28/06/2026
🙋♂️ 𝗣𝘄𝗲𝗱𝗲 𝗕𝗮𝗻𝗴 𝗜𝗯𝗲𝗻𝘁𝗮 𝗔𝗻𝗴 𝗣𝗿𝗼𝗽𝗲𝗿𝘁𝘆 𝗞𝗮𝗵𝗶𝘁 𝗛𝗶𝗻𝘂𝗵𝘂𝗹𝘂𝗴𝗮𝗻 𝗣𝗮?
May nagbebenta ng bahay nila right now — hindi dahil gusto nila, kundi dahil 𝘬𝘢𝘪𝘭𝘢𝘯𝘨𝘢𝘯 𝘯𝘪𝘭𝘢. Problema, hinuhulugan pa.
Nawalan ng trabaho. Na-transfer abroad. Family emergency. Hindi na kaya yung monthly. etc.
Pero pwede nga ba ito?
Ang tawag dito: Sale with Assumption of Mortgage — o mas madalas tawaging "𝘱𝘢𝘴𝘢𝘭𝘰".
🏠 𝗣𝗮𝗮𝗻𝗼 𝗕𝗮 '𝗧𝗼 𝗚𝘂𝗺𝗮𝗴𝗮𝗻𝗮?
Sabihin nating may bumili ng bahay na worth ₱3 million through Pag-IBIG housing loan. Limang taon silang naghulog. Pero ngayon, hindi na nila kaya yung monthly amortization.
Instead na hayaan ma-foreclose yung property, ibebenta nila sa 'yo — at ikaw ang tutuloy maghulog sa natitirang loan balance, plus yung equity na naipon na nila.
So instead na mag-start ka from scratch — bago na naman ang loan, bago na naman ang down payment — papasok ka sa existing mortgage na partially paid na. Kadalasan pa, yung original interest rate ang makukuha mo, na pwedeng mas mababa pa kaysa available ngayon.
Magandang deal, 'di ba?
Pwede. Pero 𝘬𝘶𝘯𝘨 𝘵𝘢𝘮𝘢 𝘢𝘯𝘨 𝘱𝘳𝘰𝘴𝘦𝘴𝘰.
⚠️ 𝗬𝘂𝗻𝗴 #𝟭 𝗠𝗮𝗹𝗶 𝗻𝗮 𝗚𝗶𝗻𝗮𝗴𝗮𝘄𝗮 𝗻𝗴 𝗠𝗮𝗿𝗮𝗺𝗶
Dito nasusunog ang maraming buyer: ginagawa nila yung pasalo 𝘯𝘢𝘯𝘨 𝘸𝘢𝘭𝘢𝘯𝘨 𝘢𝘱𝘱𝘳𝘰𝘷𝘢𝘭 𝘮𝘶𝘭𝘢 𝘴𝘢 𝘣𝘢𝘯𝘨𝘬𝘰 𝘰 𝘗𝘢𝘨-𝘐𝘉𝘐𝘎.
Handshake deal lang. Notarized agreement between buyer and seller — pero walang consent from the lender.
Delikado 'to. Eto kung bakit:
Sa Philippine law, ang assumption of mortgage ay considered na "novation" — pagpapalit ng debtor. At kailangan ng written consent ng creditor (bangko o Pag-IBIG) para maging valid 'yan. Kung wala, ang original borrower pa rin ang legally liable sa loan. Naka-pangalan pa rin sa kanila yung title. At kapag may nangyaring mali — halimbawa, i-dispute ng original borrower yung sale, o mag-foreclose ang lender kasi hindi nila na-approve yung transfer — mawawala lahat sa buyer. Pera, bahay, lahat.
Mas malala pa, may mga seller na nagpa-"pasalo" ng iisang property sa maraming buyer. Since walang na-update sa lender o Registry of Deeds, walang official record na ikaw na ang may-ari.
🔍 𝗣𝗮𝗮𝗻𝗼 𝗚𝗮𝘄𝗶𝗻 𝗻𝗴 𝗧𝗮𝗺𝗮
Kung papasukin mo ang ganitong transaction, protektahan ang sarili:
𝘐-𝘷𝘦𝘳𝘪𝘧𝘺 𝘢𝘯𝘨 𝘵𝘪𝘵𝘭𝘦. I-check ang TCT o CCT sa Registry of Deeds. Siguraduhing ang seller talaga ang registered owner, at tingnan kung may ibang lien o adverse claim bukod sa mortgage.
𝘒𝘶𝘩𝘢𝘯𝘪𝘯 𝘢𝘯𝘨 𝘢𝘱𝘱𝘳𝘰𝘷𝘢𝘭 𝘯𝘨 𝘭𝘦𝘯𝘥𝘦𝘳. Pag-IBIG man o bangko — kailangan ng written consent nila. Sa Pag-IBIG, kailangan mo ng at least 24 monthly contributions, kailangang pumasa ka sa credit evaluation nila, at may formal application process para sa assumption.
𝘔𝘢𝘨𝘱𝘢-𝘦𝘹𝘦𝘤𝘶𝘵𝘦 𝘯𝘨 𝘋𝘦𝘦𝘥 𝘰𝘧 𝘚𝘢𝘭𝘦 𝘸𝘪𝘵𝘩 𝘈𝘴𝘴𝘶𝘮𝘱𝘵𝘪𝘰𝘯 𝘰𝘧 𝘔𝘰𝘳𝘵𝘨𝘢𝘨𝘦. Kailangang notarized at registered ito. Hindi lang private agreement sa inyong dalawa ng seller.
𝘐-𝘤𝘩𝘦𝘤𝘬 𝘢𝘯𝘨 𝘭𝘰𝘢𝘯 𝘴𝘵𝘢𝘵𝘶𝘴. Kunin ang outstanding balance, interest rate, penalties, at amortization schedule 𝘥𝘪𝘳𝘦𝘤𝘵𝘭𝘺 𝘧𝘳𝘰𝘮 𝘵𝘩𝘦 𝘭𝘦𝘯𝘥𝘦𝘳. Hindi sa seller lang — sa mismong bangko o Pag-IBIG.
𝘒𝘶𝘮𝘶𝘯𝘴𝘶𝘭𝘵𝘢 𝘴𝘢 𝘢𝘣𝘰𝘨𝘢𝘥𝘰. Seryoso. Ilang libo lang ang bayad sa legal advice — pero pwede mong maiwasang mawalan ng milyon-milyon.
🔑 𝗔𝗻𝗴 𝗕𝗼𝘁𝘁𝗼𝗺 𝗟𝗶𝗻𝗲
Ang Sale with Assumption of Mortgage ay lehitimo at legal na paraan para bumili ng property sa Pilipinas. Pwede kang makatipid — mas mababang down payment, posibleng mas mababang interest rate, at property na partially paid na.
Pero ang pasalo na walang lender approval? Napaka-delikado. Mura nga, pero kung mawawala rin lang sa 'yo — ano pa ang point?
Gawin ng tama. Gawin ng legal. At protektahan ang pinaghirapan mo.
