29/08/2024
Let's play a game ;)
Polecam zapoznać się z artykułem Polskiego Instytutu Wyceny, rozpatrującym sposoby rozliczania wynagrodzenia za ustanowienie służebności
Teoriogrowy i wartościowy aspekt określania wartości wynagrodzenia za ustanowienie służebności
Przy określaniu wartości wynagrodzenia za ustanowienie służebności standardowo, niestety, zapomina się o pewnym niezwykle istotnym aspekcie sprawy. Tym aspektem jest fakt, że dla właścicieli nieruchomości władnącej i służebnej jest to pewna gra w wartość. A jeżeli gra ma myć uczciwa (godziwa), żadna ze stron nie powinna zyskiwać kosztem drugiej. Ten prosty i oczywisty postulat ma dalekosiężne konsekwencje.
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi regulacjami §31.2. Rozporządzenia MRiT w sprawie wyceny nieruchomości: „Wielkość wpływu obciążenia nieruchomości prawami, o których mowa w ust. 1, na wartość nieruchomości obciążonej, w zależności od celu wyceny, określa się [A] jako utratę korzyści, jakie mógłby osiągnąć właściciel nieruchomości, gdyby nie była obciążona, lub [B] jako uzyskanie korzyści przez osobę, której te prawa przysługują.”
Ustanowienie służebności to może być gra o sumie dodatniej, zerowej lub ujemnej pod względem efektu dotyczącego wartości. W praktyce zazwyczaj o sumie dodatniej lub przynajmniej zerowej. Inaczej raczej nie ma sensu, chyba że zachodzi jakiś przymus faktyczny lub prawny. W jej efekcie suma wartości nieruchomości władnącej i służebnej PO ustanowieniu służebności powinna być wyższa niż PRZED ustanowieniem. Musimy sprawdzić czy to jest gra o sumie ujemnej, zerowej czy dodatniej. I w zależności od tego kreślić, czy mamy do czynienia z modusem [A], czy [B].
Jeśli mamy grę o sumie ujemnej wtedy mamy do czynienia z modusem [A] – obliczamy, ile stracił na wartości właściciel nieruchomości służebnej i mu to wynagradzamy. Inaczej mówiąc, właściciel nieruchomości służebnej nigdy nie może stracić na ustanowieniu służebności. Może nic nie zyskać w przypadku, gdy służebność nie tworzy nowej wartości lub nawet następuje globalny spadek wartości nieruchomości w układzie władnąca-służebna. Ale stracić nie może. Dlatego ten modus oznaczony jest jako [A]. Natomiast właściciel nieruchomości władnącej może stracić na ustanowieniu służebności. Jeżeli nieruchomość władnąca zyskuje na ustanowieniu służebności mniej niż traci nieruchomość służebna, wtedy właściciel nieruchomości władnącej straci, ale całą tę stratę musi wziąć na siebie i nie może jej przerzucać na właściciela nieruchomości służebnej. Chcącemu nie dzieje się krzywda.
Jeśli natomiast mamy grę o sumie dodatniej wtedy mamy do czynienia z modusem [B] – obliczamy, ile zyskał na wartości właściciel nieruchomości władnącej.
Jako podstawę rozumowania dla jakiegoś przypadku weźmy najprostszy w ogóle możliwy sposób załatwienia sprawy (rozpatrywanie trudnych spraw zawsze należy zaczynać od najprostszych przypadków). Przyjmijmy, że właściciel nieruchomości służebnej, zamiast ustanawiać służebność, po prostu wydziela działkę drogową geodezyjnie i sprzedaje ją właścicielowi nieruchomości władnącej. I teraz zadajemy dwa pytania: Ile za tę działkę maksymalnie jest w stanie zapłacić właściciel władnącej i za ile minimalnie jest w skłonny sprzedać tę działkę właściciel nieruchomości służebnej?
Za ile minimalnie jest w stanie skłonny sprzedać tę działkę właściciel nieruchomości służebnej? Odpowiedź: minimalnie za wartość swojej nieruchomości PO minus PRZED, gdzie PO to nieruchomość po odłączeniu działki drogowej.
Za ile maksymalnie jest skłonny kupić tę działkę właściciel nieruchomości władnącej? Odpowiedź: za maksimum wartość nieruchomości władnącej PO minus PRZED, gdzie PO to wartość nieruchomości władnącej po przyłączeniu działki drogowej.
Wartość sprzedaży zasadniczo mieści się w tych widełkach, jeśli nie ma innych przesłanek, to pośrodku. Wtedy zysk z wykreowanej wartości (gra o sumie dodatniej) zostanie podzielony równo między właściciela nieruchomości władnącej i służebnej.
Policzmy to na jakimś bardzo prostym przykładzie. Mamy dwie nieruchomości:
Stan PRZED:
- nieruchomość służebna o pow. 1000 m2 i wartości 245 zł/m2, całkowita: 245.000 zł
- nieruchomość władnąca (bez dostępu do drogi) o pow. 1000 m2 i wartości 185 zł/m2, wartość całkowita: 185.000 zł
Suma wartości nieruchomości władnącej i służebnej wynosi PRZED: 430.000 zł.
Przyłączana/odłączana droga: 100 m2
Stan PO:
- służebna o pow. 900 m2 i wartości 245 zł/m2, całkowita: 220.500 zł (zakładamy, w tym przypadku, że nic się nie pogorszyło dla tej nieruchomości, poza powierzchnią);
- władnąca (z dostępem do drogi) o pow. 1100 m2 i wartości 220 zł/m2, wartość całkowita: 242.000 zł
Suma wartości nieruchomości władnącej i służebnej wynosi PO: 462.500 zł.
Czyli mamy do czynienia z sytuacją gry o sumie dodatniej – wykreowano nową wartość wynoszącą 462.500 zł – 430.000 zł = 32.500 zł.
Stosujemy więc modus [B]: „jako uzyskanie korzyści przez osobę, której te prawa przysługują”.
Za ile minimalnie jest w stanie skłonny sprzedać tę działkę właściciel nieruchomości służebnej? Odpowiedź: 245.000 zł minus 220.500 zł = 24.500 zł.
Za ile maksymalnie jest skłonny kupić tę działkę właściciel nieruchomości władnącej? Odpowiedź: 242.000 zł minus 185.000 zł = 57.000 zł.
Czyli właściciel nieruchomości służebnej sprzeda nie taniej niż 24.500 zł, czyli tyle ile traci na ustanowieniu służebności, a właściciel władnącej kupi nie drożej niż 57.000 zł, czyli tyle ile zyskuje na ustanowieniu służebności. Jest więc pole do negocjacji i do zawarcia transakcji. W połowie drogi jest punkt: (24.500 zł + 57.000 zł)/2 = 40.750 zł. Transakcja dojdzie do skutku na godziwym poziomie 40.750 zł.
Można także policzyć to inaczej: właściciel nieruchomości służebnej chce, aby zapłacono mu spadek wartości jego nieruchomości (245.000 zł – 220.500 zł = 24.500 zł) + ½ nowowykreowanej w efekcie ich kooperacji wartości, czyli: 24.500 zł + ½ x 32.500 zł = 24.500 zł + 16.250 zł = 40.750 zł. Czyli wychodzi, oczywiście, to samo.
Efekt wartościowy ustanowienia służebności dla poszczególnych stron jest taki:
- właściciel nieruchomości służebnej traci 24.500 zł w obniżeniu wartości swojej nieruchomości i zyskuje 40.750 zł w gotówce. W efekcie jest bogatszy o –24.500 zł + 40.750 zł = 16.250 zł.
- właściciel nieruchomości władnącej zyskuje 57.000 zł w podwyższeniu wartości swojej nieruchomości i traci 40.750 zł w gotówce. W efekcie jest bogatszy o 57.000 zł – 40.750 zł = 16.250 zł.
Jak widać końcowy wynik zarówno dla jednej, jak i drugiej strony jest taki sam. Ani właściciel nieruchomości władnącej nie zarabia kosztem właściciela nieruchomości służebnej, ani na odwrót. „Wespół-w zespół” zagrali w grę kooperacyjną „win-win” o sumie dodatniej wynoszącej 32.500 zł w efekcie obaj wygrali dzięki tej kooperacji po 16.250 zł każdy.
Zauważmy, że zgodnie z § 31.2. Rozporządzenia zasadniczo nie jest liczona jako zasada jakaś „wartość pasa drogowego”. O wartości służebności dla obu stron decyduje jedynie suma wartości nieruchomości służebnej i władnącej PRZED i PO ustanowieniu służebności. Idzie w tej grze o przyrost wartości i dystrybucję korzyści w wyniku dokonania całej operacji, czyli bilans zysków i strat właścicieli nieruchomości władnącej i służebnej.
Niech P.T. ten wątek zauważą także na koniec, że w rozpatrywanym przez nas przypadku wartość jednostkowa 1 m2 tej przyłączanej drogi, ustalona pomiędzy stronami wyniesie: 40.750 zł za 100 m2, czyli 407,50 zł/m2, co jest wartością jednostkową ok. 1,7-razy wyższą niż wartość jednostkowa gruntu, z którego drogę wydzielono.
Tomasz Kotrasiński
