08/05/2025
Rzeszowski Rynek Nieruchomości
Maj 2025
W oczekiwaniu na wzrost obrotów.
Na rynku nieruchomości przedłuża się okres stagnacji i obrót w marcu i kwietniu wyhamował do najniższych poziomów nie notowanych od roku 2009. Transakcji było jak na lekarstwo a ceny, szczególnie na rynku wtórnym cały czas mają tendencję spadkową. Już nie o 2% a o 20-30%. Statystyki porównawcze do roku ubiegłego to często „ściema” i zamazywanie rzeczywistości. Ciągłe zapowiedzi zmian przypominają raczej wróżenie z fusów niż konkretne i realne rozwiązania. Rynek znalazł się na równi pochyłej. Kto sprzedał nieruchomość w roku 2024 i nie czekał, to wygrał. Teraz już nie sprzeda tak korzystnie lub musi czekać. Rozpędzeni inwestorzy pomimo zapowiedzi o nadchodzącym kryzysie utrzymali a nawet zwiększyli ilość rozpoczętych inwestycji i mamy nadpodaż nowych mieszkań i domów. Oni też czekają na wzrost obrotów. Deweloperzy wzorem lat kryzysowych zaczynają coraz bardziej reklamować swoje efekty mieszkaniowe co potwierdza tylko, że mają coraz większe problemy ze sprzedażą nawet gotowych mieszkań. Sprzedaż tzw. dziury w ziemi, czyli finansowania inwestycji przez kupujących na wczesnych etapach budowy przechodzi na razie do historii. Nie działają już kosmetyczne upusty ani bonusy, sprzedaż stanęła. Zobaczymy kto dłużej to wytrzyma. Rządzący coraz bardziej dostrzegają problem ale nie wychodzą poza robieniem groźnej miny oraz troski o najbiedniejszych. W pomysłach wracają nawet do mrocznych rozwiązań z minionego ustroju kiedy na mieszkanie czekało się nawet 20 lat i dłużej. Zapominają ile było przekrętów i obejść prawa w tym „ dobrobycie”, jak kolejka do mieszkania zamiast się skracać to się wydłużała i czym to się skończyło.
Dobre Informacje dla kupujących
Ceny spadają a koszty budowy rosną. Zarobki rosną, także podaż nieruchomości na rynku. Na to czekają kupujący. Mamy rynek kupującego. Jest większa szansa na wynegocjowanie niższej ceny. Jest jeden warunek ! Trzeba mieć gotówkę, bo pieniądz pożyczony jest bardzo drogi. Nie ma lepszego czasu na kupno nieruchomości. Gdyby jeszcze kredyt był „tańszy”. Wszyscy czekają teraz na obniżenie stóp procentowych NBP i może się doczekają w najbliższych miesiącach. To może poprawić ich zdolność kredytową ale może również napędzić inflację.
Deweloperzy nie mają wyjścia
Ten największy gracz na rynku odpowiadający za podaż, wyhodowany na rynku nieruchomości po transformacji ustrojowej stał się teraz niewygodny i nielubiany przez większość. Pazerność i chęć zysku przy cichym przyzwoleniu i błędnych decyzjach władz doprowadziły do kolejnego buntu niezadowolonych obywateli. Kosmiczny wzrost cen w ostatnich latach doprowadził do skierowania w stronę deweloperów oskarżeń o spowodowanie załamania się rynku w roku 2024. Nie da się już przepchać kolejnych pomysłów zabudowy miast kosztem pogarszania warunków środowiskowych. Rynek nieruchomości stał się obiektem walki politycznej i kampanii wyborczej. Wzrosła świadomość obywateli i standardy życia. Nie ma jednak konkretnych działań w kierunku ograniczenia niekontrolowanego wzrostu cen. Deweloperzy nie mają wyjścia i w aktualnej sytuacji muszą ograniczyć zakres inwestycji do niezbędnych rozmiarów, zredukować ceny i własne marże. W przeciwnym razie koszty utrzymania będą rosły. Mogą również próbować wynajmować gotowe mieszkania aby zmniejszyć koszty.
Byle do wyborów a potem się zobaczy
Niestety tak to wygląda, że kwestie wyborcze nie sprzyjają podejmowaniu przez rządzących kluczowych decyzji dotyczących uruchomienia programów uzdrawiających rynek nieruchomości. Nie ma co liczyć, że cokolwiek się zmieni w najbliższych miesiącach. Sytuacja zewnętrzna też jest skomplikowana i przyszłość niepewna. W tej sytuacji możemy jedynie „gdybać”. Wszyscy trzymani są w szachu. Zmieniają się również priorytety i wymagania wobec inwestorów. Budowanie bunkrów i powrót do wzmocnienia obronności na osiedlach mieszkaniowych to w prostej linii wzrost kosztów wytworzenia mieszkania za które zapłaci na końcu obywatel.
Co nagle to po diable
To co jest teraz na rynku to są efekty działań w latach 2022, 2023, 2024. Nie da się zmienić rynku w ciągu kilku miesięcy. To jest proces trwający latami. Na efekty dzisiejszych decyzji lub ich brak będziemy czekać kilka lat. Wszelkie pochopne decyzje tylko pogarszają sytuacje i często rykoszetem uderzają w tych którym miały pomóc.
Trzeba planować
Trzeba mieć plan rozwoju rynku nieruchomości na 1, 2, 3, 5 lat. Wreszcie następuje powrót do opracowania planów zagospodarowania przestrzennego co wydaje się być podstawą i krokiem we właściwym kierunku. Z perspektywy mojej wieloletniej obserwacji rynku wynika, że brak planów zagospodarowania przestrzennego spowodował w dużej mierze aktualny stan tego rynku i zaburzył gospodarkę przestrzenną. Aż trudno sobie wyobrazić co będzie się działo na rynku od roku 2026, po wprowadzeniu Planów Ogólnych. Zmian wymaga wiele aktów prawnych i przyzwyczajeń. Trzeba się zdecydować w którym kierunku idziemy: Czy budujemy na wynajem, czy dalej na sprzedaż ?, kto to będzie robił, jaka będzie rola państwa?, jak zachowają się banki ?. Jedno jest pewne, potrzeba zmian !!!.
Tu i teraz
To wszystko przed nami ale trzeba utrzymać potencjał i nie pogorszyć sytuacji. Na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości widać, że jest w stagnacji ale trzeba szukać pozytywów. Ceny nieruchomości spadają. Nie tylko transakcyjne ale również ofertowe co jeszcze niedawno było niemożliwe. Szczególnie dotyczy to rynku wtórnego. To wzmaga popyt. Wzrasta także stopień skomplikowania transakcji. Coraz częściej są to transakcje wiązane. Aby coś kupić, trzeba coś sprzedać. Spada cały czas ilość transakcji kredytowanych przez banki. Wzrasta ryzyko i odpowiedzialność. Z obsługi rynku odpadają najsłabsi, pozostają fachowcy. Jest nadzieja, że spadnie też ilość niezadowolonych klientów. Jeżeli spadną koszty kredytów hipotecznych i wymogi do ich uzyskania, co jest prawdopodobne to -wzrośnie Obrót. To może nastąpić już pod koniec maja. Dostępność mieszkań na rzeszowskim rynku jest coraz większa. Także ceny mieszkań w zależności od standardu, roku budowy, lokalizacji są różne.
Rynek pierwotny
Na rynku pierwotnym ceny zaczynają się od 8 700zł za 1m² powierzchni użytkowej w stanie deweloperskim. To najczęściej wydzielone, często dwupoziomowe mieszkania budynkach jednorodzinnych szeregowych lub bliźniaczych na obrzeżach miasta o metrażach powyżej 70m². Nie brakuje też mieszkań w podobnym typie nieruchomości /wydzielone mieszkania w budynkach jednorodzinnych/ w cenie 8-10 000zł za 1m² o powierzchni około 60m². Nowe mieszkania w centrum to przeskok do 12 000- 13 000zł za 1m². Podane ceny są cenami ofertowymi.
Rynek wtórny
Na tym rynku rozpiętość cen jest bardzo duża. Mieszkania do remontu w blokowiskach z wielkiej płyty można kupić już od 7 000zł/1m², szczególnie te duże metraże powyżej 60m². Inne do remontu można kupić w cenie do 8 000zł/1m². Tutaj dochodzi najczęściej do transakcji. Czym mniejszy metraż tym cena wyższa. Nie brakuje na rynku wtórnym mieszkań w cenach ofertowych w przedziale 8-10 000zł/1m² w standardzie podstawowym. Coraz większa jest oferta mieszkań kilkuletnich, wykończonych w cenach od 10- 13 000zł/1m² a nawet droższych, które sprzedać jest coraz trudniej.
Podsumowanie
Presja na zakup mieszkań jest coraz większa i do transakcji dochodzi coraz częściej. Sprzedawcy i kupcy zaczynają rozumieć realia rynku. Szczególnie sprzedający nabierają pewności, że nadchodzi czas decyzji i nie ma co czekać na pomoc z zewnątrz. Potrzeba jednak impulsu ze strony państwa a szczególnie banków aby rynek zaczął się odbijać od dna. Maj i czerwiec zapowiadają ożywienie na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości.
Doradca Rynku Nieruchomości
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Zbigniew Prawelski
