14/05/2026
Umowa przedwstępna to zobowiązanie obu stron przeprowadzenia w przyszłości transakcji sprzedaży/kupna nieruchomości 👉 W praktyce to zabezpieczenie, że nikt nie kupi Twojego wymarzonego mieszkania lub domu, kiedy Ty będziesz się przygotowywać do tego formalnie i finansowo.
W tym skrócie informacji pokażemy Ci, na co uważać zawierając taką umowę oraz na jakie pułapki możesz w niej trafić:
💸 Zaliczka a zadatek.
Wiele osób myśli, że to to samo, ale zgodnie z przepisami prawa, to dwa zupełnie inne terminy i gigantyczna różnica dla Twojego portfela.
📍 Przy nieudanej transakcji zaliczka wraca do Ciebie bez problemu, ale zadatek nie. Jeśli Ty zrezygnujesz, pieniądze przepadają. Jeśli zrezygnuje sprzedający, powinien zwrócić Ci jego dwukrotność. Taki zapis musi być w umowie. Równie ważny jest ten, który określa, co dzieje się z zadatkiem w przypadku odmowy kredytu hipotecznego.
📅 Brak daty finalnej.
Zdarza się, że w umowach wpisuje się ogólne hasła, jak „podpisanie umowy po uzyskaniu kredytu” 😣 To błąd, który może ciągnąć się miesiącami, bo sprzedający może celowo zwlekać z dostarczaniem dokumentów do banku, czekając, aż ceny rynkowe będą dla niego korzystniejsze.
📍 W dobrym dokumencie zawsze określamy konkretny dzień, do którego musi dojść do przeniesienia własności.
🏠 Co zostaje w mieszkaniu?
Kiedy kupujesz mieszkanie lub dom, najczęściej już coś w nim jest np. zabudowy zintegrowane.
📍 Słyszymy historie o kupujących, którzy wchodzą do wymarzonego mieszkania i zastają gołe ściany, bo sprzedający zabrał nawet misę ustępową i żarówki. Bez precyzyjnego opisu wyposażenia w umowie przedwstępnej, udowodnienie, że kuchnia miała być w cenie razem ze zmywarką i piekarnikiem, jest niemal niemożliwe.
✍ Umowa czy notariusz?
Umowę przedwstępną można podpisać w formie cywilnoprawnej (w domu) lub u notariusza jako akt notarialny.
📍 Ta pierwsza jest tańsza i szybsza, ale daje Ci znacznie mniejsze pole manewru i nie zmusisz sprzedającego do transakcji, a co najwyżej do wypłaty odszkodowania. Notariusz to już potężna umowa, bo daje Ci prawo do wpisania roszczenia do księgi wieczystej mieszkania. Typ umowy pomoże wybrać Ci np. pośrednik nieruchomości. Mamy też własne wzory umów.
😟 Długi sprzedającego.
Podpisujesz umowę przedwstępną, wpłacasz zadatek, a w międzyczasie pojawia się komornik, bo właściciel ma długi, o których nie wspomniał. Horror! 😱
📍 Dlatego w umowie przedwstępnej z właścicielem musi pojawić się oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, że nie toczą się przeciwko niemu żadne postępowania. Jeśli ma coś za uszami, umowy nie podpisze ze względu na ryzyko zarzutów prokuratorskich.
‼ Pamiętaj. Wiele z tych problemów można uniknąć w pośrednictwie nieruchomości.
