Vesta Nieruchomości

15/11/2018

Wolnostojący budynek pod najem, znajdujący się w południowej części Poznania (Dębiec) idealnie nadający się na prowadzenie w zasadzie każdej działalności gospodarczej, (biuro, hurtownia, magazyn, klinika itp.).
Lokal gotowy do natychmiastowego użytkowania, bez konieczności ponoszenia nakładów.

Zapraszamy do zapoznania się z ofertą - https://www.otodom.pl/oferta/lokal-uzytkowy-300-m-poznan-ID3LW8Y.html

02/07/2018

Najem okazjonalny - skuteczna ochrona interesów właścicieli mieszkań 🧐🧐

Najem okazjonalny jest formą wynajmu, która skuteczniej chroni właściciela mieszkania przed ewentualnymi problemami z eksmisją lokatorów. Jednak mimo wzrostu popularności w dalszym ciągu jego udział w najmie ogółem utrzymuje się na stosunkowo niskim poziomie – w zależności od urzędu skarbowego wynosi ok. 2-5 proc.

Z danych prezentowanych przez Izby Administracji Państwowej wynika, że coraz więcej osób deklaruje przychody z najmu. Tendencję wzrostową widać niemal we wszystkich regionach Polski. Ma związek m.in. z bogaceniem się społeczeństwa oraz wzrostem zapotrzebowania, głownie w dużych miastach, na mieszkania pod wynajem.

Wynajem lokali mieszkalnych to sposób na dodatkowy zarobek nie tylko dla osób prowadzących działalność gospodarczą. W 2009 r. do polskiego porządku prawnego został wprowadzony najem okazjonalny, który - jako szczególny rodzaj najmu - gwarantuje właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności. Ta forma jest jednak przewidziana wyłącznie dla osób nieprowadzących działalności. Praktyka jednak pokazuje, że rzadko korzystają one z tego rozwiązania.

W 2014 r. Polska Federacja Rynku Nieruchomości przeprowadziła badanie „Bezpieczny najem”, które wskazywało, że wśród najczęściej podpisywanych umów były standardowe. Natomiast konsumenci, chcąc uniknąć dodatkowych kosztów, nie podpisywali umów najmu okazjonalnego. Dodatkowo aż 38 proc. ankietowanych wskazało, że nie posiada wystarczającej wiedzy na temat tego typu umowy, co hamowało ich przed jej zawarciem. Pomimo że ta forma daje większą ochronę właścicielom nieruchomości, 80 proc. badanych przygotowało mniej niż 5 proc. tego rodzaju dokumentów. Postanowiliśmy sprawdzić jak sytuacja wygląda obecnie. W tym celu zapytaliśmy Izby Administracji Państwowej ile zgłoszeń najmu okazjonalnego wpłynęło do urzędów skarbowych w latach 2015-17.

‼️Rośnie znaczenie najmu okazjonalnego‼️

Dane liczbowe spływające do Izb Administracji Skarbowej z podległych im urzędów skarbowym świadczą o systematycznym wzroście liczby osób, które wynajmują swoją nieruchomość na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

Przyrost jest widoczny we wszystkich województwach. Przykładowo w woj. mazowieckim w 2015 r. do urzędów skarbowych wpłynęło 1530 zgłoszeń dotyczących najmu okazjonalnego, kiedy w 2017 r. ich liczba wynosiła 4190. Analizując poniższe dane, widać, że w większości województw przyrost najmu okazjonalnego w 2017 r. był co najmniej trzykrotny w stosunku do 2015 r.

I choć coraz więcej osób decyduje się na wynajęcie lokalu mieszkalnego na zasadach najmu okazjonalnego, to okazuje się, że w dalszym ciągu jego udział w najmie ogółem jest znikomy.

Jak wskazuje Anita Kruczkowska-Lassak z Izby Administracji Skarbowej w Bydgoszczy, udział najmu okazjonalnego w najmie ogółem, w zależności od urzędu skarbowego, najczęściej kształtuje się na poziomie od 2 do 5 proc. Na jeszcze mniejszy udział najmu okazjonalnego wskazuje Izba Administracji Skarbowej w Gdańsku – w 2015 r. stanowił 1,31 proc. opodatkowanego najmu ogółem, w 2016 r. - 1,83 proc., w 2017 r. - 2,76 proc. W poznańskiej Izbie Administracji Skarbowej udział ten kształtuje się na poziomie ok. 2 proc. Natomiast Izba Administracji Skarbowej w Zielonej Górze informuje, że zgłoszenia najmu okazjonalnego stanowią ok. 5 proc. ogółu zgłoszeń dotyczących najmu.

Ponadto osoby decydujące się na tego typu formę najmu najczęściej wybierają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – ok. 90 proc. zgłaszających. – Podatnicy, którzy zawarli umowy najmu okazjonalnego, najczęściej opodatkowują osiągane z tego tytułu dochody ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – wskazuje Marta Tarnowska z Izby Administracji Skarbowej we Wrocławiu.

Najem okazjonalny, czyli co w praktyce oznacza dla właściciela
Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie przez osobę fizyczną będącą właścicielem lokalu mieszkalnego. Dodatkowo nie może ona prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Wykluczone jest również wykorzystywanie niniejszej umowy w celu podnajmu lokalu bądź jego części.

Sama umowa najmu okazjonalnego natomiast ma za zadanie łagodzenie wymogów ustawy o ochronie praw lokatorów. Nakłada bowiem na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. W związku z czym w przypadku wystąpienia jakichkolwiek problemów, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy właściciel nieruchomości ma możliwość wszczęcia postępowania egzekucyjnego niemal natychmiast w przeciwieństwie do zwykłej umowy, która wiąże się z procesem sądowym czy oczekiwaniem na decyzję w kwestii przyznania przez gminę lokalu tymczasowego.

Aby jednak można było mówić o umowie najmu okazjonalnego, musi zostać spełniony podstawowy warunek, a mianowicie właściciel musi dokonać zgłoszenia jej zawarcia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce jego zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Dodatkowo, w odróżnieniu od zwykłej umowy najmu, najem okazjonalny musi być zawarty na czas określony nie dłuższy niż 10 lat.

‼️Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?‼️

Umowa najmu okazjonalnego jest alternatywą dla osób, które wahają się przed wynajęciem lokalu w związku z obawą przed ewentualnymi problemami z eksmisją lokatora. Jednak rygorystyczne wymogi co do zabezpieczenia innego miejsca zamieszkania, wykluczają pewną grupę potencjalnych najemców. Nie każdy bowiem posiada lokal, który może wskazać jako mieszkanie, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy zostanie wykonana egzekucja obowiązku opróżnienia i opuszczenia wynajmowanej nieruchomości.

Osoby, które rozważają zawarcie umowy najmu okazjonalnego, powinny pamiętać o poniższych kwestiach:

umowa powinna zachować formę pisemną pod rygorem nieważności,
do umowy powinno zostać dołączone oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu przez niego używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu właściciela (art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego),
najemca powinien wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu,
do umowy powinno zostać dołączone oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu,
zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu można uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej, nie może jednak przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
W praktyce umowa najmu okazjonalnego ułatwia pozbycie się uciążliwego lokatora. Zawierając zwykłą umowę najmu, właściciel nie może wyrzucić lokatora, który nie chce dobrowolnie opuścić wynajmowanego mieszkania. Ponadto musi on mieć zapewniony lokal socjalny, co powoduje częstą nieskuteczność wyroków eksmisyjnych. Najem okazjonalny likwiduje również okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.

Jednak, jak pokazują dane z Izb Administracji Skarbowych, właściciele nieruchomości mieszkalnych w dalszym ciągu chętniej zawierają standardową umowę niż najmu okazjonalnego. Powodem takiego stanu rzeczy mogą być przede wszystkim dodatkowe formalności oraz koszty, jakie trzeba ponieść zawierając tego typu umowę. Ponadto umowa najmu okazjonalnego wyklucza jako najemców osoby, które nie są w stanie wskazać lokalu, w którym będą mogli zamieszkać w razie wykonana egzekucji obowiązku opróżnienia i opuszczenia wynajmowanej nieruchomości, co znacznie zawęża grono potencjalnych lokatorów. [Katarzyna Rostkowska, bankier.pl]

27/06/2018

Od 1 Stycznia 2019r. koniec z użytkowaniem wieczystym 🕺🏻🥂

Rada Ministrów przyjęła we wtorek projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów.
- Dzięki tej propozycji, odpowiadamy na potrzeby naszego społeczeństwa. Na potrzeby tysięcy Polaków, którzy mieli problemy z przekształceniem swojego prawa wieczystego do nieruchomości - do działek leżących pod budynkami jednorodzinnymi, pod budynkami wielolokalowymi - w prawo własności - mówił po posiedzeniu rządu minister inwestycji i rozwoju Jerzy Kwieciński.

- Dzięki ustawie od 1 stycznia 2019 roku wszyscy, którzy w Polsce posiadają mieszkanie albo dom, będą ich pełnymi właścicielami. To ok. 2,5 mln domów i mieszkań. Jesteśmy na to przygotowani, zabezpieczyliśmy również środki na potrzeby ksiąg wieczystych i sądownictwa, tak by ta operacja przebiegała sprawnie - dodał wiceminister w tym resorcie Artur Soboń.

Jednorazowo lub przez 20 lat

Osobom, które będą chciały uregulować opłaty wcześniej niż w ciągu 20 lat, zostaną zaproponowane bonifikaty. Dla tych, którzy postanowią zapłacić całą 20-letnią sumę jednorazowo w pierwszym roku, bonifikata będzie wynosiła 60 proc., a w kolejnych latach - będzie obniżana o 10 proc. Taka bonifikata będzie dotyczyła tylko przekształcenia gruntów należących do Skarbu Państwa.

Przyjęto, że rady gmin, powiatów lub sejmiki województw będą decydowały (w uchwale) o wysokości bonifikaty i warunkach jej udzielenia, jeśli grunt będzie własnością samorządu terytorialnego, w przypadku własności Skarbu Państwa – decyzje będą podejmować wojewodowie (w zarządzeniu).

Bonifikata ustawowa będzie przysługiwać tylko wtedy, gdy cała należność zostanie zapłacona jednorazowo (opłata łączna) i gdy budynek będzie stał na gruncie Skarbu Państwa. W praktyce jeśli budynek będzie stał na gruncie Skarbu Państwa, a osoba fizyczna (właściciel budynku jednorodzinnego albo mieszkania w budynku wielolokalowym) lub spółdzielnia mieszkaniowa, zdecydują się zapłacić całą opłatę przekształceniową jednorazowo w pierwszym roku – to otrzymają 60 proc. bonifikatę. W kolejnych latach wysokość bonifikaty będzie malała o 10 proc.

Jak podkreślają autorzy projektu, zakłada on odpłatność na poziomie zapewniającym właścicielom gruntów dochody porównywalne do wynikających z dotychczasowego systemu opłat za przekształcenie praw użytkowania wieczystego, a także zapewnienie waloryzacji opłat po przekształceniu.

Organy zaproponują przekształcenie

Organy reprezentujące dotychczasowych właścicieli nieruchomości (np. starostowie) będą wydawały zaświadczenia potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu. Termin na wydawanie zaświadczenia o przekształceniu z urzędu ma wynosić nie dłużej niż 12 miesięcy, a na wniosek nowego właściciela gruntu – 4 miesiące. Zaświadczenia będą stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej prawa własności gruntu nabytego z mocy ustawy. Za wpisy nie będą pobierane opłaty sądowe.

Nie będzie nowego użytkowania

W projekcie zaproponowano też, by od 1 stycznia 2019 r. zlikwidować możliwość ustanawiania nowych praw użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że z własnością lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego będzie mogło być związane wyłącznie prawo własności gruntu.

Proponowane przepisy stanowią, że jeśli zajdzie taka sytuacja, iż na gruncie będą znajdowały się zarówno budynki mieszkalne, jak i komercyjne, to cały grunt zostanie przekształcony we własność, ale przedsiębiorca nie skorzysta z ewentualnej bonifikaty.

Oferta dla 2,5 mln użytkowników

Według szacunków rządu, nowe rozwiązania obejmą ponad 2,5 mln obywateli (użytkowników wieczystych zamieszkujących w budynkach mieszkalnych położonych na gruntach publicznych, będących własnością Skarbu Państwa i samorządu terytorialnego).

Obecnie do przekształcenia udziałów w użytkowaniu wieczystym w prawo własności gruntu, niezbędna jest – co do zasady – zgoda wszystkich właścicieli lokali w tym budynku. Brak takiej zgody, choćby jednego właściciela mieszkania, blokuje nabycie prawa własności gruntu przez pozostałych mieszkańców, którzy często kierują taką sprawę do sądu. To z kolei wydłuża proces przekształceń, powoduje niezadowolenie właścicieli lokali oraz dodatkowe obciążenie administracji i sądów. Dodatkowo, postępowanie sądowe nie gwarantuje, że dojdzie do przekształcenia. Jednocześnie gdy część właścicieli lokali złoży odwołania od aktualizacji opłaty rocznej, to czasami dochodzi do sytuacji, że w tym samym budynku opłaty roczne płacone za grunt pod tym budynkiem, są w różnej wysokości, co powoduje spory sąsiedzkie i poczucie niesprawiedliwości. [lex.pl]

22/06/2018

Spieszmy się budować ceny materiałów tak szybko rosną 🏃‍♂️🏠💸

Normal 0 21 false false false PL X-NONE X-NONE W ciągu półtora roku koszt budowy domu opartego na identycznym projekcie wzrósł średnio o ok. 2-3%. Kiedy przygotowywaliśmy podobną kalkulację niespełna pięć lat temu, postawienie od podstaw podobnej nieruchomości było tańsze o ok. 7%.

20/06/2018

Granicę można ustalić inaczej, niż to wynika z aktu własności ziemi 👨‍⚖️🏛

Wydanie aktu własności ziemi nie oznacza, iż granice objętych nimi nieruchomości nie były, nie są albo nie mogą być sporne - potwierdził Sąd Najwyższy.

Sąd okręgowy oddalił apelację na postanowienie sądu rejonowego w sprawie rozgraniczenia nieruchomości. Uczestnik procesu wniósł skargę kasacyjną. Wskazał, że w sprawie mamy do czynienia z zagadnieniem prawnym. Dotyczyło ono znaczenia dokumentów będących podstawą ewidencji gruntów i wpisów w księgach wieczystych w kontekście ustalenia stanu prawnego jako kryterium dokonania rozgraniczenia (art. 153 k.c.). W sytuacji tej podstawą nabycia nieruchomości sąsiadujących były deklaratoryjne akty własności ziemi, które zostały wydane na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Przepisy tego aktu przewidywały nabycie własności ex lege.

Niejednolitość orzecznictwa
Sprawą zajął się Sąd Najwyższy, który orzekł o odmowie przyjęcia jej do rozpoznania. Wskazał, że zagadnienie prawne, które ma być przyczyną kasacyjną zostało sformułowane nieprecyzyjnie. Natomiast, zważywszy na uzasadnienie wniosku, dotyczy ono niejednolitości orzecznictwa.

Sąd przypomniał, że problem związków postępowania uwłaszczeniowego, które było przeprowadzane na postawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych z postępowaniem rozgraniczeniowym był stale obecny w orzecznictwie i rzeczywiście wywoływał rozbieżności. Kwestia ta była już także przedmiotem rozważań prawnych, między innymi w uchwale SN z dnia 4 kwietnia 1975 r., III CZP 92/74 i postanowieniu SN z dnia 23 czerwca 1978 r., IV CR 268/78.

Granicę można ustalić odmiennie
Ostatecznie przyjęto pogląd, że wydanie aktu własności ziemi nie oznacza, iż granice objętych nimi nieruchomości nie były, nie są albo nie mogą być sporne. Szczególnie kwestia ta została rozstrzygnięta po wejściu w życie ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Zgodnie bowiem z przepisami tej ustawy, nie ma przeszkód, aby ustalić przebieg granicy według stanu prawnego odmiennego od wynikającego z aktów własności ziemi.

Postanowienie SN z dnia 20 kwietnia 2018 r., sygn. akt III CSK 297/17

[Dorian Lesner/lex.pl]

18/06/2018

Rząd przyjął projekt ustawy o dopłatach do najmu 💶💶🏢

Wysokość dopłat będzie zależała od ceny mieszkań na danym terenie oraz powierzchni. Im bardziej liczne gospodarstwo tym wsparcie ma być wyższe.

Rząd przyjął we wtorek 12.06 projekt ustawy o dopłatach do najmu. Projekt zakłada, że dopłaty będą wypłacane w równej wysokości przez dziewięć lat, a kryteria dla beneficjentów określi rada gminy.

- Liczymy, że programem dopłat zostanie objętych 30 tys. polskich rodzin każdego roku funkcjonowania tego programu - powiedział wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń.- Projektowane przepisy mają też zachęcić inwestorów do inwestycji w budownictwo mieszkaniowe, czynszowe. Gwarancja tego, że najemca będzie posiadał zdolność do opłacenia czynszu, jest czymś, co stabilizuje decyzję rynkową o tym, czy inwestować czy nie - podkreślił Sobon

Z kolei premier Mateusz Morawiecki podkreślił, że rząd zajmuje się także wysokością czynszów, żeby dla tej części tego społeczeństwa, która jest mniej zamożna i nie stać jej na czynsz, który będzie możliwy do zaoferowania w ramach Mieszkania plus, budować również ten filar wsparcia najemców.

Zgodnie z projektem przyjętym przez rząd, dopłaty do czynszów będą adresowane do gospodarstw domowych o określonym poziomie dochodów (uzależnionym od liczby osób w gospodarstwie domowym) i nieposiadających innego mieszkania.Wysokość dopłat zależeć będzie od kosztów budownictwa mieszkaniowego na danym terenie oraz powierzchni mieszkania.

Gospodarstwa domowe jednoosobowe będą mogły ubiegać się o dopłatę, jeżeli ich średni miesięczny dochód nie przekracza 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej publikowanego przez GUS Za każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym limit 60 proc. jest zwiększany o 30 pkt. proc. Oznacza to, że w przypadku dwuosobowego gospodarstwa limit wynosi 90 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej, a w przypadku trzyosobowego - 120 proc.

Dopłaty będą przyznawane na 9 lat. Beneficjenci będą co roku weryfikowani, czy nadal spełniają kryteria dochodowe uprawniające do otrzymywania dopłat. W sytuacji braku spełniania kryteriów dochodowych, prawo do dopłat będzie wygaszone. Przewiduje się możliwość wznowienia otrzymywania dopłat, z zastrzeżeniem, że w sumie okres ich pobierania nie może przekroczyć 9 lat.

Dopłaty będą stosowane w przypadku mieszkań zasiedlanych po raz pierwszy. Mogą to być nowo wybudowane mieszkania lub mieszkania znajdujące się w istniejącym budynku mieszkalnym znajdującym się na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, poddanym remontowi lub przebudowie. Takie rozwiązanie ma wykreować nowe inwestycje mieszkaniowe na wynajem, które wypełniłyby lukę rynkową.

Zakłada się, że efektem proponowanych rozwiązań będzie stworzenie sektora mieszkań na wynajem budowanych przez podmioty instytucjonalne, zarządzające całymi budynkami z mieszkaniami na wynajem.

Rząd planuje, że pierwsze dopłaty miałyby być przyznawane w 2019 r., na ten cel przewidziano 400 mln zł, w 2020 roku - 800 mln zł, w 2021 roku - 1,2 mld zł, w 2022 roku - 1,6 mld zł, a począwszy od 2023 roku do 2027 roku - 2 mld zł rocznie.

Nowe przepisy mają wejść w życie 1 stycznia 2019 r., z wyjątkiem przepisów umożliwiających wcześniejsze zawarcie umów gmina-inwestor oraz gmina-BGK, co pozwoli na sprawniejsze wdrożenie systemu dopłat. [PAP/lex.pl]

14/06/2018

Czy obecność notariusza przy transakcji gwarantuje jej bezpieczeństwo 🤔👨‍⚖️📑

Obecność notariusza przy transakcji nie gwarantuje 100-proc. bezpieczeństwa. Trzeba uważać, bo druga strona może być nieuczciwa.

Uważać muszą też rejenci i sądy oceniające takie sprawy, co pokazuje przypadek Marii R. spod Poznania. Przypomina oszustwa, o których stało się głośno po zatrzymaniu grupy notariuszy na Pomorzu, którzy mieli brać udział w wyłudzaniu nieruchomości od starszych osób.
Jak twierdzi pełnomocnik Marii R. mecenas Piotr Ruszkiewicz, podpisując umowę, była przekonana, że dotyczy ona pożyczki (i tak nic z tych pieniędzy nie otrzymała), tymczasem „kontrahent" twierdził, że kupował dom.
Maria R. ma dom jednorodzinny, w którym mieszkają jej dzieci z rodzinami. Przed dziesięciu laty poręczyła hipotecznie za córkę kredyt 80 tys. zł. Rodzina miała niskie zarobki, na dodatek zięć stracił pracę. Chciała więc pożyczyć w banku kolejne pieniądze na spłatę długów, ale bank odmówił z powodu braku zdolności kredytowej. Wtedy zjawił się Przemysław S., udzielający pożyczek „na procent", który po poznaniu jej sytuacji finansowej też nie chciał pożyczyć pieniędzy, ale zaoferował pomoc w uzyskaniu kredytu (choć trudno powiedzieć, co to miał być za kredyt). Fakty są takie, że zawarła z nim, przed notariuszem, przedwstępną umowę sprzedaży domu za 281 tys. zł (już w trakcie egzekucji wycenionego na 393 tys. zł), a na podpisanie umowy ostatecznej przewidziano miesiąc. Po tygodniu kobieta przeczytała umowę i przestraszyła się, że straci dom, więc już nie stawiła się u notariusza i transakcji nie sfinalizowała.

Uważać muszą też rejenci i sądy oceniające takie sprawy, co pokazuje przypadek Marii R. spod Poznania. Przypomina oszustwa, o których stało się głośno po zatrzymaniu grupy notariuszy na Pomorzu, którzy mieli brać udział w wyłudzaniu nieruchomości od starszych osób.
Jak twierdzi pełnomocnik Marii R. mecenas Piotr Ruszkiewicz, podpisując umowę, była przekonana, że dotyczy ona pożyczki (i tak nic z tych pieniędzy nie otrzymała), tymczasem „kontrahent" twierdził, że kupował dom.
Maria R. ma dom jednorodzinny, w którym mieszkają jej dzieci z rodzinami. Przed dziesięciu laty poręczyła hipotecznie za córkę kredyt 80 tys. zł. Rodzina miała niskie zarobki, na dodatek zięć stracił pracę. Chciała więc pożyczyć w banku kolejne pieniądze na spłatę długów, ale bank odmówił z powodu braku zdolności kredytowej. Wtedy zjawił się Przemysław S., udzielający pożyczek „na procent", który po poznaniu jej sytuacji finansowej też nie chciał pożyczyć pieniędzy, ale zaoferował pomoc w uzyskaniu kredytu (choć trudno powiedzieć, co to miał być za kredyt). Fakty są takie, że zawarła z nim, przed notariuszem, przedwstępną umowę sprzedaży domu za 281 tys. zł (już w trakcie egzekucji wycenionego na 393 tys. zł), a na podpisanie umowy ostatecznej przewidziano miesiąc. Po tygodniu kobieta przeczytała umowę i przestraszyła się, że straci dom, więc już nie stawiła się u notariusza i transakcji nie sfinalizowała. [rp.pl]

11/06/2018

Gotówka i negocjacje cenowe. Tak kupują mieszkania Polacy 💵💸💰

Transakcje gotówkowe na rynku nieruchomości są coraz częstszą praktyką. Według danych NBP w 2017 r. udział zakupów gotówkowych sięgnął 74 proc. w siedmiu największych miastach Polski. Z drugiej strony - padają rekordy w sprzedaży kredytów hipotecznych. Kto więc kupuje dziś mieszkania za gotówkę i po jakie nieruchomości sięga?

Wydawać by się mogło, że gotówka systematycznie wypiera kredyt hipoteczny na rynku nieruchomości. Jak wskazują dane publikowane przez Narodowy Bank Polski, bez udziału kredytu finansowane są aż dwie transakcje na trzy. Wnioskować by więc można, że zakup mieszkania nie stanowi już problemu dla większości Polaków. Jeśli jednak wziąć pod uwagę, że dane oparte są na informacjach spływających z siedmiu miast (Warszawy, Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania i Wrocławia), wciąż - zamiast o jednoznacznym trendzie - mówimy o dużym uproszczeniu.

Obok tego mamy przecież dane o rekordach sprzedaży kredytów hipotecznych. Według najnowszego raportu AMRON-SARFiN podsumowującego I kw. 2018 r., nastąpił wzrost finansowania o 17 proc. w stosunku do I kw. 2017 r. Przekłada się to na 55,1 tys. nowych kredytów (23,2 proc. więcej niż w IV kw. 2017 r.) o wartości 12,9 mld zł.

W związku z boomem na rynku nieruchomości zapytaliśmy deweloperów oraz ekspertów z rynku nieruchomości o realia: jaki segment klienta kupuje za gotówkę, które lokale są przedmiotem takich transakcji oraz czy pomimo wysokiego popytu nabywcy skutecznie negocjują ceny.

Kiedy gotówka, a kiedy kredyt 🏦🏦🏦❓

Rynek nieruchomości przeżywa fazę wysokiej aktywności. Obserwujemy zarówno wysoki poziom popytu, jak i podaży na największych rynkach. Przy takim stanie rzeczy nie obeszło się bez wzrostu cen mieszkań. Jednak mimo to nabywcy nierzadko chcą kupować za gotówkę. Tak wynika m.in. z danych NBP, które wskazują, że od 2012 r. systematycznie wzrasta udział transakcji gotówkowych na rynku nieruchomości. Ma to związek m.in. z bogaceniem się społeczeństwa.

Czasy niskich stóp procentowych sprzyjają poszukiwaniu alternatywnych sposobów inwestowania w stosunku do mało atrakcyjnych depozytów terminowych. Z nadzieją na bezpieczną, ale i zyskowną lokatę kapitału, wielu trafia na rynek nieruchomości. Z informacji uzyskanych od deweloperów wynika, że udział takich transakcji jest wysoki i to właśnie w nich dominuje obrót gotówkowy. Nie oznacza to oczywiście, że osoby kupujące mieszkanie na własny użytek nie płacą gotówką, jednak ich udział jest niższy. – Nasi klienci to zróżnicowana grupa. Dużą część nabywców stanowią klienci indywidualni. 43 proc. z nich zakupiło mieszkanie za gotówkę. Znaczącą grupą nabywców są także inwestorzy, z których 72 proc. dokonało kupna lokalu za gotówkę – mówi Cezary Grabowski, menadżer ds. sprzedaży w Bouygues Immobilier.

Takie same spostrzeżenia ma Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp: – Średnio ok. 40 proc. nabywców dokonuje zakupu za gotówkę, przy czym dużo zależy od portfela inwestycji, jakie deweloper ma w ofercie. W przypadku projektów zlokalizowanych w centrum nadających się i pod zamieszkanie i wynajem, udział transakcji gotówkowych może sięgnąć 70-80 proc.

Z informacje podawanych przez deweloperów wynika, że większość mieszkań kupowanych za gotówkę to nieruchomości przeznaczone głownie na wynajem. Są to najczęściej lokale o powierzchni 45-60 mkw., zwykle 2- lub 3-pokojowe. W ich przypadku nabywcy poszukują strategicznych lokalizacji (centrum miast, w pobliżu węzłów komunikacyjnych), co podnosi atrakcyjność w oczach potencjalnych najemców.

Deweloperzy reagują na sygnały dochodzące z rynku. W związku dużym popytem największa podaż dotyczy właśnie mieszkań 2- i 3-pokojowych. Stanowią one przeważnie 60 proc. całej oferty inwestora. Natomiast najmniej chętnych jest na mieszkania wielkopowierzchniowe (ok. 100 mkw.) – pyta o nie zaledwie ok. 5-10 proc. nabywców.

Na rynku wtórnym nadal króluje kredyt ☝️🧐

Transakcje gotówkowe na rynku pierwotnym stanowią ok. 40 proc., jak wynika z badania przeprowadzonego na początku br. przez RynekPierwotny.pl wśród deweloperów. Jednak w zależności od przeznaczenia kupowanego mieszkania mogą występować odchylenia zarówno w dół, jak i w górę. Jednak ich liczba transakcji ma zdecydowanie charakter progresywny w stosunku do okresów ubiegłych.

Na rynku wtórnym zakup mieszkań za gotówkę również stanowi wysoki udział w przeprowadzanych transakcjach, jednak nadal jest zdecydowanie niższy niż na rynku pierwotnym. – Duża część mieszkań kupowanych za gotówkę to nieruchomości z rynku pierwotnego. Mieszkania te są atrakcyjne także dla przyszłych najemców, którzy wolą zasiedlić je jako pierwsi. Na niektórych budowanych osiedlach odsetek mieszkań kupowanych za gotówkę przekracza 70 proc. – informuje Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości Home Broker.

Jak wskazuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, uwzględniając margines błędu statystycznego, co trzecie rodzime lokum z pierwszej ręki nabywane było w ubiegłym roku za gotówkę. Z kolei około jedna trzecia takich mieszkań była kupowana na własne potrzeby, a mniej więcej dwie trzecie inwestycyjnie, a więc z myślą o zarabianiu na wynajmie. Inna sytuacja miała natomiast miejsce na rynku wtórnym. – Z badań ankietowych przeprowadzonych przez sieć biur nieruchomości Metrohouse wynika, że w I kwartale 2018 r. 28 proc. zakupów mieszkań na rynku wtórnym było dokonywanych z zamiarem inwestycyjnym, a więc przede wszystkim za gotówkę – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński.

Negocjacje cenowe mamy we krwi 😎😎😎

Cena nieruchomości bezpośrednio wynika z jakości mieszkania, jego położenia w budynku oraz lokalizacji. Oczywiście największe znaczenie ma zgłaszany popyt, którego wzrost w ostatnich latach nie zwalnia. Za nim idzie natomiast większa podaż, której towarzyszy wzrost cen mieszkań oraz kosztów produkcji, w tym zwłaszcza terenów budowlanych. Sytuacja na rynku nieruchomości wpłynęła na wzrost cen mieszkań, o czym więcej można przeczytać w cyklicznych raportach Bankier.pl. Według Home Broker i Open Finance są one najwyższe od siedmiu lat, natomiast w ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny mieszkań w największych polskich miastach wzrosły o 4,3 proc.

Nie wpływa to jednak na preferencje Polaków. Klienci zawsze będą poszukiwać atrakcyjnych ofert, niezależnie od metrażu mieszkania, lokalizacji czy miasta. Co ciekawe, niezmienna jest również chęć nabywców do negocjowania cen. Niezależnie od tego czy lokal mieszkalny nabywany jest za gotówkę czy przy wsparciu kredytu hipotecznego, klienci oczekują rabatów. – Klienci chcą negocjować cenę niezależnie od wielkości mieszkania, lokalizacji czy jego ceny. Niewątpliwie przy zakupie większego mieszkania można liczyć na nieco większy rabat niż przy zakupie "jedynki", zwłaszcza że klient często decyduje się na zakup większej liczby miejsc postojowych czy też komórki – informuje Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp.

Potwierdzają to również analizowane przez REAS preferencje nabywców mieszkań. – Klienci zawsze starają się negocjować cenę (…). W obecnej sytuacji rynkowej deweloperzy nie są jednak skłonni do większych niż standardowo ustępstw cenowych wynoszących 1-2 proc. Dopiero kiedy inwestycja znajduje się w końcowej fazie realizacji lub już posiada pozwolenie na użytkowanie, a lokal wciąż nie może znaleźć nabywców, można liczyć na bardziej owocne negocjacje. Poziom obniżki tak czy inaczej nie przekracza jednak 3-5 proc. – mówi Aleksandra Gałabuda, konsultant w dziale badań i analiz rynku REAS.

Nie da się ukryć, że statystyki o rosnącym udziale transakcji gotówkowych "podkręcają" osoby, które do tej pory lokowały pieniądze na standardowych depozytach. Ich niskie oprocentowanie wymusiło na nich zmianę kierunku inwestowania. – Za gotówkę mieszkania zakupują przede wszystkim inwestorzy, a więc osoby nabywające mieszkania w celach zarobkowych. Stanowi to dwie trzecie zakupów gotówkowych i około 20 proc. wszystkich transakcji zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Pozostały wolumen zakupów bez udziału kredytowania bankowego przypada na osoby, które nabywają mieszkanie na własne potrzeby, często po sprzedaży dotychczasowego lokum w celu poprawienia warunków mieszkaniowych lub dostosowania ich do aktualnych potrzeb, możliwości czy preferencji – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Z tego wynika, że kredyt hipoteczny nie straci na popularności. W dalszym ciągu bowiem jest podstawową formą finansowania zakupu własnego „M” przez osoby, które nie dysponują gotówką. [Katarzyna Rostkowska]