05/08/2026
● Novo RJUE - DL N.º 108/2026
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👀 Novas regras na compra e venda de imóveis em Portugal:
O que muda com o novo RJUE?
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🏠 A compra e venda de imóveis em Portugal passou a estar sujeita a novas regras que reforçam a transparência das transações e a proteção jurídica de compradores e vendedores. As alterações decorrem do Decreto-Lei n.º 108/2026, que introduz uma das mais significativas revisões do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) das últimas décadas.
Embora o diploma tenha sido publicado em 29 de maio de 2026, a maioria das suas disposições entrou em vigor a 3 de agosto de 2026, trazendo mudanças relevantes para todos os intervenientes no mercado imobiliário.
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📍 A principal alteração: a situação urbanística do imóvel passa a ter de constar do contrato.
Até agora, na escritura de compra e venda, existia apenas a obrigação de alertar as partes para a eventual inexistência dos títulos urbanísticos legalmente exigidos. Tratava-se, contudo, de uma advertência genérica, frequentemente sem impacto prático na decisão do comprador.
Com a entrada em vigor do novo RJUE, esta informação deixa de assumir a forma de um simples aviso e passa a constituir um elemento obrigatório do contrato de compra e venda.
Assim, o contrato deverá indicar expressamente uma das seguintes situações:
• O imóvel possui título urbanístico, sendo o respetivo documento apresentado;
• O vendedor declara ser titular do título urbanístico, ainda que este não seja apresentado no momento da celebração do contrato;
• O vendedor declara expressamente que o imóvel não dispõe de título urbanístico.
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📍 Importa salientar que a nova legislação não impede a transmissão de imóveis sem licença ou título urbanístico. O objetivo do legislador é assegurar que o comprador conhece previamente esta circunstância e pode tomar uma decisão plenamente informada.
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⁉️ Quais as consequências da omissão desta informação?
Esta é uma das mudanças com maior relevância prática.
De acordo com a interpretação jurídica que tem vindo a ser defendida por especialistas em direito imobiliário, a falta desta declaração poderá constituir fundamento para a anulabilidade do negócio, permitindo que a sua validade seja judicialmente contestada dentro dos prazos previstos no Código Civil.
Na prática, esta alteração reforça a proteção do comprador e aumenta a responsabilidade dos vendedores, mediadores, solicitadores, advogados e restantes profissionais envolvidos na transação, exigindo maior rigor na preparação da documentação contratual.
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⁉️ O que é um título urbanístico?
O título urbanístico é o documento que comprova que determinada operação urbanística foi autorizada ou admitida pelas entidades competentes.
Entre os exemplos mais comuns incluem-se:
• Licença de construção;
• Licença ou autorização de utilização;
• Outros títulos urbanísticos previstos no RJUE.
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📍 O novo regime atualiza igualmente este conceito, passando a admitir, em determinadas situações, que o título urbanístico seja comprovado através do requerimento apresentado junto da Câmara Municipal acompanhado da respetiva decisão favorável ou, nos casos de deferimento tácito, pelo comprovativo da apresentação do pedido, nos termos legalmente previstos.
A licença de utilização passa a acompanhar automaticamente o imóvel
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📍 Outra das alterações introduzidas pelo novo RJUE respeita à transmissão da licença de utilização.
A partir da entrada em vigor do novo regime, o título de utilização acompanha automaticamente o imóvel aquando da sua transmissão.
Na prática, o novo proprietário deixa de necessitar de requerer uma nova emissão da licença apenas para demonstrar que a utilização do imóvel se encontra legalmente licenciada, simplificando o processo de aquisição.
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⁉️ O que deve verificar antes de comprar um imóvel?
Apesar das alterações legislativas, continua a ser essencial proceder à análise cuidada da documentação do imóvel, antes da celebração do contrato-promessa ou da escritura.
Recomenda-se, em particular, verificar:
• A existência de título urbanístico válido;
• A existência de licença de utilização, quando legalmente exigida;
• A conformidade entre a utilização licenciada e a utilização efetiva do imóvel;
• A inclusão, no contrato, de todas as declarações obrigatórias previstas no novo RJUE;
• As implicações jurídicas e financeiras decorrentes da eventual inexistência de título urbanístico, incluindo a necessidade de futura regularização.
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🎯 A revisão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação representa um importante reforço da transparência e da segurança jurídica nas transações imobiliárias em Portugal.
A obrigatoriedade de identificar expressamente a situação urbanística do imóvel no contrato permite ao comprador conhecer, de forma clara, a realidade jurídica do bem antes da celebração da escritura. Paralelamente, exige aos vendedores e aos profissionais envolvidos um maior cuidado na preparação e verificação da documentação.
Num contexto de crescente exigência legal, a análise prévia da documentação e o acompanhamento por profissionais qualificados continuam a ser fundamentais para assegurar uma compra ou venda segura, reduzir o risco de litígios e garantir o cumprimento integral da legislação em vigor.
👉 Nota: O presente artigo tem natureza meramente informativa e não dispensa a consulta da legislação aplicável nem o aconselhamento jurídico adequado a cada situação concreta.
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