ACE Property Advisory

ACE Property Advisory Your personal realty advisor that serve you the greatest return
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07/02/2026

CGPA 3.8的我，放弃做accountant，放弃安逸生活，选择挑战房地产，你问我值得吗？

今天想和你们分享加入房地产的心路历程，就从我是怎么加入的开始吧。其实在我加入房地产前，很幸运的是 我的引路人 同时也是我的哥哥 先进了这行帮我探路，当然他也在这里达到了前所未有的高度。当时的我看了很心动，但却不行动，因为不想跨出自己的舒适圈，加上我也有一种信念“花那么多钱，读了那么多书结果出来做sales很浪费”。所以，我就一直待在自己的accounting领域里面，打滚了大约三个月，期间也换了两份工。我突然发现这不是我想要的生活，卖时间给老板，不管自己付出了多少都好，回报总是不对等，我越努力 我老板的车就越换越大辆。加上那时候省吃俭用每个月才能存到RM50，所以我做出了当时的我想都不敢想的决定，我直接去问我哥哥可不可以加入他的团队！

就这样，我加入了房地产。虽然成功的客服了自己“内向”的性格，跨出了第一步，但现实却不那么如愿。刚开始加入的时候，很辛苦，跟其他新人面对的问题一样，不敢call、被无数次拒绝、约不到appointment、close不到case、遇到蛮不讲理的顾客，还有很多遇不完的问题。幸运的是，我有一个很好的团队&公司，这个公司不像typical sales这样，这个公司的culture就是无私，公司的每一个人都很愿意把他们的经验&珍藏毫无保留的分享给我。

在一群有爱的同事，尽责的leader，当然还有坚持不懈的自己的努力下，终于我的sales有了起色，而且还蒸蒸日上！我不止成了公司的top sales，拿了无数次的奖项 & 公司的incentive，还成功从2000名agent中脱颖而出，成为了TOP 20 Agent！偷偷的和你们说一句你们别笑我啊，在加入房地产之前我去过最远的国家是印尼。但，因为当初的决定，我去了Italy，成功看到了以前只能在video里或Sejarah课本里面的遗迹，真的是一次很深刻的体验，果然国外的月亮比较圆是真的！而且，现在换大车的不再是我的老板，而是我自己！梦中重复着无数次的场景都在一一实现着，慢慢成为现实。那这一切的前提是什么呢？是敢想，再配上实际行动，不然一切都只是空想而已！

总结上面的问题，我的回答是：这是我人生中做过的最对的选择！非常值得！

📄 什么是 e-SPA？买房流程一次看懂！很多第一次买房的朋友都会问：“e-SPA 是什么？会不会很复杂？”其实一点都不难 👇e-SPA = 电子买卖合约（Sale & Purchase Agreement）全程线上完成，更快、更方便，也更...
04/02/2026

📄 什么是 e-SPA？买房流程一次看懂！
很多第一次买房的朋友都会问：
“e-SPA 是什么？会不会很复杂？”
其实一点都不难 👇

e-SPA = 电子买卖合约（Sale & Purchase Agreement）
全程线上完成，更快、更方便，也更安全。

🪜 e-SPA 大致流程（简单版）
1️⃣ 选好单位 & 给订金
- 确认你喜欢的房型、楼层、方向，developer 会帮你 reserve。
2️⃣ 收到 e-SPA 链接
- Developer / Lawyer 会通过 email 或系统发给你合约链接。
3️⃣ 线上查看合约内容
- 你可以慢慢看，不明白的地方都可以问 👍
4️⃣ 线上签署（e-Sign）
- 确认无误后，直接线上签名，不用特地跑律师楼。
5️⃣ 合约正式生效 🎉
- 签完后，合约会自动提交并记录，整个流程就完成了。

✅ e-SPA 的好处
✔ 不用来回奔波
✔ 流程更快、更清楚
✔ 法律效力与传统 SPA 一样
✔ 对买家更方便、安心

如果你是第一次买房 / 投资房产，
其实流程都会有人一步一步带你走，不需要太担心 😊

👉 有任何问题，欢迎私讯我聊聊，或者留言告诉我，我都会一一地为你们解答哦！

继上次我做了有关回酬率(ROI)的篇章之后，收到最多的问题就是：“Aaron啊，回酬率我是懂怎么样算了，但是应该要多少的回酬率才算是一个好的项目呢？” 今天就由我来为你们解答！✅【租金回酬率要多少算健康？投资前一定要懂！】📌【复习一下】什么...
12/12/2025

继上次我做了有关回酬率(ROI)的篇章之后，收到最多的问题就是：“Aaron啊，回酬率我是懂怎么样算了，但是应该要多少的回酬率才算是一个好的项目呢？” 今天就由我来为你们解答！

✅【租金回酬率要多少算健康？投资前一定要懂！】

📌【复习一下】什么是租金回酬率？
简单来说，就是你买一间房子后，一年能从租金拿回多少钱，占你房价的多少 %

公式非常简单：
Rental Yield = （年租金 ÷ 房屋总价）× 100%

📌 那多少% 才算健康？
根据大马市场一般标准：
a) 4% 以下 → 偏低（回酬慢，不建议投资）
b) 4% – 6% → 正常/合理（适合保守型投资）
c) 6% – 8% → 优秀（投资者最喜欢的区间）
d) 8% 以上 → 超强回酬（大学区/医院区/旺区才做得到）

💡 专业投资者通常都会以 6% 以上 作为“值得投资”的门槛

📌 为什么 ROI 这么重要？
因为它能告诉你：
✔ 这个项目值不值得投资
✔ 能不能 cover 供期
✔ 回本速度快不快
✔ 市场对该区域租房需求是否强烈

简单一句：
租金回酬率越高，你的投资越安全、越轻松、越赚钱。

📌 总结
如果你在看房、特别是看投资型项目：
👉 记得把 ROI 放在第一顺位考量！

很多项目外观看起来很美，设施很豪华，但租不出去就是亏钱！

🏡【深度分析：2025 年马来西亚财政预算案对房地产买家 & 投资者的影响】政府在最新公布的 2025 年财政预算案（Budget 2025） 中，对房地产与相关行业做出了一系列调整与政策补充。这些政策不仅影响开发商，也直接牵动房东、投资者...
16/10/2025

🏡【深度分析：2025 年马来西亚财政预算案对房地产买家 & 投资者的影响】
政府在最新公布的 2025 年财政预算案（Budget 2025） 中，对房地产与相关行业做出了一系列调整与政策补充。这些政策不仅影响开发商，也直接牵动房东、投资者与首次购屋者的利益。了解这些细节，可以帮助你做出更智慧的买卖和投资决策。

💡 核心政策解析
1️⃣ 扩大服务税范围（SST 扩展）
从 2025 年 7 月起，服务税（Sales & Service Tax，SST）将覆盖更多房地产相关服务项目，包括租赁服务、物业管理服务、以及部分 建筑与维修服务。对于房东或投资物业业主而言，这意味着原先可能无需交税或税率较低的服务，现在可能要额外承担税费成本。

预期影响：
- 物业管理费可能上升，尤其是那些由第三方公司全权包办“包租/包管理”的房源。
- 长期租赁合约中的净收益可能会被削弱，需要将税费因素纳入租金定价或成本预算中。
- 投资者在评估项目回报率（ROI）时，务必把 SST 扩展后的成本计算进去。

2️⃣ 大型基础设施与交通网络的扩张
预算案中加大对交通基础建设的投资力度（MRT、轻轨延伸线路、快捷巴士网络等）在多个州属（尤其是雪隆、槟城、柔佛等地）持续推进。不仅仅是交通便利度提升，也意味着该路线沿线的土地与物业将获得升值的机会。

预期影响：
- 沿线房屋的租金会因通勤便利性增强而上涨。对于在交通枢纽附近购房的投资者而言，早买早享受升值与租金优势。
- 自住者如果置业在即将获得交通线路的区域，不只提高生活便利，也可能在日后若要卖出或出租时具有更好的市场价值。
- 不过要注意：交通建设往往伴随施工期的不便（噪音、交通中断），这段期间可能影响生活品质及出租率。

3️⃣ 可负担房屋计划和首次购屋者援助措施
政府在预算中宣布会持续拨款支持可负担房屋（Affordable Housing / Rumah Mampu Milik）项目，以帮助中低收入群体及首次购屋者。同时，可能有税务减免/补贴或贷款优惠，或在某些项目中减少首付款要求。

预期影响：
- 对于首次购屋者，这类政策可减少进入门槛，使你用更小的资金就能拥有自己的房产。
- 低收益或低现金流需求者可以考虑这类项目，因为政策补贴可能降低成本。
- 投资者若同时关注出租市场与政策动向，可以考察这些可负担房屋是否租金稳定、管理规范，以防政策扶持退后造成市场波动。

📊 总结
政策变化意味着机会，也伴随挑战。2025 年预算案带来了新的成本与税务负担，但同时也给予了那些看得远的人以升值空间与投资红利。

🏠 房东 vs 租客，谁负责维修？很多人都搞不清楚！签租约时最常见的问题之一：💡「灯坏了谁修？」💡「冷气漏水是谁出钱？」💡「门锁坏掉算谁的责任？」其实很简单👇🔧 房东负责：- 房屋结构（墙壁、屋顶、地板）- 水管、电线系统- 固定装置（厕所...
08/10/2025

🏠 房东 vs 租客，谁负责维修？很多人都搞不清楚！

签租约时最常见的问题之一：
💡「灯坏了谁修？」
💡「冷气漏水是谁出钱？」
💡「门锁坏掉算谁的责任？」

其实很简单👇

🔧 房东负责：
- 房屋结构（墙壁、屋顶、地板）
- 水管、电线系统
- 固定装置（厕所配件、厨房水槽等）
- 提供的家电（如洗衣机、冰箱、冷气机等）

🧰 租客负责：
- 自己造成的损坏（人为破坏、疏忽）
- 日常清洁与保养
- 灯泡、遥控器电池、小修小补

💬 一句话总结：
👉 “Structural issues = 房东的责任”
👉 “Usage issues = 租客的责任”

💡小贴士：
签合同时要清楚列明维修责任，避免日后争议！

💡 为什么通货膨胀会推高房价？📈 通货膨胀 = 货币贬值，钱越来越不值钱。而房地产，恰恰是「抗通胀」的最佳资产之一。原因如下：1️⃣ 建筑成本上涨水泥、钢材、人工费年年涨，建房成本自然越来越高。新房价格必然水涨船高。2️⃣ 土地稀缺性土地不...
03/10/2025

💡 为什么通货膨胀会推高房价？
📈 通货膨胀 = 货币贬值，钱越来越不值钱。
而房地产，恰恰是「抗通胀」的最佳资产之一。原因如下：

1️⃣ 建筑成本上涨
水泥、钢材、人工费年年涨，建房成本自然越来越高。新房价格必然水涨船高。

2️⃣ 土地稀缺性
土地不会增加，但人口和需求持续上升，稀缺资源价格只会越来越高。

3️⃣ 货币贬值效应
通胀时，手里的现金购买力下降，投资者更愿意把钱换成「保值资产」——房产。

4️⃣ 租金跟随上涨
物价上涨，租金也跟着涨，房东更能承担贷款，投资回报率提升。

5️⃣ 投资者信心
大家都知道「钱会贬，房会涨」，于是买房需求增加，价格被进一步推高。

✨ 总结：
通货膨胀让现金缩水，却让房产价值上升。买房不仅是安居，更是守护财富的重要方式。

🎓 【学区房产投资：优势与风险你知道吗？】很多投资者都听过「学区房」这个词，尤其是在大学周边，例如 金宝 (Kampar)、Bangi、Cyberjaya 等区域。到底学区房产是不是稳赚的投资？🤔✅ 优势：1️⃣ 租客稳定 —— 学生人数多...
01/10/2025

🎓 【学区房产投资：优势与风险你知道吗？】
很多投资者都听过「学区房」这个词，尤其是在大学周边，例如 金宝 (Kampar)、Bangi、Cyberjaya 等区域。到底学区房产是不是稳赚的投资？🤔

✅ 优势：
1️⃣ 租客稳定 —— 学生人数多，租房需求源源不绝。
2️⃣ 现金流可观 —— 房租收入稳定，往往可以覆盖贷款。
3️⃣ 投资门槛低 —— 学区房通常以小户型为主，总价较低，容易入手。
4️⃣ 长期需求 —— 大学扩张、新增专业，都会带来更多学生。

⚠️ 风险：
1️⃣ 租客更替快 —— 学生毕业/实习，换租频率高，需花心思管理。
2️⃣ 租金顶点有限 —— 区域整体消费能力有限，租金不易大幅提升。
3️⃣ 过度依赖学生市场 —— 若学校政策变化或人口减少，可能影响需求。
4️⃣ 物业维护成本高 —— 学生租房使用率高，容易磨损，需要更多维修。

📊 结论：
学区房产确实是一个「稳定现金流」的选择，但投资前一定要评估：
-学生人数是否长期稳定？
- 区域未来发展如何？
- 自己是否有时间/团队管理租客？

💡 小贴士：如果怕麻烦，可以选择有 专业管理团队 / 包租服务 的项目，既能享受现金流，又省心。

🏠🏢 住宅产业 vs 商业产业，有什么不一样？🏠 住宅产业（Residential Property）✔️ 给人居住用的（如：公寓、排屋、独立式住宅）✔️ 税务较低✔️ 银行贷款利率较低❌ 通常限制商业用途🏢 商业产业（Commercial...
11/09/2025

🏠🏢 住宅产业 vs 商业产业，有什么不一样？

🏠 住宅产业（Residential Property）
✔️ 给人居住用的（如：公寓、排屋、独立式住宅）
✔️ 税务较低
✔️ 银行贷款利率较低
❌ 通常限制商业用途

🏢 商业产业（Commercial Property）
✔️ 用于做生意（如：店铺、办公室、工厂）
✔️ 租金回酬较高
✔️ 可合法进行商业活动
❌ 税务和利率较高

选择哪一个？取决于你的用途、预算和投资目标！💡

🏠🇲🇾 你听过 LPHS 吗？Selangor 居民一定要知道！LPHS 是雪兰莪房屋与地产局，负责监督和管理州内的发展房屋项目，尤其是可负担房屋（Rumah Mampu Milik）💡如果你：✅ 想申请政府可负担房屋✅ 想了解 Selan...
07/09/2025

🏠🇲🇾 你听过 LPHS 吗？Selangor 居民一定要知道！
LPHS 是雪兰莪房屋与地产局，负责监督和管理州内的发展房屋项目，尤其是可负担房屋（Rumah Mampu Milik）💡
如果你：
✅ 想申请政府可负担房屋
✅ 想了解 Selangor 房屋政策
✅ 想知道自己是否符合资格
那你就一定要认识 LPHS！📋📍
想知道更多关于 LPHS 可以帮到你的地方？留言告诉我！👇💬

什么是门牌税？为什么还要给钱？💰😱很多人为了省钱省麻烦，选择无视缴税……😓但有一笔税，每家每户都必须知道，而且一定要准时缴！不然罚单一到家，直接吃不下饭！😭严重的话还可能导致：🚨所有财产（包括所拥有的房地产中的物品）被扣押🚨政府通过拍卖公司...
05/09/2025

什么是门牌税？为什么还要给钱？💰😱
很多人为了省钱省麻烦，选择无视缴税……😓
但有一笔税，每家每户都必须知道，而且一定要准时缴！不然罚单一到家，直接吃不下饭！😭
严重的话还可能导致：
🚨所有财产（包括所拥有的房地产中的物品）被扣押
🚨政府通过拍卖公司把你的房地产拍卖
所以不要玩玩！今天就带大家搞懂门牌税（Cukai Pintu），别等收到罚单才后悔！👇
#房地产 #房地产小知识

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