Maciej Ostrowski - profesjonalne zarządzanie nieruchomościami

16/06/2026

Dziś do mieszkańców trafiło pismo zachęcające do zadawania pytań o wysokość opłat, fundusz remontowy, koszty eksploatacji oraz przejrzystość finansów Spółdzielni.

Muszę przyznać, że niezależnie od tego, kto jest autorem tego pisma, zawiera ono jedno bardzo ważne przesłanie: mieszkańcy mają prawo pytać.

Mają prawo wiedzieć, z czego wynikają opłaty, jakie koszty ponosi Spółdzielnia, jakie usługi są zlecane na zewnątrz, jak wykorzystywany jest fundusz remontowy i w jaki sposób gospodarowane są środki wpłacane przez członków.

To jest istota spółdzielczości.

Jednocześnie warto zauważyć, że w tym samym czasie mieszkańcy otrzymali również ulotkę podsumowującą działalność Rady Nadzorczej. Ulotka koncentruje się przede wszystkim na sukcesach i pozytywnych wskaźnikach finansowych.

Moim zdaniem mieszkańcy zasługują na coś więcej niż materiały promocyjne i kampanijne.

Zasługują na pełną informację.

Nie tylko o dodatnim wyniku GZM, ale również o kosztach funkcjonowania Spółdzielni.

Nie tylko o wzroście zysku, ale również o źródłach tego wzrostu.

Nie tylko o inwestycjach, ale również o kosztach ich realizacji.

Nie tylko o sukcesach, ale również o problemach i wyzwaniach.

Dojrzała spółdzielnia nie boi się pytań swoich członków. Wręcz przeciwnie — zachęca do ich zadawania.

Dlatego niezależnie od poglądów i sympatii wyborczych zachęcam mieszkańców do jednego: czytajcie dokumenty, analizujcie liczby, zadawajcie pytania i głosujcie świadomie.

Spółdzielnia należy do mieszkańców. To mieszkańcy mają prawo oczekiwać pełnej informacji o swoim majątku i o sposobie jego zarządzania.

16/06/2026

Przeczytałem ulotkę podsumowującą działalność Rady Nadzorczej SM „Zatorze” za lata 2023–2026.

Cieszę się, że mieszkańcy otrzymali podsumowanie kadencji. Szkoda jednak, że przedstawiono w nim głównie wybrane informacje, które pokazują działalność Rady wyłącznie w korzystnym świetle.

Jako członek Spółdzielni oczekiwałbym pełniejszego obrazu sytuacji.

W ulotce podkreślono dodatni wynik gospodarki zasobami mieszkaniowymi (GZM) w wysokości 177 852,10 zł. Przedstawiono to jako jeden z największych sukcesów kończącej się kadencji.

Warto jednak pamiętać, że gospodarka zasobami mieszkaniowymi nie jest działalnością nastawioną na osiąganie zysku. Jej celem jest pokrywanie rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości. Dlatego wynik GZM powinien co do zasady oscylować wokół zera.

Jeżeli na GZM pojawia się nadwyżka, mieszkańcy mają prawo zapytać, czy wynika ona z efektywnego zarządzania kosztami, czy też z pobrania od mieszkańców wyższych zaliczek niż było to konieczne.

W ulotce wskazano również wzrost zysku netto Spółdzielni z 205 642,79 zł do 315 908,05 zł. Nie wspomniano jednak, że dodatni wynik GZM wyniósł prawie 178 tys. zł. Oznacza to, że znacząca część poprawy wyniku finansowego może być związana właśnie z nadwyżką na gospodarce zasobami mieszkaniowymi.

Jednocześnie w ulotce nie znajdziemy informacji o wzroście kosztów usług obcych, wzroście kosztów wynagrodzeń, poziomie zobowiązań Spółdzielni ani wynagrodzeniach organów Spółdzielni. Nie ma również szerszej informacji o tym, jak zmieniały się koszty funkcjonowania Spółdzielni w analizowanym okresie.

Mieszkańcy mają prawo znać nie tylko sukcesy, ale również pełny obraz sytuacji finansowej.

Szczególnie zastanawia mnie również to, że w materiałach wyborczych zabrakło odniesienia do wielu deklaracji składanych mieszkańcom na początku kadencji. Mówiono wówczas o pełnej transparentności, większej dostępności informacji, szerszym dialogu z członkami Spółdzielni, regularnym informowaniu mieszkańców o działalności Rady Nadzorczej, a nawet o transmisjach obrad.

Przed wyborami warto więc zadać sobie pytanie nie tylko o to, co zostało zrobione, ale również o to, które z zapowiadanych działań udało się zrealizować.

Każdy mieszkaniec sam oceni działalność kończącej kadencję Rady Nadzorczej.

Warto jednak pamiętać, że rzetelna ocena wymaga spojrzenia na wszystkie dane, a nie tylko na te, które dobrze prezentują się w wyborczej ulotce.

09/04/2026

Fundusz remontowy to nie tylko tabelki i uchwały.
To często decyzje podejmowane tu i teraz – pod presją czasu, odpowiedzialności i realnego ryzyka.
Właśnie o tym jest mój najnowszy artykuł:
👉 „Fundusz remontowy i pilne naprawy – kiedy zarząd musi podjąć natychmiastową decyzję”
W teorii wszystko wygląda prosto:
✔ plan gospodarczy
✔ uchwały właścicieli
✔ harmonogram remontów
W praktyce?
❗ awaria w środku zimy
❗ brak możliwości zwołania zebrania
❗ ryzyko szkód liczonych w setkach tysięcy złotych
❗ i jedna decyzja – którą ktoś musi podjąć natychmiast
Z doświadczenia wiem jedno – zarządzanie nieruchomościami to nie tylko realizowanie uchwał.
To odpowiedzialność za bezpieczeństwo ludzi i majątku, często w sytuacjach, których nie da się przewidzieć.
W artykule pokazuję m.in.:
🔹 kiedy zarząd może i powinien działać bez uchwały
🔹 czym jest i dlaczego warto stosować protokół konieczności
🔹 jak zabezpieczyć się przed zarzutami właścicieli
🔹 dlaczego uchwały „awaryjne” (np. limity 10–20 tys. zł) to dziś standard
🔹 jak pogodzić ekonomię z odpowiedzialnością
To tekst napisany nie z teorii, ale z realnych sytuacji, które każdy zarządca prędzej czy później spotka.
📖 Zachęcam do lektury i dyskusji – jestem ciekawy, jak Wy rozwiązujecie takie sytuacje w swoich wspólnotach i spółdzielniach.

09/03/2026

Zachęcam do lektury kolejnego mojego artykułu dotyczącego zarządzania nieruchomościami.

Nowe technologie zmieniają sposób, w jaki zarządcy komunikują się z mieszkańcami, obsługują zgłoszenia i zarządzają finansami. Cyfryzacja w branży nieruchomości wiąże się jednak także z trudnościami organizacyjnymi, różnicami pokoleniowymi i oporem wobec zmiany. O tym, co naprawd...

15/09/2025

📌 Fundusz remontowy sercem wspólnoty

W najnowszym numerze miesięcznika Wspólnota Mieszkaniowa ukazał się mój artykuł, w którym dzielę się doświadczeniami dotyczącymi roli i znaczenia funduszu remontowego w zarządzaniu nieruchomościami.

Od lat powtarzam: bez sprawnie funkcjonującego funduszu remontowego żadna wspólnota nie jest w stanie prawidłowo się rozwijać. To narzędzie nie tylko zapewnia stabilność finansową, ale także chroni mieszkańców przed nagłymi podwyżkami i konfliktami.

➡️ W tekście zwracam uwagę m.in. na:

konieczność długofalowego planowania,

znaczenie diagnozy technicznej budynku,

błędy wynikające z braku aktualizacji stawek,

komunikację z właścicielami mieszkań.

Praktyka pokazuje, że dobrze prowadzony fundusz remontowy to inwestycja w spokój, bezpieczeństwo i wartość nieruchomości.

Zapraszam do lektury wrześniowego wydania Wspólnoty Mieszkaniowej oraz do dyskusji – jak Państwo postrzegają rolę funduszu remontowego w swoich wspólnotach?

📖 Cały artykuł: Fundusz remontowy sercem wspólnoty
🖊️ Maciej Ostrowski – wieloletni prezes SM, Dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami, lustrator

21/07/2025

🔴 SPRAWNY MENEDŻER FILAREM WSPÓLNOTY
W najnowszym numerze miesięcznika Wspólnota Mieszkaniowa (7–8/2025) ukazał się mój kolejny artykuł poświęcony kluczowej roli, jaką w funkcjonowaniu wspólnoty mieszkaniowej odgrywa sprawny i odpowiedzialny zarządca.

💬 Poruszam w nim m.in.: ✔️ jak brak decyzji prowadzi do paraliżu i degradacji nieruchomości,
✔️ dlaczego zarządzanie to coś więcej niż administracja budynkiem,
✔️ jak ważne są kompetencje komunikacyjne, empatia i odporność na stres,
✔️ i co łączy jakość zarządzania z jakością życia mieszkańców.

To tekst o roli profesjonalizmu, zaufania i transparentności w pracy z ludźmi i dla ludzi.

📖 Artykuł znajdziecie w lipcowo-sierpniowym numerze Wspólnoty Mieszkaniowej. Zachęcam do lektury i refleksji – szczególnie tych, którzy mają realny wpływ na funkcjonowanie wspólnot i spółdzielni.

Maciej Ostrowski
Dyrektor ds. Zarządzania Nieruchomościami | Lustrator

02/07/2025

Zachęcam do lektury mojego artykułu "Uchwała czy paraliż" napisanego dla gazety Mieszkanie i wspólnota

Zarządzanie nieruchomościami to nie tylko codzienna administracja i techniczna obsługa budynków. To przede wszystkim proces decyzyjny, którego sercem są uchwały wspólnot mieszkaniowych. Ich brak to nie tylko formalność. To realne zagrożenie dla funkcjonowania całej wspólnoty, stabi...

11/06/2025

Jako były prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Zatorze z dużą uwagą obserwuję to, co dzieje się dziś w naszej wspólnocie. Widzę ogromne poruszenie, rosnące napięcie, ale przede wszystkim – determinację mieszkańców, by odzyskać wpływ na sprawy, które ich realnie dotyczą.

Cieszę się, że głos społeczności nie milknie. Przez 8 lat miałem zaszczyt pracować dla Zatorza z przekonaniem, że mieszkańcy zasługują na przejrzystość, dialog i rozwój – a nie chaos, rosnące opłaty i zarośnięte trawniki. Nie potrzebowaliśmy wtedy dramatycznych apeli, żeby dbać o otoczenie. Wystarczyło wspólne zaangażowanie i uczciwe zarządzanie.

Dziś wielu mieszkańców dostrzega, że obietnice składane dwa lata temu były tylko hasłami. Ulice cichną, ale komentarze, ulotki i nastroje jasno pokazują: cierpliwość się kończy. I słusznie – Walne Zgromadzenie to najwyższy organ, jedyna szansa na powiedzenie sprawdzam.

Dlatego wszystkim mieszkańcom życzę odwagi, obecności i głosu. Bo tylko aktywny udział daje realny wpływ. I tylko wspólnie możemy postawić tamę dalszej degradacji tego, co razem przez lata budowaliśmy.

Zapraszamy. Kliknij po więcej.

10/06/2025

Jako były prezes Spółdzielni Mieszkaniowej z przykrością obserwuję, jak w ciągu zaledwie dwóch lat mieszkańcy boleśnie przekonali się, że tzw. „dobra zmiana” była oparta na fałszywych obietnicach i oszczerstwach kierowanych pod moim adresem.

Zamiast transparentności i poprawy jakości zarządzania mamy dziś sytuację, która budzi poważne wątpliwości:

Gdzie są transmisje z posiedzeń Rady Nadzorczej, o których zapewniano mieszkańców?

Dlaczego Pani Michalkiewicz, która deklarowała pracę pro bono, dziś pobiera wynagrodzenie?

Dlaczego zarząd liczy aż trzech członków, mimo że wnioskowaliśmy o ograniczenie składu do dwóch osób – co miało służyć oszczędnościom?

Z jakiego powodu przyznaje się pracownikom dodatkowe urlopy, wykraczające poza obowiązujące regulaminy?

Dlaczego Spółdzielnia korzystała z usług detektywa – kto za to zapłacił i w jakim celu to się odbyło?

Dlaczego członkom Spółdzielni nie udostępnia się materiałów, do których mają ustawowo zagwarantowany dostęp?

Mnie jako prezesowi zarzucano wiele – często niesłusznie. Dziś natomiast mamy do czynienia z sytuacją, która w mojej opinii ociera się o kompletny brak przejrzystości i elementarnego poszanowania dla członków Spółdzielni.

Dziś mam się dobrze.
Ale po ośmiu latach pracy na rzecz tej wspólnoty jest mi po prostu żal patrzeć, jak to, co wspólnie udało się zbudować, ulega degradacji i brakuje nad tym kontroli.

Karma zawsze wraca – i wygląda na to, że właśnie to obserwujemy.

OD SPOTTERKI:
Do mieszkańców Zatorza.
Kartki dosyć szybko zostały przez kogoś zerwane. Być może ktoś będzie miał ochotę uczestniczyć w zebraniu

25/04/2025

Zarządzanie nieruchomościami – tradycja czy nowoczesność?

W artykule, który ukazał się w najnowszym numerze magazynu "Mieszkanie i Wspólnota", dzielę się swoimi przemyśleniami na temat kierunku, w jakim zmierza zarządzanie w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych.

Na przykładzie Spółdzielni Mieszkaniowej Zatorze w Koninie, którą miałem zaszczyt prowadzić w latach 2016–2024, pokazuję, jak wdrożenie nowoczesnych narzędzi – m.in. systemu e-mieszkaniec – może usprawnić komunikację z mieszkańcami i zwiększyć efektywność zarządzania.

Zachęcam do lektury wszystkich, którzy szukają odpowiedzi na pytanie: czy tradycja i nowoczesność mogą współistnieć w zarządzaniu nieruchomościami?

Maciej Ostrowski
Dyrektor ds. Zarządzania Nieruchomościami
Apartment Management Maciej Ostrowski
Lustrator Krajowej Rady Spółdzielczej



https://www.mieszkanie-i-wspolnota.pl/czasopismo/2025/264