03/09/2026
🚨 RPO: SYSTEM OCHRONY WŁAŚCICIELI MIESZKAŃ WYMAGA ZMIAN
To, o czym właściciele mieszkań mówią od lat, coraz mocniej przebija się do oficjalnej debaty.
Do Rzecznika Praw Obywatelskich wpływają skargi właścicieli, którzy trafili na nierzetelnych najemców – niepłacących, niszczących mieszkania albo odmawiających ich opuszczenia po zakończeniu najmu.
I RPO używa bardzo mocnych argumentów.
Obecny system może prowadzić do sytuacji, w której właściciel przez miesiące, a nawet lata:
👉 nie otrzymuje czynszu,
👉 nadal ponosi koszty utrzymania mieszkania,
👉 spłaca kredyt hipoteczny,
👉 nie może swobodnie korzystać ze swojej nieruchomości,
👉 a jednocześnie musi prowadzić postępowanie sądowe i egzekucyjne, aby ją odzyskać.
Dochodzi nawet do sytuacji, w których właściciel sam wynajmuje inne mieszkanie, ponieważ jego własny lokal nadal zajmuje były najemca.
RPO stawia sprawę jasno:
„Trudno zaakceptować, że to właściciel mieszkania ma ponosić koszty zajmowania lokalu przez nieuczciwego najemcę i zaspokajać jego potrzeby mieszkaniowe, wyręczając władze publiczne”.
I właśnie dlatego coraz więcej właścicieli zadaje sobie pytanie:
❓ JAK WYNAJMOWAĆ, ŻEBY NIE ODDAWAĆ CAŁKOWITEJ KONTROLI NAD WŁASNĄ NIERUCHOMOŚCIĄ?
Nie istnieje jedna umowa, która magicznie usuwa całe ryzyko.
Istnieją natomiast różne MODELE najmu i różne sposoby zabezpieczenia właściciela.
🔹 NAJEM OKAZJONALNY
To rozwiązanie stworzone właśnie po to, aby wzmocnić pozycję właściciela.
Ale najem okazjonalny nie oznacza automatycznie, że odzyskanie mieszkania zawsze będzie szybkie i bezproblemowe.
Sam RPO zwrócił uwagę na problemy mogące pojawić się w praktyce, m.in. gdy wskazany przez najemcę lokal, do którego miałby się przenieść, przestaje być dostępny.
Dlatego sam akt notarialny nie powinien być traktowany jak „polisa od wszystkiego”.
🔹 NAJEM CAŁEGO LOKALU Z DODATKOWYMI ZABEZPIECZENIAMI
Można również wzmacniać bezpieczeństwo właściciela poprzez odpowiednią konstrukcję umowy, weryfikację najemcy, kaucję czy poręczenie osoby trzeciej.
Poręczenie ma szczególne znaczenie finansowe.
Jeżeli najemca pozostawi np. 15 000 zł długu, a kaucja wynosi 3 000 zł, problemem pozostaje pozostałe 12 000 zł.
Dlatego zabezpieczenie wyłącznie majątkiem samego najemcy może okazać się niewystarczające.
🔹 NAJEM POKOJU LUB CZĘŚCI LOKALU
To jeszcze inny model.
I prawidłowo skonstruowany może dawać właścicielowi coś niezwykle istotnego:
👉 REALNĄ KONTROLĘ NAD SPOSOBEM KORZYSTANIA Z LOKALU.
Dlaczego?
Ponieważ przedmiotem najmu nie musi być całe mieszkanie.
Najemcy można oddać do wyłącznego korzystania konkretnie oznaczony pokój lub część lokalu, natomiast pozostałe pomieszczenia albo części wspólne mogą być objęte odmiennymi zasadami korzystania.
Właściciel nie oddaje wówczas jednej osobie wyłącznego władania CAŁYM mieszkaniem.
To zasadnicza różnica.
Odpowiednio przygotowany model najmu pokoju lub części lokalu może umożliwiać właścicielowi zachowanie dostępu do niewynajętych części nieruchomości, korzystanie z nich zgodnie z umową, kontrolowanie stanu części wspólnych czy wynajmowanie pozostałych części innym osobom.
⚠️ Ale tutaj niezwykle ważne jest jedno:
nie wystarczy nazwać dokumentu „umową najmu pokoju”.
O tym, jaki jest rzeczywisty zakres praw najemcy i właściciela, decyduje przede wszystkim TREŚĆ UMOWY, dokładne określenie przedmiotu najmu oraz sposób uregulowania korzystania z pozostałej części nieruchomości.
Dlatego bezpieczeństwo najmu powinno być budowane SYSTEMOWO.
✅ właściwy wybór modelu najmu,
✅ odpowiednio skonstruowana umowa,
✅ precyzyjne określenie przedmiotu najmu,
✅ weryfikacja najemcy,
✅ odpowiednia kaucja,
✅ poręczenie osoby trzeciej tam, gdzie jest to uzasadnione,
✅ właściwe zasady korzystania z lokalu,
✅ odpowiednie procedury na wypadek zaległości lub naruszenia umowy.
Największym błędem właściciela jest przekonanie:
„Mam dobrą umowę, więc nic mi nie grozi”.
Nie.
Dobra umowa nie usuwa ryzyka.
Powinna natomiast sprawić, że kiedy pojawi się problem, właściciel ma do dyspozycji więcej niż jeden instrument działania.
I właśnie dlatego przed podpisaniem umowy warto odpowiedzieć sobie nie tylko na pytanie:
„KOMU wynajmuję?”
ale również:
„CO dokładnie wynajmuję i jaki model najmu daje mi odpowiedni poziom kontroli nad moją nieruchomością?”
📌 Warto przeczytać stanowisko RPO i cały artykuł PortalSamorządowy.pl – link w komentarzu.
🌐 www.umowanajem.pl
📞 515 455 444
