三人搭档用了超过三十年的时间，共同完成了大马地产行业其中一段最传奇的扩张故事。很多人后来谈起 SP Setia，记得的不只是 Setia Alam、KL Eco City 或 Battersea Power Station，而是那个曾经一起从低谷拼上来、并共同推动 SP Setia 走向巅峰的 “三剑客时代“
The Capital Journal, ezyong
