11/07/2026
Boom de oficinas boutique en Lima: se alistan 10 nuevos proyectos en el corto plazo, ¿dónde?
El mercado de oficinas boutique atraviesa uno de sus momentos más dinámicos, con un crecimiento superior al 40%. Binswanger muestra cómo viene evolucionando este segmento, así como el mercado de oficinas clase B, y las oportunidades que se abren.
Inventario boutique creció 43% en cinco años y alcanzó los 142,650 m2 al cierre del primer semestre. Foto: Andina
Karen Guardia Quispe
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Mientras que en el mercado de oficinas clase A no se prevé el ingreso de nuevos proyectos hasta el 2027, el segmento de oficinas boutique (menores de 100 metros cuadros) y de oficinas clase B (con áreas de entre 60 m2 y 250 m2) muestra un panorama mucho más dinámico. Nuevos desarrollos están en marcha y las perspectivas para los próximos meses son auspiciosas. ¿Qué oportunidades de negocio se abren en estos segmentos? El último reporte de Binswanger ofrece una radiografía de la situación actual.
En detalle, el análisis explica que al cierre de junio, este segmento sumó 273 edificios distribuidos en 15 ejes empresariales de Lima, de los cuales ocho permanecen en etapa de construcción (entre boutique y clase 😎. “Durante el primer semestre ingresó el edificio Grand Tower, ubicado en Santiago de Surco (boutique). Con ello, el inventario total alcanzó los 1.51 millones de m2”, dijo Max Medina, gerente de Investigación de Binswanger.
Solo con este proyecto se incorporaron 2,300 m2 de nueva oferta al mercado de oficinas de clase B y boutique. La demanda también mostró un desempeño favorable. Medina precisó que la absorción neta acumulada llegó a 15,326 m2 durante el primer semestre, impulsada principalmente por los ejes del Centro de Lima, Miraflores y Surco-La Molina, donde se concentró el mayor nivel de ocupación.
En cuanto a la disponibilidad, el mercado registra actualmente 145,744 m2 vacantes. De ese total, el 62% se concentra en los submercados de San Isidro Financiero, San Isidro Empresarial, Miraflores y Surco-La Molina.
¿Qué pasó con la vacancia? La vacancia también mostró señales de mejora durante el primer semestre: la tasa de disponibilidad en el mercado de oficinas clase B cayó por primera vez en varios años por debajo del 10%, reflejando una mayor ocupación de estos espacios.
Por submercados, el mayor descenso se registró en el Centro de Lima y Miraflores, donde la tasa de vacancia se redujo en aproximadamente seis y dos puntos porcentuales, respectivamente, anotó el experto. En cuanto a los precios, la renta media de lista cerró el primer semestre en US$ 14.71 por m2.
Tres nuevos edificios ingresarán en el segundo semestre y otros siete proyectos se encuentran en desarrollo.
¿Qué pasó con el mercado de oficinas de clase B?
En el mercado de oficinas clase B tradicionales, el inventario cerró junio en 1.16 millones de m2. Aunque durante el primer semestre no ingresaron nuevos proyectos, el panorama apunta a un mayor dinamismo en los siguientes meses. “No se registraron entregas durante el primer semestre. Sin embargo, esperamos que en lo que resta del año ingresen cerca de 10,000 m2 de nueva oferta, principalmente en San Miguel y San Isidro Financiero”, comentó Medina.
Las perspectivas para el mediano plazo también son favorables. De acuerdo con el vocero, entre el segundo semestre de 2026 y los primeros meses de 2027 se prevé el ingreso de dos proyectos orientados al alquiler y otros cuatro destinados a la venta. “De concretarse este pipeline, el volumen de nuevas entregas previsto para 2026 sería el más alto de los últimos tres años”, destacó.
La demanda también dio señales de recuperación. En los primeros seis meses del año, la absorción neta llegó a 6,200 m2, impulsada por entidades públicas, empresas inmobiliarias, operadores de coworking y firmas de consultoría, que concentraron la mayor parte de las nuevas ocupaciones.
Este mayor movimiento se reflejó en la disponibilidad de espacios. Si bien el mercado aún mantiene 97,367 m2 vacantes —principalmente en San Isidro Financiero, Miraflores y Surco / La Molina—, la tasa de vacancia siguió retrocediendo y se ubicó en 8.41% al cierre de junio.
En paralelo, la renta promedio se situó en US$ 15.10 por m2, aunque los ejes de Ejército Corporativo, San Isidro Empresarial y Miraflores continúan liderando el mercado con valores superiores a los US$ 16 por m2. En el otro extremo se encuentran San Borja-Santa Catalina y Corpac, que ofrecen las tarifas más competitivas, con rentas promedio de US$ 13.25 y US$ 13.19 por m2, respectivamente.
En cuanto al valor de venta, el promedio del mercado bordea los US$ 2,140 por m2. Los precios más altos siguen concentrándose en San Isidro Empresarial, San Isidro Financiero y Miraflores, reflejando la preferencia por corredores corporativos.
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En tanto que en el segmento de oficinas clase B de gran formato (con superficies superiores a 500 m2) tampoco se incorporaron nuevos edificios durante el primer semestre. Sin embargo, el mercado empieza a mostrar señales de movimiento a través de proyectos que aún se encuentran en evaluación.
“Hoy hay evaluaciones para incorporar torres de oficinas clase B de gran formato dentro de centros comerciales y proyectos de uso mixto, lo que podría dinamizar este segmento en los próximos años”, anotó.
Actualmente, este mercado cuenta con un inventario superior a los 200,000 m2. En el primer semestre, la absorción neta alcanzó los 6,690 m2, impulsada principalmente por entidades del Estado y centros de idiomas, que lideraron la demanda.
Al cierre de junio, la disponibilidad sumó 39,569 m2. San Isidro Empresarial, Ate y el Centro de Lima concentraron el 60% de la oferta vacante, equivalente a 24,095 m2. Aun así, la vacancia continuó reduciéndose: se ubicó en 18.72%, 4.73 puntos porcentuales menos que hace un año.
En cuanto a las tarifas, la renta promedio de lista se situó en US$ 11.25 por m2. Los valores más altos se registraron en Surquillo y el Centro de Lima, con promedios de US$ 14 y US$ 13 por m2, respectivamente. En contraste, Callao y el eje Los Olivos-Comas mantienen los alquileres más competitivos del segmento, con rentas que oscilan entre US$ 8 y US$ 10 por m2.
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La vacancia de oficinas clase B cayó por primera vez en varios años por debajo del 10%, reflejando una mayor ocupación.
El boom del mercado de oficinas boutique
Más allá del panorama de las inmuebles corporativos de clase B, el mayor dinamismo del mercado de oficinas se observa hoy en el segmento boutique. Prueba de ello es que en los últimos cinco años el inventario de este tipo de espacios repuntó en 43%, al pasar de 99,700 m2 en el 2020 a 142,650 m2 al cierre del primer semestre de este año.
“Es el segmento que viene mostrando el mayor crecimiento. Solo en el primer semestre ingresó el edificio Grand Tower, en el eje Surco-La Molina, con 2,331 m2 de oficinas y una oferta que parte desde los 22 m2”, arguyó Medina.
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El experto adelantó que para el segundo semestre se espera la incorporación de al menos tres nuevos edificios en San Isidro Financiero, Surco-La Molina y Miraflores, que añadirán más de 17,000 m2 al inventario. A ello se suman otros siete proyectos que actualmente están en desarrollo y cuya entrega está prevista para los próximos dos años.
Las perspectivas de mediano plazo refuerzan este escenario, ya que este segmento seguirá siendo el principal motor de crecimiento del mercado de oficinas. “Para los próximos dos años proyectamos la incorporación de alrededor de 27,000 m2 adicionales, concentrados en Miraflores, Ejército Corporativo, San Isidro Financiero, Chacarilla y San Borja-Santa Catalina”, indicó el gerente de Binswanger.
La demanda también acompaña esta expansión. Durante el primer semestre, la absorción neta alcanzó los 2,423 m2, con Surco-La Molina y el eje Ejército Corporativo como los submercados de mayor dinamismo. “Los principales demandantes son consultorios médicos y estéticos, además de estudios de abogados y empresas de consultoría”, afirmó.
La vacancia total, además, ascendió a 8,800 m2 y se concentró principalmente en los ejes Ejército Corporativo y Surco-La Molina. No obstante, la tasa de vacancia cerró el semestre en 6.17%, lo que representó una reducción de 1.5 puntos porcentuales frente al mismo periodo de 2025.
En cuanto a las tarifas, el ingreso de Grand Tower también tuvo un impacto en los precios del mercado. Este proyecto, en concreto, elevó temporalmente el promedio de rentas en el eje Surco-La Molina debido a que sus oficinas salen al mercado con valores de entre US$ 25 y US$ 35 por m2, por encima del rango habitual de la zona, que oscila entre US$ 16 y US$ 22 por m2.
“Como resultado de esta incorporación, la renta promedio de Surco-La Molina subió a US$ 19.55 por m2. Sin considerar Grand Tower, el promedio del eje sería de alrededor de US$ 17 por m2”, precisó Medina.
El efecto también se trasladó al promedio de Lima. La renta media de las oficinas boutique se ubicó en US$ 20.25 por m2 al cierre del semestre, aunque, excluyendo este proyecto, descendería a US$ 18,16 por m2.
Al margen de Grand Tower, Miraflores y Barranco continúan liderando el mercado con las rentas promedio más altas, de US$ 20.75 y US$ 18.31 por m2, respectivamente. En el otro extremo, Lince y Magdalena ofrecen las tarifas más competitivas, con valores que fluctúan entre US$ 17 y US$ 18 por m2.
En el mercado de venta, el precio promedio se ubicó en US$ 2,510 por m2. Los ejes de Ejército Corporativo y Miraflores registran los valores más elevados entre los edificios ya entregados. Sin embargo, en los proyectos que aún están en construcción o desarrollo —principalmente en Miraflores, San Isidro Financiero, Chacarilla y Ejército Corporativo— los precios de lista ya superan ese promedio y alcanzan hasta US$ 3,500 por m2. Incluso, en algunas unidades puntuales, las tarifas sobrepasan los US$ 4,000 por m2.
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