03/09/2022
En el Perú es muy recurrente que la adquisición de la propiedad inmueble se efectúe mediante contrato privado entre partes, sin participación alguna del notario y menos aún del Registro Público (SUNARP). Esto bajo la creencia que se incurriría en gastos innecesarios, pero…. ¿Es esto legalmente posible? Si bien la respuesta es afirmativa, ya que los contratos en el Perú (incluyendo la compra-venta inmobiliaria) se rigen por un principio de libertad de forma, lo cierto es que no escriturar y posteriormente inscribir la compraventa ante SUNARP va a traer problemas tanto a la parte compradora como vendedora. Te menciono los más resaltantes:
Fallecimiento del vendedor (si es persona natural). En este escenario, la formalización de la propiedad adquirida por el comprador se tornará más engorrosa aún, pues deja de centrarse en una sola parte (el vendedor) y suele recaer, en la mayoría de los casos, en varias personas con ideas e intereses diferentes lo que resulta difícil y en algunos casos, imposible de solucionar.
Negativa del vendedor de firmar la Escritura Pública. Problema que resultará en pérdida de tiempo y dinero para el comprador por tener que recurrir al Juez para obligar al vendedor a firmar la Escritura Pública. Sin duda este escenario se pudo haber evitado desde la negociación.
El vendedor transfiera el inmueble a terceras personas. Este escenario sin duda perjudicará a la parte compradora, pues si bien cuenta con un contrato privado, éste no es oponible a terceros adquirientes que posteriormente si tengan la diligencia de inscribir su adquisición ante SUNARP.
Deudas de impuestos Municipales. Problema que recae en el vendedor. Si bien ya hizo la transferencia de propiedad del predio, lo cierto es que nadie lo sabe y menos aún la Municipalidad del distrito.
Imposibilidad del vendedor de exentar el pago de impuesto a la renta por venta de casa habitación. Supuesto que se puede dar si el vendedor poseía – además del inmueble que está transfiriendo- su casa habitación, la misma que en caso de venta estará afecta al IR por tener el vendedor otro inmueble bajo su nombre. Otro problema muy común por no formalizar la transferencia efectuada.
Por esas razones principalmente, asesórate con los profesionales en el mercado inmobiliario si tienes intenciones de vender , comprar o incluso alquilar un inmueble, pues en todo momento te ayudarán y acompañarán en el proceso respectivo para que evites problemas como los señalados.
Para cualquier consulta con gusto estaré a tu disposición!
