26/04/2014
ईश्वर खरेल
अध्यक्ष, घरजग्गा एजेण्ट सङ्घ नेपाल (रिआन)
रियल इस्टेटको व्यावसायिक अवस्था अहिले कस्तो छ ?
अहिले नेपालको रियल इस्टेट व्यवसायले राम्रो गति लिन सकिरहेको अवस्था छैन । मुलुकको राजनीतिले कुनै दिशा नलिएसम्म यसमा पनि सुधार हुन गाह्रो छ । अहिले पर्याप्त मात्रामा तरलता भएकाले बैङ्कहरूले कर्जामा ब्याजदर पनि घटाएका छन् । यसले गर्दा यो व्यवसायमा सुधार हुन सक्ने सम्भावना भने रहेको छ । तर, नयाँ संविधान जारी नभएसम्म केही भन्न सक्ने अवस्था छैन । अहिले सामान्य व्यापारमात्रै भइरहेको छ । तर, व्यावसायिक रूपमा अगाडि बढ्न भने सकेको छैन ।
सरकारले रियल इस्टेट व्यवसायलाई उद्योगको मान्यता दिने तयारी गरिरहेको छ । यसबाट यो व्यवसायलाई कत्तिको फाइदा पुग्ला ?
नेपालमा सबैभन्दा धेरै सम्भावना रहेको क्षेत्र नै रियल इस्टेट व्यवसाय हो । यसबाट सरकारले वार्षिक करोडौं राजस्व सङ्कलन गर्न सक्छ । तर, यो व्यवसायलाई नियन्त्रण गर्ने कुनै पनि नियामक निकाय छैन । यतिसम्म कि, काठमाडौं उपत्यकामा मात्रै पनि कति घर निर्माण भए भन्ने यकिन तथ्याङ्क सरकारसँग छैन । शहरी विकास मन्त्रालयले उपत्यकामा २ लाख ५० हजार घर रहेको अनुमान गरेको छ, तर हाम्रो अनुमानमा भने ३ लाख ५० रहेको छ । यस्तो महत्त्वपूर्ण तथ्याङ्क पनि सरकारसँग नहुनु विडम्बना नै मान्नुपर्छ । यो व्यवसाय संस्थागत रूपमा अगाडि बढ्न नसक्नुमा यस्ता थुप्रै कारण छन् । त्यसैले, यदि उद्योगको रूपमा नै स्थापित हुने हो भने यो व्यवसाय थप मर्यादित र व्यावसायिक रूपमा अगाडि बढ्न सक्नेछ ।
घरजग्गा कर्जाको सीमा तोक्ने राष्ट्र बैङ्कको नीति कत्तिको व्यवसायमैत्री पाउनुभएको छ ?
राष्ट्र बैङ्कको नीति न व्यावहारिक छ, न त वैज्ञानिक नै । नजिकका केही व्यक्तिको साधारण सल्लाह–सुझावका आधारमा मनोगत रूपले बनाइएका यस्ता नीतिले व्यवसायलाई खासै फाइदा पुग्न सकेको छैन । हचुवाका भरमा बनाइएका नीति व्यावहारिक हुनै सक्दैनन् । यदि बैङ्कले व्यवसायीको हितका लागि सोच्ने होे भने यसमा अध्ययन र अनुसन्धान गरेर मात्रै नीति निर्माण गर्नुपर्छ । नीति बनाउनुअघि सरोकारवालासँग छलफलसमेत गर्नुपर्छ । तबमात्रै यो दिगो र प्रभावकारी हुन सक्छ ।
रियल इस्टेट व्यवसायमा ग्राहक कत्तिको सचेत पाउनुभएको छ ?
अहिले व्यवसायमा केही भिन्नता आएको छ । सेवाग्राहीहरू सचेत हुन थालेका छन् । पहिला उनीहरूले मूल्यलाई बढी प्राथमिकता दिने गर्थे । आफ्ना नजिकका व्यक्तिले सिफारिश गरेको ठाउँमा मात्र घरजग्गा खरीद गर्ने प्रचलनसमेत थियो । तर, अहिले भने मानिसले घरजग्गा कारोबारसँग सम्बन्धित अन्य विषयलाई पनि महत्त्व दिन थालेका छन् । उनीहरूले आफ्नै विवेकले घरघडेरी छनोट गरी खरीद गर्ने क्रम बढेको छ । साथै, यो व्यवसायमा लगानी गर्नुपूर्व थप आवश्यक अध्ययन–अनुसन्धान गर्न थालेका छन् । यो पक्कै पनि राम्रो सङ्केत हो ।
अन्य क्षेत्रका मानिस पनि रियल इस्टेटको कारोबारमा संलग्न रहेका कारण समस्या सृजना भएको भनिन्थ्यो । अहिले त्यसको अवस्था कस्तो छ ?
यो २०६१/६२ सालतिरको कुरा हो । त्यतिबेला मुलुकको राजनीतिक अवस्था पनि राम्रो थिएन । तत्कालीन माओवादी द्वन्द्वको समय पनि थियो । असुरक्षा र त्रासका कारण अधिकांश मानिस शहर केन्द्रित भएका थिए । त्यसैले पनि त्यतिबेला यो व्यवसायमा बिचौलियाहरूको निकै चहलपहल थियो । तत्कालीन समयमा सरकारले पनि त्यस्तो प्रवृत्तिलाई नियन्त्रण गर्न कुनै काम गरेन । सरकारी स्तरबाट कुनै नीतिनियम पनि आउन सकेन । त्यसैले, त्यो समयमा घरजग्गा व्यवसायबाट सरकारले जति मात्रामा कर प्राप्त गर्नुपर्ने हो, त्यति पाउन सकेन । अहिले त्यस्ता बिचौलियाको संलग्नता कम छ । व्यवसाय राम्रोसँग सञ्चालन हुन नसकेर पनि त्यस्तै बिचौलियाहरू सुस्ताएका हुन् । तर, भोलिका दिनमा पनि त्यस्तो परिस्थिति नआउला भन्न सकिँदैन । त्यसैले, यस सम्बन्धमा सरकारले पहिले नै स्पष्ट नीतिनियम बनाउनुपर्छ ।
उपभोक्ताहरूले नयाँ अपार्टमेण्ट, घर वा जग्गा खरीद गर्दा केकस्ता विषयमा विचार पुर्याउनुपर्ला ?
अपार्टमेण्ट, घर वा जग्गा मानिसले पटकपटक खरीद गर्ने वस्तु होइन । त्यसैले, यस्ता वस्तुको खरीद गर्नुअघि धेरै विषयमा ध्यान पुर्याउनुपर्छ । सकेसम्म योजनाबद्ध रूपमा विकास गरिएका स्थानमा घरजग्गा छनोट तथा खरीद गर्नुपर्छ । खरीद गर्नुपूर्व सम्बन्धित व्यक्ति वा सङ्घसंस्थाको सल्लाह पनि लिन सकिन्छ । अहिले इण्टरनेटबाटै पनि यससम्बन्धी पर्याप्त जानकारी पाउन सकिन्छ । घरजग्गा खरीद गर्दा विवाद नभएको स्थान हेर्नुपर्छ । सुरक्षा, सामाजिक वातावरण, सेवासुविधा भए/नभएकोबारे पनि जानकारी राख्नुपर्छ । सस्तो मूल्यलाई मात्र महत्त्व दिनु हुँदैन । यस्ता विषयमा आम उपभोक्ताले विशेष ध्यान दिन जरुरी छ ।
यस व्यवसायमा रहेका प्रमुख समस्या के–के हुन् ?
अस्थिर पूँजीबजार नै यस व्यवसायको मुख्य समस्या हो । साथै, रियल इस्टेट व्यवसायकै लागि भनेर सरकारसँग स्पष्ट नीतिनियम नहुनु पनि अर्को समस्या हो । यो व्यवसायका लागि सरकारसँग दूरदर्शिताको कमी देखिन्छ । त्यसकारण व्यवसायीहरू व्यक्तिगत रूपमा अगाडि बढ्न खोजिरहेका छन् । स्पष्ट नीतिनियमको अभावकै कारण उनीहरू संस्थागत रूपमा सङ्गठित हुन सकिरहेका छैनन् ।
यस्तो समस्या समाधानका लागि सरकारले के गर्नुपर्छ जस्तो लाग्छ ?
नेपालमा सबैभन्दा बढी विवादित हुने विषय भनेको नै घरजग्गा हो । त्यसैले, यस व्यवसायलाई मर्यादित र व्यवस्थित बनाउन सरकारले छुट्टै आयोग गठन गर्नुपर्छ । शहरी विकास मन्त्रालयले शहरी क्षेत्रलाई मात्रै हेर्छ, तर ग्रामीण भेगका लागि भने कुनै निकाय नै छैन । यसका लागि पनि सरकारले छुट्टै संयन्त्र निर्माण गर्नुपर्ने आवश्यकता छ । यसैगरी सरकारले गर्नैपर्ने अर्को मुख्य काम लाइसेन्स वितरण हो । रियल इस्टेट व्यवसायी (घरजग्गा एजेण्ट)लाई सरकारले लाइसेन्स वितरण गर्नुपर्छ । लाइसेन्स प्राप्त गरेका व्यवसायीले मात्रै यो कारोबार गर्न पाउने हो भनेमात्र सरकारले यस व्यवसायबाट पूर्णरूपमा राजस्व प्राप्त गर्न सक्छ । यसका लागि हामीले सरकारलाई बारम्बार घचघच्याइरहेका छौं । हामीमात्रै पहिलो त्यस्ता व्यवसायी हौं, जसले सरकारलाई ‘हामीलाई नियन्त्रण गर’ भनिरहेका छौं । यदि सरकारले स्पष्ट नीति बनाई लाइसेन्स वितरण गर्ने हो भने काठमाडौं उपत्यकाबाट मात्रै हामी वार्षिक रू. १२ करोड राजस्व सृजना गर्न सक्छौं ।
अभियानकर्मी मुना कुँवरसँगको कुराकानीमा आधारित
