23/04/2021
Mikrokawalerka = patologia? 😱😱😱
👇👇👇
W XVI wieku na dworze angielskim istniała dość ciekawa instytucja chłopca do bicia. Był to bliski przyjaciel królewskiego syna, który od dziecka spędzał z nim najwięcej czasu. Kiedy królewicz nabroił i wpadł w tarapaty, ze względu na jego pochodzenie i status kara musiała spaść na jego najbliższego przyjaciela. To on dostawał srogie lanie choć sam niekoniecznie musiał na to zasłużyć.
Dlaczego o tym piszę? Bo na polskim rynku srogie lanie w mediach ostatnimi czasy dostają głównie mikrokawalerki traktowane jako symbol tzw. “patodeweloperki”, czyli budownictwa mieszkaniowego nastawionego wyłącznie na zysk inwestora (dewelopera i wynajmującego), które bardzo słabo przystosowane jest do komfortu samych mieszkańców czy założeń miejskiej urbanistyki. Trzeba zgodzić się z faktem, że wiele nowo powstałych inwestycji faktycznie odbiega od wymarzonych standardów. Wiele osiedli nie zachwyca pod względem architektury, posiada bardzo nikłą infrastrukturę zewnętrzną i jeszcze mniej zieleni. Największą popularnością w dużych miastach cieszą się małe mieszkania, które przy wysokich cenach za metr są stosunkowo tańsze od bardziej komfortowych nieruchomości z większym metrażem, a jednocześnie posiadają bardzo podobną do większych mieszkań funkcjonalność w kontekście ich późniejszego wynajmu.
Jeśli dodamy do tego wciąż rosnące ceny nieruchomości, niskie lokaty, podatek od zysków kapitałowych i kulturowe uwarunkowania to dość prosto możemy wywnioskować, że za swoje oszczędności najlepiej kupić jak najmniejsze mieszkanie, które będzie można później wynająć za kwotę zbliżoną do stawek za większe i przyjemniejsze w użytkowaniu nieruchomości. Efekt jaki każdy inwestor stara się uzyskać to jak największy zwrot (czynsz) z zainwestowanego kapitału (cena mieszkania). Jak pewnie każdy z nas może podejrzewać, w centrach dużych miast prowadzi to do większego zainteresowania małymi mieszkaniami, a w szczególności kawalerkami.
Oczywiście to wszystko nie jest takie proste. Kiedy w planach przeszkadza odpływ turystów i studentów, rosnące koszty remontów albo zmiany trendów na lokalnym rynku, może okazać się, że większą stopę zwrotu uzyskamy na przykład z kupna i wynajmu domu na obrzeżach, mieszkania w małym mieście albo lokalu usługowego. Niemniej jednak mały metraż w połączeniu z wysokim czynszem wciąż stanowi niemal złotą zasadę inwestowania w nieruchomości na wynajem.
I tutaj rynek odpowiada skrajnością czyli mikrokawalerkami. Czym jest mikrokawalerka? To jednopokojowe mieszkanie poniżej 25 mkw powierzchni użytkowej, które ze względu na wymogi prawne sprzedawane jest jako lokal niemieszkalny. Taka nieruchomość powstaje najczęściej z podziału większego mieszkania lub stanowi gotowy “produkt inwestycyjny” w budynku, który został specjalnie zaprojektowany aby pomieścić jak najwięcej takich lokali.
Co w tym złego? Po pierwsze, można sobie wyobrazić jeszcze funkcjonowanie na 25 metrach ale niczym niezwykłym są “mieszkania” o powierzchni 15, 12 albo 8 metrów kwadratowych! Taka przestrzeń nawet przy najlepszych rozwiązaniach projektowych nie będzie mogła spełnić wielu ważnych potrzeb mieszkaniowych (np. miejsce na jadalnię, niezależna sypialnia, wydzielona kuchnia, miejsce na pranie, wystarczająco duża szafa, i tak dalej…). Po drugie, ceny takich kawalerek były długo windowane przez rynek najmu krótkoterminowego a same mieszkania działały jako swego rodzaju pokoje hotelowe. Nie tylko zmienia to przeznaczenie całych kamienic i jakość życia okolicznych mieszkańców ale wpływa na całe dzielnice i ceny innych, “zwykłych” mieszkań na wynajem (patrz krakowskie Podgórze). Po trzecie wreszcie, powstawanie i popularność mikrokawalerek wpływa na ogólnopojęte trendy na rynku mieszkaniowym i daje początkującym, mniej zamożnym inwestorom fałszywe poczucie pewnej inwestycji z wysoką stopą zwrotu. Ostatnie kilkanaście miesięcy doskonale udowodniły, że rynek szybko potrafi się zmienić i zamrozić kapitał na dłuższy okres albo narazić inwestora na straty. Przy obecnym spadku stawek najmu w Krakowie zdecydowanie łatwiej znaleźć najemców, którzy zdecydują zapłacić 100 lub 200 złotych więcej za dodatkowy pokój i kilkanaście metrów kwadratowych niż płacić za mikrokawalerkę w bloku obok.
No dobrze ale czy nie jest tak, że mikrokawalerki ze względu na swój słaby PR stałym się przysłowiowym chłopcem do bicia? Z punktu widzenia inwestora mają one wiele zalet. Wyższa stopa zwrotu w okresie hossy na rynku najmu, niskie koszty utrzymania, mało kosztowne wykończenie, możliwość odliczenia 23% VAT (a nie 8% jak w przypadku lokali mieszkalnych), wzrost wartości nieruchomości w centrum miast, to tylko kilka z argumentów, które potrafią przekonać kupujących. Do tego warto zaznaczyć, że część osób w obawie o uciekające z lokaty oszczędności woli kupić sobie taką mikrokawalerkę i traktować ją jako osobisty hotel, do którego przyjeżdża się tylko na dzień czy dwa w miesiącu, i którego cena jednocześnie rośnie.
Dlaczego więc słowo “mikrokawalerka” jest obecnie synonimem patologii? Pomimo wielu trendów, które być może w innej rzeczywistości sprawiłyby, że wiele osób wolałoby niewielkie, tańsze w utrzymaniu mieszkania, tego typu nieruchomości są obecnie symbolem wszystkich problemów na rynku mieszkaniowym. Brzydkie osiedla, źle zaprojektowane mieszkania, niska jakość budownictwa, wysokie ceny nieruchomości, wysokie ceny najmu, kredyty na 30 lat, brak miejscowych planów zagospodarowania, wycinka drzew pod nowe bloki, wszechobecny beton. To wszystko składa się na to, że kilkumetrowe mieszkanie staje się kozłem ofiarnym mediów społecznościowych. Czy słusznie?
