Dundas Advies

02/09/2026

Je koopt een appartement aan de kust om te verhuren. Extra inkomen, een woning die voor je werkt, misschien je eerste stap naar financiële vrijheid.

En dan blijkt dat je buren dat mogen tegenhouden.

In Spanje kan een vereniging van eigenaren toeristische verhuur verbieden met een drievijfde meerderheid. Legaal, vastgelegd in artikel 17.12 van de Ley de Propiedad Horizontal. De meeste kopers ontdekken dit pas ná de handtekening — als hun hele verdienmodel al onderuit ligt.

Eerlijk? In al mijn jaren als makelaar vroeg ik nooit de notulen van een VvE op. Niemand deed dat. Nu vraag ik ze altijd op, vóór jij tekent. Dat is het verschil tussen een makelaar die de verkoop rond wil krijgen, en iemand die aan jouw kant staat.

Dit is precies het soort valstrik dat je zelf niet kunt kennen — en ook niet hoeft te kennen. Daar heb je mij voor. Ik ken het systeem van binnenuit en ik gebruik die kennis voor één iemand: de koper.

Overweeg je te kopen aan de kust om te verhuren? Stuur me een bericht, dan check ik het vóór het jouw probleem wordt.

30/08/2026

Je onderneming én je nieuwe leven in Spanje, vanaf dag één in orde. Je slaapt rustig, omdat de structuur klopt —
in plaats van dat je over drie jaar een naheffing vreest.

Dat is waar het naartoe moet. Maar de weg ernaartoe is waar het misgaat.
Je bv verplaatsen, de Beckham-regeling, Modelo 720, SL versus bv —
los van elkaar geadviseerd val je tussen wal en schip. Een fout in de structuur kost je jaren en geld, en komt vaak pas aan het licht als het al te laat is om terug te draaien.

Ik begeleid de aankoop van je woning zelf, en verbind je aan de juiste fiscale specialist in jouw regio in Andalusië. Jij houdt overzicht, ik regisseer — zodat de vastgoedkant en de fiscale kant op elkaar aansluiten in plaats van elk hun eigen weg te gaan.

De fiscale en juridische kant komen samen, en dat is precies waar het misgaat als niemand het overzicht bewaakt. Ik zorg dat de juiste mensen op de juiste plek zitten.

Verhuis je als ondernemer naar Andalusië? Stuur me een bericht, dan denk ik met je mee.

23/08/2026

Stel je voor: je zit op je terras in Andalusië, de zon zakt achter de heuvels, en je weet zeker — dit huis is honderd procent van jou. Geen slapeloze nachten over papieren, geen boete die over drie jaar op de mat valt.
Dat is de rust die je zoekt. En op de campo is die minder vanzelfsprekend dan je denkt.

Negentig procent van de huizen op het Andalusische platteland is technisch illegaal gebouwd. Een AFO-certificaat klinkt geruststellend, maar betekent getolereerd — niet legaal. En een uitbouw, garage of zwembad dat er later bij kwam, valt daar vaak buiten en blijft dus illegaal. Boetes, sloop, geen recht op uitbreiding: dat ontdekken de meeste kopers pas ná de handtekening.

Ik was zelf makelaar in Andalusië. Ik ontleed elk AFO-certificaat van binnenuit en controleer via luchtfoto's en kadaster of elke structuur er echt bij hoort. Ik weet waar collega's naar wijzen — en waar ze omheen praten.

De meeste kopers ontdekken pas ná het tekenen dat getolereerd iets heel anders is dan legaal. Ik zorg dat jij het ervoor weet.
Overweeg je een huis op de campo? Stuur me een bericht.

21/08/2026

Ik heb excollega's tientallen keren horen zeggen: "er komt een AFO, dat is zo geregeld." Ik heb nooit één van hen horen zeggen wat het kost.

Stel je voor: je zit op je terras, de zon zakt achter de heuvels, en je weet zeker dat dit huis honderd procent van jou is. Geen twijfel over papieren. Geen brief die over drie jaar op de mat valt.

Dat is het gevoel waar je voor koopt. Niet het huis — dat gevoel.

Op de campo staat daar één ding tussen: de werkelijke status van de bouw. Een groot deel van de huizen op het Andalusische platteland is zonder de juiste vergunning gebouwd. Voor veel daarvan bestaat een AFO — Asimilado a Fuera de Ordenación.

De makelaar zegt dan: "Er komt een AFO, dat is zo geregeld."

De cijfers voor 2026 zeggen iets anders. Architect, technisch project, gemeentebelasting en vaak een nieuwe septische installatie: samen al snel elf- tot zeventienduizend euro. Achttien tot vierentwintig maanden gemiddeld, in sommige gemeenten drie jaar of langer. En de bouw moet minstens zes jaar vóór de aanvraag zijn voltooid, zonder lopende handhaving.

En als het lukt? Dan heb je nutsvoorzieningen, verzekerbaarheid en bij de meeste banken een hypotheek. Wat je niet hebt: het recht om uit te breiden, structureel te verbouwen, of ooit volledig gelegaliseerd te worden.

Dat water en stroom al aangesloten zijn, betekent trouwens niets. Die aansluitingen zijn er vaak vóór de papieren.

WAT JIJ HIERAAN HEBT: je weet vóór het tekenen wat dit huis je nog gaat kosten en wat je er ooit mee mag. Ik ontleed elk AFO-certificaat en controleer via kadaster en luchtfoto's of elke structuur erbij hoort — de uitbouw, de garage, het zwembad. Zodat je op dat terras zit zonder één open vraag.

Reageer met CAMPO voor de gratis Andalusië Campo Checklist.

17/08/2026

Je verhuurt je huis in Andalusië en je wilt één ding: dat het gewoon klopt. Geen brief van de Junta, geen boete, geen listing die er op een dinsdagochtend zonder waarschuwing af is.

Dat is haalbaar. Maar dan moet je wel weten wat er in mei veranderd is.

Het Tribunal Supremo vernietigde met arrest 620/2026 van 19 mei het landelijke verhuurregister. Het registratienummer waar sinds juli 2025 iedereen het over had, is vervallen. De grond: de staat had die bevoegdheid niet — het register overlapte de registers van de autonome regio's.

Maar let op, want hier gaat het mis in bijna elke Nederlandstalige post die ik voorbij zie komen:

→ De Andalusische registratie bij de Junta blijft onverkort verplicht
→ De Ventanilla Única Digital blijft bestaan — die is juist in stand gelaten
→ Platforms als Airbnb en Booking blijven periodiek jouw gegevens doorgeven
→ Het ministerie heeft de regio's gevraagd de handhaving over te nemen

Er is dus niets makkelijker geworden. Er is alleen iets verplaatst.

Ik was zelf makelaar in Andalusië. Ik weet hoe traag informatie zich daar verspreidt — via kantoren, Facebookgroepen, verhalen van de buren. En ik weet wie de rekening betaalt als die informatie verouderd blijkt: altijd de koper. Nooit degene die het vertelde.

WAT JIJ HIERAAN HEBT: één overzicht waarin staat wat er voor jouw woning, in jouw gemeente, op dit moment geldt. Geen onzekerheid meer over de vraag of je iets mist. Je weet het gewoon.

Reageer met REGISTER en ik stuur het je toe.

09/08/2026

19/06/2026

Bij Dundas Advies weigeren wij commissie van verkopers. Hier is waarom.

In Spanje gebeurt iets dat 'double dipping' heet: een makelaar werkt voor de verkoper EN voor de koper. Resultaat? Twee commissies, één belang — dat van de verkoop.

Wij doen dat niet. Wij werken uitsluitend aan koperszijde. Onze inkomsten komen ALLEEN van onze klanten. Niet van de verkoper. Niet van de makelaar. Niet van de notaris.

Dat betekent:
→ Geen verborgen incentives
→ Geen druk om snel te tekenen
→ Geen "deze deal moet doorgaan want anders verdien ik niets"

Wij zeggen wat we zien. Ook als dat betekent: "Loop weg van dit huis."

Onze klanten betalen ons. Wij beschermen hun.

Reageer met BLUEPRINT als je weten wilt wat dit voor jou betekent.

19/06/2026

Costa de la Luz: welke buurt past bij uw aankoopstrategie? Wij vergelijken ligging, bereikbaar­heid vanuit Nederland, lokale voorzieningen en risico’s zodat u doelgericht kunt kiezen — investering, gezin of tweede huis. Vertrouw op onze lokale kennis en Nederlandse hypotheekexpertise voor rust, risicobeheersing en discreet advies. Bekijk de volledige gids en plan een vrijblijvend adviesgesprek: https://wix.to/VSalW7r

18/06/2026

Zakelijk leven in Andalusië met controle en rust. Wij begeleiden Nederlandse ondernemers en executives persoonlijk bij elke stap: vanwege juridisch en fiscaal advies, lokale netwerkconnecties en volledige administratieve afhandeling bespaart u tijd en beperkt u risico’s. Ontdek hoe Dundas Advies uw belangen beschermt bij aankoop en integratie in Andalusië. https://wix.to/JLRVgdE Bel ons of bezoek de site voor een discreet kennismakingsgesprek.