PALATYN

27/07/2026

Spokój ważniejszy niż sprzedaż alkoholu

Za Wspólnota Mieszkaniowa 8 lipca 2026
Odmowa wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym położonym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nie jest sama w sobie działaniem bezprawnym wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli służy ochronie porządku, spokoju i interesów pozostałych właścicieli. Właściciel lokalu musi wykazać nie tylko ograniczenie możliwości zarobkowego korzystania z lokalu, lecz także to, że uchwała narusza jego interes w sposób nieuzasadniony i sprzeczny z dobrem wspólnoty.

Odnosząc się do stanowiska powoda o naruszeniu przez pozwaną wspólnotę jego praw poprzez niewyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu w jego lokalu, sad zwrócił uwagę, że jeżeli punkt sprzedaży napojów alkoholowych przeznaczonych do sprzedaży w miejscu lub poza miejscem sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, to do uzyskania zezwolenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży, niezbędna jest zgoda właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku – zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi (Dz.U. z 2023 r. poz. 2151; dalej: uwt). Wobec tego, gdy właściciel lokalu położonego w budynku wielorodzinnym chce w tym lokalu sprzedawać alkohol, powinien uzyskać zgodę pozostałych właścicieli lokali – współwłaścicieli budynku. W przypadku współwłasności (w tym w przypadku wspólnoty mieszkaniowej) zgoda taka stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

W związku z tym, stosownie do art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl), niezbędne jest podjęcie przez wspólnotę uchwały wyrażającej zgodę na sprzedaż napojów alkoholowych.

Uchwała odmawiająca wyrażenia zgody podlega kontroli sądowej, stosownie do art. 25 uwl. Wyrażenie lub odmowa zgody w rozumieniu art. 18 ust. 6 pkt 3 uwt stanowi kompetencję podmiotu wskazanego w tym przepisie. Z samego prawa własności lokalu użytkowego nie wynika natomiast roszczenie właściciela lokalu o wyrażenie takiej zgody. Odmowa zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu zasadniczo bowiem aktualizuje prawo zarządu lub zarządcy do żądania rozstrzygnięcia przez sąd w postępowaniu nieprocesowym (art. 24 uwl; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 9 czerwca 2016 r., sygn. akt I ACa 93/16). W konsekwencji brak zgody wspólnoty mieszkaniowej (właścicieli lokali) na handel w lokalu użytkowym napojami alkoholowymi nie może być sam w sobie uznany za postępowanie niezgodne z prawem. Brak zgody rozpatrywać należy natomiast w kategorii naruszenia interesów właściciela lokalu, co stanowić może przesłankę uchylenia podjętej w tej kwestii uchwały, na podstawie art. 25 ust. 1 uwl.

Kwestionując uchwałę odmawiającą zgody i żądając jej uchylenia ze względu na naruszenie interesów właściciela lokalu powód powinien wykazać, że wspólnota wadliwie – z naruszeniem uzasadnionych w okolicznościach sprawy interesów właściciela – wykonała swoje prawo do odmowy wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu. Poszukując wzorca oceny uchwał na płaszczyźnie przesłanki naruszenia interesu właściciela lokalu należało, w ocenie sądu, odwołać się do zasad współżycia społecznego, co wymaga uznania, że naruszenie interesu musi być badane w sposób zobiektywizowany przy uwzględnieniu reguł słusznościowych (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 12 czerwca 2013, sygn. akt VI ACa 1727/12). Spór wyraża się bowiem w konflikcie między dobrem wspólnoty a dobrem właściciela lokalu, zaś do przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia uchwały, zachodzić musi co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu właściciela a ochroną interesu wyrażonego kwestionowaną uchwałą (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 4 września 2015 r., sygn. akt I ACa 671/15). Jako przykład wskazuje się w tym kontekście najczęściej na sytuację, w której uchwała zmierza, sprzecznie z zasadami współżycia społecznego, do pokrzywdzenia właściciela lokalu.

Jeśli u podstaw żądania uchylenia uchwały leży twierdzenie, że wspólnota mieszkaniowa, jako podmiot uprawniony do wyrażenia zgody, korzysta ze swojego prawa w sposób naruszający interes właściciela lokalu, do którego m.in. odnosi się art. 25 ust. 1 uwl, konieczne jest wykazanie nie tylko tego, że brak zgody utrudnia (ogranicza) możliwość czerpania pożytków z prawa własności lokalu, ale też przedstawienia i udowodnienia okoliczności pozwalających na przyjęcie, że uchwała taka nie jest motywowana dobrem wspólnoty, lecz narusza interes właściciela w sposób sprzeczny z opisanym wzorcem oceny. Zgodnie zaś z art. 6 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) to na powodzie, jako wywodzącym skutki prawne z określonych twierdzeń, spoczywa ciężar dowodu istnienia okoliczności pozwalających uznać odmowę wyrażenia zgody za naruszającą jego interes.

W tym kontekście sąd stwierdził, że sama norma z art. 18 uwt zawiera w sobie ograniczenie prawa dysponowania przedmiotem własności lokalu (a także prawa swobody działalności gospodarczej), uzależniając prowadzenie w lokalu działalności w określonej branży od uzyskania zezwolenia właściwego organu gminy. Przesłanką tego zezwolenia jest zaś z kolei zgoda, o której mowa w art. 18 ust. 6 pkt 3 uwt. Celem tej normy jest wyrażenie troski ustawodawcy dla pełnego poszanowania stanowiska wymienionych w tym przepisie podmiotów, wobec zamiaru prowadzenia w budynku mieszkalnym wielorodzinnym tak specyficznej działalności gospodarczej jak sprzedaż alkoholu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 września 2014 r., sygn. akt II GSK 1293/13). Regulacja ustawowa jest wyrazem dostrzeżenia przez ustawodawcę negatywnych skutków związanych z naruszaniem porządku i spokoju czy wręcz miru domowego przez osoby nabywające i spożywające alkohol. Zatem dla ochrony wyrażanych wartości ustawa o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi ogranicza prawo do dysponowania nieruchomością, uzależniając prowadzenie handlu alkoholem między innymi od akceptacji przez osoby mające prawa do budynku, w którym działalność ma być prowadzona, tego rodzaju aktywności gospodarczej i związanych z nią mankamentów oraz często utrudnień, związanych z zakłócaniem porządku przez osoby znajdujące się pod wpływem alkoholu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 9 czerwca 2016 r., sygn. akt I ACa 93/16).

W związku z tym sąd nie miał wątpliwości, że przytoczona norma ustawowa przyznaje wymienionym w jej treści podmiotom prawo do współdecydowania o organizacji bezpośredniego otoczenia ich własności, z ingerencją w wykonywanie władztwa właścicielskiego nad lokalem. A zatem, kwestionując prawo do odmowy wyrażenia zgody na handel alkoholem w lokalu użytkowym, powód powinien wykazać, że uchwała była motywowana innymi względami niż wykonanie tego prawa (względnie wykazanie, że w konkretnych okolicznościach faktycznych zgoda na sprzedaż alkoholu lub jej brak pozostają całkowicie indyferentne dla osiągnięcia celów ustawy). Tymczasem strona powodowa nie wykazała, w ocenie sądu, występowania takich okoliczności. Z przeprowadzonego postępowania dowodowego wynikało, że w okresie kiedy w przedmiotowym lokalu była prowadzona sprzedaż napojów alkoholowych, w bezpośrednim otoczeniu budynku wspólnoty dochodziło do zachowań zakłócających porządek i spokój (w tym ciszę nocną) przez osoby znajdujące się pod wpływem alkoholu, które nabywały napoje w sklepie prowadzonym w lokalu powoda. Związane z tym uciążliwości istotnie ograniczały komfort zamieszkiwania właścicieli lokali, którzy wielokrotnie zgłaszali występujące problemy administratorowi lub zarządowi wspólnoty. Natomiast po zaprzestaniu handlu alkoholem w lokalu problem powyższy został wyeliminowany.

Nie ma zatem, zdaniem sądu, żadnych przesłanek do stwierdzenia, że brak zgody na sprzedaż alkoholu w budynku wspólnym był wynikiem złej woli właścicieli lokali, a nie troski o dobro wspólnoty. Przeciwnie, przeprowadzone dowody z zeznań świadków i przesłuchania członka zarządu wspólnoty wskazały, że motywacją braku takiej zgody była chęć utrzymania spokoju i porządku na nieruchomości wspólnej. Twierdzeń takich po stronie pozwanej wspólnoty nie można było przy tym uznać za hipotetyczne, gdyż właściciele lokali mieli porównanie tego, jak sytuacja wyglądała, gdy w przedmiotowym lokalu użytkowym odbywał się handel alkoholem, a jak wygląda od czasu, gdy taki handel nie jest prowadzony.

Interes właściciela lokalu użytkowego w maksymalizacji dochodów z jego lokalu nie ma, w ocenie sądu, przewagi nad interesem większości właścicieli wyrażającym się w spokojnym wykorzystywaniu ich lokali, bez nadmiernych uciążliwości generowanych przez działalność prowadzoną w lokalu użytkowym.

W konsekwencji sąd stwierdził, że strona powodowa nie wykazała wystąpienia w rozpatrywanym przypadku przesłanek przewidzianych w art. 25 ust. 1 uwl, dających podstawę do uchylenia uchwały.

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 25 lutego 2026 r., sygn. akt XXV C 702/24

09/06/2026

Murale a zabytki. Konflikt interesów
Za Wspólnota Mieszkaniowa
3 czerwca 2026
Wykonanie muralu na budynku wpisanym do rejestru zabytków wymaga uprzedniego pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków i spełnienia warunków formalnych, w tym dotyczących zgodności z historycznym charakterem obiektu. Nawet jeśli mural ma charakter artystyczny lub reklamowy, wspólnota mieszkaniowa ponosi pełną odpowiedzialność za zgodność działań z przepisami.

Podczas spaceru po Warszawie uwagę przyciągają murale zdobiące ściany bloków i kamienic. Szczególnie dużo można ich zobaczyć na Woli, gdzie opowiadają historię dzielnicy z czasów wojny, a także jej późniejsze przemiany. To wielkoformatowe malowidła ścienne umieszczane bezpośrednio na elewacjach. Nie tylko upiększają przestrzeń, ale też przypominają o historii, kulturze i tożsamości lokalnej społeczności. Jednak w przypadku budynków zabytkowych artystyczna wizja często zderza się z koniecznością zachowania pierwotnego charakteru obiektu. Tym bardziej, że niektóre z nich, zwłaszcza o charakterze reklamowym, swoją kolorystyką nie współgrają z zabytkami. Dlatego warto wiedzieć, jakie warunki muszą zostać spełnione, aby legalnie umieścić mural na elewacji budynku wpisanego do rejestru zabytków, i jaka jest tu rola wspólnoty mieszkaniowej.

Szansa i zagrożenie

Z perspektywy artystów murale są sposobem na ożywienie miasta, nadanie mu kolorytu i wyrazistości. Dla mieszkańców bywają źródłem dumy i identyfikacji z miejscem. Dla wielu firm stanowią formę reklamy. Jednak dla konserwatorów zabytków kluczowe znaczenie ma ochrona autentyczności budynków: ich substancji, kolorystyki, stylu i detali architektonicznych. Intensywna kolorystyka lub nowoczesne motywy mogą bowiem zakłócać historyczny charakter.

W przestrzeni miejskiej spotyka się murale reklamowe/sponsorowane, na których pojawiają się logotypy firm czy treści komercyjne. Nie jest to nic nowego, gdyż reklamy malowane na elewacjach funkcjonowały już w czasach PRL, promując między innymi produkty spożywcze czy usługi. Murale reklamowe odpowiadają za negatywne postrzeganie murali. Z uwag na to, że nie zawsze współgrają z zabytkowym charakterem budynku, konserwatorzy zabytków są w stosunku do murali reklamowych bardziej wymagający.

Dla wspólnot wynajem elewacji pod mural reklamowy bywa jednak atrakcyjnym źródłem dodatkowego dochodu, który można przeznaczyć na remonty, renowacje czy modernizacje, zwłaszcza że mieszkańcy takich budynków są już starsi i nie mogą asygnować dużej ilości środków na fundusz remontowy.

Procedury i ograniczenia prawne

Umieszczenie muralu na budynku, który wpisany jest do rejestru zabytków, wymaga przestrzegania przepisów ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. 2003 nr 162 poz. 1568; dalej: uoz) oraz rozporządzeń wykonawczych, w szczególności rozporządzenia Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z 2 sierpnia 2018 r. w sprawie prowadzenia prac konserwatorskich, prac restauratorskich i badań konserwatorskich przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków albo na Listę Skarbów Dziedzictwa oraz robót budowlanych, badań architektonicznych i innych działań przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków, a także badań archeologicznych i poszukiwań zabytków (Dz.U. 2018 poz. 1609).

Zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt. 11 uoz, każda ingerencja w zabytkowy budynek, w tym wykonanie muralu, wymaga uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Inwestor powinien przygotować projekt muralu, zawierający szczegółową wizualizację, opis techniki wykonania oraz planowaną kolorystykę. Konserwator ocenia, czy mural kolorystyką, kształtem i innymi cechami formalnymi nie zaburzy wyglądu nie tylko kamienicy, która jest indywidualnie wpisana do rejestru zabytków, ale także czy nie wpłynie negatywnie na otoczenie objęte ochroną konserwatorską. Konserwatorzy zazwyczaj zalecają, aby mural utrzymany był w stonowanej kolorystyce. Niewskazane jest stosowanie jaskrawych kolorów. Ponadto, mural powinien zawierać treści związane z obszarem, na którym się znajduje, jak również przedstawiać wartości i jakość artystyczną, a nie tylko reklamową, jeśli przedmiotem postępowania jest mural reklamowy. Konserwator może zalecić umieszczenie niewielkiego loga sponsora zamiast eksponowania go w centrum kompozycji. W przypadku murali reklamowych znaczenie ma również treść uchwał krajobrazowych.

Jeżeli wykonanie muralu wiąże się ze zmianą wyglądu elewacji w sposób istotny, dodatkowo może być wymagane zgłoszenie robót budowlanych lub uzyskanie pozwolenia na budowę zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Wspólnoty mieszkaniowe a mural

Wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za wszelkie prace prowadzone w budynku. Oznacza to, że ingerencja w zabytkowy budynek, nawet jeśli właściciele wszystkich lokali są zgodni, może skutkować odpowiedzialnością przed organami ochrony zabytków. Przed przystąpieniem do realizacji artystycznej wizji zarząd wspólnoty powinien sprawdzić, czy budynek nie jest wpisany do rejestru zabytków bądź nie znajduje się w gminnej ewidencji zabytków. Może się zdarzyć, że wspólnota mieszkaniowa nie jest świadoma wpisania kamienicy do gminnej ewidencji. Następnie należy zasięgnąć opinii konserwatora zabytków oraz przeprowadzić konsultacje z mieszkańcami, których efektem będzie podjęcie uchwały wyrażającej zgodę na umieszczenie muralu.

W tym miejscu moglibyśmy rozważyć dwie sytuacje. Pierwsza – umieszczenie muralu jest inicjatywą wspólnoty mieszkaniowej. Wtedy w uchwale wyraża ona zgodę na poniesienie kosztów przygotowania elewacji, wykonania muralu oraz ewentualnej późniejszej konserwacji. W tym wariancie powinna zachować szczególną ostrożność, ponieważ realizacja muralu, zwłaszcza na budynku zabytkowym, często wiąże się z dodatkowymi kosztami konsultacji konserwatorskich i dostosowania projektu do wymogów prawnych, które mogą stać się dużym obciążeniem dla mieszkańców.

Drugi przypadek to sytuacja, gdy wspólnota zawiera z inwestorem umowę najmu powierzchni reklamowej pod mural. Umowa powinna określa obowiązki najemcy oraz obowiązki wynajmującego, czynsz najmu i inne opłaty oraz zabezpieczenia. Do obowiązków najemcy powinno należeć uzyskanie od właściwych organów administracji, w szczególności od konserwatora zabytków, wszelkich wymaganych prawem uzgodnień, opinii i pozwoleń niezbędnych w celu umieszczeni muralu, instalacji oświetlenia powierzchni reklamowej oraz podlicznika energii elektrycznej. Najemca w umowie powinien też zobowiązać się do wykonania wszelkich prac związanych z muralem, montażem oświetlenia, montażem podlicznika energii elektrycznej, w taki sposób i przy wykorzystaniu materiałów i technologii, które zagwarantują, że substancja budynku nie ulegnie zniszczeniu lub uszkodzeniu. Oprócz tego, najemca powinien zobowiązać się do przygotowania na własny koszt ścian do realizacji muralu poprzez usunięcie luźnej warstwy tynku, usunięcie łuszczącej się farby, otynkowanie ubytków, zagruntowanie i pomalowanie ściany farbą podkładową. Winien też zobowiązać się do uprzątnięcia terenu wokół i wewnątrz budynku z wszelkich zanieczyszczeń powstałych w trakcie prac przeprowadzanych w ramach wykonania umowy.

Wnioski

Konflikt między artystyczną wizją a obowiązkiem ochrony zabytków jest naturalnym zjawiskiem w dużych miastach, o bogatej historii. Odpowiedzialne podejście, obejmujące współpracę artystów, mieszkańców i konserwatorów oraz inwestorów, pozwala jednak tworzyć przestrzenie, które są zarówno piękne i nowoczesne, jak i wiernie oddają charakter przeszłości. Warszawska Wola ze swoimi muralami, ale też fabrykami, które obecnie działają jako wielofunkcyjne kompleksy, pokazuje, że szacunek do historii może iść w parze z nowoczesną formą artystycznego wyrazu.

Klaudyna Jarzec-Koślacz

radca prawny

07/05/2026

Interwencja bez zgody właściciela
ZA Wspólnota Mieszkaniowa 18 marca 2026
Pytanie. W lokalu mieszkalnym doszło do awarii instalacji wodnej, która powoduje zalewanie lokalu położonego niżej. Właściciel lokalu, w którym znajduje się źródło awarii, przebywa za granicą i nie reaguje na próby kontaktu ze strony zarządcy. Z kolei najemca lokalu odmawia wpuszczenia ekipy technicznej bez zgody właściciela. Zarząd wspólnoty zastanawia się, czy w tej sytuacji może podjąć decyzję o wejściu do lokalu bez zgody właściciela oraz kto ponosi odpowiedzialność za powstałe szkody.

Odpowiedź. Właściciel, a w przypadku najmu także najemca, ma obowiązek udostępnić lokal na żądanie zarządu, przy czym w sytuacjach nagłych zagrażających życiu, zdrowiu lub mieniu dopuszczalne jest natychmiastowe wejście do lokalu bez zgody właściciela, z późniejszym zabezpieczeniem i udokumentowaniem czynności.

Uzasadnienie. W ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) określono prawa i obowiązki właścicieli lokali, sposoby zarządu nieruchomością wspólną, a także uprawnienia zarządu wspólnoty mieszkaniowej. I tak, zgodnie z art. 13 ust. 2 uwl, „na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”. W konsekwencji, w sytuacjach określonych w powołanym przepisie, właściciel lokalu ma obowiązek umożliwić wejście do lokalu ekipie technicznej. W przypadku dalszej odmowy wspólnota może dochodzić swoich uprawnień na drodze postępowania sądowego, co jednak wiąże się z istotnym wydłużeniem czasu realizacji czynności.

Należy jednak tę sytuację odróżnić od sytuacji nagłych wymagających natychmiastowych decyzji i wejścia do lokalu, m.in. dotyczących zagrożenia życia, zdrowia, mienia czy też konstrukcji budynku. Wówczas wejście do mieszkania jest dopuszczalne natychmiast i bez zgody właściciela. Przykładem takich nagłych sytuacji może być ulatniający się gaz, poważna awaria wodna czy pożar, w których liczy się ochrona całej nieruchomości i szybka reakcja. Po akcji należy zabezpieczyć mieszkanie, sporządzić stosowny protokół oraz wezwać właściciela i poinformować o zaistniałej sytuacji. Ponadto, w takich przypadkach nazywanych „stanem wyższej konieczności” zgodnie z obowiązującymi przepisami, tj. art. 424 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) nie dochodzi do odpowiedzialności za wyrządzone szkody w mieszkaniu takie jak uszkodzenie zamka, wyłamanie drzwi itp.

Dodatkowo należy zauważyć, że z przedstawionych okoliczności wynika, że lokal został oddany w najem. Z chwilą zawarcia umowy najmu najemca zyskuje prawo do wyłącznego korzystania z lokalu, a tym samym do podejmowania decyzji w zakresie dopuszczenia do niego ekipy technicznej w celu wykonania niezbędnych prac, bez konieczności uzyskiwania odrębnej zgody właściciela. Dla zapewnienia przejrzystości i prawidłowego udokumentowania czynności zasadne jest sporządzenie protokołu z wykonanych prac.

Reasumując, właściciel jest obowiązany na żądanie zarządu udostępnić lokal w przypadku wystąpienia sytuacji określonych w art. 13 uwl, a w przypadku odmowy wspólnota może skierować sprawę na drogę sądową. Natomiast w sytuacjach nagłych stwarzających zagrożenie dla życia, zdrowia czy mienia w znacznych rozmiarach można wejść do lokalu natychmiast bez zgody właściciela.

Magdalena Kosińska-Petecka
radca prawny

14/01/2026

Można usunąć ze strychu zalegające rzeczy

Za Wspólnota Mieszkaniowa 26 listopada, 2025

Zarządca nieruchomości, działając w imieniu wspólnoty, miał prawo opróżnić strych z nieoznaczonych rzeczy właścicieli lokali, aby przywrócić mu pierwotną funkcję suszarni. Brak zgody wspólnoty na zajmowanie części wspólnej i brak oznaczeń własności usprawiedliwiały przekonanie, że pozostawione przedmioty zostały porzucone.

Wyrokiem z 27 sierpnia 2020 r. (sygn. akt III Ca 2301/19) Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił apelację właściciela lokalu od wyroku sądu rejonowego oddalającego jego powództwo przeciwko zarządcy nieruchomości wspólnej o wydanie rzeczy przechowywanych przez właściciela na strychu, ewentualnie o zapłatę 20 tys. zł jako równowartości tych rzeczy.
Sąd ustalił, że właściciel lokalu przechowywał swoje przedmioty, przede wszystkim księgozbiór, na strychu stanowiącym część nieruchomości wspólnej. Nie był on przy tym jedyną osobą wykorzystującą strych jako magazyn prywatnych rzeczy. Żadna z tych osób nie uzyskała też zgody wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy na zajęcie części wspólnej.
Powód nie mieszkał w swoim lokalu. Mieszkała tam natomiast jego matka z opiekunką i jej córką. Część właścicieli lokali żądała przywrócenia pierwotnej funkcji strychu, tj. suszarni. Dlatego zarządca nieruchomości umieścił na klatce schodowej, w gablocie na ogłoszenia, polecenie usunięcia ze strychu do 14 lutego 2014 r. wszystkich rzeczy ruchomych. Polecenie to zostało zdjęte 30 maja 2014 r. jednocześnie z usunięciem przedmiotów zalegających na strychu, które zostały wywiezione przez zarządcę do kontenera na śmieci.
Sąd uznał, że właściciel lokalu nie wykazał swojego roszczenia ani co do zasady, ani co do wysokości. Tylko nieliczne z rzeczy przechowywanych na strychu potrafił zindywidualizować w sposób umożliwiający ich wycenę przez biegłego. Pracownicy zarządcy nie popełnili w ocenie sądu czynu zabronionego, a tym samym zarządca nie odpowiada za szkodę właściciela rzeczy (art. 430 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny; Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93; dalej: kc). Wbrew zarzutom skargi sąd nie przyjął domniemania, że właściciel porzucił swoje rzeczy na strychu z zamiarem wyzbycia się ich własności. Uznał, że rzeczy te w chwili usunięcia nadal pozostawały własnością powodowego właściciela i nie zastosował art. 180 kc (właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej poprzez porzucenie jej, pod warunkiem świadomego zamiaru pozbycia się własności tej rzeczy; jest to czynność prawna wymagająca zarówno fizycznego aktu pozostawienia rzeczy, jak i wyraźnego zamiaru właściciela, aby rzecz stała się niczyja). Wyjaśnił jednak, że wobec braku jakichkolwiek oznaczeń na rzeczach (np. wskazania numeru lokalu) usprawiedliwione było przekonanie pracowników zarządcy, że są to rzeczy porzucone, a tym samym osobom tym nie można przypisać winy. Podkreślił, że właściciele lokali nie mogą samodzielnie zmieniać przeznaczenia pomieszczeń wspólnych. Nawet więc, jeśli to nie powód jako pierwszy rozpoczął używanie strychu jako magazynu prywatnych rzeczy, to zarządca działający w imieniu wspólnoty ma prawo przywrócenia pierwotnego przeznaczenia strychu na suszarnię. Termin 3,5 miesiąca od wywieszenia na tablicy ogłoszeń polecenia zabrania rzeczy do ich faktycznego usunięcia był, w ocenie sądu, wystarczający i działanie takie nie powinno zaskoczyć właścicieli. Podkreślił też, iż obowiązkiem właściciela niemieszkającego w swoim lokalu jest zobowiązanie najemcy lub używającego mieszkania w oparciu o inny tytuł do sprawdzania tablicy ogłoszeń i przekazywania na bieżąco ich treści właścicielowi. Uznał, że brak oznaczeń na rzeczach usprawiedliwiał brak ich odrębnego spakowania i przechowania do czasu upewnienia się, że właściciel ich nie porzucił. Opróżniając wspólny strych z nieoznaczonych rzeczy pozwany, zarządzający w imieniu wspólnoty mieszkaniowej pomieszczeniami wspólnymi (art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali; Dz.U. z 2021 r., poz. 1048), działał w zakresie swoich uprawnień i nie naruszył prawa własności właścicieli lokali. Wprost przeciwnie – to niektórzy członkowie wspólnoty, przez wykorzystywanie strychu jako magazynu, naruszyli prawa pozostałych właścicieli do korzystania z tego pomieszczenia zgodnie z zasadami ustalonymi przez wspólnotę lub zarządcę w imieniu wspólnoty.
Sąd stwierdził, że założenie istnienia obowiązku zarządcy przechowywania usuniętych rzeczy do czasu, kiedy zgłoszą się po nie ich właściciele, oznaczałoby, że zarządca zobowiązany jest większej dbałości o mienie pozostawione na poddaszu, niż sami właściciele tego mienia.

Wyrok Sądu Najwyższego z 3 lipca 2025 r., sygn. akt II CNPP 13/23

23/12/2025

21/11/2025

Brak współpracy właścicieli nie uchyla uchwały
ZA "Wspólnota Mieszkaniowa
12 listopada, 2025"
Sąd uznał, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej, której celem było przywrócenie dopływu gazu po awarii, nie naruszała interesów właścicieli lokalu, którzy utrudniali przeprowadzenie remontu instalacji. Ochrona interesu jednostki nie może odbywać się kosztem bezpieczeństwa i potrzeb pozostałych mieszkańców.

W mieszkaniu powódki w połowie czerwca 2018 r. nastąpił wyciek gazu. Poinformowała jednak o tym przedstawicieli wspólnoty dopiero dwa tygodnie później. Zachowanie powódki, która zawiadomiła o wycieku pogotowie gazowe, ze wskazaniem, że miało to miejsce w piwnicy budynku (co nie znalazło potwierdzenia w okolicznościach faktycznych) oraz bez powiadomienia pozostałych mieszkańców, doprowadziło do zamknięcia dopływu gazu do całego budynku i niemożności korzystania z gazu przez członków wspólnoty. Zachowanie powódki przyczyniło się też do tego, że pracownicy pogotowia gazowego nie mogli dostać się do środka budynku, aby ocenić, czy zgłoszenie było zasadne i w związku z tym, dla bezpieczeństwa mieszkańców, zdecydowali o zamknięciu dopływu gazu do całego budynku. W konsekwencji członkowie wspólnoty przez 4 miesiące nie mieli gazu w mieszkaniach.
Wśród mieszkańców były osoby, którym dostęp do gazu był niezbędny, w tym matka z dwójką małych dzieci, osoby starsze. Odcięcie gazu sparaliżowało codziennie życie mieszkańców wspólnoty.
Sąd miał uwadze, że wszystkie te wydarzenia miały co prawda miejsce w okresie letnim, jednak mieszkańcy, aby zdążyć do sezonu zimowego, a tym samym grzewczego, kiedy instalacja gazowa jest niezbędna do ogrzewania, chcąc uzyskać do niej dostęp musieli podejmować szybkie decyzje, aby skutecznie i sprawnie przeprowadzić jej remont. Niestety, swoim zachowaniem powódka im tego nie ułatwiała, bowiem jak wynikało wprost z przesłuchania, mimo posiadanej wiedzy o planowanych pracach remontowych nie wpuszczała ekipy remontowej do swego mieszkania, najpierw usprawiedliwiając się niemożnością dojazdu z innego miasta na wskazane terminy prac, później zaś twierdząc, że nie znając zakresu remontu nie zgadza się na jego przeprowadzenie.
Powódce umożliwiono wgląd do dokumentacji, który jednak uznała za niedostateczny. Ostatecznie oświadczyła, że nawet jeśli otrzyma całość żądanej przez nią dokumentacji, nie wyrazi zgodę na remont w jej lokalu.
Sąd dostrzegł, że powódka nie zamieszkiwała na stałe w swoim mieszkaniu we wspólnocie, a jedynie sezonowo z niego korzystała, za to swoim zachowaniem utrudniła życie pozostałym mieszkańcom nieruchomości. W świetle powyższych okoliczności, biorąc pod uwagę całkowity brak współpracy ze strony powódki w dokonaniu remontu instalacji gazowej, by przywrócić przed okresem zimowym dopływ gazu do budynku, członkowie pozwanej wspólnoty podjęli uchwałę, którą powódka zaskarżyła. Zawarte w pozwie zarzuty skupiały się na okolicznościach nieistotnych z punktu widzenia przesłanki uchylenia uchwały, jaką jest naruszenie interesu właściciela lokalu, np. ustalenie, że najprawdopodobniej ekipa przeprowadzająca remont w mieszkaniu powodów spowodowała niedrożność wentylacji, przy czym skarżąca nie wspomniała, że usterka taka została wskazana w opinii kominiarskiej przeprowadzonej przed rozpoczęciem remontu. Bez znaczenia była też, w ocenie sądu, kwestia, czy do konieczności wymiany instalacji doszło wskutek braku należytej konserwacji, skoro bezspornie taka potrzeba zaistniała – gaz do budynku został odcięty wskutek wycieku. Nie miało również znaczenia, czy powódce udostępniono dokumentację planowanego remontu, skoro oświadczyła, że nawet jeśli otrzyma całość dokumentacji, i tak nie wyrazi zgody na remont. Nie miał również znaczenia przywoływany przez skarżącą dowód z wyroku Sądu Okręgowego z 19 czerwca 2020 r. (sygn. akt XV C 417/19). Z uzasadnienia tego wyroku w żaden sposób nie wynika, aby przyczyną uchylenia uchwały była krytyczna ocena działań zarządu wspólnoty pozwanej w sprawie remontu instalacji gazowej.
Sąd przywołał stanowisko judykatury, że naruszenie interesu w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy, musi być osadzona w realiach faktycznych sprawy. Naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty nie uzasadnia uchylenia uchwały. Działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, czyli rzeczy objętej współwłasnością, a zatem interesy poszczególnych właścicieli powinny być zawsze oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych właścicieli. Dla uchylenia uchwały musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.
W związku z tym sąd przyjął, że uchwała nie zmierzała do pokrzywdzenia powódki, lecz jej celem było umożliwienie pozostałym właścicielom lokali korzystania z instalacji gazowej, ponieważ gaz służył nie tylko do celów kuchennych, ale także do ogrzewania mieszkań, a jego brak sparaliżował życie mieszkańców, co stawało się szczególnie istotne wobec nadchodzącej zimy.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 28 grudnia 2023 r., sygn. akt I ACa 1677/23 (opublikowany 18 czerwca 2025 r.)
Oprac. PB