16/04/2026
Amsterdamse prijzen dalen sterker dan landelijk bij nog altijd hoog aanbod
In het eerste kwartaal van 2026 laat de Amsterdamse koopwoningmarkt een rustiger beeld zien dan in het topjaar 2025: het aantal transacties daalt, het aanbod blijft hoog en de gemiddelde verkoopprijs per woning ligt 5,8 procent lager dan een kwartaal eerder, tegenover 2,7 procent landelijk. Die sterkere daling hangt vooral samen met de soorten woningen die zijn verkocht: in Amsterdam gingen dit kwartaal vaker kleinere, minder luxe appartementen van de hand. Daardoor zakt vooral de gemiddelde prijs per woning, terwijl de prijs per vierkante meter maar beperkt terugloopt.
Floris van der Peijl, voorzitter MVA: “In Amsterdam zien we dat het aantal verkopen in het eerste kwartaal duidelijk terugvalt ten opzichte van eind 2025. Dat sluit aan bij het landelijke beeld van voorzichtige kopers door hogere hypotheekrentes en recente internationale ontwikkelingen. Tegelijkertijd is het aanbod in de stad nog altijd wat ruimer, mede door de aanhoudende uitponding, waardoor woningzoekenden dit jaar nog meer keuze hebben dan in de afgelopen jaren.”
De Amsterdamse koopmarkt vergeleken met de landelijke trend in Q1 2026
Landelijk zien NVM makelaars dat de woningmarkt in het eerste kwartaal van 2026 wat meer in balans komt door meer aanbod en afvlakkende prijzen. Er werden 27 procent minder woningen verkocht dan in het vierde kwartaal van 2025. De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op 485.000 euro, een daling van 2,7 procent ten opzichte van het vorige kwartaal, wat duidelijk sterker is dan de gemiddelde prijsdaling in eerdere eerste kwartalen. In de gemeente Amsterdam daalt de gemiddelde verkoopprijs met 5,8 procent ten opzichte van Q4 2025. De prijs per vierkante meter daalt in Q1 2026 met 1,3 procent ten opzichte van voorgaand kwartaal.
De dalende verkoopprijzen en het lagere aantal transacties in Q1 2026 zijn het gevolg van meerdere factoren, onder andere een seizoenseffect en meer onzekerheid bij kopers. In het eerste kwartaal worden al enkele jaren minder woningen verkocht. Daarnaast zorgen internationale spanningen voor hogere hypotheekrentes, inflatie en stijgende energieprijzen. Hierdoor daalt het consumentenvertrouwen waardoor kopers terughoudender worden en verkopers soms eerder bereid zijn hun prijs te laten zakken.
Van der Peijl: “Het remmende effect zagen we vooral in januari en februari. In maart kwam er weer wat meer beweging: onze leden zagen het aantal bezichtigingen weer toenemen. De markt is daarmee levendiger dan aan het begin van het jaar, maar nog altijd rustiger dan vorig jaar. Kopers hebben wat meer tijd en keuze, maar in veel Amsterdamse stadsdelen wordt nog steeds vaak boven de vraagprijs geboden en is de schaarste merkbaar.”
Aanbod tussen de stadsdelen: waar groeit het aanbod?
Tussen de stadsdelen zijn duidelijke verschillen in aanbod zichtbaar. In absolute aantallen heeft Amsterdam Zuid in het eerste kwartaal van 2026 het meeste aanbod met 560 woningen, 21 procent meer dan in Q1 2025. Centrum telt 441 woningen in aanbod, 14 procent meer dan een jaar eerder en 13 procent minder dan in het laatste kwartaal van 2025. In Amsterdam West stonden 368 woningen te koop, een stijging van 8 procent ten opzichte van Q1 2025 en een daling van 5 procent ten opzichte van Q4 2025. Nieuw West telt 280 woningen in aanbod, 43 procent meer dan een jaar eerder. In Oost staan 278 woningen in aanbod, 7 procent meer dan in Q1 2025. In Noord en Zuidoost zijn de absolute aantallen kleiner, maar ook daar zien we dat het aanbod hoger is in het eerste kwartaal van 2026 dan voorgaande kwartalen.
Mediane vraagprijzen per stadsdeel
De mediane vraagprijzen verschillen sterk per stadsdeel. In Amsterdam Centrum liggen de mediane vraagprijzen in Q1 2026 het hoogst, met een mediane vraagprijs van 1.076.000 euro voor panden in de verkoop, dat is 1,1 procent hoger in vergelijking tot een kwartaal eerder en 5 procent lager dan een jaar eerder. De mediane vraagprijs per vierkante meter ligt in Centrum op 9.309 euro per m², dat is 2,1 procent hoger met een jaar eerder.
In Zuid bedraagt de mediane vraagprijs 1.007.000 euro dat is 8,6 procent lager dan een jaar geleden. De mediane vraagprijs per m² in Zuid ligt op 9.262 euro per m², dat is nagenoeg gelijk aan vorig jaar. Oost noteert in Q1 een totale mediane vraagprijs van 664.000 euro, vrijwel gelijk aan Q1 2025, met een mediane vraagprijs per m² van 7.925 euro. Zuidoost blijft het goedkoopste stadsdeel met een gemiddelde vraagprijs van 367.000 euro, dat is een stijging van 4,5 procent ten opzichte van vorig jaar. De vraagprijs per m2 daalde met 2,9 procent ten opzichte van een jaar eerder.
Aantal transacties en transactieprijzen voor Amsterdam als geheel
Voor de gemeente Amsterdam als geheel ligt het aantal transacties in Q1 2026 34 procent lager dan in het vierde kwartaal van 2025 en 4 procent onder het niveau van Q1 2025. De mediane transactieprijs in Amsterdam daalt naar 562.000 euro, dat is een daling van 5,8 procent ten opzichte van het vorige kwartaal. De mediane transactieprijs per m² ligt in Q1 2026 op 8.344 euro per m², dat is 1,8 procent hoger dan Q1 2025 maar 1,3 procent lager dan in het vierde kwartaal van 2025. De gemiddelde verkooptijd in de gemeente als geheel ligt in Q1 op 36 dagen.
Aantal transacties en mediane transactieprijzen per stadsdeel
Per stadsdeel laat Q1 2026 een gedifferentieerd beeld zien.
• In Amsterdam Centrum zijn in Q1 278 transacties geregistreerd (tegen 354 in Q4 2025 en 281 in Q1 2025); de mediane transactieprijs bedraagt 728.000 euro, 7,6 procent lager dan een jaar eerder. De mediane transactieprijs per m² ligt op 9.459 euro per m² (+1,0 procent jaar op jaar).
• In Amsterdam Oost zijn 283 woningen verkocht (477 in Q4 2025), met een mediane transactieprijs van 599.000 euro (−10,2 procent kwartaal op kwartaal) en een mediane transactieprijs per m² van 8.406 euro (-0,5 procent kwartaal op kwartaal).
• In Amsterdam West zijn 425 transacties geweest (738 in Q4 2025), met een mediane transactieprijs van 539.000 euro (−1,4 procent jaar op jaar) en met een mediane vierkante meterprijs van 9.240 euro, nagenoeg gelijk aan een jaar eerder.
• In Amsterdam Zuid zijn 544 woningen verkocht, dat is bijna 30 procent minder dan de 764 transacties in Q4 2025. De mediane transactieprijs ligt op 677.000 euro (−4,4 procent jaar op jaar), met een mediane transactieprijs per m² van 9.303 euro (+2,3 procent jaar op jaar).
Transactieprijs per m² per stadsdeel
De prijs per m² is nog altijd het hoogst in Amsterdam Centrum en Amsterdam Zuid. In Centrum ligt de mediane transactieprijs per m² in Q1 2026 op 9.459 euro en Zuid noteert 9.303 euro per m². In West ligt de prijs per m² met 9.240 euro dicht tegen deze niveaus aan. In Oost ligt de mediane prijs per m² op 8.406 euro. Noord, Nieuw West en Weesp kennen duidelijk lagere prijzen per m², met niveaus tussen 5.000 en 7.000 euro per m², afhankelijk van het woningtype. Zuidoost heeft nog altijd de laagste vierkante meterprijs met 4.846 euro per m².
Transactieprijzen tegenover vraagprijzen
In alle stadsdelen liggen de mediane transactieprijzen in Q1 2026 dichtbij of boven de mediane vraagprijzen, met een verschil dat per stadsdeel en woningtype varieert. In Oost bedraagt het gemiddelde verschil tussen laatste vraagprijs en transactieprijs in totaal 6,8 procent; in West is dit 7,7 procent en in Zuid 5,1 procent. In Centrum is het totale verschil 2,0 procent, waarmee dat stadsdeel de minste overbieding laat zien van alle stadsdelen.
Aantal bezichtigingen per woning is gedaald
Uit een enquête onder NVM-makelaars gehouden door de NVM – waar de MVA de grootste regionale afdeling van is – blijkt dat het gemiddelde aantal bezichtigingen per woning landelijk in een jaar tijd is gedaald van 10,4 naar 7,5. In dezelfde periode nam het gemiddelde aantal biedingen per woning af van 3,7 naar 2,8.
Floris van der Peijl: “Het dalende aantal bezichtigingen per woning horen we ook terug van onze leden. Dit komt door het grotere aantal woningen dat te koop staat – nog steeds het uitpondeffect – waardoor dezelfde koopvraag zich over meer adressen verspreidt. Daardoor is er rond individuele woningen gemiddeld minder druk: woningzoekenden kunnen makkelijker een afspraak plannen en hebben meer ruimte om hun keuze te overwegen.”
Aantal woningen boven de vraagprijs verkocht in Amsterdam en de stadsdelen
Het aandeel verkopen boven de vraagprijs blijft in Q1 2026 hoog in vrijwel alle Amsterdamse stadsdelen. In Noord werd in totaal 86 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht, in West ligt het totale aandeel boven vraagprijs transacties op 84 procent. In Nieuw West ligt het totale percentage op 76 procent. In Zuid wordt 67 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht; in Centrum is dat 58 procent. Oost, Zuidoost en Weesp laten eveneens hoge percentages boven vraagprijs transacties zien; in Oost ligt dit bijvoorbeeld op 81 procent van de totale verkopen. Deze percentages benadrukken dat Amsterdam, ondanks een hoger aanbod en langere verkooptijden in sommige segmenten, nog steeds een markt is waarin kopers vaak meer bieden dan de vraagprijs.
Krapte indicator voor Amsterdam en uitschieters per stadsdeel
De krapte indicator – uit hoeveel woningen een koper gemiddeld kan kiezen – is in Q1 2026 in vrijwel alle stadsdelen hoger dan een jaar eerder. Centrum blijft het stadsdeel met de meeste keuze voor kopers, met een krapte indicator van 4,8 (tegen 4,1 in Q1 2025 en 4,3 in Q4 2025). In Nieuw West komt de krapte indicator uit op 4,0 (tegen 2,4 een jaar eerder), in Zuidoost op 3,8 en in Noord op 3,7. In Zuid loopt de keuze per koper op naar 3,1 (tegen 2,7 in Q1 2025), in Oost naar 2,9 (tegen 2,6 een jaar eerder) en in West naar 2,6 (tegen 2,2 in Q1 2025).
Floris van der Peijl: “De verschillen tussen de stadsdelen hangen nauw samen met prijsniveaus en betaalbaarheid. In relatief dure stadsdelen als Centrum en Zuid is de groep potentiële kopers kleiner, terwijl in gebieden met lagere prijzen per m² meer woningzoekenden actief zijn, wat tot een lagere krapte indicator leidt.”
BRON: MVA
