05/06/2020
🔎 Umowa służebności osobistej, a umowa dożywocia 🔍
W Kodeksie cywilnym funkcjonują dwie instytucje o zbliżonym charakterze – umowa dożywocia oraz służebność osobista. Obydwie instytucje choć znacząco różnią się od siebie, są jednak często ze sobą mylone.
❗️Służebność osobista jest ograniczonym prawem rzeczowym, a więc ma skutek wobec osób trzecich, podczas gdy umowa o dożywocie jest wyłącznie stosunkiem obligacyjnym i ma skutek tylko wobec osoby nabywającej nieruchomość obciążoną. ❗️
Istotna różnica pomiędzy tymi umowami pojawia się w kontekście ich związku z przeniesieniem nieruchomości na rzecz osoby obciążonej obowiązkiem. O ile przy umowie o dożywocie istotnym elementem umowy jest przeniesienie na własność nieruchomości, to do umowy służebności osobistej nie należy obowiązek w postaci przeniesienia żadnej nieruchomości. Oznacza to, że służebność osobista może być ustanowiona na rzecz osoby, która nie była nigdy właścicielem nieruchomości obciążonej tą służebnością.
Kluczową różnicą pomiędzy umową dożywocia a umową służebności osobistej w zakresie treści uprawnień osoby uprawnionej (dożywotnika), jest kwestia alimentacyjna, która pojawia się przy umowie dożywocia.
Należy jednak wyraźnie zaznaczyć, że o ile przy umowie służebności osobistej element alimentacji się nie pojawia z mocy ustawy, to może on zostać odrębnie uregulowany w treści aktu notarialnego, również o podobnej treści która jest przewidziana dla umowy dożywocia. W przypadku braku możliwości zawarcia umowy dożywocia, możliwym jest zawarcie umowy służebności osobistej i w jej ramach uzupełnienie obciążeń właściciela nieruchomości o dodatkowe obowiązki, które w pełni zabezpieczą interesy strony, która w ramach umowy nabywa prawo do służebności osobistej.
Oba stosunki prawne powstają w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, jak też są ujawniane w księdze wieczystej.
➡️ UMOWA SŁUŻEBNOŚCI
Istota służebności mieszkania polega na możliwości zapewnienia uprawnionemu dożywotniego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w określonym lokalu mieszkalnym, czyli jest to, najprościej ujmując, prawo do "zamieszkiwania". Służebność mieszkania stanowi element prawa dożywocia, jednak nie ma tu obowiązku zapewnienia utrzymania, dostarczania wyżywienia oraz zapewnienia pomocy w chorobie.
Służebność mieszkania to wyłącznie bezpłatne dostarczenie mieszkania, bez pokrywania innych kosztów, jak ma to miejsce przy umowie dożywocia. Nieodpłatność wiąże się jedynie z brakiem konieczności opłacania czynszu na rzecz właściciela nieruchomości.
Prawo to jest niezbywalne (co oznacza, że nie można go np. sprzedać innej osobie), nie podlega dziedziczeniu (czyli nie wchodzi do spadku po śmierci uprawnionego) oraz wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Należy pamiętać, że ustanowienie służebności mieszkania wymaga również aktu notarialnego, w praktyce cała umowa, np. umowa darowizny wraz z ustanowieniem służebności mieszkania, zawierana jest w tej formie.
➡️ UMOWA DOŻYWOCIA
Umowa dożywocia to umowa, w której właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, w zamian za co nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie zbywcy, ewentualnie osobie bliskiej zbywcy nieruchomości. Z racji tego, że w wyniku tej umowy dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, czyli do zmiany jej właściciela, umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
O ile przy umowie służebności występuje wyłącznie element obowiązku umożliwienia zamieszkania osobie uprawnionej w obciążonej służebnością nieruchomości, to przy umowie dożywocia pojawia się dodatkowo element alimentacyjny dożywotnika. Polega on na tym, że osoba, która w ramach tej umowy nabywa nieruchomość, jest obowiązana nie tylko przyjąć dożywotnika jako domownika, ale ponadto dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła , opału, a nadto zapewnić mu pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić jej własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym .
Wskazany powyżej zakres świadczeń nabywcy nieruchomości wyraźnie wskazuje na dążenie do kompleksowego zapewnienia dożywotnikowi środków utrzymania, jak też wskazuje na to, że strony umowy powinny ze sobą przebywać w bliskich stosunkach osobistych. Podkreślić należy, że nabywca ma obowiązek osobistego spełniania świadczeń na rzecz dożywotnika, stąd też są to świadczenia o charakterze osobistym.
➡️ ROZWIĄZANIE UMOWY DOŻYWOCIA
Umowa dożywocia co do zasady jest trwała w skutkach i nieodwołalna, jednakże istnieje możliwość rozwiązania umowy przez sąd na żądanie jednej ze stron umowy. Może to mieć miejsce jedynie w wyjątkowych sytuacjach. W takim wypadku pogorszenie się wzajemnych relacji stron na tyle, że nie można wymagać, by dalej strony trwały ze sobą w bezpośrednim kontakcie, nie jest wystarczającą przesłanką do rozwiązania umowy, gdyż koniecznym jest stwierdzenie przez sąd pokrzywdzenia dożywotnika i złej woli nabywcy nieruchomości. W wyniku wydania wyroku rozwiązującego umowę dożywocia dochodzi do przejścia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę oraz do wygaśnięcia prawa dożywocia.
