19/04/2020
desalojo notarial2El 24 de abril del presente año salió publicada la Ley 30933 – Ley que regula el procedimiento especial de Desalojo con intervención notarial -.
Muchos se apresuraron en afirmar que con esta nueva Ley el mercado de alquileres crecerá; otros, más auspiciosos aún, señalaron que esta Ley de desalojo notarial disparará las compras de segunda vivienda y proyectos para alquiler (Gestión, 14 de marzo 2019). Lamentablemente, estas afirmaciones fuera de ser optimistas resultan absolutamente infundadas y a continuación paso a exponer las razones.
Debo resaltar que esta ley NO REGULA EL DESALOJO NOTARIAL sino el DESALOJO CON INTERVENCIÓN NOTARIAL. Me explico.
El procedimiento contemplado en este dispositivo tiene 2 etapas :
Etapa notarial : En donde la función del notario es ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE la de constatar que se hayan producido una cualesquiera de las 2 causales contempladas en la ley; es decir, que haya vencido el contrato de arrendamiento o que ha sido resuelto por falta de pago. Su función concluye extendiendo un Acta de PROCEDENCIA de Desalojo.
Etapa Judicial : Una vez culminada la etapa notarial se inicia la etapa judicial; en donde el juez de Paz Letrado del distrito donde se encuentra ubicado el inmueble – a solicitud de parte interesada – dispondrá y llevará a cabo el LANZAMIENTO. Es a este mismo juez a quien le corresponderá también ORDENAR el descerraje y el apoyo de la Policía Nacional del Perú para el respectivo lanzamiento.
Analizando el procedimiento regulado en este dispositivo queda claro que esta ley lo que regula es una especie de procedimiento mixto, Notarial-Judicial.
Por otro lado, hay que subrayar que no todos los contratos de arrendamiento vigentes o futuros podrán ser sometidos a un “desalojo express” (como se le quiere llamar este procedimiento…. Que dicho sea de paso de express no tiene nada pero de oneroso es posible que mucho).
En efecto, solo los contratos de arrendamiento que se encuentren contenidos en el FUA (Formulario Único de Arrendamiento) celebrados al amparo del D.Leg. 1177 podrán acogerse a este procedimiento.
El punto neurálgico es que a la fecha la mayoría de notarías no tiene (por decisión propia) o no cuenta (por falta de implementación del Fondo Mivivienda del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda) con el soporte electrónico para formalizar este tipo de contratos; con lo cual tenemos que gran parte de los contratos de arrendamiento quedarán fuera del alcance de esta ley por cuanto no han sido celebrados en el FUA.
Sin embargo, la ley suple esta carencia del FUA con la Escritura Pública del contrato de Arrendamiento; dicho de otra manera, para poder desalojar a un inquilino moroso mediante el desalojo notarial las partes quedan obligadas a elevar a Escritura Pública el contrato de arrendamiento; caso contrario el desalojo tendrá que ser judicial.
Finalmente, no basta el FUA, no basta la Escritura Pública de arrendamiento sino que para acreditar el incumplimiento de pago de la renta (como una de las 2 únicas causales de desalojo contempladas en la presente ley) se deberá presentar la constancia de transferencia o depósito de los pagos realizados a través de cuenta de ahorros; es decir, los pagos de los alquileres DEBERÁN bancarizarse para poder acogerse a los alcances de esta ley; caso contrario el desalojo tendrá que ser judicial.
Como ha quedado evidenciado, este mal llamado desalojo notarial no es precisamente lo que muchos esperaban. Qué duda cabe que brindar seguridad y celeridad jurídica ayudaría a reactivar el sector inmobiliario; sin embargo, este nuevo procedimiento no suma en el logro del objetivo.
