22/02/2018
Deweloper jako zarządca? Jakie Państwo mają doświadczenia? Czy pokrywają się z poniższym artykułem z miesięcznika "Mieszkanie i Wspólnota"?
"W nowym budynku – deweloper jako zarządca.
Prawną formę swego statusu deweloper ustanawia w pierwszym akcie notarialnym sprzedaży lokalu. Miało być na dwa lata, a trwało prawie sześć i skończyło się dopiero wtedy, gdy sąd ustanowił zarządzanie przymusowe. Po deweloperskim zarządzaniu wspólnota ma bardzo dużo remontów.
Zarządzanie przez dewelopera jest przeważnie bardzo niekorzystne dla nabywców lokali, a bardzo korzystne dla niego samego. Niestety, interesy obu tych podmiotów są na tyle różne, że zawsze dochodzi do większych lub mniejszych antagonizmów.
Musimy sobie zdać sprawę z tego, że gdy transakcja sprzedaży lokalu jest sfinalizowana, to deweloper już dużo mniej liczy się z nowym właścicielem. Reklamacja staje się bezpodstawna, bo umowa przedwstępna była na tyle fakultatyw- na, że nie wyszczególniała jakości, wyglądu czy gatunku zastosowanego materiału.
Kalkulacja kosztów zarządzania sporządzona przez dewelopera jest trudna do weryfikacji. Praktycznie każde obciążenie deweloper może uzasadnić kosztami osobowymi, administracyjnymi, wydatkami na media itp. Niemożliwe jest w zasadzie ścisłe udowodnienie gdzie przebiega granica kosztów, które powinien ponieść deweloper z tytułu inwestycji, a które powinna ponieść wspólnota. Deweloper nie będzie przecież dążył do zwiększenia swych kosztów, a zmniejszenia wydatków właścicieli lokali. Przy braku meryto- rycznych przeciwników, wykorzystuje często swą przewagę. Bywa, że nie nalicza opłat na koszty zarządzania od lokali niesprzedanych, a więc należących jeszcze do dewelopera, nie obciążasię tych lokali stałą opłatą za media (np. ciepło) itp. Częste jest też wliczanie w koszty zarządzania wydatków za różne elementy wykończeniowe budynku, np. tablice z numeracją budynku, napisy informacyjne, gaśnice, meble recepcyjne, klucze do pomieszczeń wspólnych. Zarządzanie wybu- dowaną nieruchomością deweloper często traktuje jako dodatkowe źródło dochodów i wygodną pozycję do neutralizowania różnych zasadnych pretensji właścicieli lokali.
A to nie jest najistotniejsze. Najważniejszym elementem polityki dewelopera jest jak najdłuższe utajnianie wad i niedoróbek budowlanych, które w ramach rękojmi budowlanej jest zobowiązany usunąć lub naprawić. Będąc zarządcą, ma możliwość to wszystko ukrywać, pomniejszać, kamuflować, powoływać swoją komisję, swoich rzeczoznawców do „bezstronnej” oceny zaistniałego przypadku. Źle działa wentylacja, krzywa ściana, nadmierna akustyczność? Nic podobnego. Wysyła swojego eksperta, który stwierdza, że wszystko mieści się w normach prawa budowlanego. I tak mija okres rękojmi budowlanej. Wtedy wszystkie usterki można w zasadzie uznać już jako skutek eksploatacji budynku.
Nie zmienia postaci rzeczy nawet sytuacja, gdy zarządza nie bezpośrednio deweloper, lecz wynajęta przez niego do tego celu profesjonalna firma zarządzająca. Dla takiej firmy stroną będzie zawsze deweloper, a nie zarząd wspólnoty. Zawsze będzie ona stała po stronie dewelopera, będzie chciała mu się przypodobać, bo może liczyć na dalsze zlecenia. Firma taka będzie co prawda stwarzała pozory liczenia się ze zdaniem zarządu wspólno- ty, będzie się starała wyjaśnić wątpliwości, będzie wyrozumiała dla ignorancji członków zarządu wspólnoty, ale będzie zawsze szła „ręka w rękę” z deweloperem.
Po „wyzwoleniu” się zarządu wspólnoty od dewelopera jako zarządcy, na ogół błędem okazuje się to, że nie zrywamy ze wszystkimi strukturami obsługującymi nieruchomość, a zaan- gażowanymi przez dewelopera. Najbardziej chybione okazuje się pozostawienie tej samej firmy zarządzającej, a nieraz nawet firm konserwatorskich i innych, które obsługują dewelopera. Mając z nim jeszcze inne powiązania, pracę w innych obiektach, będą nadal poczuwały się do solidaryzowania się z deweloperem, a nie ze wspólnotą.
Członkowie wspólnot mieszkaniowych często nie chcą się angażować do pracy przy zarządzaniu wspólnotą. Często są trudności w znalezieniu kandydatów do zarządu wspólnoty. Taka postawa obraca się przeciwko samym członkom wspólnoty. Może okazać się, że lokale i części nieruchomości wspólnej będą wkrótce wymagać kosztownych poprawek i remontów. (mk.)"
