Nieruchomości Borowicz

Wskazówki dojazdu Strona internetowa Kontakt: firmę

Nieruchomości Borowicz Od 30 lat zarządzamy nieruchomościami, ponad 90.000 m2 obsługiwanej powierzchi, blisko 2000 właścicieli i użytkowników. Zarządzamy głównie w Lublinie.

Wspólnoty, spółdzielnie, sektor komercyjny, prywatny. Obsługa księgowa, prawna, audyty - cała Polska.

22/10/2026

„Ale przecież za to Wam płacimy…”

To zdanie zarządcy nieruchomości słyszą naprawdę często.

I tak – właściciele płacą nam wynagrodzenie.

Za administrowanie nieruchomością.

Za pilnowanie jej bieżącego funkcjonowania, finansów, dokumentacji, umów, rozliczeń, przeglądów, awarii i całej masy spraw, których na co dzień nawet nie widać.

Przygotowujemy również projekty uchwał, przekazujemy je właścicielom i organizujemy proces głosowania – oczywiście w zakresie wynikającym z naszej umowy.

Ale jest różnica pomiędzy umożliwieniem właścicielowi oddania głosu a wielokrotnym nakłanianiem go, żeby w ogóle ten głos oddał.

Bo jeżeli mamy 50 właścicieli, zagłosowało 10 i zaczynamy telefonować do pozostałych 40…

potem do tych, którzy nie odebrali…

potem wysyłamy kolejne przypomnienie…

a następnie ponownie sprawdzamy, kto nadal nie zagłosował…

to robią się z tego godziny pracy.

I wtedy pojawia się pytanie:

czy naprawdę właśnie na to powinien być przeznaczany czas zarządcy, za który płacą właściciele?

Bo te same godziny możemy przeznaczyć na analizę kosztów, szukanie oszczędności, kontrolowanie wykonawców, sprawdzanie umów czy zajmowanie się technicznymi problemami budynku.

Uchwałę przygotowuje zarządca.

Warunki do głosowania organizuje zarządca.

Informację przekazuje zarządca.

Ale głos należy już do właściciela.

I czasami wystarczą naprawdę dwie minuty, żeby go oddać.

Nawet PRZECIW.

Bo – jak pisaliśmy wcześniej – największym problemem bardzo często nie jest głos przeciw.

Największym problemem jest brak głosu.

20/10/2026

„To może po prostu zadzwońcie do tych, którzy jeszcze nie zagłosowali?”

Dobrze. To policzmy. 😉

Mamy budynek, w którym jest 50 właścicieli.

Wysyłamy uchwałę.

Głos oddaje 10 osób.

Zostaje 40 właścicieli, do których trzeba dotrzeć.

Załóżmy bardzo ostrożnie, że jeden kontakt zajmuje średnio 4 minuty.

Trzeba otworzyć kartotekę, znaleźć numer, zadzwonić, czasami wyjaśnić, czego dotyczy uchwała, odpowiedzieć na pytanie albo po prostu odnotować, że właściciel nie odebrał.

40 osób × 4 minuty = 160 minut.

Czyli 2 godziny i 40 minut.

Tylko na pierwszą rundę telefonów.

A przecież część osób nie odbierze.

Więc dzwonimy drugi raz.

Wysyłamy przypomnienie mailem.

Sprawdzamy, kto po telefonie rzeczywiście zagłosował.

Aktualizujemy wyniki.

I bardzo łatwo okazuje się, że zebranie głosów pod jedną uchwałą w jednym budynku zajęło 4–5 godzin pracy.

A teraz najważniejsze:

zarządca zazwyczaj nie zarządza jednym budynkiem.

Ma ich kilka, kilkanaście albo kilkadziesiąt.

I w każdym są uchwały, które trzeba przegłosować.

Dlatego kiedy następnym razem zobaczycie wiadomość:

„Prosimy o oddanie głosu pod uchwałą”

– naprawdę warto poświęcić te dwie minuty i zagłosować.

Nawet jeżeli głosujecie PRZECIW.

Bo dla zarządcy problemem często nie jest głos „przeciw”.

Problemem jest brak głosu.

15/10/2026

Czy w końcu skończy się wielotygodniowe zbieranie głosów pod uchwałami?

Od prawie roku pojawiają się informacje o planowanych zmianach w ustawie o własności lokali.

I jedna z propozycji jest szczególnie ciekawa.

Przy indywidualnym zbieraniu głosów pod uchwałą o wyniku miałaby decydować zwykła większość głosów właścicieli, którzy rzeczywiście wzięli udział w głosowaniu.

Dzisiaj możemy tygodniami dzwonić, pisać, przypominać i prosić o oddanie głosu, bo do podjęcia uchwały potrzebujemy wymaganej większości.

Po zmianie sytuacja mogłaby wyglądać zupełnie inaczej.

I jako zarządcy powiemy: organizacyjnie byłoby to ogromne ułatwienie.

Ale…

Spójrzmy na to oczami właściciela.

W budynku jest 100 właścicieli.

W głosowaniu bierze udział 5.

3 głosuje ZA.
2 głosuje PRZECIW.

I pojawia się bardzo ważne pytanie:

czy decyzja pięciu osób powinna przesądzić o sprawie dotyczącej całej setki właścicieli?

Z jednej strony – każdy miał możliwość zagłosowania, ale z niej nie skorzystał.

Z drugiej – uchwały dotyczą przecież realnych pieniędzy właścicieli, remontów, inwestycji i funkcjonowania całej nieruchomości.

I właśnie dlatego jesteśmy bardzo ciekawi Waszego zdania.

Lepszy jest obecny system, w którym czasami miesiącami nie możemy zebrać większości?

Czy system, w którym decydują ci, którzy rzeczywiście biorą udział w głosowaniu?

Co wybralibyście jako właściciele?

09/10/2026

Ciekawe co będzie dalej ...

08/10/2026

Dlaczego w spółdzielni można podjąć decyzję, a we wspólnocie miesiącami zbieramy głosy?

Wyobraźmy sobie spółdzielnię mieszkaniową.

Na walnym zgromadzeniu pojawia się tylko część członków. W zwykłych sprawach głosują osoby uczestniczące w walnym i to ich głosy decydują o wyniku – oczywiście z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w przepisach i statucie.

A teraz wspólnota mieszkaniowa.

Na zebranie przychodzi pięciu właścicieli.

Trzech głosuje ZA.
Dwóch PRZECIW.

Czy uchwała została podjęta?

Niekoniecznie.

We wspólnocie potrzebujemy większości głosów wszystkich właścicieli, co do zasady liczonej według udziałów.

I dlatego po zebraniu zaczyna się to, o czym pisaliśmy już wcześniej.

Zbieranie głosów.

Maile.
Kartoteka właściciela.
Karty do głosowania.
Telefony.

„Tak, zagłosuję.”

I czekamy.

Tymczasem uchwała może dotyczyć remontu, wysokości zaliczek, planu gospodarczego albo innej decyzji potrzebnej do normalnego funkcjonowania nieruchomości.

I dlatego od dawna zastanawiamy się nad tym:

czy obecny sposób podejmowania uchwał we wspólnotach nadal odpowiada temu, jak dzisiaj zarządzamy nieruchomościami?

Technologia poszła do przodu.

Mamy elektroniczne kartoteki, aplikacje, raporty, automatyczne powiadomienia.

A jedna rzecz nadal potrafi zatrzymać wszystko:

brak głosów właścicieli.

Może więc nie kolejnego sposobu przypominania o głosowaniu potrzebujemy.

Może potrzebujemy zmiany samych zasad głosowania?

Jesteśmy bardzo ciekawi co o tym sądzicie – szczególnie zarządcy i właściciele lokali.

08/10/2026

Głosowanie nad uchwałami ....
A może rozwiązanie jest banalnie proste?

Wyznaczmy termin na oddanie głosu.

Wysyłamy uchwałę i piszemy:

„Prosimy o oddanie głosu do 30 września.”

Każdy wie, do kiedy powinien zagłosować.

Tydzień przed terminem – przypomnienie.
Kilka dni przed – kolejne.
Do niektórych właścicieli telefon.

Czy to zadziała?

Mamy wątpliwości.

Bo obawiamy się, że część osób przeczyta:

„Mam czas do 30 września”.

Czyli… zrobię to później.

A „później” bardzo łatwo zamienia się w „zapomniałem”.

I znowu jesteśmy dokładnie w tym samym miejscu.

Zarządca czeka na decyzję.
Uchwała nie ma wymaganej większości.
A sprawa, której dotyczy, nadal pozostaje nierozwiązana.

Dlatego coraz bardziej zastanawia mnie nie JAK umożliwić właścicielom głosowanie – bo możliwości mamy dzisiaj naprawdę dużo.

Tylko:

CO zrobić, żeby właściciele rzeczywiście chcieli oddawać głosy?

Czy konkretny termin by Was zmobilizował?

A może macie inny pomysł?

Pytamy całkiem serio, bo może jako zarządcy szukamy rozwiązania nie tam, gdzie trzeba...

06/10/2026

Możemy wiedzieć, że za kilka miesięcy we wspólnocie zabraknie pieniędzy. I co z tego?

Dzisiaj mamy naprawdę dobre narzędzia do zarządzania finansami wspólnot.

Mamy raporty.
Analizujemy wpływy.
Kontrolujemy koszty.
Porównujemy wykonanie z planem gospodarczym.
Możemy sprawdzić zadłużenie właścicieli i zobaczyć, jak wygląda przepływ pieniędzy.

I czasami już w połowie roku doskonale widzimy:

ten plan przestaje się spinać.

Możemy więc ponownie wszystko policzyć.

Możemy przygotować korektę planu.
Możemy zaproponować zmianę wysokości zaliczek.
Możemy wyjaśnić właścicielom, skąd wynika różnica.

Tylko że jest coś, czego żaden raport, program ani najlepszy system do zarządzania nieruchomościami za nas nie zrobi.

Nie zagłosuje za właścicieli.

I znowu wracamy do tego samego problemu.

Uchwała trafia pod głosowanie.

Czekamy.

Przypominamy.

Dzwonimy.

A koszty wspólnoty w tym czasie nie czekają.

I chyba właśnie to jest jeden z większych paradoksów naszej pracy:

możemy bardzo szybko zobaczyć problem, ale nie zawsze równie szybko możemy doprowadzić do decyzji, która pozwoli go rozwiązać.

I jesteśmy ciekawi zdania zarówno zarządców, jak i właścicieli:

Jak długo Waszym zdaniem powinna być głosowana uchwała dotycząca finansów wspólnoty?

01/10/2026

Plan gospodarczy wspólnoty. Robimy raz w roku i mamy spokój?

No właśnie – nie.

Na początku roku zamykamy poprzedni okres, analizujemy rzeczywiste koszty, przygotowujemy plan gospodarczy i proponujemy wysokość zaliczek.

Powstaje uchwała.

Luty. Marzec.

I zaczyna się głosowanie.

Tylko że właściciele nie głosują.

Przypominamy. Dzwonimy. Wysyłamy wiadomości.

A czas leci.

Tymczasem wspólnota normalnie funkcjonuje.

Przychodzą faktury za energię, sprzątanie, konserwację, przeglądy, ubezpieczenie. Ceny mogą się zmieniać. Pojawiają się wydatki, których kilka miesięcy wcześniej nie dało się dokładnie przewidzieć.

I może się okazać, że zaliczki wpływające od właścicieli przestają wystarczać na bieżące koszty.

Co wtedy?

Naszym zdaniem plan gospodarczy nie powinien być dokumentem przygotowanym raz w roku i odłożonym do następnego zebrania.

Powinien być na bieżąco porównywany z rzeczywistymi kosztami wspólnoty.

Planowaliśmy X.
Po pół roku wydaliśmy Y.
Do końca roku przewidujemy Z.

A jeżeli liczby zaczynają się rozjeżdżać – trzeba reagować i jeżeli jest taka potrzeba, przedstawić właścicielom zmianę planu i wysokości zaliczek do podjęcia w odpowiedniej uchwale.

Bo plan gospodarczy ma służyć zarządzaniu pieniędzmi wspólnoty, a nie tylko spełnieniu corocznego obowiązku.

A jak jest u Was?

Wracacie do planu gospodarczego w ciągu roku, czy zaglądacie do niego dopiero przy przygotowywaniu kolejnego?

29/09/2026

„Tak, tak, oczywiście. Zagłosuję wieczorem.”

Znacie to? 😉

Uchwała trafia do właścicieli.

Można zagłosować elektronicznie przez kartotekę właściciela.
Można przesłać głos mailem.
Można wypełnić kartę do głosowania i ją odesłać.

Przypominamy. Wysyłamy wiadomości. Dzwonimy.

I bardzo często słyszymy:

„Oczywiście, zagłosuję.”
„Zapomniałem, zrobię to dzisiaj.”
„Tak, widziałam maila.”
„Wieczorem usiądę i wyślę.”

A potem mijają kolejne dni i…

głosów nadal nie ma.

I wcale nie chodzi o to, że właściciele są PRZECIW.

Oni często po prostu nie głosują.

A bez wymaganej większości niektórych decyzji we wspólnocie po prostu nie można podjąć. Remont, inwestycja czy inna ważna sprawa czeka, mimo że problem nie czeka razem z nami.

I po tylu latach zarządzania nieruchomościami naprawdę jesteśmy ciekawi ...

Dlaczego tak się dzieje?

Brak czasu?
Za dużo wiadomości?
Nie wiadomo czego dotyczy uchwała?
A może uważacie, że Wasz jeden głos niczego nie zmieni?
A może zakładacie, że skoro inni zagłosują, to Wy już nie musicie?

Napiszcie.

Bo może problemem nie jest sposób głosowania.

Może problem leży zupełnie gdzie indziej ....

Macie jakąś podpowiedź?

24/09/2026

„Nie ma większości głosów? To pójdziemy do sądu.”

Teoretycznie – tak.

Jeżeli właściciele nie wyrażą wymaganej zgody na czynność przekraczającą zwykły zarząd, przepisy dają zarządowi możliwość zwrócenia się do sądu o rozstrzygnięcie.

Tylko jest jedno ALE.

To nie jest szybki sposób na brakującą uchwałę.

Nie ma przepisu, który mówi: sąd ma rozstrzygnąć taką sprawę w 14 dni, miesiąc czy dwa miesiące.

Trzeba przygotować wniosek i dokumenty, sprawa musi zostać zarejestrowana, sąd może wezwać do uzupełnienia dokumentacji, stanowisko mogą przedstawiać zainteresowani właściciele, może być potrzebna rozprawa, dodatkowe dowody…

I czas płynie.

Dlatego droga sądowa istnieje i czasami rzeczywiście jest potrzebna, ale nie traktowałabym jej jako pierwszego sposobu na rozwiązanie problemu z głosowaniem.

Jeżeli sprawa jest pilna, dużo rozsądniej jest najpierw zrobić wszystko, żeby właściciele podjęli świadomą decyzję:

pokazać koszt,
wyjaśnić konieczność wykonania prac,
przedstawić konsekwencje ich niewykonania
i przede wszystkim – zebrać głosy.

Bo czasami kilka telefonów i dobra informacja dla właścicieli mogą rozwiązać problem znacznie szybciej niż postępowanie sądowe.

Sąd jest narzędziem. Ale zdecydowanie nie jest narzędziem „na szybko”.

Adres

Narutowicza 30/6
Lublin
20-016

Godziny otwarcia

Poniedziałek 08:00 - 16:00
Wtorek 08:00 - 15:00
Środa 08:00 - 15:00
Czwartek 08:00 - 15:00
Piątek 07:00 - 13:00

Strona internetowa

Powiadomienia

Bądź na bieżąco: wyślemy Ci e-mail, gdy Nieruchomości Borowicz opublikuje nowości i promocje. Twój adres e-mail nie zostanie wykorzystany do żadnego innego celu, a subskrypcję możesz anulować w dowolnym momencie.

Kontakt: Firmę

Wyślij wiadomość do Nieruchomości Borowicz:

Skróty

Udostępnij

Kategoria