Adwokat Karczewski

16/07/2026

Przy zakupie nieruchomości nie ryzykujesz tylko pieniędzy. Ryzykujesz także lata sporów.

Nabycie własności nieruchomości powinno być poprzedzone rzetelną analizą prawną, a nie wyłącznie podpisaniem aktu notarialnego.

Adwokat weryfikuje m.in.:

czy sprzedający rzeczywiście może rozporządzać nieruchomością,�czy księga wieczysta odpowiada stanowi rzeczywistemu,�czy nieruchomość nie jest obciążona,�czy istnieją prawa osób trzecich,�czy sposób nabycia własności przez sprzedającego nie rodzi ryzyka,�czy umowa należycie zabezpiecza interes kupującego.

To szczególnie ważne przy zakupie udziałów, nieruchomości ze spadku, lokali bez urządzonej księgi wieczystej, nieruchomości z lokatorami, nieruchomości obciążonej hipoteką albo z niejasnym stanem prawnym.

Pomoc adwokata nie polega na „utrudnianiu transakcji”, lecz na ochronie interesów prawnych kupującego.

13/07/2026

Własność nieruchomości można nabyć na różne sposoby, wśród których wyróżniamy:

1. Umowę przenoszącą własność nieruchomości
Najczęściej: sprzedaż, darowizna, zamiana, dożywocie, aport do spółki, umowa przeniesienia własności w wykonaniu wcześniejszego zobowiązania;
2. Orzeczenie sądu zastępujące oświadczenie woli
Jeżeli strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a umowa przedwstępna daje tzw. silniejszy skutek, można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem;
3. Dziedziczenie ustawowe albo testamentowe
Własność nieruchomości może przejść na spadkobierców z chwilą śmierci spadkodawcy;
4. Zapis windykacyjny 
Oznaczona osoba może nabyć konkretną nieruchomość bezpośrednio z chwilą otwarcia spadku;
5. Zasiedzenie
Posiadacz samoistny nieruchomości może nabyć jej własność po upływie ustawowego czasu: po 20 latach w dobrej wierze albo po 30 latach w złej wierze;
6. Zniesienie współwłasności
Własność nieruchomości może zostać przyznana jednemu ze współwłaścicieli na podstawie umowy albo orzeczenia sądu;
7. Dział spadku
Własność może zostać przyznana jednemu albo kilku spadkobiercom w umownym albo sądowym dziale spadku;
8. Podział majątku wspólnego małżonków
Nieruchomości może zostać przyznana jednemu z byłych małżonków;
9. Przysądzenie własności w egzekucji z nieruchomości
Własność przechodzi przez postanowienie o przysądzeniu własności.
10. Nabycie w postępowaniu upadłościowym od syndyka
W praktyce jest to nabycie najczęściej na podstawie umowy zawieranej z syndykiem, z odmiennymi skutkami niż zwykła sprzedaż;
11. Ustanowienie odrębnej własności lokalu
Własność lokalu powstanie przez wyodrębnienie lokalu jako samodzielnej nieruchomości lokalowej;
12. Jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości
Właściciel budynku może ustanowić odrębną własność lokali dla siebie;
13. Nabycie udziału we współwłasności nieruchomości
Poprzez zakup udziałów we współwłasności.

Podstawa prawna nabycia ma kluczowe znaczenie, ponieważ inaczej ocenia się skutki sprzedaży, dziedziczenia,

03/07/2026

📈Twoja działka traci na wartości po zmianie MPZP. I co dalej?

Kupujesz nieruchomość z określonym potencjałem: pod zabudowę albo dalszą sprzedaż.

Po czasie gmina uchwala albo zmienia miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

I nagle okazuje się, że działka nie może być wykorzystana tak jak wcześniej. Albo można z niej korzystać, ale w znacznie węższym zakresie.

W określonych sytuacjach ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje roszczenia wobec gminy.

Właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać m.in. odszkodowania za rzeczywistą szkodę, wykupienia nieruchomości albo jej części, a przy sprzedaży odszkodowania odpowiadającego obniżeniu wartości nieruchomości.

Ale jest jeden ważny warunek: sama utrata potencjału inwestycyjnego nie zawsze wystarczy. Trzeba sprawdzić, czy zmiana planu rzeczywiście spowodowała niemożliwość albo istotne ograniczenie korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy działka budowlana zostaje przeznaczona „pod zieleń”. Inaczej, gdy zmieniają się wyłącznie parametry zabudowy. Jeszcze inaczej, gdy plan jedynie powtarza ograniczenia wynikające z innych ustaw.

Dlatego przy szkodzie planistycznej kluczowe są szczegóły: poprzedni stan planistyczny, faktyczne wykorzystanie nieruchomości, treść nowego planu, spadek wartości i termin zgłoszenia roszczenia.

Zmiana planu miejscowego może być dla właściciela dotkliwa finansowo, ale nie zawsze musi pozostać bez rekompensaty.

Jeżeli Twoja nieruchomość straciła na wartości przez zmianę planu miejscowego, warto sprawdzić, czy przysługuje Ci roszczenie wobec gminy.

24/06/2026

Ktoś korzysta z Twojej nieruchomości bez podstawy prawnej? Możesz mieć roszczenie o zapłatę.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości występuje wtedy, gdy dana osoba zajmuje lokal, grunt, budynek albo część nieruchomości bez skutecznego tytułu prawnego.
Może to dotyczyć m.in.:
1. byłego najemcy, który nie wydał lokalu po zakończeniu umowy,
2. osoby zajmującej część działki,
3. sąsiada korzystającego z cudzego gruntu,
4. przedsiębiorstwa przesyłowego korzystającego z nieruchomości bez uregulowanego tytułu prawnego,
5. współwłaściciela, który korzysta z nieruchomości ponad swój udział.

Właściciel może w takiej sytuacji żądać przede wszystkim wydania nieruchomości oraz zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.
W przypadku lokali mieszkalnych szczególne znaczenie ma również odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Co do zasady odpowiada ono czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu lokalu.

Warto pamiętać, że roszczenie o zapłatę może pojawić się także w relacjach między współwłaścicielami. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których jeden ze spadkobierców, były małżonek po podziale majątku albo inny współwłaściciel faktycznie korzysta z nieruchomości w zakresie większym niż wynika to z jego udziału, wyłączając albo istotnie ograniczając możliwość korzystania przez pozostałych.

W takich sprawach kluczowe znaczenie ma ustalenie:
1. kto korzysta z nieruchomości,
2. od kiedy,
3. w jakim zakresie,
4. czy istnieje podstawa prawna korzystania (np. umowa lub ograniczone prawo rzeczowe),
5. jaka jest rynkowa wartość tego korzystania,
6. czy właściciel poniósł dodatkową szkodę.

Brak umowy nie oznacza braku roszczeń. W wielu przypadkach właściciel może domagać się zapłaty za okres, w którym został pozbawiony możliwości swobodnego korzystania ze swojej nieruchomości albo uzyskiwania z niej pożytków.

17/06/2026

Na co zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości?

Oto najważniejsze kwestie:

🔎 Księga wieczysta i dokumenty znajdujące się w aktach księgi wieczystej – własność, ograniczone prawa rzeczowe (hipoteka, służebności drogowe lub przesyłowe).

🔎 Dokumenty i decyzje administracyjne z zakresu prawa budowlanego – pozwolenia na budowę, użytkowanie, rozbiórkę.

🔎 Umowy i prawa osób trzecich – najem, dzierżawa, użyczenie, zarząd nieruchomością.

🔎 Kwestie podatkowe – brak zaległości podatkowych i składkowych sprzedającego, ewentualne ryzyko obciążenia hipoteką przymusową, podatek VAT przy transakcji.

🔎 Ochrona środowiska – skażenie gruntu, azbest, odpady, decyzje środowiskowe, rekultywacja, hałas.

🔎 Przeznaczenie nieruchomości – MPZP, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

🔎 Ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością – konserwatorskie, leśne, rewitalizacyjne czy wodnoprawne.

🔎 Dokumentacja z katastru nieruchomości – wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej, wypis z kartoteki budynków.

🔎 Dostęp nieruchomości do infrastruktury technicznej i drogi publicznej.

🔎 Postępowania sądowe, egzekucyjne i administracyjne dotyczące nieruchomości – postępowanie o wywłaszczenie, o ustalenie granic, o zasiedzenie, o podział lub scalenie gruntu, o uzgodnienie treści księgi wieczystej itd.

🔎 Prawo pierwokupu i odkupu.

🔎 Statut lub umowa spółki będącej sprzedającym.

11/06/2026

Ktoś narusza Twoją nieruchomość? Sprawdź, czego możesz żądać

Do naruszenia własności może dojść m.in. wtedy, gdy ktoś:
1. parkuje na Twoim gruncie,
2. korzysta z drogi wewnętrznej bez Twojej zgody,
3. posadowił ogrodzenie, bramę, reklamę lub inne urządzenie na Twojej nieruchomości,
4. naruszył granicę Twojego gruntu elementem budynku lub instalacji,
5. odprowadza wodę opadową albo ścieki na sąsiedni grunt,
6. prowadzi roboty budowlane ingerujące w Twoją nieruchomość.

W takich sytuacjach jako właściciel możesz skorzystać z roszczenia negatoryjnego, o którym mowa w art. 222 § 2 k.c.Na tej podstawie możesz zażądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania dalszych naruszeń.

W zależności od okoliczności sprawy można żądać np. usunięcia ogrodzenia, zakazania parkowania, zakazania przejazdu przez nieruchomość, usunięcia urządzeń z gruntu albo wstrzymania robót ingerujących w cudzą własność.

Kluczowe jest jednak prawidłowe ustalenie, z jakim naruszeniem masz do czynienia. Inaczej ocenia się typowy spór sąsiedzki, inaczej bezumowne korzystanie z gruntu, a jeszcze inaczej spór graniczny lub immisje. Dlatego przed podjęciem działań warto przeanalizować dokumenty, przebieg granic, treść księgi wieczystej, ewentualne służebności oraz dowody potwierdzające skalę naruszenia.

W sprawach dotyczących ochrony własności nieruchomości pomagam zarówno na etapie przedsądowym, jak i sądowym.

08/06/2026

Kiedy warto starać się o orzeczenie o winie w rozwodzie?

Nie w każdej sprawie rozwodowej walka o winę ma sens. Czasami prowadzi wyłącznie do przedłużenia postępowania, eskalacji konfliktu i zwiększenia kosztów. Są jednak sytuacje, w których żądanie orzeczenia wyłącznej winy drugiego małżonka może mieć istotne znaczenie prawne.
Przede wszystkim warto rozważyć takie żądanie wtedy, gdy rozwód spowoduje pogorszenie sytuacji materialnej małżonka niewinnego. Jeżeli sąd uzna jednego z małżonków za wyłącznie winnego rozkładu pożycia, drugi małżonek może dochodzić alimentów nie tylko wtedy, gdy znajduje się w niedostatku. Wystarczające może być istotne pogorszenie jego sytuacji materialnej wskutek rozwodu.
Orzeczenie o winie może mieć znaczenie także wtedy, gdy przyczyny rozpadu małżeństwa są poważne i możliwe do wykazania dowodami, np. zdrada, przemoc, uzależnienia, uporczywe uchylanie się od obowiązków rodzinnych, porzucenie rodziny czy rażąco nielojalne zachowanie wobec małżonka.
Trzeba jednak pamiętać, że samo subiektywne poczucie krzywdy nie wystarczy. W procesie rozwodowym liczą się dowody: wiadomości, dokumenty, zeznania świadków, nagrania, interwencje policji, dokumentacja medyczna lub inne materiały potwierdzające konkretne zachowania.
W praktyce pytanie nie powinno brzmieć wyłącznie: „kto zawinił?”, ale także: „czy jestem w stanie to wykazać i czy orzeczenie o winie jest konieczne”.
Jeżeli celem jest wyłącznie symboliczne potwierdzenie racji, warto rozważyć, czy kilkuletni spór rzeczywiście jest tego wart. Jeżeli jednak w grę wchodzą alimenty lub istotna nierównowaga finansowa, to orzeczenie o winie może okazać się zasadne.

01/06/2026

Z okazji dnia dziecka przypominam zasady nabywania i zbywania nieruchomości przez małoletniego.

Małoletni może być właścicielem lokalu mieszkalnego lub użytkowego, domu jednorodzinnego, gruntu, udziału w nieruchomości, użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Samo nabycie prawa nie jest więc wykluczone tylko dlatego, że nabywcą jest dziecko. Problem pojawia się przy dokonaniu czynności prawnej.

Co do zasady małoletniego reprezentują rodzice jako przedstawiciele ustawowi (art. 98 k.r.o.). Przy nieruchomościach sama reprezentacja często jednak nie wystarcza.

Zgodnie z art. 101 § 3 k.r.o. rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zwykły zarząd majątkiem dziecka.

W praktyce zgoda sądu będzie zwykle potrzebna przy sprzedaży nieruchomości należącej do małoletniego, ustanowieniu hipoteki, służebności, dziale spadku, zniesieniu współwłasności czy odpłatnym nabyciu nieruchomości przez dziecko.

Inaczej może wyglądać darowizna. Jeżeli małoletni otrzymuje nieruchomość nieodpłatnie, bez obciążeń i bez zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich, jej przyjęcie może być możliwe bez zgody sądu opiekuńczego.

Jeżeli jednak nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością, dożywociem albo innym ciężarem, konieczna jest szczegółowa analiza.

Trzeba też sprawdzić, czy nie występuje konflikt interesów między rodzicem a dzieckiem. W takiej sytuacji konieczne może być ustanowienie kuratora dla małoletniego.

Przy nieruchomościach należących do dzieci kluczowe jest prawidłowe ustalenie reprezentacji, zezwolenia sądu i treści aktu notarialnego. Błąd na tym etapie może prowadzić nawet do nieważności czynności.

27/05/2026

Podział majątku po rozwodzie często sprowadza się do jednego zasadniczego pytania: co zrobić z nieruchomością?

Dom, mieszkanie, grunt, lokal użytkowy albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zwykle mają największą wartość w majątku małżonków. Jednocześnie to właśnie przy nieruchomościach najłatwiej o błędne założenia.

Nie zawsze decyduje to, kto jest wpisany w księdze wieczystej. Nie zawsze wystarczy też ustalić, że nieruchomość została kupiona w czasie małżeństwa.

W praktyce znaczenie ma m.in.:

1. kiedy nieruchomość została nabyta,
2. z jakich środków zapłacono cenę,
3. czy działa zasada surogacji z art. 33 pkt 10 k.r.o.,
4. czy ponoszono nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty,
5. czy po rozwodzie spłacano kredyt,
6. czy nieruchomość przynosiła dochód,
7. czy dom został wybudowany na działce jednego z małżonków albo na gruncie osób trzecich.

Przy podziale majątku trzeba więc odróżnić własność nieruchomości od roszczeń o rozliczenie nakładów, spłat kredytu, dochodów albo innych wydatków.

Granica między majątkiem wspólnym a osobistym często nie przebiega tam, gdzie intuicyjnie widzą ją strony. Dlatego przed podjęciem decyzji o sposobie podziału majątku warto przeanalizować dokumenty, księgę wieczystą, akty notarialne, historię finansowania, umowy kredytowe i źródło pochodzenia środków.

Więcej na ten temat omawiam w najnowszym wpisie na blogu.

19/05/2026

Słup energetyczny na działce? Sądy zasądzają już konkretne kwoty dla właścicieli gruntów.

Infrastruktura przesyłowa na prywatnej działce to nie zawsze tylko „niedogodność”, z którą właściciel musi się pogodzić.

Słupy energetyczne, linie napowietrzne, gazociągi czy inne urządzenia przesyłowe mogą realnie ograniczać korzystanie z nieruchomości. Czasem utrudniają zabudowę, obniżają wartość działki albo powodują, że właściciel przez lata nie może swobodnie dysponować własnym gruntem.

W jednej z ostatnich spraw właścicielce przyznano ponad 180 tys. zł wynagrodzenia za służebność przesyłu. Co istotne, sąd nie uwzględnił zarzutu zasiedzenia podnoszonego przez przedsiębiorstwo przesyłowe.
To ważny sygnał: roszczenia właścicieli nieruchomości nie są wyłącznie teoretyczne. W odpowiednich okolicznościach mogą prowadzić do realnej zapłaty.

W praktyce w takich sprawach trzeba zbadać m.in.:
1. czy przedsiębiorstwo ma tytuł prawny do korzystania z gruntu,
2. kiedy i na jakiej podstawie posadowiono urządzenia,
3. czy doszło do zasiedzenia służebności,
4. jak duży obszar działki jest faktycznie ograniczony,
5. czy infrastruktura wpływa na wartość nieruchomości lub możliwość jej zabudowy.

Właściciel może rozważyć m.in. żądanie ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości albo odszkodowanie za ograniczenie sposobu korzystania z gruntu.
Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy dokumentów, księgi wieczystej, historii urządzeń i przeznaczenia działki.

Prawnik specjalizujący się w sprawach z zakresu prawa nieruchomości, spółek i spadków.