25/12/2019
Daarom is een reservefonds zo belangrijk!
Genoeg sparen blijft voor veel VvE's een probleem; ongeveer de helft van de verenigingen blijkt namelijk te weinig te sparen. En dat kan weer leiden tot achterstallig onderhoud.
Sinds januari 2018 is de Wet Verbetering Functioneren Vereniging van Eigenaars in werking getreden. Dit houdt in dat VvE's een reservefonds moeten hebben. Zo heeft een VvE ook een spaarpotje voor andere zaken dan de jaarlijkse kosten, dus bijvoorbeeld voor groot onderhoud of voor het verduurzamen van het pand. Onder groot onderhoud wordt bijvoorbeeld onderhoud aan de gevel, de liften of het dak verstaan. Maar ook duurzaamheidsmaatregelen als
dakisolatie of vloerisolatie vallen hieronder. Deze verplichting is overigens niet nieuw, hij bestaat feitelijk al sinds 2008. De nieuw wet zorgt er echter voor dat het concreet wordt hoeveel er gereserveerd moet worden voor onderhoud. Maar hoe hoog moet deze reservering dan zijn?
- De VvE kan jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren. De herbouwwaarde van een gebouw is terug te vinden op het polisblad van de brand- en opstalverzekering.
- De meest accurate manier om deze reservering vast te stellen is echter het opstellen van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
Wat staat er in een MJOP?
De VvE stelt het MJOP vast en omschrijft hierin het volgende:
- welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen er zullen moeten gebeuren;
- wat de kosten van deze werkzaamheden zijn;
- wanneer deze werkzaamheden zouden moeten plaatsvinden.
Zo heeft de VvE een duidelijk inzicht in wat voor onderhoud er te verwachten is en welk bedrag er jaarlijks gereserveerd moet worden.
Verhoging afdwingen?
Hoewel het voor veel VvE's misschien niet direct een actueel probleem lijkt, komen we in de praktijk toch heel vaak tegen dat men, voornamelijk bij accuut onderhoud, in de problemen komt met een niet toereikend reservefonds. Het vervangen van een compleet dak bijvoorbeeld kan behoorlijk in de papieren lopen. Het gevolg is dan dat er ineens een groot bedrag ingelegd moet worden. Is het ook mogelijk een verhoging van de reservering af te dwingen? Alleen de vergadering van eigenaars is bevoegd de afdracht in het reservefonds aan te passen. De vergadering moet dan dus een besluit nemen. Hierbij geldt dat meer dan de helft van de aanwezige stemmen nodig is. De Wet Verbetering Functioneren Vereniging van Eigenaars biedt hierbij meer mogelijkheden.
Overigens hebben VvE's na de ingang van de wet drie jaar de tijd om deze verplichte reservering op orde te krijgen. Vanaf 2021 moet de VvE hier dus aan voldoen. Merkt een individuele eigenaar dat dit op dat moment niet het geval is, dan kan de VvE hierop aangesproken worden door hem of haar. Dit doet men door het bestuur aan te schrijven en te verzoeken de vaststelling van het onderhoudsplan of de jaarlijkse reservering te agenderen. Wordt er daarna nog steeds geen stappen in de richting van de wettelijke verplichting gezet? Dan kan de eigenaar naar de rechter stappen en dit daar afdwingen.
Daarnaast biedt deze wet ook meer mogelijkheden voor VvE's om van externe financiering gebruik te maken. Het afsluiten van een lening kan natuurlijk een goed alternatief zijn voor het vragen van een hoge eigen bijdrage.
Verplichting meebetalen?
Maar hoe zit het dan andersom? Kan een VvE haar eigenaars verplichten mee te betalen aan spoedeisend onderhoud, wanneer gebleken is dat het reservefonds niet toereikend is? Het antwoord hierop is ja, hoe tegenstrijdig dit wellicht ook mag klinken. Het is en blijft zo dat er een gezamenlijke verplichting is onder alle eigenaren het pand te onderhouden. Dus wanneer het reservefonds van de VvE niet toereikend is om een spoedeisende renovatie te bekostigen, dan zullen de eigenaren zelf het tekort moeten aanvullen. Ook een wanneer een eigenaar de financiële draagkracht niet heeft om hieraan te voldoen, ontslaat hem of haar dit niet van de bijdrageplicht. De eigenaar heeft namelijk financieel voordeel gehad doordat de servicekosten lager waren en/of de aankoopprijs van het appartement lager was, zo hebben rechters hierover in het verleden geoordeeld.
Appartement kopen!
De hiervoor genoemde problematiek is uiteraard ook voor potentiële kopers van een appartement van belang. Wanneer u namelijk een appartement op het oog hebt, is het heel belangrijk u te blijven realiseren dat het kopen van een appartement iets wezenlijk anders is dan het kopen van een woonhuis. Het vooraf controleren van het reservefonds is dan ook een vereiste.
Want je zou maar net verhuisd en gesetteld zijn en de VvE komt aankloppen met een flinke rekening. Daar zit niemand op te wachten. Altijd voor de koop de financiële zaken van de VvE controleren is dus van het grootste belang. Bekijk met name kritisch de begroting, het onderhoudsplan en het reservefonds. Zo komt u al snel achter of er voldoende gespaard is en welke investeringen er aan zitten te komen. Want ook als u net uw appartement gekocht heeft, kunt u dus verplicht worden een (flinke) financiële bijdrage te leveren wanneer er 'plotseling' zich een ingrijpende renovatie voordoet.
Appartement kopen? Zeven tips om rekening mee te houden
Een appartement kopen is vaak ingewikkelder dan het kopen van een huis. En zeker de financiële kant is dus iets om goed in de gaten te houden. Maar waar moet u nog meer rekening mee houden? Hier leest u 7 tips om van te voren rekening mee te houden.
1. Vraag alle relevante stukken van de betreffende VvE op. Hiermee bedoelen we de splitsingsakte, het modelreglement, het MJOP, het huishoudelijk reglement, de begroting en de notulen van de vergadering.
2. Ga na of er in het appartementencomplex een appartementseigenaar is die meer dan 50% van de stemmen heeft. Denk hierbij aan een woningbouwcorporatie of een belegger. Dit aandeel zorgt ervoor dat deze eigenaar de overige eigenaars altijd kan 'wegstemmen'.
3. Controleer over welke verzekeringen de VvE beschikt. Verstandig is als er tenminste een opstalverzekering, bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering, rechtsbijstandverzekering en aansprakelijkheidsverzekering aanwezig zijn.
4. Heeft de verkoper een schuld bij VvE? De nieuwe eigenaar is naast de vorige eigenaar aansprakelijk voor de bijdragen aan de VvE in de twee jaar voorafgaand aan de verkoop. Bij een betalingsachterstand is de nieuwe eigenaar dus (mede) aansprakelijk. Belangrijk om na te gaan dus.
5. Ga na of het huishoudelijk reglement beperkingen heeft, bijvoorbeeld wat betreft huisdieren.
6. Onderzoek of en zo ja welke vormen van verhuur toegestaan zijn. Normaal gesproken is verhuur toegestaan. Er kan echter in de splitsingsakte zijn opgenomen dat dit verboden is.
7. Controleer of er een welstandsbepaling van toepassing is op de verkoop van het appartement. Dit houdt in dat de VvE invloed kan uitoefenen op de toelating van nieuwe bewoners.
