06/09/2024
Tony Alexander
分析：我不太關注紐西蘭的住房負擔能力措施。這並不是說它們沒有用，因為它們確實說明了房子變得多麼昂貴。但當談到房價成長時，他們卻有所欠缺。
例如，如果一項指標顯示房屋價值被高估了 10%，這並不意味著價格即將下跌 10%。價格可能只比某人的公允價值衡量標準高出 10%，因為它們正朝著比該標準高出 20% 或 50% 的方向發展。被低估的資產也是如此。
這些指標對於紐西蘭境內不同時間段的比較以及在某個時間點與其他國家的比較非常有用。它們在考慮風險時也很有幫助。
例如，如果房價看起來過度緊張並且抵押貸款利率正在攀升，那麼我將傾向於警告價格可能下跌。相反，如果以最近的標準來看價格看起來很便宜且抵押貸款利率正在下降，那麼我傾向於說價格看起來會上漲。
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那麼，我們現在坐在哪裡？如果我們關註一直流行的一年期固定利率，利率已經從高峰下降了近一個百分點。鑑於紐西蘭經濟的疲軟狀況，預計至少會再下降一個百分點（可能是兩個百分點）似乎是合理的。這意味著一年期固定抵押貸款利率最終接近 4.5%。
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衡量住房負擔能力的一些指標怎麼樣？一項基於 1992 年以來全國平均房價水平趨勢的非常簡單的衡量標準表明，2021 年末房價比趨勢高出 26%。這表明，隨著抵押貸款利率下降，價格自然會上漲，但它並沒有告訴我們市場反應的速度有多快。
另一個衡量標準可能是房價與收入的比率。我們可以根據紐西蘭統計局的數據建立的一項指標是，該比率從 2022 年初的 8.8 倍增至 7.2 倍。這可能就是我的觀點。
由於利率下降，平均價格很快將再次開始上漲。但收益的程度將受到以下因素的限制：
- 紐西蘭離岸淨損失不斷增加；
- 隨著外籍勞工離開，租金成長放緩；
- 投資者的成本較高；
- 投資者希望籌集現金以資助成本更高的退休生活；
- 住房規則的變化允許更高的密度並提供更多的開發土地；和
——與以往相比，本週期房屋建設水準較高。
最後一點，在1997/98亞洲金融危機之後，每年頒發的新建住宅許可證數量從26,000份下降到20,000份。與 2008-09 年全球金融危機相關的變化是從 27,000 人降至數十年來的最低點 13,000 人。
這次秋季到目前為止，人數已從 51,000 人增加到 34,000 人，最低點可能在 25,000 人至 30,000 人之間。
在本週期中，隨著利率下降，短缺因素的影響力遠不如前兩個週期強烈。這意味著房價上漲的空間比平常要小，這讓我再次傾向於出現年增長率在10% 到15% 之間的美好時光，而不是2004 年初的24%、2016 年的18% 和2016 年荒謬的31%。
排除大流行階段，請注意 1997/98 和 2008/09 經濟衰退之後房價通膨達到高峰需要多長時間。高峰需要一些時間才能形成。
