30/09/2026
Lima Top: el nuevo criterio que gana peso entre quienes compran una segunda propiedad
La segunda inversión inmobiliaria está modificando las prioridades de un segmento que ya conoce el mercado y ahora evalúa otros factores antes de comprar. ¿Cuáles son?
El comprador de una segunda o tercera propiedad en Lima Top prioriza cada vez más la microubicación y la preservación del valor del inmueble.
Giancarlos Torres
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Mercado inmobiliario en Lima Top: qué buscan hoy los compradores en un departamento
El comprador de una segunda o tercera propiedad en Lima Top está tomando decisiones distintas a las de quien adquiere su primera vivienda. La experiencia previa con el mercado inmobiliario lo lleva a mirar el inmueble no solo como un espacio para vivir, sino también como un activo cuyo valor busca preservar en el tiempo.
Un estudio realizado por Aurora Grupo Inmobiliario identifica este cambio entre los compradores de 50 años a más. Según la información de la desarrolladora, 50% de los compradores senior busca departamentos de más de 90 m², mientras que el otro 50% se concentra en unidades de entre 69 y 89 m².
El dato muestra que el metraje continúa siendo relevante, pero ya no necesariamente ocupa el primer lugar entre los criterios de decisión. Para quienes ya invirtieron antes en una propiedad, empiezan a pesar más la ubicación exacta, la tranquilidad del entorno y la posibilidad de que el inmueble mantenga su valor.
“Hemos visto un cambio claro en el comprador que ya invirtió antes en una propiedad: ya no busca crecer, busca vivir mejor. Eso significa priorizar la ubicación exacta dentro del distrito, la tranquilidad del edificio y la certeza de que esa zona va a mantener su valor en el tiempo”, afirma Patricio Barrón de Olarte, gerente general adjunto de Aurora Grupo Inmobiliario.
La microubicación gana terreno
La experiencia comercial de Aurora identifica cuatro tendencias en este segmento: la microubicación por encima del tamaño, la preferencia por proyectos de menor densidad, la búsqueda de ubicaciones consolidadas y una mirada patrimonial sobre la compra.
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Así, un departamento más pequeño, pero ubicado frente a un parque, cerca del malecón o en una calle tranquila, puede resultar más atractivo que una unidad de mayor tamaño en una ubicación secundaria. A esto se suma la preferencia por edificios boutique y con pocas unidades frente a desarrollos de gran escala.
La lógica también cambia respecto de la zona elegida. Mientras el comprador primerizo puede estar abierto a distritos en desarrollo, quien ya cuenta con experiencia inmobiliaria tiende a priorizar ubicaciones donde exista una demanda residencial comprobada. La compra, además, puede contemplar escenarios futuros de alquiler o transferencia a la familia.
Desde Grupo Santa Maria coinciden con esta evolución. Yessica Reyes, directora comercial de la compañía, señala que el comprador de segunda o tercera propiedad es actualmente “mucho más analítico y sofisticado”.
“A diferencia de quien busca su primera vivienda, que prioriza resolver una necesidad inmediata de vida o espacio, este perfil ya domina el proceso, no se deja llevar solo por lo funcional y entiende la compra como un activo financiero de largo plazo”, sostiene Reyes.
En ese proceso de decisión, agrega, tienen un peso importante la microubicación, la calidad y el diseño arquitectónico, las distribuciones eficientes y el potencial real de plusvalía del proyecto.
El nuevo valor de la ubicación
La ubicación no se reduce únicamente a estar dentro de un determinado distrito. En compradores con experiencia previa, la microubicación adquiere un peso específico: cercanía a parques, malecón y servicios, además de conectividad y tranquilidad.
“En compradores con experiencia previa, la microubicación definitivamente pasa a ser un factor mucho más determinante que el metraje por sí solo. El espacio sigue importando, por supuesto, pero este perfil ya entiende el mercado y prioriza la calidad de vida cotidiana”, explica Reyes.
El comprador de una segunda o tercera propiedad en Lima Top prioriza cada vez más la microubicación y la preservación del valor del inmueble.
En el caso de Miraflores, la directora comercial de Grupo Santa Maria señala que se valora un estilo de vida urbana céntrica, con acceso cercano a cafés, gastronomía, supermercados y servicios consolidados, pero sin dejar de lado la privacidad y la calma residencial.
Esta preferencia por zonas consolidadas también responde a una lógica patrimonial. Según Reyes, mientras un distrito en crecimiento implica analizar cómo evolucionará la zona y apostar por una valorización futura, una ubicación consolidada ofrece mayor previsibilidad respecto de la demanda existente, la madurez de los servicios y la estabilidad del entorno.
“Estos perfiles priorizan consolidación y liquidez sobre apuestas de mayor riesgo, asegurando que su inmueble no solo mantenga su atractivo residencial, sino que conserve su valor intacto en el tiempo”, afirma.
Inversión: alquiler y valorización
La evolución del comprador también se observa entre quienes adquieren una propiedad con una finalidad de inversión. De acuerdo con Grupo Santa Maria, aproximadamente 30% de sus ventas corresponde actualmente a compradores que adquieren una propiedad con ese objetivo, mientras que 70% corresponde al usuario final.
La compañía señala que el inversionista se ha vuelto más analítico y profesionalizado: compara alternativas, evalúa la eficiencia de las tipologías, proyecta la rentabilidad por alquiler y analiza el potencial de valorización a largo plazo antes de comprar.
Reyes explica que la búsqueda ya no se concentra exclusivamente en uno de esos factores. “Hoy el inversionista busca definitivamente una combinación de ambos factores”, señala, en referencia al ingreso por alquiler y la valorización del inmueble.
En ubicaciones consolidadas como Miraflores, la ejecutiva indica que los compradores manejan expectativas de rentabilidad bruta anual de entre 4.8% y 5.3%, en línea con reportes de mercado como el Índice de renta y alquiler de Urbania, acompañada de una valorización constante.
La segunda propiedad redefine el producto
La tendencia también aparece en la experiencia comercial de Albamar Grupo Inmobiliario. Diana Puga, gerenta de Negocios Inmobiliarios de la compañía, señala que actualmente 45% de sus compradores en Lima Top ya tiene una propiedad y está realizando una segunda o tercera compra.
Según explica, esta proporción se ha mantenido en el tiempo. Sin embargo, el comportamiento observado en su último proyecto muestra un mayor peso de este perfil: en Albamar l Move, 80% del total comprado corresponde a inversión y segunda vivienda.
Este comprador también está modificando el tipo de unidad que busca. Puga señala que existe una mayor demanda por departamentos de uno y dos dormitorios, con distribuciones funcionales y ubicaciones estratégicas que favorezcan la liquidez y rentabilidad.
“A diferencia del comprador de primera vivienda, que suele priorizar el espacio para vivir y el presupuesto familiar, este perfil evalúa principalmente la valorización del activo, la facilidad de alquiler y los atributos que aumentan su atractivo en el mercado”, sostiene.
En el caso del inversionista, agrega, la decisión se ha vuelto más analítica. Antes de comprar evalúa principalmente la rentabilidad esperada, la valorización proyectada, la demanda de alquiler y la liquidez del inmueble. La ubicación, la eficiencia del producto y el potencial del mercado pasan así a ocupar un lugar central.
Miraflores y Surquillo marcan perfiles distintos
La diferencia entre quienes compran para vivir y quienes adquieren una segunda propiedad también se observa en los proyectos de Alerces Inmobiliaria. Ian Kishimoto, CEO de la compañía, señala que en Founder, su proyecto en Miraflores, ambos perfiles coinciden en valorar la ubicación, la distribución y la calidad del inmueble.
“Ambos perfiles, además, prefieren hoy ver la obra avanzada o entrar al departamento piloto antes de decidir, en lugar de comprar solo en planos”, explica Kishimoto. Founder ofrece departamentos de dos y tres dormitorios, de entre 60 y 80 m², además de unidades de mayor tamaño con terraza.
En Miraflores, el comprador también compara más entre proyectos. Kishimoto señala que Founder salió a la venta por debajo de los US$2,000 por m², mientras que frente al malecón los precios pueden acercarse a los US$4,000 por m². En ese escenario, atributos como los acabados, el interiorismo y la posventa forman parte de la propuesta para diferenciarse.
“En Surquillo vemos un distrito en proceso de revalorización, similar a lo que pasó en Lince hace 15 o 20 años”, sostiene el ejecutivo. Alerces cuenta con un terreno para un próximo proyecto en esta zona, donde identifica un comprador que busca un ticket más accesible y departamentos de uno a tres dormitorios, apostando por una eventual valorización del distrito.
La búsqueda de unidades compactas también aparece entre los inversionistas. Kishimoto menciona el caso de Nara, proyecto de Alerces en Lince, con departamentos de un dormitorio desde 27 m². “La distribución y las áreas comunes compensan el espacio reducido”, afirma. En este caso, el proyecto incorpora coworking, parrillas, piscina y gimnasio.
Para Kishimoto, la ubicación, la calidad de los acabados y la confianza en la inmobiliaria siguen siendo determinantes en la decisión, especialmente entre quienes ya tienen una propiedad y evalúan una segunda compra.
El metraje sigue importando, pero no para todos por igual
El cambio de prioridades no significa que los compradores estén dejando de buscar departamentos grandes. La diferencia está en el objetivo de la adquisición.
“Más que perder peso, la relevancia del metraje depende estrictamente del perfil y objetivo de cada comprador”, precisa Yessica Reyes. Desde Grupo Santa María señalan que las unidades compactas bien ubicadas pueden resultar atractivas para inversionistas o compradores de una segunda propiedad, debido a un retorno más eficiente por metro cuadrado, un menor ticket de entrada y una mayor liquidez de alquiler.
En cambio, quien adquiere una vivienda habitual continúa priorizando departamentos de mayor metraje, con espacios amplios y distribuciones familiares.
