16/10/2026
Comparto con ustedes el aporte de Daniel Ortiz Pinedo en In Revista Inmobiliaria Perú. Una mirada refrescante en las bienes raíces commerciales en el Perú.
𝐋𝐚 𝐏𝐚𝐫𝐚𝐝𝐨𝐣𝐚 𝐝𝐞𝐥 𝐑𝐞𝐚𝐥 𝐄𝐬𝐭𝐚𝐭𝐞 𝐂𝐨𝐦𝐦𝐞𝐫𝐜𝐢𝐚𝐥
Existe una paradoja en el Real Estate Commercial; tenemos terrenos, locales, edificios, almacenes y también inversionistas, empresas, operadores que están buscando expandirse. Y, sin embargo, muchas oportunidades permanecen inmóviles durante meses o incluso años. ¿Por qué?.
Un inmueble puede tener una ubicación extraordinaria y no encontrar comprador. Otro, aparentemente menos atractivo, puede convertirse en una operación altamente viable cuando aparece el usuario correcto y se estructura correctamente el negocio.
Cuando sucede esto, el propietario puede pensar que el mercado no responde, el agente que el precio es demasiado alto, e inversionista puede pensar que el riesgo es demasiado elevado. Y el activo puede terminar siendo etiquetado como “difícil”, pero ¿Estamos ofreciendo correctamente la oportunidad?
La diferencia no siempre está en el inmueble. Puede estar en la estructura de la oportunidad. Esa es, para mí, La Paradoja del Real Estate, podemos tener un activo con potencial y, al mismo tiempo, estar presentándolo al mercado de una manera que limita ese potencial.
La Doctrina del Valor Estratégico que es un concepto fundamental, que no es una metodología de tasación, no es una técnica de venta, tampoco remplaza un análisis financiero, urbanístico, legal o comercial. Es, antes que nada, una forma diferente de interpretar un activo inmobiliario, bajo otros principios.
“El valor de un activo inmobiliario no está determinado únicamente por lo que es hoy, sino por su capacidad de generar valor económico, operativo y patrimonial en el futuro.”
Esto obliga a cambiar la conversación, que requiere más análisis que abre más posibilidades.
De: “¿Cuánto vale este inmueble?”
A: “¿Qué puede generar este inmueble?”
De: “¿Quién quiere comprarlo?”
A: “¿Quién podría utilizarlo bajo un modelo económicamente viable?”
De: “¿Cómo lo publicamos?”
A: “¿Cómo estructuramos la oportunidad para que tenga sentido para el mercado?”
Porque cuando empezamos a mirar el activo desde su capacidad de transformación, dejamos de observar solamente lo que existe y comenzamos a identificar lo que puede construirse. Y eso puede cambiar completamente la estrategia. Puede significar renta, desarrollo, construcción, operación, derechos de superficie, inversión.
Lo que nos toca resolver es pasar del “¿Qué inmueble tenemos?” al “¿Qué valor podemos construir alrededor de este activo?”
Daniel Ortiz Pinedo
