Piotr Janus Zarządzanie Nieruchomościami

04/09/2013

Otrzymuję wiele pytań odnośnie śmieci może z opóźnieniem ale chciałbym udzielić kompleksowej odpowiedzi na temat związany z ustawą śmieciową. Przepisy ustawy śmieciowej jak i uchwały samorządów pozostawiają wiele niejasności. Wielu specjalistów Rynku Nieruchomościowego uważa te przepisy za kompletny bubel legislacyjny. Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP zaskarżył niniejsze przepisy do Trybunału Konstytucyjnego
Jak zgłasza się nową nieruchomość do gminy lub miasta?
Administrator, Zarządca Nieruchomości,Spółdzielnia Mieszkaniowa bądź Zarząd Wspólnoty składając deklarację śmieciową w imieniu Mieszkańców.
Ustawa jednak nie daje instrumentów prawnych do wykonywania takiego zadania ponieważ często w nieruchomościach zwłaszcza tych Spółdzielczych lokale mają różny tytuł własności, o ile do właścicieli posiadających odrębne prawo własności do lokalu działają przepisy ordynacji podatkowej o tyle do spółdzielców już nie. Poza tem Zarządcy nie mają możliwości rzetelnej weryfikacji ilości osób zamieszkujących lokal. Hipotetycznie chcąc pozyskać informacje można by sięgnąć do rejestru biura meldunkowego kosztowało by to 35 zł od mieszkania. Nasuwa się tu pytanie kto by miał pokryć takie koszty? Nie należy również zapominać, że wiele lokali jest wynajmowanych a zgodnie z prawem niema obecnie obowiązku meldunku. Jeśli chodzi o spółdzielczość to przepisy na które powołuje się ustawodawca (ustawa o własności lokali) nie dotyczą tych organizacji więc właściwym rozwiązaniem byłoby aby spółdzielcy rozliczali się bezpośrednio z miastem lub gminą.
Ocena prawna formy w jakiej opłata ma być pobierana za wywóz śmieci ma charakter podatkowy ponieważ stosuje się w przypadku jej nie uiszczenia przepisy ustawy karnoskarbowej.

23/03/2013

Wiele osób pyta jak bezpiecznie wynajmować nieruchomości?
Odpowiedź jest bardzo prozaiczna; dobrze skonstruowana umowa najmu. W niniejszym wpisie skupię się na dwóch rodzajach umów które są najczęściej zawierane: umowie najmu lokalu mieszkalnego oraz umowie najmu lokalu użytkowego.
Najem powierzchni zarówno mieszkalnych jak i na cele komercyjne regulowany jest przez przepisy kodeksu cywilnego. Odstępstwem jedynym jest najem nieruchomości mieszkalnych. W tym przypadku (lokale mieszkalne) posługujemy się Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego z 2001r.
Każdą umowę najmu należy zawrzeć w formie pisemnej. Jeśli nie chcemy zawierać takiej umowy na czas nie oznaczony to tym bardziej taka umowa musi mieć formę pisemną. W umowa ustna z automatu uważana jest za umowę na czas nie oznaczony. Rozwiązanie takiej umowy z najemcą trwa dłużej.
Przy zawieraniu umowy w formie pisemnej na okres 10 lat i dłuższy należy pamiętać że po upływie terminu w skazanego w umowie, jeśli nie zawrzemy nowej lub jej nie wypowiemy to taka umowa przechodzi w umowę na czas nie oznaczony z automatu.
W pierwszej części powinna zawierać. Dane osób zawierających umowę. Powinno być określone jaki typ jest to nieruchomości, adres, oraz zawsze musi być podana powierzchnia użytkowa lokalu. W przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego kolejny paragraf powinien zawierać stawką za metr kwadratowy nieruchomości oraz całkowitą kwotę miesięczną do zapłaty.Wynajmujący powinien również napisać co wchodzi w skład kwoty czynszu umownego za wynajem np (czynsz, fundusz remontowy, wywóz śmieci, zaliczka na wodę, gaz, zaliczka na prąd). W umowie powinny być również zaznaczone wszystkie dodatkowe koszty których umowa nie obejmuje.
W umowach najmu lokali użytkowych również podaje się stawkę za metr kwadratowy oraz całą kwotę czynszu umownego. Czynsz jednak w tym przypadku zawiera opłatę za użytkowanie lokalu. Dodatkowymi kosztami do takiej umowy są koszty wywozu śmieci, energii elektrycznej, wody na które najemca musi zawrzeć osobną umowę lub są one wpisane w umowę najmu jako koszty dodatkowe rozliczane według zużycia przez najemcę oraz stawek dostawców. Koszty te poniesione najpierw przez wynajmującego są refakturowane najemcy. Czynsz najmu może przybrać również inną formę niż pieniężna pn. pewnych świadczeń ze strony najemcy (zrobienie generalnego remontu, sprzątania w całej, nieruchomości itp. )
Kolejny paragraf powinien określać wysokość kaucji za wynajmowany lokal. Kaucja nie może być wyższa niż 12 krotność pobieranego czynszu umownego. Kaucję pobiera się zawsze z dniem podpisania umowy z najemcą. W momencie rozwiązania umowy i po protokolarnym przekazaniu lokalu, jeśli nie zachodzą powody do potrącenia z niej, powinna być zwrócona w całości w wysokości zwaloryzowanej. Ponieważ w momencie zawarcia umowy czynsz wynosi np 1500 zł/ mieś czas trwania umowy 4 lata . Czynsz był co rocznie waloryzowany o wskaźnik GUS wzrostu cen towarów i usług wynosi po 4 latach 1720 zł. Po brana kaucja 3 miesięczna wynosiła 4500zł. W momencie rozwiązania umowy po 4 latach wynajmujący powinien zwrócić najemcy kwotę 5160 zł.
W umowie najmu powinno zapisane być tak jak podane było w przykładzie że czynsz będzie waloryzowany o wskaźnik GUS wzrostu cen towarów i usług.
To te najważniejsze elementy które powinny być wpisane o których wynajmujący nieruchomość powinie
n pamiętać .

05/06/2012

10/05/2012

Czy Wspólnota Mieszkaniowa odpowiada za awarie w lokalach Właścicieli Nieruchomości?
Zgodnie z art.415 kodeksu cywilnego do naprawienia szkody lub zadość uczynienia na poczet jej naprawy jest ten, kto wyrządził szkodę innej osobie na skutek swojego działania lub zaniechania Zarządu Wspólnoty, Zarządcy lub Administratora Nieruchomości, które noszą znamiona winy, czyli naruszenie obowiązków określonych w przepisami prawa. Mówiąc bardziej prosty sposób odpowiedzialność organów zarządzających Wspólnotą Mieszkaniową dotyczy tylko pionów instalacji co (pęknięcie rury), pionów instalacji wod-kan (pęknięć rur), oraz odpadającej elewacji na balkonie. Szkody te pokrywane są z ubezpieczenia Wspólnoty Mieszkaniowej. Do wypłaty ubezpieczenia poszkodowanemu Ubezpieczyciel wymaga protokołu sporządzonego przez organy administracyjne Wspólnoty Mieszkaniowej oraz konserwatora instalacji budynku.

10/05/2012

Czy wszyscy mieszkańcy wspólnoty mieszkaniowej powinni partycypować w kosztach remontów balkonów?
Ten problem jest często poruszaną sprawą na zebraniach z mieszkańcami podczas dyskusji i zatwierdzania planów remontowych. O ile w przypadku gdy każde mieszkanie w budynku posiada balkon a remont ma objąć wszystkie balkony w nieruchomości sprawa jest dość oczywista wszyscy właściciele partycypują w remoncie. Jeśli w budynku znajdują się mieszkania nie posiadające balkonów wtedy wśród mieszkańców pojawiają się wątpliwości a nawet sprzeciw dlaczego mają oni partycypować w kosztach remontu. Argumentem dla nich jest to, że balkon jest przynależną częścią mieszkania i to z pieniędzy poszczególnych właścicieli lokali powinny być finansowane remonty. Stanowisko Zarządu Wspólnoty, Zarządcy lub Administratora Nieruchomości powinno być jednoznaczne i zgodne z przepisami prawa, wszyscy właściciele muszą partycypować w kosztach remontu balkonów ponieważ balkon jest integralną częścią architektury budynku a zatem elewacji. Idąc dalej tym tropem balkony są częścią wspólną nieruchomości. Dotyczy to jednak nie całego balkonu. Remont z pieniędzy ogółu właścicieli powinien finansować wymianę barierek oraz płyt balkonowych i naściennych elementów elewacyjnych, nie powinien dotyczyć układania terakoty i innych elementów nie występujących przed remontem.

09/02/2012

Budynek biurowy naszych znajomych w Warszawie w okolicy skrzyżowania Ostrobramskiej Grochowskiej i Marsa

Budynek biurowy, Warszawa ul. Murmańska 23, Adam Szczurowski i Syn. 5700 metrów kwadratowych powierzchni biurowej do wynajęcia. 125 miejsc parkingowych.

09/02/2012

Jaki podatek od nieruchomości powinien być płacony za garaż podziemny?
W ostatnim czasie różne instancje Sądu Administracyjnego wypowiadały się na temat wykładni prawa i interpretacji przepisów Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Jednak najbardziej trafną i obowiązującą jest wyrok NSA z 12.10.2011r. (II FSK 733/10) stanowiący że garaż: stanowi część budynku mieszkalnego, podlega więc jako ta część, opodatkowaniu na podstawie art.2 ust. 1 pkt 2 (Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane: budynki lub ich części) w związku z art 1a ust1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (budynek-obiekt budowlany w rozumieniu prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach) podlegają opodatkowaniu z zastosowaniem stawki , o której mowa w art 5 ust 1 pkt 2a (do budynku oraz ich części mieszkalnych 0,70 zł od m2 powierzchni użytkowej)

08/02/2012

Jak pozbyć się dłużnika ze wspólnoty mieszkaniowej
Jeśli właściciel lokalu jest osobą nie mającą dochodów i niema możliwości i chęci ze strony osoby zadłużonej do zrestrukturyzowania długu, jedyną możliwością pozbycia się takiego dłużnika, który w szczególności jest uciążliwy dla małych, kilku, kilku-nasto mieszkaniowych Wspólnot, jest wystąpienie przez wspólnotę do sądu z żądaniem sprzedaży lokalu na licytacji. Przepisy regulujące takie postępowanie zawiera Ustawa o Własności Lokali w art.16. Po nadto do licytacji lokalu może dojść również w przypadku uporczywego naruszania porządku domowego lub utrudnianie przez jednego właściciela korzystania ze swoich lokali innemu właścicielowi. Z żądaniem do sądu występuje zarząd wspólnoty lub zarządca na mocy podjętej uchwały przez Wspólnotę ponieważ jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd. Jeśli sąd wyda pozwolenie na sprzedaż procedura przebiega tak jak w przypadku sprzedaży nieruchomości za długi w ramach egzekucji komorniczej. Na wniosek wspólnoty komornik organizuje licytację. Licytacja odbywa się w obecności sędziego. Cena wywoławcza wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez Rzeczoznawcę Majątkowego. Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana to komornik ma obowiązek ogłosić kolejny termin licytacji. Cena wywoławcza może być obniżona do 2/3 ceny z operatu. Jeśli w na drugiej licytacji nieruchomość nie zostanie sprzedana Wspólnota Mieszkaniowa ma prawo na mocy art. 984 Kodeksu Cywilnego może przejąć licytowany lokal.

08/02/2012

Vat za usługi spółdzielni dla wspólnot
Zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn.akt FSK 154/11) Wspólnoty powstałe w wyniku wyodrębnienia wszystkich lokali w danej nieruchomości zobowiązane są płacić podatek VAT od świadczonych usług na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej, która w dalszym ciągu jest Zarządcą budynku. Przepisy te wynikają z tego iż Wspólnota Mieszkaniowa nie jest podmiotem podlegającym Ustawie o Spółdzielniach Mieszkaniowych tylko Ustawie o Własności Lokali.

03/02/2012

Monitoring Techniczny Nieruchomości sprowadza się do 24 h kontroli bezpieczeństwa oraz utrzymania nieruchomości w nie pogorszonym stanie technicznym. Usługa ta realizowana jest po przez montaż różnego rodzaju czujników, czujek, łączników, kamer umieszczonych dowolnych miejscach które mają być przedmiotem kontroli, a następnie przesłanie pomiaru do stanowiska odczytu. Pomiar może dotyczyć dowolnych jednostek fizycznych i zdarzeń. System monitoringu może być zastosowany do monitorowania systemów wentylacyjno klimatyzacyjnych, urządzenia sieci elektrycznej i centralnego ogrzewania włącznie z transformatorami i wymiennikami ciepła.

25/01/2012

Co to jest Zarząd nieruchomością wspólną?
Pojęcie to można rozumieć w dwojaki sposób.
1.Funkcjonalnie- jako zarządzanie, administrowanie nieruchomością które zdefiniowane jest art. 18 Ustawy o Własności Lokali,
2.Podmiotowo-jako organ Wspólnoty Mieszkaniowej wybrany na mocy podjętej uchwały przez ogół właścicieli nieruchomości. Posiada on pełnomocnictwa do reprezentowania i podejmowania decyzji nie przekraczających zarządu zwykłego. Definicję Zarządu Wspólnoty można znaleźć w art 20 Ustawy o Własności Lokali.
Należy również pamiętać że Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej jest (organem) nie jest więc oddzielnym podmiotem prawa. Podejmując decyzje w imieniu spólnoty składa oświadczenie woli za wspólnotę a nie w jej imieniu (art 21 ust. 1 i 2 Ustawa o Własności lokali). Ustawę o Własności Lokali możesz znaleźć na stronie Zespołu Zarządzania Nieruchomościami "SYSTEM"