20/03/2022
Aan:
College B en W, Lijst Harry Bakker, VVD, Groen Drimmelen (D66/VP)
Postbus 19, 4920 AA Made
CC: M en M Verschuren
Van:
Omwonenden ‘bouwplan Hofstad’
Geachte dames en heren,
Graag reageren wij op de plannen zoals ontwikkeld door Monique en Martijn Verschuren, onder de titel ‘Bouwplan Hofstad’.
Wij begrijpen de toenemende behoefte aan woningbouw in en om Wagenberg. Echter, het ontwikkelde plan is niet geschikt voor deze locatie. Wij zullen hierna onze argumenten delen.
Daarnaast zien we aantal hiaten en onwaarheden in de plannen die we ook zullen beschrijven.
Aantasting buitengebied en planschade
De kavel bij de Hofstad is om een aantal redenen niet geschikt voor (deze mate van) bebouwing.
De bestemming van dit terrein in het buitengebied van Wagenberg is ‘landelijk gebied’. Een aantal bewoners van aanliggende panden heeft nog vrij recent een woning aangekocht juist vanwege deze bestemming en de rust en ruimte die dat geeft. De bestemming ‘landbouw’ werd onderschreven in gemeenterapport "Uitbreidingslocaties Woningbouw Gemeente Drimmelen", vastgesteld 16 juni 2020. Hier wordt gesteld, dat er voor Wagenberg geen behoefte is aan grootschalige uitbreiding. De ruime gebieden aan met name de Verlengde Elsakker en tussen Dorpsstraat en Zuidveren zouden volstaan.
Op die gronden zijn in voorafgaande jaren bouwverzoeken van omwonenden afgewezen. Het roept dan ook verbazing en ergernis op dat dit plan nu wel ontwikkeld en besproken wordt.
Helaas is in de Omgevingsvisie Drimmelen in november 2021 de locatie Hofstad gekenmerkt als ‘potentiële ontwikkelingslocatie’. Daar is geen inhoudelijke reactie op mogelijk geweest.
De vraag is of het überhaupt nodig is om ‘buitengebied’ aan te wijzen als nieuw te ontwikkelen bouwlocatie, gezien de huidige plannen voor grootschalige uitbreiding en het aantal huizen dat op dit moment te koop staat in het dorp (8 op 03-03-2022). Maar als het antwoord daarop onverhoopt positief is, dan blijft de vraag of dit specifieke gebied daarvoor geschikt is.
Het ‘Bouwplan Hofstad’ levert planschade op voor alle omwonenden. In plaats van in het ‘buitengebied’, een open gebied met verspreid een enkele (bedrijfs)woning, komt men nu ongewild aan een woonwijk te wonen. Deze woonwijk bevat 15 woningen op een beperkte kavel. De bouwdichtheid van 65% is veel te hoog voor een buitengebied. Bovendien zijn de woningen (van 2 tot 3 verdiepingen hoog) erg dicht op de aanpalende percelen gepland, waarmee uitzicht, maar vooral ook privacy op onacceptabele wijze worden geschaad. Ook is er sprake van zonlichtverlies.
Tenslotte wijzen we erop dat de omliggende bedrijven door dit plan belemmerd gaan worden in hun bedrijfsvoering. De ‘burgerwoningen’ die in de directe omgeving komen te staan, maken uitbreiding niet mogelijk. Daarnaast zullen deze bedrijven geluidsoverlast gaan geven voor de bewoners van de woningen aan de rand van het perceel.
Ontsluiting
Een goede, veilige ontsluiting kan niet worden gewaarborgd, niet tijdens de bouwwerkzaamheden en ook niet als het plan is voltooid.
De toegangswegen via de Hofstad vanuit zowel Withuisstraat, Lageweg als Dorpsstraat naar het bouwplan bestaan uit landelijke weggetjes, deels verboden voor autoverkeer, zoals ook omschreven in het Beleidsplan verkeer en vervoer gemeente Drimmelen 2018-2028, pag 43/57 aan:
“Wegen in en tussen de kleine kernen binnen de gemeente Drimmelen, met name Hooge Zwaluwe Lage Zwaluwe en Wagenberg, ondervinden overlast van zwaar (landbouw)verkeer. Hierdoor ontstaan verkeersonveilige situaties en problemen op het gebied van leefbaarheid zoals geluidshinder, trillingen en schade aan woningen. De problemen ontstaan door een combinatie van omstandigheden: wegen zijn smal, goed zicht ontbreekt, verschillende verkeersdeelnemers maken gebruik maken van dezelfde weg en voertuigen (vooral tractoren en landbouwmachines) zijn steeds groter geworden. Op bepaalde trajecten ontbreekt het binnen de gemeente aan alternatieve routes wat als gevolg heeft dat het doorgaande vracht- en landbouwverkeer vaak over smallere wegen door de kernen rijdt. Ook zijn doorgaande, logistieke routes afgesloten voor landbouwverkeer ten behoeve van de doorstroming van het regionale autoverkeer. Dit heeft er voor Wagenberg en Terheijden vooral mee te maken dat vanwege de hoge intensiteiten op de N285 vooralsnog geen landbouwverkeer op deze provinciale weg is toegestaan. Mogelijk dat een parallelstructuur oplossingen biedt.”
Een extra woonwijk leidt tot intensiever gebruik van deze kleine wegen en verminderen de verkeersveiligheid drastisch. Ondanks dat het ‘bestemmingsverkeer’ is, rijden er nu al veel auto’s te hard. Het is nauwelijks mogelijk om elkaar te passeren en de bermen zijn veelal smal. Dit leidt tot gevaarlijke situaties, zeker voor de vele zwakkere verkeersdeelnemers, mede omdat er niet gehandhaafd wordt.
De 15 woningen produceren, op basis van CROW kengetallen, minimaal 125 verplaatsingen per dag, naast de eventuele extra verkeersbewegingen van de ‘kleinschalige bedrijfsactiviteiten’.
De smalle wegen in de omgeving gebruik voor al deze verplaatsingen, lijkt ons niet realistisch en zelfs ronduit onverantwoord. En daarnaast: ook de overige wegen in de rest van het dorp kunnen de huidige verkeersdruk nauwelijks aan en is zeker niet geschikt om uitbreiding hiervan op te vangen.
In Terheijden zijn recent aanpassingen aan de situatie van de Lageweg ter hoogte van de sportvelden gedaan. Deze aanpassingen verhogen de verkeersveiligheid voor recreatie- én woon-werkverkeer. Een aanpassing van het Wagenbergse deel van de Lageweg en de Hofstad laat vooralsnog op zich wachten, terwijl dit wel onderdeel uitmaakt van het primaire fietsnetwerk van de gemeente Drimmelen (beleidsplan Verkeer en Vervoer Gemeente Drimmelen 2018-2028).
De bocht in de Hofstad rond huisnummer 8 is smal en met zeer beperkt uitzicht. Hier gebeuren nu al regelmatig (bijna) ongelukken. De woningen in deze bocht staan op minder dan een meter afstand van de weg, waardoor verbreding niet mogelijk is. Ook hiervoor geldt: toename van gemotoriseerd verkeer zal de verkeersveiligheid negatief beïnvloeden.
Langsrijdend bouw- en ander zwaar verkeer zal bovendien tot schade leiden aan deze woningen.
Verminderde mogelijkheden voor recreatie en toerisme
De genoemde wegen worden veel gebruikt door recreatief verkeer tussen Wagenberg en Terheijden. Wandelaars en fietsers gebruiken deze weg overdag intensief; mensen die, al dan niet met hun honden, gaan wandelen bij ‘geluksplek’ de Put, recreatieve fietsers die gebruik maken van het fietsnetwerk, schoolgaande jongeren en fietsende werkenden maken meermalen per dag gebruik van deze weg. Gemeente Drimmelen zet in op recreatief gebruik van de omgeving: fietsroutes, geluksroute etc. Het lijkt ons mooi om deze weg daar geschikter voor te maken door er een fietsstraat (auto te gast) van te maken en te handhaven op onrechtmatig gemotoriseerd. Op deze manier is het een aanwinst voor bewoners en toeristen, zoals ook aangemoedigd in de Omgevingsvisie gemeente Drimmelen (recreatie en toerisme) vastgesteld november 2021:
“Recreatie en toerisme willen we verder versterken in onze gemeente. We kunnen nog meer inzetten op projecten die toerisme en recreatie ondersteunen, zoals het aanleggen en verbeteren van fiets- en wandelpaden. Er moeten goede, veilige en bewegwijzerde (historische) fiets- en wandelpaden komen tussen de parels (onder andere de jachthavens en Nationaal Park de Biesbosch) van de gemeente om het netwerk logischer te maken. Hier ontstaat een sterke link met het thema bereikbaarheid. Onder dit thema zijn opgaven opgenomen voor het verder vergroten van de mogelijkheden tot recreatie, het versterken van de fiets- en wandelbereikbaarheid en het goed bereikbaar houden van de gemeente. De ZLTO denkt graag mee over de mogelijkheden voor de aanleg van meer fiets- en wandelpaden in het buitengebied.”
Daarnaast wijzen we op de unieke/bijzondere overnachtingsplaats ‘Bij de Vlaamse Schuur’ die haar landelijke karakter verliest wanneer Bouwplan Hofstad uitgevoerd wordt. Dat, terwijl een doelstelling in dezelfde omgevingsvisie is: ‘We stimuleren de ontwikkeling van unieke/bijzondere overnachtingsplaatsen om de bestaande dagrecreatie te verbreden naar verblijfsrecreatie’.
Parkeren
Met de inwerkingtreding van de “Reparatiewet BZK” op 29 november 2014 is het verplicht om het parkeren te reguleren middels de bestemmingsregeling. In de bestemmingsregeling kan worden opgenomen dat bij aanvraag om omgevingsvergunning (voor het bouwen en / of afwijken) dient te worden aangetoond dat wordt voldaan aan de van toepassing zijnde parkeernormen. In het kader van ‘een goede ruimtelijke ordening’ dient echter al bij vaststelling van een bestemmingsplan inzichtelijk te worden gemaakt dat redelijkerwijs in de aldus benodigde parkeerplaatsen kan worden voorzien (ECLI:NL:RVS:2017:1036, r.o. 5.3). Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door het geldende parkeerbeleid.
Door de gemeente Drimmelen wordt in het ‘Beleidsplan Verkeer en Vervoer Gemeente Drimmelen 2018-2028’ aangesloten bij de parkeernormen zoals die zijn gesteld in de op dat moment geldende publicatie van het CROW. Daarbij wordt Drimmelen qua stedelijkheidsgraad ingedeeld in de categorie ‘weinig stedelijk’. Het plangebied zelf is gelegen in de locatie ‘buitengebied’. De tabel hierna geeft een ‘educated guess’ van de parkeereis naar type woning.
[bron: Beleidsnota Parkeren en bestemmingsplan Elsakker]
Categorie
Parkeernorm
Opmerking
Woning duur
2,0 per woning
inclusief 0,3 pp per woning voor bezoekers
Woning midden
1,8 – 1,9 per woning
inclusief 0,3 pp per woning voor bezoekers
Woning goedkoop
1,7 per woning
inclusief 0,3 pp per woning voor bezoekers
Seniorenwoning
1,3 per woning
inclusief 0,3 pp per woning voor bezoekers
Tot slot blijkt er een fout geslopen te zijn in de reeds vastgestelde parkeernormen. Zo staat er voor kantoren zonder baliefunctie een parkeernorm genoemd van 3,1 per 100 m². Ter vergelijking: voor kantoren mét baliefunctie geldt een parkeernorm van 3,2 per 100 m², dus maar een verschil van 0,1 terwijl de kantoren met baliefunctie veel meer bezoekers krijgen dan de kantoren zonder baliefunctie. Een parkeernorm van 2,1 parkeerplaats per 100 m² voor kantoren zonder baliefunctie is realistischer. Daarom wordt voorgesteld deze norm over te nemen en vast te stellen.
Voor Bouwplan Hofstad geldt:
Functie
Aantal
Norm
Aantal parkeerplaatsen
Vrijstaande woning, koop
6
2,0
12
Vrijstaande woning met bedrijfsruimte, koop
2
2 + 2,1 (minimaal, mede afhankelijk van soort bedrijfsvoering)
8,2
Twee-aan een gebouwde woning, koop
2
1,9
3,8
Patiowoningen voor starters, koop
5
1,7
8,5
De 15 woningen zoals gepland vragen om minimaal 32,5 parkeerplaatsen. In het plan is niet voorzien in zoveel plaatsen. De overige auto’s moeten dan elders geparkeerd worden. In de omgeving zijn weinig andere parkeerplaatsen. Dus zal er geparkeerd gaan worden in de toch al smalle wegen aan de Hofstad, met alle gevolgen voor verkeer (en geparkeerde auto’s) van dien.
Ecologisch of idealistisch?
Hoewel het ‘Bouwplan Hofstad’ prachtige teksten en afbeeldingen bevat die het ecologisch doen lijken, is het bij nadere bestudering nauwelijks ecologisch te noemen.
Op en om het grasveld zoals het er nu bij ligt leven vogels, konijnen, vossen en andere dieren met elkaar in balans. En, zoals op pagina 2 van het hoofdstuk ‘Duurzaam Hofstad Ecologisch ingepast’ van Bouwplan Hofstad terecht is aangegeven; het perceel kent een relatief hoge soortenrijkdom van graslandplanten. De huidige natuurwaarde kan zeker verhoogd worden, maar woningbouw doet dat zeker niet. Elke bouwactiviteit vermindert deze ecologische realiteit.
Maar ook daarnaast vragen wij ons af: hoe reëel is het dat een groep individuele bewoners een gemeenschappelijk groen gebied gaat onderhouden? Zeker de bewoners van de starterswoningen hebben hier geen tijd voor / zin in. De eigen tuinen van deze doelgroep worden over het algemeen zeer onderhoudsvriendelijk gemaakt (lees: verhard). We willen best geloven dat de eerste bewoners met dit ideaal de woningen betrekken, maar beklijft dit ideaal op langere termijn?
In bouwplan ontbreekt informatie over de omgang met de huidige stikstofproblematiek.
De toenemende verkeersdruk en de daarmee gepaard gaande uitlaatgassen, werpen ook de vraag of op de geplande bedrijfsactiviteiten passen in een ecologisch plan.
Ecologisch of volgebouwd?
De op pagina 3 en 4 genoemde ‘V’s’ zijn nauwelijks terug te vinden in de bouwtekeningen. Wij kijken in welke mate de ‘Uitvoeringsopties’ van pagina 4 en 5 terug komen in de bouwplannen.
- bodembiodiversiteit zo min mogelijk verstoren door grondverzet te beperken en waar verharding nodig is, te verkiezen voor halfverharding of doorlaatbare verharding. Dit gebeurt op totaal nog geen 10% van de totale oppervlakte. Dat betekent dat de overige 90% tot (grote) verstoringen van de biodiversiteit leidt. Bovendien verwachten wij dat de geplande halfverharding en waterdoorlatende bestrating binnen enkele jaren worden vervangen door veel praktischere, minder (geluids)overlast gevende totale verharding.
- Bloemrijk grasland / kruidenrijk hooiland vermoeden wij terug te vinden onder nr 11. Wij hopen dat de bewoners dit als zodanig waarderen, maar verwachten dat dit uiteindelijk wordt doorontwikkeld tot extra parkeerplaatsen naast het huis of vormen van verharde tuin. NB nr 10, kortgemaaid gazon tussen de fruitbomen is minimaal.
- Struweelgordel is optimaal als deze kan groeien tot een breedte van 4-5 meter en een lengte van enkele tientallen meters. Ook deze is nergens gepland.
- Geschoren hagen als broed- en voedselgelegenheid: nr 1 op de getekende plattegrond op pag 7: Deze heg ligt deels langs parkeergelegenheid. Daar zal niet gebroed gaan worden. Ook direct achter de starterswoningen lijkt ons hier weinig ecologische meerwaarde te zijn. Uitzondering is het gedeelte bij de vrijstaande huizen, grenzend aan de tuin van familie Verschuren. Hier kan zo’n heg tot zijn recht komen.
In de heg wordt een opening vrij gehouden. Hierbij worden privacy-problemen genoemd. Een opening in de heg lijkt ons minder een privacy-probleem opleveren dan huizen van 2 à 3 verdiepingen hoog aan de rand van een aangrenzend perceel.
- Perken met bloemen, dood plantenmateriaal dat pas na de winter verwijderd wordt denken we terug te vinden bij ‘7. takkenrillen’. De kleine zoogdieren (muizen, ratten) vormen in enkele omliggende tuinen op dit moment al een plaag. Een toename van deze dieren lijkt ons verre van wenselijk.
- Groendak op gebouwen: dit is een optie bij 8. parkeerplaats, maar een alternatief is ook al genoemd. Voor de fam. Verschuren zou het natuurlijk prettig zijn als de aan hun terrein grenzende parkeerplaats overdekt is.
- Aanleggen van wadi’s: de waterafvoer en geplande wadi’s en greppels moeten wel te verenigingen zijn met een goede riolering en afwatering. Dit is in het geplande gebied een uitdaging. Hiervoor zullen nieuwe structuren aangelegd moeten worden en zal er veel grondverzet plaats moeten vinden. Dit verstoort de bodemdiversiteit enorm.
- Nestkasten plaatsen: niet in het plan voorzien.
- Een stapelmuur van natuursteen: niet in het plan voorzien.
- Kleine natuurelementen als houtstapels, een composthoop etc. Als compost daadwerkelijk ter plaatse verwerkt moet worden, zijn de huidige voorziene composthopen niet genoeg. Bovendien zal de geur ook invloed hebben op het woongenot van bewoners en omwonenden.
- Het aanbieden van extra voedsel: dit is niet in de planning opgenomen. Wel zien we een bijenhotel, gepland langs een toegangsweg, vlak voor de starterswoningen. Voor kinderen en ouders niet prettig, voor de bijen zelf ook niet.
- Een pluktuin: de 6 geplande fruitbomen (9) zullen zeker prettig zijn voor de bewoners. Ook de paar bessenstruiken zullen goed zijn, maar als de opbrengst gedeeld moet worden met 15 huishoudens, blijft er erg weinig gebruiksplezier per persoon over. Dit zal de motivatie om e.e.a. te onderhouden dan ook niet verhogen.
De 5 geplande knotwilgen passen prachtig in de omgeving maar voegen o.i. weinig toe aan de biodiversiteit of ecologische waarde van dit plan.
De bloemrijke akkerrand vraagt om gepast beheer. We vragen ons of af wie garant staat voor dit beheer.
De gemengde hagen tussen de huizen lijken ons een prima ‘bungalowparkgevoel’ geven. Of dit door bewoners ervaren zal worden als voldoende afscheiding blijft een vraag.
Kortom: een prachtig rapport, met heel veel woorden over ecologie, maar in de praktijk blijft het een perceel met een hoge bouwdichtheid en beperkte ecologische diversiteit.
Aanpalende percelen
De huidige waterhuishouding zal volledig op de schop moeten. Dit heeft onaangename consequenties voor de omwonenden.
Wij vragen ons af of de ontwikkelaars zich bewust zijn van de activiteiten die plaatsvinden op de aanpalende percelen. Er is geluidsoverlast van de werkzaamheden van de garage en de dieren die her en der gehouden worden (koeien, geiten, hanen). Verschillende boomkwekers en anderen rijden overdag én ’s avonds laat met landbouwverkeer rond.
Zoals eerder vermeld worden voortzetting en uitbreiding van bedrijfsactiviteiten ernstig bemoeilijkt door de geplande burgerwoningen in de directe omgeving.
Al met al zijn wij van mening dat dit plan niet in de huidige omgevingsstructuur past.
Het is geen opwaardering voor de buurt en past niet in de omgevingsvisie van gemeente Drimmelen.
Het is niet ecologisch verantwoord, het leidt tot verminderd woonplezier voor alle omwonenden en bovenal leidt het tot gevaarlijke verkeerssituaties in de directe omgeving.
Kort samengevat: wij vinden ‘Bouwplan Hofstad’ op geen enkele wijze kansrijk op deze locatie.
Wij betreuren het dat Verschuren niet bereid was om in dialoog te gaan met de omwonenden en enkele deskundigen, o.a. de mede-ontwerpers en toetsers van het plan. Nu zien wij ons genoodzaakt om op deze manier onze bezwaren kenbaar te maken. Ondertekenaars hebben ook individueel naar Verschuren gereageerd.
Met vriendelijke groet,
omwonenden ‘bouwplan Hofstad’
