Rzeczoznawca Majątkowy Ernest Esing

20/06/2026

💰 80 000 zł za 1 m² mieszkania.

Nie za samochód.
Nie za działkę.

Za jeden metr kwadratowy apartamentu w Warszawie.

Brzmi niewiarygodnie?

A jednak taka transakcja miała miejsce w listopadzie 2025 roku.

📍 Finale Apartments, Mokotów

Parametry nieruchomości:

▪️ 147,41 m² powierzchni
▪️ 2 tarasy
▪️ 2 miejsca postojowe
▪️ komórka lokatorska ok. 20 m²
▪️ 1 piętro

💰 Cena transakcyjna: 12 500 000 zł

💰 81 406 zł/m²

Co ciekawe, oferta opiewała na ponad 100 000 zł/m², a mimo to nieruchomość znalazła nabywcę.

Dlaczego?

Bo nie każda nieruchomość podlega tym samym zasadom.

Finale Apartments to kameralna inwestycja premium zlokalizowana na Mokotowie.

✔️ tylko 27 apartamentów
✔️ prywatny park wokół inwestycji
✔️ concierge i ochrona 24/7
✔️ prywatna strefa fitness
✔️ prestiżowa lokalizacja

To dobry przykład pokazujący, że na rynku premium wartość tworzy znacznie więcej niż sam metraż.

Czasami rynek płaci za powierzchnię.
Czasami płaci za rzadkość.

💬 Czy 80 000 zł za m² to cena metrażu, czy cena rzadkości?

--

18/06/2026

Cześć!

Dziękuję za zaproszenie i możliwość poprowadzenia dzisiejszego spotkania „Szacowanie przy kawie” ☕📊 dla Mazowieckie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych.

Cieszę się, że mogłem pokazać uczestnikom, jak wygląda analiza rynku nieruchomości i mój codzienny warsztat pracy rzeczoznawcy majątkowego.

Mam nadzieję, że spotkanie było wartościowe i dziękuję wszystkim za aktywny udział oraz pytania 🙂

Do zobaczenia na kolejnych szkoleniach i spotkaniach branżowych. 📊🏢☕

20/05/2026

„Jeśli Bill Gates wejdzie do baru, statystycznie wszyscy są milionerami.”

To powiedzenie ma pokazać absurd statystyki.

Ale tak naprawdę pokazuje coś dużo ważniejszego:
że sama liczba bez interpretacji bywa kompletnie bezwartościowa.

Wyobraźmy sobie taki bar.
Siedzi w nim 20 osób.
Każda ma około 100 tys. zł oszczędności i majątku.
Średni majątek w lokalu wynosi więc około 100 tys. zł na osobę.
I wtedy wchodzi Bill Gates.

W jednej chwili średnia rośnie do setek milionów albo miliardów na osobę.

Czy oznacza to, że:
– ludzie nagle stali się bogaci?
– ich sytuacja się zmieniła?
– przeciętny człowiek w barze jest milionerem?

Oczywiście, że nie.

Ale matematycznie średnia została policzona poprawnie.

I właśnie to jest istota statystyki:
wynik może być prawidłowy, a wniosek kompletnie błędny.

Dlatego profesjonalna analiza danych nie polega na mechanicznym wrzuceniu liczb do Excela.
Excel policzy wszystko.

Pytanie brzmi:
czy analizowane dane w ogóle mają sens?

W statystyce i wycenie nieruchomości dużo ważniejsze od samego wzoru jest:
– przygotowanie danych,
– badanie rynku,
– selekcja próby,
– identyfikacja transakcji odstających,
– analiza rozkładu cen,
– sprawdzenie podobieństwa nieruchomości,
– oraz interpretacja wyników.

I dokładnie dlatego statystyka w wycenie nieruchomości jest nie dodatkiem, ale koniecznością.

Bo bez analizy statystycznej rzeczoznawca opierałby się wyłącznie na intuicji.

To właśnie statystyka pozwala:
– badać trendy rynku,
– analizować zachowania cen,
– porównywać nieruchomości,
– wykrywać anomalie,
– oceniać reprezentatywność danych,
– i oddzielać pojedyncze wyjątki od rzeczywistego obrazu rynku.

Problemem nigdy nie była statystyka.
Problemem zawsze było bezmyślne używanie średniej bez zrozumienia danych.

Tak samo jak w powiedzeniu:
„Statystycznie człowiek i pies mają po 3 nogi.”
Średnia jest poprawna.
Tylko że człowiek i pies to dwa zupełnie różne organizmy, tak samo jak luksusowy apartament i mieszkanie do generalnego remontu to dwie zupełnie różne nieruchomości.

I właśnie dlatego profesjonalna wycena nieruchomości zaczyna się od analizy danych.

A nie od samego Excela.

--

26/04/2026

Ile naprawdę rynek „dopłaca” za wyższy standard mieszkania? 🤔

W internecie znajdziesz mnóstwo porad o remontach…
Ale prawie nigdzie nie znajdziesz jednej rzeczy:
👉 twardych danych z realnych transakcji

Nie cen z ogłoszeń.
Nie opinii.
👉 tylko tego, ile kupujący faktycznie zapłacili.

W tej analizie sprawdziłem to na konkretnym rynku:

📍 Mokotów (Służew)
🏢 mieszkania 35–55 m²
📊 rzeczywiste transakcje + zweryfikowany standard

💡 Wniosek?

👉 Każdy poziom standardu to średnio ok. +1000 zł/m²

Co w praktyce daje nawet:
💰 +181 000 zł różnicy dla mieszkania 45 m²

Ale uwaga ⤵️
❗ nie każdy remont się opłaca
❗ rynek nie płaci za wszystko
❗ łatwo przeinwestować

👉 Dlatego kluczowe pytanie brzmi:
nie „czy remontować”, tylko „jak bardzo”

📊 To dane, których nie znajdziesz w ogłoszeniach.
To realne decyzje kupujących.

🔁 To kolejny post z cyklu analiz opartych na rzeczywistych danych rynkowych.

👉 W tym przypadku wyniki są bardzo zbliżone do poprzedniej analizy, co dodatkowo potwierdza obserwowane zależności.

❗ Warto jednak pamiętać, że każdy rynek jest inny — dlatego wnioski zawsze należy odnosić do konkretnej lokalizacji i segmentu.

Pełny artykuł:
https://wycenaesing.pl/jak-rynek-wycenia-standard-mieszkania-analiza-rzeczywistych-transakcji/

--

Ile dokładnie rynek „dopłaca” za lepszy standard? Czy każdy remont ma sens? I czy da się to policzyć na podstawie realnych danych? To może zaskakiwać, ale… w ogólnodostępnych źródłach praktycznie nie ma rzetelnych danych, które by to pokazywały. Są: ogłoszenia (czyli ceny oczek...

04/04/2026

Ile naprawdę daje stan mieszkania? Analiza na danych rynkowych.

To jedno z najczęstszych pytań właścicieli nieruchomości:
czy warto remontować mieszkanie przed sprzedażą?

Zamiast opinii — sprawdziłem dane.

📊 Analiza została przeprowadzona na podstawie 32 rzeczywistych transakcji mieszkań z warszawskiego Ursynowa (Osiedle Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej "Jary").

Do badania wybrano możliwie jednorodny zbiór:
– powierzchnia: 52,5–75 m²
– lokale 2–4 pokojowe
– budynki z lat 1977–1979

Celem było ograniczenie wpływu zmiennych takich jak lokalizacja czy wiek budynku i skupienie się na rzeczywistym wpływie cech rynkowych.

Zastosowana metoda:
👉 regresja wieloraka

Pozwoliła ona określić wpływ poszczególnych cech na cenę jednostkową przy jednoczesnym uwzględnieniu pozostałych zmiennych, w tym:
– powierzchni użytkowej
– liczby pokoi
– kondygnacji
– daty transakcji

Stan techniczno-użytkowy został opisany w 5-stopniowej skali:
1 – do remontu
2 – słaby
3 – przeciętny
4 – dobry
5 – bardzo dobry

Najważniejszy wynik:
👉 wzrost stanu o jeden poziom = średnio +1090 zł/m²

Co oznacza:
👉 różnica między stanem „do remontu” a „bardzo dobrym”
to ok. +4370 zł/m²

👉 czyli nawet ponad 30% wartości nieruchomości

Dla mieszkania o powierzchni ok. 60 m²:
💥 różnica może przekraczać 250 000 zł

Co istotne, w analizowanym modelu:

👉 stan techniczno-użytkowy miał najsilniejszy wpływ na cenę
👉 większy niż liczba pokoi
👉 większy niż kondygnacja

Parametry modelu:

✔ współczynnik determinacji R² = 0,93
✔ średni błąd oszacowania ≈ 2,3%

Oznacza to bardzo dobre dopasowanie modelu do danych rynkowych oraz wysoką wiarygodność wyników.

W praktyce:

To nie jest „wartość remontu”.
To jest efekt, jaki rynek przypisuje standardowi mieszkania.

Kupujący nie płacą za koszt prac.
Płacą za efekt — i jego porównywalność do innych ofert.

Dlatego:

Rzeczoznawca majątkowy nie decyduje o wartości.
Jego rolą jest:
– analiza danych rynkowych
– identyfikacja wpływu cech
– oraz przełożenie tych zależności na wartość nieruchomości

Wartość jest wypadkową rynku — nie opinii.

Na koniec pytanie:

Na którym poziomie jest dziś Twoje mieszkanie
i jaki poziom reprezentuje na tle konkurencji?

Bo to właśnie ta różnica najczęściej decyduje o cenie transakcyjnej.

Pełny artykuł przeczytasz na blogu:
https://wycenaesing.pl/jak-stan-mieszkania-wplywa-na-jego-wartosc-analiza-na-podstawie-danych-rynkowych/

27/12/2025

🎯 Rynek potwierdził wycenę. I dlatego rzetelna wycena ma sens.

Zaczęło się niewinnie...

3-pokojowe mieszkanie na Pradze-Południe.
Na pierwszy rzut oka – „typowa” wycena.

Szybko okazało się jednak, że to nieruchomość nietypowa, wymagająca znacznie więcej niż prostego porównania cen:
🔹 ok. 80 m²
🔹 budynek klasy premium – Rezydencja Stanisława Augusta (Dom Development)
🔹 wysoki standard części wspólnych, kontrola dostępu, szlachetne materiały
🔹 lokalizacja tuż przy Parku Skaryszewskim
🔹 ekspozycja salonu na zieleń – Kamionkowskie Błonia Elekcyjne
🔹 2 miejsca garażowe

📌 Cel wyceny: podział majątku (luty 2025 r.)

Kluczowy problem?
👉 brak realnych odpowiedników rynkowych po prawej stronie Wisły – podobny standard, metraż i widok to rzadkość.

Co to oznacza w praktyce?
Że wycena musiała być oparta na danych, a nie na oczekiwaniach.

📊 Analiza rynku wtórnego:
✔ mieszkania własnościowe
✔ 50–150 m²
✔ budynki współczesne, min. podwyższony standard
✔ Praga-Południe, 2 lata wstecz

➡️ ponad 100 transakcji w bazie
➡️ 54 transakcje w analizie szczegółowej
➡️ model ekonometryczny + regresja wieloraka
➡️ 8 kluczowych cech rynkowych

Finalnie wartość określona metodą porównywania parami, w oparciu o 21 najbardziej podobnych transakcji (Kamionek, Grochów, Gocław).

💰 Wartość na luty 2025 r.: 2 000 000 zł (z 2 garażami)

Co zrobił rynek?
Po wycenie nieruchomość trafiła na rynek, wystawiona przez agencję nieruchomości.
🔸 maj 2025 – 2 350 000 zł
🔸 wrzesień 2025 – 2 219 000 zł
🔸 grudzień 2025 – 2 140 000 zł

Po 7 miesiącach ekspozycji i wielu rozmowach z kupującymi, których oferty koncentrowały się wokół 2 mln zł,
➡️ w grudniu 2025 r. podpisano umowę rezerwacyjną na...

2 000 000 zł

Dokładnie tyle, ile wskazywał operat szacunkowy.

📌 Wniosek?
Rzetelna wycena:
✔ nie obiecuje „więcej”
✔ nie opiera się na emocjach
✔ broni się na rynku, nawet przy nieruchomościach nietypowych

🎯 Wchodząc w 2026 rok, życzę sobie i moim klientom właśnie takich wycen.
Bo wiarygodność jest warta więcej niż jakiekolwiek wynagrodzenie.

📩 Zapraszam do kontaktu.

--

04/12/2025

Warszawa luksusem stoi – stolica Polski przeżywa prawdziwy rozkwit inwestycji klasy premium. Od kameralnych rezydencji na Powiślu, przez nowoczesne kwartały miejskie na Woli, aż po apartamentowce w sercu Śródmieścia – powstają miejsca, które przyciągają uwagę nie tylko ze względu na lokalizację, ale też unikalny charakter, design i wyjątkowy standard życia.

Poznaj 5 najbardziej luksusowych inwestycji mieszkaniowych, które obecnie zmieniają oblicze Warszawy:

🔹 1. Villa Bogoria – Śródmieście
Luksusowa rezydencja tuż przy Ogrodzie Krasińskich. Kameralny budynek z zaledwie 34 apartamentami, strefą wellness & SPA, nowoczesnymi technologiami i wyszukanym designem.
💰 Ceny: 57–75 tys. zł/m², 7,7–18,5 mln zł

🔹 2. Noho One – bliska Wola
Nowoczesne osiedle typu „miasto w mieście” – z apartamentami wykończonymi pod klucz i rozbudowaną infrastrukturą usługowo-rekreacyjną. Wyróżnia się architekturą i skalą projektu.
💰 Ceny: 45–57 tys. zł/m², 2,0–12,7 mln zł

🔹 3. Miedziana 7 – Wola
Wielkomiejski kwartał z dostępem do spa, fitnessu, sali kinowej i przestrzeni wspólnych z dziełami sztuki. Idealna propozycja dla osób ceniących luksus i miejski styl życia.
💰 Ceny: 41–56 tys. zł/m², 2,1–5,6 mln zł

🔹 4. Rozbrat 44 – Powiśle
Kameralna inwestycja z zaledwie 24 apartamentami, zlokalizowana w jednej z najbardziej prestiżowych i zielonych części miasta. Idealne połączenie natury i elegancji.
💰 Ceny: 54–75 tys. zł/m², 6,2–23 mln zł

🔹 5. Apartamenty Gutenberga – Wola
Ekskluzywny projekt z panoramicznym widokiem na centrum, nowoczesną architekturą i butikowym charakterem. 24 apartamenty, które robią wrażenie.
💰 Ceny: 35–56 tys. zł/m², 1,6–8,9 mln zł

🏗️ Rynek nieruchomości premium w Warszawie rozwija się dynamicznie.
Deweloperzy stawiają dziś na najwyższy standard, inteligentne rozwiązania i lokalizacje, które łączą prestiż z wygod

--

13/10/2025

Większość klientów zaczyna rozmowę od emocji.
Opowiadają o swoich nieruchomościach: „parkiet z Austrii”, „tapeta z Włoch”, „sąsiad sprzedał za milion”.
A wielu rzeczoznawców przytakuje, bo tak jest łatwiej.

Tylko że ja powiem wprost – to nieprawda.
Pojedyncze elementy nie wpływają bezpośrednio na wartość rynkową.
Mogą jedynie budować ogólne wrażenie, ale same nie dodają złotówki do wyceny.

Dlaczego? Bo wycena to nie matematyka, lecz szacowanie, a każde szacowanie ma swój błąd.
Kto mówi, że zna wartość „co do tysiąca złotych”, nie rozumie, jak działa rynek.

Na wartość nieruchomości wpływa wiele czynników, których żaden Excel nie obejmie:

1️⃣ Emocje – ktoś zakocha się w mieszkaniu, widokiem czy zapachem. Wtedy logika znika, a cena przestaje mieć znaczenie.
2️⃣ Relacje – między stronami pojawia się nić porozumienia. Sprzedający schodzi z ceny, bo chce przekazać dom „w dobre ręce”.
3️⃣ Negocjacje – jedni potrafią zbić cenę o 30 tys., inni nie urwą nawet trzech.
4️⃣ Presja czasu – ktoś musi sprzedać lub kupić natychmiast.
5️⃣ Wyposażenie – w aktach rzadko uwzględnia się meble i sprzęty, choć mogą być warte kilkadziesiąt tysięcy.

Rzeczoznawca to nie kalkulator – to tłumacz rynku, który przekłada ludzkie emocje i decyzje na język liczb.

📊 Czy da się wycenić precyzyjnie?

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że nie. Skoro tyle czynników wymyka się matematyce, to może to kwestia intuicji?
Nic bardziej mylnego.

Rzeczoznawstwo majątkowe to nie wróżenie z fusów. Po to mamy narzędzia statystyczne, by wychwycić obiektywne czynniki – lokalizację, metraż, standard, stan techniczny.

Dzięki nim można wyjaśnić około 75–85% zmian cen. Reszta to tzw. składnik losowy – emocje, relacje, przypadek.

Dobry rzeczoznawca nie obiecuje dokładności do złotówki.
Wie, że rzetelność to uczciwość wobec błędu, nie jego ukrywanie.
Czasem profesjonalizm to po prostu odwaga, by powiedzieć:

„Nie da się dokładniej – i właśnie dlatego możesz mi zaufać.”

Dobry rzeczoznawca to nie ten, który obiecuje dokładność do złotówki.

Dobry rzeczoznawca to ten, który rozumie naturę błędu i uczciwie o nim mówi.

Pełny artykuł:
https://wycenaesing.pl/czego-nie-powie-ci-rzeczoznawca-majatkowy-jak-naprawde-dziala-wycena-nieruchomosci/

--

W tym artykule opowiem Ci, czego żaden rzeczoznawca nie powie głośno – nie dlatego, że nie chce, ale dlatego, że często nawet nie zdaje sobie z tego sprawy.Pokażę Ci, czego nie da się ująć w liczbach, choć wpływa to na wycenę.I wyjaśnię, dlaczego błąd szacowania to nie wstyd, tyl...

02/10/2025

Jak moja wycena pomogła mieć ponad 60 000 zł więcej w kieszeni?

Sprzedaż mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Warto, by była oparta na rzetelnych danych, a nie wyczuciu rynku czy obiegowych opiniach. Oto prawdziwa historia mojej klientki, która przekonała się, jak wiele może zmienić jedna decyzja.

Klientka z Białołęki postanowiła sprzedać mieszkanie, korzystając z usług biura nieruchomości. Dwóch wybranych agentów zaproponowało cenę ofertową 728 000 zł, tłumacząc ją słabym popytem i koniecznością dostosowania oczekiwań. Brzmiało to rozsądnie, więc ogłoszenie ukazało się w tej cenie.

Trzeba jednak pamiętać, że agenci koncentrują się na doprowadzeniu do transakcji – a to nie zawsze oznacza maksymalizację ceny.

Już w pierwszym tygodniu telefon klientki nie przestawał dzwonić. Zainteresowanie było ogromne, kupujący gotowi byli zapłacić pełną cenę ofertową. Z pozoru świetna wiadomość, ale też sygnał ostrzegawczy: czy cena nie jest zbyt niska?

Klientka zaczęła się zastanawiać, czy nie odda mieszkania poniżej wartości. Postanowiła sprawdzić to u niezależnego specjalisty – i trafiła do mnie.

Przygotowałem operat szacunkowy oparty na analizie lokalnych transakcji, ocenie standardu i lokalizacji. Dzięki narzędziom statystycznym ustaliłem wartość rynkową na 786 000 zł z błędem oszacowania 20 000 zł. Oznaczało to, że realna wartość mieści się w przedziale 766 000 – 806 000 zł.

Cena zaproponowana przez agentów była więc zaniżona o ponad 60 000 zł.

Klientka skorygowała ofertę i wystawiła mieszkanie za 789 000 zł. W ciągu miesiąca sprzedała je za pełną kwotę. Dzięki jednej decyzji zarobiła 61 000 zł więcej, niż gdyby zaufała wyłącznie agentom.

Co warto zapamiętać z tej historii?
• Agenci chcą sprzedać szybko – rzeczoznawca dba o realną wartość.
• „Wyczucie rynku” to nie to samo co analiza danych.
• Profesjonalna wycena to inwestycja, która może zwrócić się wielokrotnie.
• Nie zawsze pokaże wyższą wartość – ale zawsze da pewność, że działasz w oparciu o fakty.

Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości i chcesz uniknąć strat, skontaktuj się ze mną. Pomagam podejmować decyzje oparte na liczbach, nie na domysłach.

--