19/02/2014
- ¿QUE DEBE SABER ANTES DE COMPRAR O VENDER UN INMUEBLE?
Antes de comprar un inmueble –casa, departamento, oficina, terreno u cualquier otra propiedad inmobiliaria–, es vital verificar quién es su legítimo propietario. Para ello se debe conseguir el certificado del Registro Predial de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp), donde figuran todas las transferencias de propiedad, hipotecas, embargos y demandas referidas a un inmueble. Otro punto importante a verificar es el estado de los arbitrios. En la misma municipalidad del distrito donde se encuentre el inmueble se debe solicitar un reporte del contribuyente, que como su nombre lo dice, reportará el estado de todos los tributos (predial y arbitrios). Al momento de la compra, estos deberán haber sido cancelados. Sería igual de importante verificar que no exista ninguna otra deuda por servicios de electricidad, agua o teléfono.
No debes olvidar pagar la Alcabala, que es el 3% del valor de la transferencia. Este tributo correrá por tu cuenta y lo podrás pagar en las oficinas del Servicio de Administración Tributaria (SAT). Para aquellos que compran departamentos se debe tener en cuenta que hay que separar el precio del mismo departamento y del estacionamiento si se realiza la compra en una misma minuta, para evitar pagar en exceso. Para la compra se debe presentar el pago del Impuesto a la Renta, cuya constancia se adjunta a la Escritura Pública. Los notarios son responsables de esto. También son responsables de adjuntar la constancia acreditada de los medios de pago del comprador. No se asombre si no pueden cerrar la Escritura por no presentar la acreditación.Si la venta se está realizando por medio de un representante del dueño, este debe tener un poder que exprese sus facultades y que esté debidamente inscrito en el registro público correspondiente. Si el dueño se encontrara en el extranjero, se deberá tramitar un poder ante el cónsul peruano más cercano a su domicilio. También es importante verificar que –de haber varios dueños– todos firmen la venta, así sean cónyuges.
Por último, no debes olvidar elevar la Escritura Pública a través de un notario, así mismo de inscribirla en el Registro de Predios para evitar multas con respecto al pago de los tributos y poder dormir tranquilo. Documentos: Si la compra es a través de una entidad de ahorro no se debe de preocupar porque estas instituciones tienen incluido el costo del documento de venta. Pero, si la compra es por medio de un banco hipotecario, compañía de seguros, sociedad financiera; el costo de la redacción del documento compra – venta varía de acuerdo al precio del inmueble. Costos de registro: Los derechos que debe pagar el comprador se estiman sobre el valor del inmueble y se abonan en una planilla de liquidación. Cabe resaltar que los registros cobran por los testigos, estampillas, fotocopias, traslados y habilitación. Tener en cuenta que todos los gastos mencionados anteriormente deben de ser cancelados en efectivo.
Entrega de documentos: En el momento de plasmar la firma en el documento definitivo, debe de entregar o recibir (dependiendo si es el vendedor o comprador) todo la documentación relacionada con el inmueble así como el expediente que compruebe el saneamiento de Ley. Asimismo, debe de exigir –a la empresa de comercialización inmobiliaria– los recibos por honorarios, facturas por servicios y los soportes de gastos incurridos al ejecutar la operación. Seguro: En caso de la adquisición de la propiedad con préstamo hipotecario, será necesario obtener una póliza de seguro de vida, contra incendio y contra terremoto. A esto habría que sumarle que el costo del seguro depende del valor del inmueble, de la edad del comprador y de su estado físico; debido a que, por lo general, las compañías de seguros cobran un año por anticipado y mensualmente se cancela la cuota de amortización de capital e intereses. Actualizar el valor del inmueble: La ley permite actualizar el valor histórico de la compra del inmueble, a fin de determinar el monto de impuestos a pagar en la venta de este. Además, la empresa de comercialización responsable deberá de asesorarle en este aspecto; así, podrá reducir, de manera legal, el monto de impuestos a pagar en la operación. Determinar precio: Se recomienda consultar a un tasador y averiguar los precios de las propiedades similares a la que se venden en la zona. De esta manera, se definirá un precio promedio aunque también debe de tener en cuenta el costo inicial de la vivienda, las mejoras hechas al inmueble así como la ubicación. Cabe resaltar que si el precio es muy alto, no habrá compradores que visiten la propiedad y, además, el comprador casi siempre espera una negociación que concrete el precio final. Por tal motivo, se sugiere dejar un margen para este propósito.
