11/10/2024
๐ข๐ข๐ข El MVCS modifica la Ley Nยฐ31313
Queridos , el Ministerio de Vivienda, Construcciรณn y Saneamiento (MVCS) estableciรณ una serie de cambios en la Ley Nยฐ 31313 de Desarrollo Urbano Sostenible, que implica condiciones para elevar el valor de suelos y el pago que esto genera a las municipalidades.
Uno de los puntos de la Ley Nยฐ 31313 de Desarrollo Urbano Sostenible (DUS) establece que la participaciรณn en el incremento del valor del suelo permite a la municipalidad provincial competente obtener un porcentaje de dicho incremento para destinarlo a fines de utilidad pรบblica. Recientemente, un decreto legislativo hizo algunos ajustes.
Por ejemplo, en la ley se establecรญa que la municipalidad participaba del incremento, luego de una evaluaciรณn tรฉcnica. El decreto elimina esta condiciรณn.
Otro punto clave es que la ley establecรญa que las municipalidades establezcan, por ordenanza, el porcentaje de participaciรณn que se imputarรก al incremento del valor comercial generado. Pero, subrayaba que no debรญa ser menor al 30% ni mayor al 50% del alza del valor comercial por metro cuadrado, entre otros detalles.
Ahora, la modificaciรณn a travรฉs del decreto legislativo, se determina que โla metodologรญa para el cรกlculo del porcentaje de participaciรณn en el incremento del valor del suelo generado, asรญ como la determinaciรณn de los rangos para los porcentajes se regula en el respectivo reglamentoโ.
Ademรกs, se resalta: โLa participaciรณn en el incremento del valor del suelo se destina prioritariamente a la generaciรณn de viviendas de interรฉs socialโ.
โEl porcentaje no ha sido retirado, sino que serรก abordado segรบn el reglamento correspondiente. La captura total se va a determinar a travรฉs de esta norma, que permitirรก un mayor sustento de estos porcentajesโ, explicรณ el Ministerio de Vivienda, Construcciรณn y Saneamiento (MVCS) a Gestiรณn.
Hechos generadores
Otro ajuste que se hizo fue a los โhechos generadoresโ de la participaciรณn del incremento del valor del suelo. Ahora se ponen en โblanco y negroโ.
Uno de los factores estรก relacionado con la actualizaciรณn del Instrumento de Planificaciรณn Urbana. Es decir, si la municipalidad en la que se encuentra el terreno modifica el instrumento de planificaciรณn y mejora la clasificaciรณn del suelo, se genera un aumento de valor de la vivienda o terreno, siempre que se asegure la disponibilidad de servicios.
El segundo tiene relaciรณn con la actualizaciรณn de la zonificaciรณn, es decir, la distribuciรณn que podrรก tener una construcciรณn. Por ejemplo, la valorizaciรณn de un terreno puede subir si se establece que en esa รกrea se podrรกn construir inmuebles no solo de cinco pisos, sino de 20 pisos.
El tercer factor es la ejecuciรณn de proyectos de inversiรณn. En caso el municipio construya una avenida asfaltada o pavimentada en una zona que antes no tenรญa este acceso, el terreno elevarรก su valor.
Si bien en la ley original, emitida en julio del 2021, ya se mencionaban estos hechos, se ha precisado la calificaciรณn, seรฑalรณ Luis Aliaga, abogado especialista en derecho inmobiliario de PPU Legal.
โSi tu predio se beneficiaba por un incremento del valor, tรบ tenรญas que pagar al Estado un monto por ese incremento. Una especie de subsidio o contribuciรณn. Dependiendo del hecho generador se les exigirรก en un momento determinado el pago por ese incremento de valor y se podrรก hacer ese pago en efectivo, transferencia diaria o ejecuciรณn de obra. Eso no lo tenรญa la ley como estaba contempladaโ, explicรณ.
Queda pendiente el reglamento
En teorรญa, este aumento de valor se tenรญa que pagar cuando se actualizaran algunos proyectos de construcciรณn e inclusive cuando se vendรญa el inmueble. Pese a que la ley ya tiene tres aรฑos, Aliaga recordรณ que esto nunca llegรณ a ser regulado, pues no se emitiรณ un reglamento que precisara cรณmo o quรฉ mecanismos se iban a generar para el efecto del cobro.
Como se recuerda, con estos ingresos el Estado tendrรญa que financiar obras pรบblicas para promociรณn de agua y desagรผe, construcciรณn de equipamiento urbano, creaciรณn de espacios pรบblicos, entre otros proyectos.
โEso algo que queda aรบn pendiente. No sabemos cรณmo lo vaya a regular el MVCS para que -ademรกs- incentive a que los desarrolladores puedan realizar proyectos de administraciรณn urbana y proyectos de construcciรณn, inclusive para el desarrollo de viviendas de interรฉs socialโ, indicรณ
El reglamento que tendrรก que emitir el MVCS no solo darรก pie a la aplicaciรณn de esta valorizaciรณn de terrenos, sino que tambiรฉn tendrรก que especificar cuรกnto deberรกn pagar los propietarios. Como se mencionรณ lรญneas atrรกs, el reciente decreto modificรณ el artรญculo 56 de la ley DUS, referido al porcentaje de ingreso que recibirรญan municipios por los incrementos del valor comercial de los terrenos.
Aliaga recordรณ que la medida fue criticada debido a que aumentaba los costos de transacciรณn โde manera descomunalโ pues la vida legal de un solo predio podrรญa pasar por muchos hechos y en todos esos actos el titular tendrรญa que estar pagando estos incrementos de participaciรณn por el incremento del suelo.
El director ejecutivo de la Cรกmara Peruana de la Construcciรณn (Capeco), Guido Valdivia, coincidiรณ en que, cuando se aplique esta norma, implicarรก que, por ejemplo, los propietarios reciban menos dinero por la venta de estos inmuebles.
โAรบn el propietario gana toda la plusvalรญa del suelo si le cambian el valor. Algunos dicen que la plusvalรญa es una especie de doble impuesto predial -aunque este se paga todos los aรฑos-. Sรญ es discutible su aplicaciรณn (por el incremento de valor del suelo), sobre todo en un mercado tan poco reguladoโ, comentรณ.
Precisiones
Para el representante de Capeco, otro problema que queda pendiente con esta ley es si las municipalidades estรกn en capacidad de poder gestionar un proceso tan complejo como el de cรกlculo y cobro de plusvalรญa.
โCreemos que la mayorรญa de municipalidades en el Perรบ no estรกn preparadas ni tรฉcnica ni financieramente para muchas de estas funciones. Es bien complicado y mรกs cuando tenemos municipalidades que son โtolerantesโ al trรกfico de tierrasโ, refiriรณ.
Valdivia aรฑadiรณ que, con las modificaciones en la ley, no queda claro si el Gobierno tiene la intenciรณn de crear un operador pรบblico de suelo. Aunque esta figura es mencionada en la ley original, en el decreto legislativo se retira la denominaciรณn al Fondo MiVivienda como administrador del โBanco de Tierrasโ.
El especialista comentรณ que esa referencia podrรญa sugerir que el Gobierno podrรญa estarรญa pensando en un operador independiente, โlo cual serรญa probablemente la mejor de las de las iniciativas que se pueden tomar para estoโ.
Otro punto que se necesita aclarar, indicรณ la Asociaciรณn de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perรบ), son las pautas en cuanto a los hechos generadores relacionados a inversiรณn pรบblica.
La directora ejecutiva de ADI, Cecilia Lecaros, mencionรณ que para el aumento de valor en el terreno no solo se debe considerar que se tenga planeado un proyecto de inversiรณn, sino que este debe estar ya aprobado y financiado. Esto, considerรณ, deberรญa estar precisado en el reglamento que se emitirรก.
Fuente: Gestiรณn / Guadalupe Gamboa
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