07/01/2020
🏢 Guía para Vender una Casa 🏢
Fuente: Christiam Buccallo - Director de BolsaInmobiliaria.pe
Link: https://bolsainmobiliaria.pe/blog/quiero-vender-mi-casa-en-lima-peru-guia-completa
Vender su casa, departamento, oficina, terreno u otro bien inmueble, es una de las decisiones más importantes que tomará en su vida; y aunque muchos piensan que es una operación sencilla, la verdad es que, de no contar con el conocimiento, experiencia o asesoría adecuada, corre el riesgo de terminar vendiéndola a un precio muy bajo o peor aún, a que lo estafen.
Si es que está considerando vender su inmueble, seguramente han surgido una serie de preguntas, tales como: ¿a qué precio debería poner el inmueble?, ¿qué impuestos debo pagar?, ¿cómo y dónde debo promocionarlo? El artículo de hoy es más extenso que de costumbre, pero sabemos que le será de mucha utilidad.
¿Es fácil vender un inmueble en Lima, Perú?
Muchos propietarios no toman en cuenta que el mercado peruano es altamente competitivo y optan por intentar vender por cuenta propia, olvidando que un buen agente inmobiliario, lo ayudaría a vender su inmueble más rápido a un precio óptimo.
En el presente artículo nos proponemos enumerar y simplificar el proceso de venta de un inmueble, que aunque lo planteemos simple, es un proceso que demanda una inversión de tiempo, dedicación, dinero y conocimiento.
Sea que haya decidido venderlo por usted mismo o contratar a un agente inmobiliario, los invitamos, en primer lugar, a anunciarla gratis en nuestro portal Bolsa Inmobiliaria, y en segundo lugar, a leer detenidamente los siguientes pasos y a dejarnos un comentarios, si es que consideran que hay algo que agregar.
8 pasos para vender un inmueble en Lima, Perú
Primer paso: Valoración de su inmueble
“Toda propiedad se puede vender, siempre y cuando esté al precio correcto”
El precio de un inmueble no es estático, tiende a aumentar en el tiempo. Entre los factores que condicionan el precio de un inmueble podemos resaltar los siguientes:
Ubicación: El precio por metro cuadrado en el distrito en el que se encuentre es una buena referencia, pero dentro del mismo distrito también encontrará variaciones. En el caso de una vivienda, si se encuentra ubicada frente a un parque, en esquina, cerca de colegios, comercios o transportes, aumenta su valor. En el caso de locales comerciales, mientras más transitada sea la zona, mejor.
Estado de conservación: Es importante determinar en qué condiciones se encuentra el inmueble. Manchas de humedad, rajaduras y pisos maltratados, podrían depreciar el valor del inmueble en un 5% a más.
Antigüedad: Una casa o departamento de más de 30 años podría depreciarse hasta en un 40% y generalmente ser vendido a precio de terreno. Si quiere obtener un mejor precio, se debería invertir en una remodelación casi total, si es que se cuenta con una buena estructura.
Basado en estos aspectos, usted podría tener una idea más clara del precio que tendría en el mercado su propiedad.
Sea objetivo desde un inicio y no se deje llevar por rumores o sentimientos. Su inmueble tiene un valor real determinado por las condiciones en el mercado.
“Si pone un precio alto, es muy probable que nadie quiera comprar su casa y pierda muchos meses sin vender”.
Una buena opción es solicitar la tasación de un perito, aunque, en la mayoría de casos, el valor que determina el precio final de un inmueble es el valor comercial, el cual se obtiene considerando los precios de inmuebles en venta similares localizados en la zona donde se ubica el inmueble valuado y se recomienda que sea realizada por un profesional en el rubro inmobiliario.
Segundo paso: Tener la documentación lista
“Un inmueble que no está saneado puede venderse hasta en un 50% de su precio de mercado”
Si usted desea evitar en lo posible imprevistos en la venta de su inmueble, asegúrese que toda la documentación del inmueble esté en regla,
A continuación enlistamos los documentos que debes tener preparado para iniciar la venta de tu inmueble.
Copia literal de partida registral
HR y PU
Copia de los DNI de las propietarios
Si desea mayor detalle de este punto le recomendamos leer: ¿Qué documentos necesitas para vender una casa en Perú?
Al momento de realizar la escritura para la venta de tu inmueble, en notaría te exigirán lo siguiente:
Pago de arbitrios hasta el mes de efectuada la venta
Original del comprobante de pago del impuesto predial del año en curso, o constancia de no adeudo.
Copia de los DNI de los compradores.
Minuta de compra-venta firmada por un abogado.
Adicionalmente, será útil contar con los siguientes documentos:
Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
Recibos de luz y agua.
CRI (certificado registral inmobiliario), a solicitud del banco o notario ya que su vigencia es corta.
Testimonio de compra-venta de cuando el inmueble fue adquirido.
Si el propietario reside en el exterior, lo más conveniente es que otorgue un Poder (elevado en Registros Públicos) a un familiar de confianza en Perú, para que realice el trámite y firme.
Si el propietario es persona jurídica, deberá presentar la copia de la partida registral de la empresa y copia de la vigencia de poderes del representante legal.
Tercer paso: Prepare su inmueble para la venta
“Un inmueble con luz, fresco y decorado con sobriedad, se venderá más rápido que uno oscuro y sobrecargado”
Esta etapa no suele ser tomada en cuenta por muchos propietarios. ¡GRAVE ERROR!
Si desea encontrar un comprador en menos tiempo y que pague el precio adecuado, recomendamos optimizar el aspecto de su inmueble antes de ponerlo a la venta.
Una inversión mínima para que su inmueble luzca presentable debería considerar el pintado de paredes (color blanco o neutros), saneado de rajaduras, huecos, baños malogrados y una limpieza profesional de pisos.
Los objetivos de esta preparación práctica y estética son:
Fotos más atractivas para sus anuncios: Sus anuncios en internet generarán mayor interés, más clics, más llamadas, más visitas y con ello, más posibilidades de vender.
Causar una buena primera impresión en cada visita: Fundamental en el negocio inmobiliario. Casi nadie compra un inmueble que no le haya gustado desde un primer momento.
Evitar “rebajas” de precio exageradas: La oferta de los compradores será más baja, si la presentación del inmueble está a un nivel inferior de su valor.
Como recomendación adicional, desocupe el inmueble para venta en la medida de lo posible.
En caso de inmuebles alquilados lo ideal es poner a la venta el inmueble cuando este sea desocupado, ya que podría generar sospechas en el posible comprador, de que los inquilinos no quieran desocupar la propiedad en la fecha pactada.
Si pretenden seguir viviendo mientras el inmueble se pone a la venta, es recomendable empacar y mantener solo lo necesario.
Cuarto paso: Marketing inmobiliario y promoción
“Una estrategia de marketing personalizada le permitirá vender su inmueble con facilidad y rapidez”
Para llegar al mayor número de clientes es conveniente elegir una estrategia adecuada. A continuación mencionamos los más comunes medios de promoción para su inmueble.
Portales inmobiliarios: Es cada vez más común que las personas ingresen a portales inmobiliarios especializados y filtren de acuerdo a sus requerimientos. A los compradores le gusta ver todas las opciones posibles antes de decidir. Lo invitamos a anunciar gratis en nuestro portal Bolsa Inmobiliaria, solo asegúrese de cuidar la calidad de sus fotos y usar una buena y completa descripción, para que destaques de la competencia.
Marketing boca a boca: Deje saber a sus vecinos, amigos y redes de contacto que está vendiendo su propiedad. Utilice las redes sociales para compartir sus anuncios.
Folletos inmobiliarios y volantes: Los cuales pueden ser distribuidos en lugares estratégicos dependiendo de su público objetivo.
Letreros visibles desde la calle: Un letrero grande con su número de teléfono nunca pasará de moda pues refuerza el marketing boca a boca. Debe saber que al colocarlo tendrá llamadas a casi todas horas y debe estar pendiente de dar una buena descripción del inmueble y ser amable en cada llamada.
Quinto paso: Negociación efectiva
“Deje de lado sentimientos y emociones para lograr un acuerdo justo para ambos: comprador y vendedor”
Si realizó una correcta valoración de su inmueble y siguió un plan de marketing y promoción adecuado, ya debería haber conseguido varias citas y algunas propuestas de compra.
La mediación y la negociación son un factor clave para el éxito en una venta (o arriendo) de una propiedad. Le recomendamos prepararse con anticipación, conocer los puntos fuertes y débiles de su inmueble, y tener claro hasta cuánto estaría dispuesto a ceder en el precio. Deje de lados emociones y sentimientos, debe ser neutro pero empático, y de ninguna manera mostrar ansiedad.
Si la negociación culmina exitosamente y los documentos son revisados y aprobados por la parte compradora, se recomienda, aunque no es obligatorio hacer un contrato de arras o separación del inmueble.
Contrato de Arras: El contrato de arras es un contrato privado que compromete a las partes a llevar a cabo la compraventa de un inmueble.
Te recomendamos leer: ¿Es necesario firmar un contrato de arras en Perú?
Sexto paso: Firma de minuta de compra-venta
“De acuerdo a la Ley Peruana, la minuta debe ser firmada por un abogado”
Si el inmueble va a ser adquirido mediante crédito hipotecario, el inmueble deberá primero pasar por una tasación. De esta se encargará el banco y el comprador asumirá el costo. La evaluación del comprador y el inmueble por parte del banco puede tomar entre 2 semanas a 1 mes. Cabe resaltar que si el inmueble no está totalmente saneado, no será sujeto de crédito.
Si todo está conforme se pasará a la firma de la minuta.
La minuta de compra-venta es el documento mediante el cual el vendedor se compromete a entregar el inmueble al comprador, a cambio del pago de su precio en dinero.
En este documento se indica dónde está ubicado el inmueble, quién es el vendedor, quién es el comprador, medios y condiciones de pago, entre otros detalles de la operación.
La minuta de compra-venta debe llevar la firma de vendedores, compradores y abogado, y presentada en la notaría (o se puede redactar en la misma), para que la eleve a Escritura Pública.
Séptimo paso: Pago de impuestos
“Toda persona que venda su inmueble deberá pagar el 5% sobra la ganancia, salvo ciertas excepciones”
La venta de un inmueble está sujeta al pago de determinados impuestos, por parte del propietario o parte vendedora, los cuales explicamos a continuación:
Impuesto a la renta: Es el impuesto que grava la ganancia obtenida y le corresponde al vendedor. Para el cálculo del impuesto a la renta deberás aplicar el 5% a la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición de la propiedad.
El impuesto predial: Este impuesto grava el valor de los predios urbanos sobre la base de su autoavalúo y le corresponder al vendedor del inmueble. Al momento de la transacción debe estar pagado hasta el año de efectuada la venta y presentar al notario el comprobante de pago del impuesto predial.
Los arbitrios: Deben estar cancelados por el propietario hasta el mes de realizada la transacción.
También puedes leer: ¿Qué impuestos se pagan en la compra-venta de un inmueble en Peru?
Al comprador le corresponderá pagar la alcabala en el Servicio de Administración Tributaria (SAT) para el caso de Lima y en las municipalidades en el resto de provincias. Se paga después de la minuta, como requisito para que la compra venta sea elevada a escritura pública.
Octavo paso: Firma de escritura
“El notario debe inscribir la Escritura en la oficina registral de Lima y Callao”
Al momento de firmarse la escritura, se cancela el precio total de la transacción, generalmente mediante un cheque de gerencia no negociable. En ese momento se hace entrega de las llaves al nuevo propietario.
El notario debe inscribir esta escritura en la Oficina Registral de Lima y Callao para que la propiedad figure legalmente a nombre del comprador.
Conclusión:
Vender una propiedad es un proceso que demanda tiempo, dedicación, dinero y conocimiento, como lo mencionamos anteriormente.
Si se realiza una valoración adecuada de su inmueble, cuenta con la documentación en regla y disponible, prepara su inmueble para las fotos y para las visitas, pone en marcha un plan de marketing personalizado que cubra los aspectos offline y online, que no le quepa duda, su teléfono no dejará de sonar.
Una vez conseguido el cliente, y tras una negociación efectiva, no debería haber problema en la firma de la minuta, y tras el pago de los impuestos correspondientes, realizar la firma de la escritura en notaría y entrega de llaves.
¿Considera que vender una casa en Lima, Perú es sencillo?
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