04/09/2026
📖 Historia jednej rozmowy ….
„Nie chcę tego ubezpieczenia” – co może się wydarzyć, gdy wspólnota zrezygnuje z ochrony?
📞 Zaczęło się od telefonu.
Klient zadzwonił do nas z prostym komunikatem: „Nie chcę tego ubezpieczenia.”
Z pozoru to zwykła decyzja dotycząca kosztów wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele analizują wydatki, zarządca przedstawia propozycje, a każda pozycja w budżecie może stać się przedmiotem dyskusji.
Tylko że w przypadku ubezpieczenia warto zadać jeszcze jedno pytanie:
❓ Co może się wydarzyć, jeśli wspólnota pozostanie bez odpowiedniej ochrony?
I właśnie od tego pytania warto rozpocząć rozmowę.
🛡️Ubezpieczenie – koszt czy element zarządzania ryzykiem?
Ubezpieczenie nieruchomości często jest postrzegane przede wszystkim jako kolejny wydatek.
Dopóki nic się nie wydarzy, łatwo pomyśleć:
„Przez tyle lat nie było żadnej poważnej szkody. Po co więc płacić?”
Problem pojawia się w momencie, kiedy wydarzenie, którego nikt nie przewidywał, rzeczywiście nastąpi.
Problem zaczyna się wtedy, gdy wydarzy się coś, czego nikt wcześniej nie zakładał.
🌧️ intensywne opady i podtopienia,
💧 poważne zalanie,
🛗 zalanie windy lub szybu windy,
🔥 pożar,
💥 wybuch gazu,
❄️ duże obciążenie dachu śniegiem,
🌪️ silny wiatr,
⚡ awaria instalacji,
🚪 uszkodzenie części wspólnych,
🚶 wypadek osoby trzeciej na terenie nieruchomości.
W takich sytuacjach pytanie o wysokość składki przestaje być najważniejsze.
Pojawia się znacznie poważniejsze pytanie:
kto poniesie koszt szkody?
Jedna nieruchomość – wiele różnych ryzyk
Każda wspólnota mieszkaniowa jest inna.
Inny jest mały budynek z kilkunastoma lokalami, inny duża wspólnota z garażem podziemnym, windami, lokalami użytkowymi czy rozbudowaną infrastrukturą techniczną.
Dlatego również zakres ochrony ubezpieczeniowej powinien być dopasowany do konkretnej nieruchomości.
Przy analizie warto zwrócić uwagę między innymi na:
• zakres ubezpieczenia,
• sumy ubezpieczenia,
• odpowiedzialność cywilną,
• wyłączenia odpowiedzialności,
• udziały własne i franszyzy,
• sposób ustalania wysokości odszkodowania,
• zakres ochrony części wspólnych,
• dodatkowe ryzyka występujące w konkretnej nieruchomości.
Sama informacja, że „wspólnota jest ubezpieczona”, nie zawsze oznacza jeszcze, że jest właściwie zabezpieczona.
🤔 A jeśli właściciel mówi: „Nie chcę”?
W takiej sytuacji najważniejsze nie powinno być samo przekonywanie do zakupu ubezpieczenia.
Najpierw warto zapytać:
Dlaczego?
Czy powodem jest wysokość składki?
Czy właściciel uważa, że zakres ochrony jest zbyt szeroki?
Czy wspólnota ma już inne ubezpieczenie?
Czy porównano zakresy ochrony?
Czy właściciele wiedzą, jakie ryzyka pozostaną nieubezpieczone?
To bardzo ważne, ponieważ świadoma rezygnacja z określonej ochrony jest czymś innym niż rezygnacja wynikająca z braku wiedzy o konsekwencjach.
Rolą zarządcy nie jest podejmowanie decyzji za właścicieli.
Rolą zarządcy jest natomiast między innymi przedstawienie sytuacji w sposób, który pozwoli właścicielom podjąć świadomą decyzję.
⚠️ Co może się wydarzyć?
Wyobraźmy sobie kilka sytuacji, które wcale nie są tak nieprawdopodobne, jak mogłoby się wydawać.
💧 1. Poważne zalanie
Dochodzi do awarii instalacji i woda przedostaje się do części wspólnych oraz jednego lub kilku lokali.
Pojawiają się koszty osuszania, naprawy instalacji, remontu i odtworzenia uszkodzonych elementów.
A czasami niewielka awaria może uruchomić łańcuch kolejnych problemów i kosztów.
🛗 2. Zalanie windy
To przykład, o którym nie zawsze myślimy w pierwszej kolejności.
Awaria instalacji, intensywne opady, podtopienie garażu podziemnego czy przedostanie się wody do szybu windy mogą doprowadzić do poważnego uszkodzenia urządzenia.
A winda to nie tylko kabina.
To również urządzenia techniczne, instalacje i elementy wymagające specjalistycznej naprawy.
W efekcie szkoda może oznaczać nie tylko koszt usunięcia samego zalania, ale również kosztowną naprawę i czasowe wyłączenie windy z użytkowania.
🔥 3. Pożar
Pożar może w krótkim czasie spowodować ogromne straty.
Uszkodzeniu mogą ulec części wspólne, instalacje, elewacja, dach czy inne elementy budynku.
Skala szkody może być wielokrotnie większa niż roczna składka ubezpieczeniowa.
💥 4. Wybuch gazu
To zdarzenie, którego nikt nie planuje i którego nikt nie chce doświadczyć.
Ale właśnie dlatego warto wcześniej zastanowić się, jakie konsekwencje finansowe może mieć poważne zdarzenie w budynku.
❄️ 5. Duże opady śniegu
Zima również może przynieść ryzyka.
Duża ilość śniegu może powodować znaczne obciążenie dachu, a w połączeniu z innymi czynnikami doprowadzić do uszkodzeń elementów budynku.
🌪️ 6. Silny wiatr
Oderwany element elewacji, uszkodzone pokrycie dachowe czy inne elementy budynku mogą spowodować szkody zarówno w samej nieruchomości, jak i poza nią.
🚶 7. Wypadek na terenie nieruchomości
Oblodzony chodnik, uszkodzona nawierzchnia czy inny element infrastruktury może doprowadzić do wypadku.
W takiej sytuacji mogą pojawić się roszczenia osoby poszkodowanej.
I znów wracamy do podstawowego pytania:
Kto ponosi odpowiedzialność i kto pokryje koszty?
Właśnie dlatego ubezpieczenie powinno być elementem szerszego podejścia do zarządzania ryzykiem nieruchomości.
📋 Nie wystarczy mieć polisę. Trzeba wiedzieć, co ona obejmuje.
To jeden z najważniejszych elementów całej rozmowy.
Nie każda polisa działa tak samo.
Nie każda szkoda będzie objęta ochroną.
Nie każda suma ubezpieczenia będzie odpowiednia dla konkretnej nieruchomości.
Dlatego przy wyborze ubezpieczenia nie warto patrzeć wyłącznie na cenę.
Najtańsza oferta nie zawsze oznacza najlepszą ochronę.
Najważniejsze jest dopasowanie zakresu ubezpieczenia do rzeczywistych potrzeb i ryzyk konkretnej wspólnoty.
👥 Doświadczenie ma znaczenie
W Instytucie Gospodarki Nieruchomościami temat ubezpieczeń nieruchomości wspólnot mieszkaniowych jest obecny od 2010 roku.
Przez lata mieliśmy możliwość poznania wielu różnych nieruchomości, ich specyfiki, problemów oraz ryzyk.
I właśnie praktyka pokazuje, że nie ma jednego rozwiązania odpowiedniego dla każdej wspólnoty.
Dlatego do ubezpieczeń podchodzimy profesjonalnie i indywidualnie.
Analizujemy nieruchomość, jej charakter, sposób użytkowania oraz potencjalne zagrożenia.
Nie chodzi przecież o to, żeby wspólnota po prostu „miała polisę”.
Chodzi o to, żeby zakres ochrony odpowiadał rzeczywistym potrzebom nieruchomości.
💬 Warto rozmawiać, zanim wydarzy się szkoda
Wróćmy więc do telefonu, od którego rozpoczęliśmy ten artykuł:
„Nie chcę tego ubezpieczenia.”
Sama decyzja o rezygnacji nie musi być problemem.
Problemem może być natomiast sytuacja, w której decyzja zostaje podjęta bez świadomości tego, jakie ryzyko pozostaje po stronie wspólnoty.
Dlatego zamiast zaczynać rozmowę od:
„Ile kosztuje ubezpieczenie?”
warto zacząć od:
„Co może wydarzyć się w tej konkretnej nieruchomości i jakie konsekwencje finansowe może mieć taka sytuacja?”
Dopiero później warto rozmawiać o zakresie ochrony, wariantach ubezpieczenia i składce.
Bo dobre zarządzanie nieruchomością to nie tylko reagowanie na problemy, kiedy już się pojawią.
To również przewidywanie ryzyka i podejmowanie decyzji, które mogą ograniczyć jego skutki.
❓ Jedno pytanie na koniec
Czy wspólnota rzeczywiście oszczędza, rezygnując z ubezpieczenia – czy tylko przenosi potencjalny koszt z dzisiejszej składki na przyszłą szkodę?
Warto odpowiedzieć na to pytanie zanim wydarzy się coś, czego nie da się już cofnąć.
________________________________________
🏢 Instytut Gospodarki Nieruchomościami
Od 2010 roku wspieramy wspólnoty mieszkaniowe i zarządców również w obszarze ubezpieczeń nieruchomości, podchodząc do każdej nieruchomości indywidualnie i z uwzględnieniem jej specyfiki oraz potencjalnych ryzyk.
