Daniel Ortiz Pinedo

12/10/2026

INDEPENDENCIA: CUANDO CAMBIA EL USO DEL SUELO, CAMBIA EL NEGOCIO.
Una lectura estratégica del Real Estate Comercial. Quiero destacar el análisis de Max Medina Paima Medina, Research Manager de Binswanger Perú, sobre la transformación urbana y comercial de Independencia. Un estudio que nos invita a mirar más allá del precio por metro cuadrado y comprender qué está ocurriendo con el potencial económico de los activos inmobiliarios.
¿Qué está cambiando? En 2021, terrenos que mantenían zonificación industrial pasaron a clasificarse como Comercio Metropolitano.
Posteriormente, en 2025, con el Plan de Desarrollo Urbano de Lima Norte, determinadas áreas pasaron a Zona de Densidad Muy Alta, abriendo mayores posibilidades para evaluar proyectos con un componente residencial relevante y propuestas de uso mixto. Esta evolución normativa amplía las alternativas de desarrollo y modifica las expectativas de propietarios, inversionistas y desarrolladores.
Los números también hablan. Según la información reportada por Binswanger:
▪️ El corredor Izaguirre reúne 267 locales comerciales, con una renta promedio de US$ 24/m² y máximos de US$ 35/m². ▪️ El corredor Independencia concentra 296 locales, con una renta promedio de US$ 14/m² y máximos de US$ 19/m².
▪️ En terrenos y espacios industriales, los precios de lista reportados para 2026 llegan hasta US$ 2,000/m², frente a un promedio de US$ 1,100/m² registrado en 2019.
Son cifras que evidencian una transformación importante, aunque los precios de oferta no necesariamente representan los valores finales de cierre.
¿Cómo interpretamos esto desde CRE? El incremento del valor del suelo no debe analizarse únicamente como una oportunidad para vender más caro. La pregunta estratégica es otra:
¿Estamos aprovechando el potencial del activo o seguimos valorándolo únicamente por su uso actual?
Un terreno que ayer respondía a una lógica industrial puede convertirse en una oportunidad comercial, residencial o de uso mixto.
Pero identificar esa oportunidad exige analizar la normativa aplicable, la ubicación, la demanda, la viabilidad económica y el modelo de negocio que podría desarrollarse. En CRE entendemos que el Mayor y Mejor Uso —HBU— no consiste en imaginar qué podría construirse, sino en evaluar qué alternativa resulta viable y tiene sustento económico y demanda de mercado.
Mi reconocimiento a Max Medina Paima y al equipo de Binswanger Perú por aportar información que contribuye a comprender la evolución del mercado inmobiliario y sus oportunidades.
Porque en Real Estate Comercial, la diferencia no está solamente en cuánto cuesta un activo. Está en comprender qué negocio puede construirse alrededor de él.
Nota completa aquí: https://lnkd.in/ecmYb8W3

09/10/2026

Future of Work 2026 — JLL + lectura CRE Perú no está dentro de esa muestra regional, por lo que sus porcentajes deben utilizarse como referencia latinoamericana y no como estadística del mercado peruano. ¿Qué está diciendo realmente JLL? El dato más importante no es que “la IA llegará a las oficinas”. Es que las empresas empiezan a entender que la transformación de su fuerza laboral tendrá consecuencias inmobiliarias. JLL identifica la transformación laboral impulsada por IA como la principal prioridad estratégica en Latinoamérica, con 47%. Al mismo tiempo, es el escenario con menor nivel de preparación. Además, 49% considera la incertidumbre sobre el impacto de la IA en los espacios de trabajo como un riesgo para su portafolio, frente a 40% global.Y aparece una señal todavía más potente: 65% prioriza el posicionamiento estratégico de largo plazo y 64% la inversión transformacional en Real Estate Corporativo. En el estudio global, JLL encuentra además una brecha importante: 78% de los líderes espera que la IA genere cambios significativos en su estrategia inmobiliaria, pero solo 31% está preparando activamente el rediseño de espacios para la colaboración humano-IA. ¿Dónde está la similitud con Perú? Aquí está, para mí, la lectura CRE. Lima ya está mostrando un mercado de oficinas que se está moviendo hacia calidad, experiencia, flexibilidad y adaptación. JLL reportó que la vacancia Prime llegó a 7.8% en el 1S 2026, mientras las grandes ocupaciones individuales volvieron a ganar protagonismo. Y Binswanger reporta simultáneamente una expansión del coworking en Lima hasta aproximadamente 132,000 m² y 92 sedes, acompañado por nuevos formatos y servicios. Por tanto, no podemos afirmar todavía que la IA esté transformando cuantitativamente la demanda peruana de oficinas. Pero sí podemos sostener una hipótesis CRE: El mercado de oficinas está dejando de competir solamente por metros cuadrados y comienza a competir por la capacidad del espacio para responder a nuevas formas de trabajar. Y ahí la IA es un acelerador. La oportunidad CRE; Esto conecta directamente con tu concepto de Valor Estratégico del Activo (VEA®). Un edificio que hoy funciona como oficina tradicional puede tener mañana otra lógica de ocupación. Puede requerir: más tecnología + más flexibilidad + mejores servicios + espacios colaborativos + infraestructura especializada + experiencia de usuario. Entonces el análisis del activo cambia. Ya no basta preguntar: ¿Cuántos m² tiene? Debemos comenzar a preguntar: ¿Qué tipo de trabajo puede soportar? ¿Qué tipo de empresa puede atraer? ¿Qué infraestructura necesitará? ¿Qué modelo de operación puede desarrollar? ¿Qué capacidad tiene el inmueble para adaptarse sin perder valor?

JLL presenta Future of Work 2026, que analiza cómo la IA está transformando los espacios corporativos y las estrategias inmobiliarias.

05/10/2026

𝐒𝐄𝐑𝐈𝐄 𝐈𝐕 𝐈 𝐂𝐎𝐌𝐌𝐄𝐑𝐂𝐈𝐀𝐋 𝐑𝐄𝐀𝐋 𝐄𝐒𝐓𝐀𝐓𝐄

CAPÍTULO 1
El mayor problema del Real Estate Comercial no es la falta de oportunidades.
Es que seguimos analizándolas con preguntas equivocadas.

Durante años, el mercado inmobiliario ha evaluado los activos principalmente desde su precio, costo, valor por metro cuadrado o potencial de venta y alquiler. Sin embargo, en determinados activos comerciales, estas preguntas ya no son suficientes.

La verdadera interrogante puede ser: ¿Qué podría llegar a ser este activo y qué negocio puede construirse alrededor de él?

Desde la perspectiva del Commercial Real Estate, un terreno, edificio, local o almacén no debe entenderse únicamente como un inmueble para vender o alquilar, sino como una plataforma capaz de generar una actividad económica.

Esto implica analizar variables como la ubicación, zonificación, parámetros, dimensiones, accesibilidad, entorno, demanda, inversión, operación y perfil del usuario final. Al cruzar correctamente estos factores, pueden aparecer oportunidades que no son evidentes a primera vista.

Por ello, existe una diferencia entre comercializar un inmueble y estructurar una oportunidad inmobiliaria. La primera busca encontrar un comprador o arrendatario para lo que ya existe; la segunda busca identificar qué alternativas puede desarrollar el activo y bajo qué condiciones pueden convertirse en un negocio viable.

El desafío del CRE no consiste en abandonar la valorización o la comercialización, sino en avanzar hacia una mirada más estratégica: dejar de preguntarnos únicamente qué podemos vender y comenzar a preguntarnos qué oportunidad podemos construir.

“No se trata solamente de saber cuánto vale un activo. Se trata de entender cuánto valor puede llegar a construir.”
destacar Facebook.

03/10/2026

30/09/2026

¿TU EMPRESA SIGUE OPERANDO EN UNA OFICINA QUE YA LE QUEDÓ CHICA…O GRANDE?
Hoy tenemos disponibles varias alternativas en San Isidro, Miraflores y el Centro de Lima. Ubicaciones corporativas y estratégicas,
Desde 150 m²…………
Oficinas implementadas y semi implementadas.
Listas para operar.
Pueden ser unas alternativas interesantes para empresas e instituciones que están evaluando mudarse, consolidar operaciones o mejorar su ubicación corporativa.
No vendemos ni alquilamos.
Asesoramos en el diagnóstico dentro de la necesidad de más espacios para una mejor productividad.
Si tu empresa está evaluando un cambio de oficina durante los próximos meses, busquemos un acercamiento para ayudarte a evaluar si necesariamente necesitas cambios.

29/09/2026

El artículo 70 de la Constitución dispone que procede la privación del derecho de propiedad, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley.

El Decreto Legislativo N° 1192, en adelante DL 1192, regula los procesos de adquisición y expropiación de inmuebles, transferencia de bienes inmuebles de propiedad del Estado y liberación de Interferencias para la ejecución de obras de infraestructura.

El inciso 24.2. del artículo 24 del DL 1192 señala que la expropiación es la transferencia forzosa del derecho de propiedad privada, autorizada solo por ley expresa del Congreso en favor del Estado, a iniciativa del “sujeto activo” (cualquier entidad del Poder Ejecutivo, gobiernos regionales o gobiernos locales), de inmuebles requeridos para ejecutar obras de infraestructura o por otras razones de necesidad pública o seguridad nacional declaradas por ley; y previo pago en efectivo de la indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio al sujeto pasivo. Es decir, la expropiación de un inmueble necesariamente requiere que se expida una ley con tales fines.

Si existe proceso judicial o arbitral en que se discute la propiedad del inmueble identificado, el inciso 6.4. del artículo 6° del DL 1192, dispone que tendrán la condición de sujeto pasivo en el proceso de expropiación, “quienes consten en el registro respectivo y sean partes del litigio”. Además, procederá, en lo que corresponda, la adquisición del bien a los sujetos en litigio si existe mutuo acuerdo entre estos. A falta de acuerdo o ante alguna otra causal que impida la adquisición, se procederá con el proceso regular de expropiación previsto en el Título IV de la norma.

En cualquiera de los supuestos citados, el sujeto activo debe realizar en vía judicial o arbitral, según corresponda, la consignación del valor total de la tasación a nombre de la autoridad jurisdiccional respectiva. Dicha consignación solo será entregada al legítimo propietario que se defina en la vía judicial, arbitral. Ante la ocurrencia de los casos señalados, conforme al inciso 6.5. del citado artículo 6° “el Sujeto Activo está obligado a notificar a los ocupantes del bien inmueble”.

Según lo prevé el inciso 21.7. del artículo 21° del DL 1192, no procederá la suscripción de acuerdos de adquisición si existe duplicidad de partida real y que no corresponde a una superposición gráfica, o proceso judicial en que se discuta la propiedad del bien inmueble y tenga medida cautelar inscrita.

29/09/2026

28/09/2026

132,000 m² de coworking en Lima.El dato que presenta Binswanger Perú merece ser mirado más allá del crecimiento de un formato.Porque desde mi Visión CRE, el verdadero cambio está en otro lugar:Estamos dejando de entender la oficina únicamente como un espacio físico, para comenzar a entenderla como un activo capaz de generar diferentes modelos de negocio.
El análisis de Max Medina Paima, gerente de Investigación de Mercado de Binswanger, muestra un mercado que ya cuenta con 92 sedes y donde los principales operadores vienen incorporando nuevos formatos y servicios alrededor del espacio corporativo.
Y eso nos deja una pregunta importante para propietarios, desarrolladores e inversionistas:¿Tenemos realmente un problema de metros cuadrados… o tenemos un problema de cómo estamos utilizando esos metros cuadrados?
Una oficina puede ser:
• espacio corporativo tradicional.
• coworking.
• oficinas flexibles
• centro de reuniones
• espacio para capacitación y eventos
• plataforma de servicios para empresas
• o una combinación de varios modelos.
Ahí es donde el Commercial Real Estate adquiere otra dimensión.
No se trata solamente de comprar, vender o alquilar un inmueble.
Se trata de comprender:
+ubicación + demanda + usuario final + configuración + normativa + inversión + operación + generación de ingresos.
Eso, para mí, es Mayor y Mejor Uso llevado a la gestión comercial del activo.
El crecimiento del coworking no solo habla de coworking.
Habla de la capacidad que tiene el mercado para transformar un activo cuando cambia la manera de entender al usuario y su necesidad.
Gracias a PropiedadesBinswanger por poner estos datos sobre la mesa y a Medina Paima por el análisis.
Desde CRE, seguimos mirando los activos no solamente por lo que son hoy, sino por lo que pueden llegar a ser.

El coworking en Lima alcanza 132,000 m² y suma nuevas sedes, formatos y servicios que transforman el mercado corporativo.