26/06/2017
Процедура приобретения недвижимости в Португалии
18 марта 2016 года
| Рубрики: Законы и правила - покупка, продажа, аренда
Теги: Португалия
Законодательством Португалии не предусмотрено каких-либо ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Разрешается покупка жилой и коммерческой недвижимости, а также земли – как на физическое, так и на юридическое лицо. Последнее обновление закона 18 марта 2016 года.
После предварительного ознакомления с предложениями посредством интернета, печатных изданий и посещения тематических выставок необходимо решить вопрос о посреднике. При желании сделку можно провести и самостоятельно, тем самым сэкономив средства на гонораре агентства, но следует быть готовым, что это потребует свободного владения португальским языком и изучения всех нюансов местного законодательства. Для наиболее быстрого и безопасного осуществления покупки рекомендуется обратиться в агентство по недвижимости.
Выбор агентств достаточно широк. Можно остановиться как на компании, работающей непосредственно в Португалии, так и на ее представительстве в Украине. Также существует немало украинских фирм, продающих недвижимость через своих португальских партнеров. Обращаясь к португальскому агентству, можно быть уверенным в чистоте сделки, поскольку Португалия является одной из немногих стран Европейского Союза, в которой деятельность агентства считается лицензионным видом деятельности и достаточно строго контролируется Министерством по строительству и недвижимости (INCI). Причем наличие лицензии у агентства легко проверить на официальном сайте министерства.
По закону каждое агентство также обязано обладать страховым полисом, по которому в случае форс-мажорных обстоятельств страховая компания покрывает расходы покупателя. Еще одним фактором, подтверждающим надежность агентства, является его опыт. Солидное агентство с многолетней репутацией не ставит свое имя под угрозу, проводя сомнительные сделки.
________________________________________
Перед выбором объекта лучше всего хорошо изучить рынок недвижимости Португалии
________________________________________
С ЧЕГО НАЧАТЬ
После более детального обсуждения сделки с компанией потенциальный покупатель приглашается на смотровой тур. Он включает в себя осмотр объектов и консультации специалистов. Речь не идет о бесплатном туризме, то есть расходы на транспорт и проживание покупатель оплачивает сам, однако при осуществлении покупки затраты могут быть учтены в стоимости объекта. Если при первом посещении не удалось остановиться на каком-либо объекте, тур можно повторить.
При отсутствии у покупателя возможности находиться в Португалии на протяжении всей сделки существует возможность так называемого удаленного приобретения. Для этого в Посольстве Португальской Республики в Украине оформляется доверенность (Procuração) на представителя – юриста, которая затем пересылается специалисту в Португалию. Документ оформляется на португальском языке.
В обязанности юриста также входит проведение экспертизы на предмет возможности продажи объекта, наличия всей необходимой документации, прав собственности на объект/земельный участок, отсутствия долгов и обременения, наличия разрешений на строительство и прочее. Юрист должен быть зарегистрирован в Обществе юристов “Ordem dos Advogados”. Каждый адвокат в Португалии весьма дорожит своим членством в Обществе и деловой репутацией.
ПОСЛЕ ВЫБОРА ОБЪЕКТА
Перед тем как стороны приступят непосредственно к сделке, необходимо осуществить несколько процедур.
Во-первых, покупатель получает местный налоговый номер (NIF – número de identificação fiscal). Его можно оформить в местном налоговом органе (Servico de Financas) через юриста или налогового представителя. Получение NIF необходимо, поскольку с приобретением недвижимости покупатель становится налогоплательщиком Португалии. Также налоговый номер требуется для открытия банковского счета.
Открывать счет в банке Португалии или нет – зависит от варианта перечисления средств. Путь первый – перевод средств из Украины на личный португальский счет, затем – с этого счета на счет продавца. Перечисление средств продавцу может выполнять юрист по доверенности покупателя. Второй путь является более распространенным. По нему покупатель переводит средства из Украины на специальный счет юриста, с которого они перечисляются продавцу. Однако оплата по сделке в любом случае будет совершаться безналичным платежом. Более подробная информация об открытии счета за границей и перечислении средств приведена в статье «Финансовый вопрос: как правильно оплачивать сделку?».
Еще один шаг – резервирование объекта. Для этого вносится резервационный взнос в размере 10% от стоимости объекта. Внесение этого взноса означает, что продавец снимает объект с продажи и теперь никто другой не сможет его приобрести. Оплата производится безналичным путем передачи чека продавцу. Если покупатель намерен провести сделку в сжатые сроки, то, по согласию сторон, можно обойтись без резервационного взноса и переходить сразу к заключению Предварительного договора (Contrato de Promessa de Compra e Venda) и оплате задатка.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
После резервирования объекта продавец и покупатель заключают Предварительный договор. Документ содержит описание объекта, цену, условия и порядок оплаты, права и обязанности сторон. На данном этапе покупатель вносит задаток в размере 10-30% от цены объекта. Если после заключения Предварительного договора продавец отказывается от сделки, он обязан выплатить покупателю задаток в двойном размере. Если от сделки отказывается покупатель, он теряет задаток и может быть привлечен продавцом к суду для выплаты компенсации. При осуществлении покупки по ипотеке отказ банка выдать кредит не является виной покупателя и задаток ему возвращается. Однако это условие в обязательном порядке должно быть прописано в договоре.
ПРОВЕРКА СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА
Между подписанием Предварительного и Основного договоров купли-продажи проходит от одного до шести месяцев. За это время юрист собирает все необходимые документы, подтверждающие юридическое и техническое состояние объекта.
К ним относятся следующие документы.
• Выписка из земельного кадастра (Centidão de Teor). В ней указаны местоположение объекта и его тип.
• Выписка из налоговой инспекции (Caderneta Urbana/Rustica Predial), или Домовая книга (Caderneta Predial). Документ о постановке объекта на налоговый учет, который также содержит данные о местоположении объекта, величине земельного участка, метраж и количество комнат, наличие гаража и т. д.
• Жилищный сертификат (Licença de Habitação). Документ из муниципалитета, подтверждающий соответствие объекта строительным нормам. Применяется только к зданиям, возведенным позднее 1951 года.
• Паспорт объекта (Ficha Técnica de Habitação). Это документ о праве собственности, включающий в себя жилищный сертификат и выписку из налоговой инспекции. В нем также указываются реквизиты подрядчика, заказчика и поставщиков строительных материалов, к которым в случае необходимости можно будет предъявлять претензии по качеству строительства. Паспорт требуется только для объектов с жилищным сертификатом, выданным после 30.03.2004.
• Документ от Португальского института по защите исторических памятников (IPPAR). Требуется для объектов, являющихся историческими памятниками. Выдается в IPPAR и муниципалитете, подтверждает, что данные учреждения не намерены пользоваться своим правом запрета на продажу.
• Сертификат по энергосбережению (Certificado Energetico). В нем указывается, соответствует ли здание новым нормам по расходу электроэнергии.
Также после подписания предварительного договора, но не менее чем за три дня до проведения окончательной сделки, необходимо уплатить в местной налоговой инспекции налог на переход права собственности и гербовый сбор. Подробнее об их расчете смотрите ниже, в разделе «Сопутствующие расходы».
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Итоговая сделка (Escritura) проходит в офисе нотариуса. Сначала специалист проверяет полноту и достоверность всех вышеуказанных документов, а также квитанции об уплате налогов. Тогда же проходит оплата оставшейся суммы сделки, а именно: продавец получает чек на денежные средства, находящиеся либо на персональном португальском счете покупателя, либо на специальном счете юриста.
Перед подписанием документа сторонами нотариус обязан прочесть его вслух. Чтение производится на португальском языке, поэтому если покупатель не владеет этим языком, он обязан иметь при себе переводчика – юриста или риэлтора.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ
По подписании Основного договора заверенные нотариусом копии документа направляются в Земельный кадастр Conservatoria do Registo Predial для регистрации нового собственника, а также в налоговые органы. После этого новый собственник получает переоформленный Регистрационный сертификат Certidão de Teor и Домовую книгу.
После смены собственника происходит перезаключение договоров по услугам телефонной связи, электро-, водо- и газоснабжению, а также по услугам кондоминиума.
________________________________________
________________________________________
СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ
Гербовый сбор (Imposto de Selo) составляет 0,8% от указанной в договоре цены объекта. Если сделка осуществляется с привлечением ипотеки, размер сбора увеличивается еще на 0,04-0,6%.
Размер налога на переход права собственности (Imposto Municipal Sobre as Transaccoes/Transmissoes Onerosas, или IMT) зависит от типа, стоимости, назначения (для
постоянного или временного проживания) и местоположения недвижимости (материковая Португалия или островная). Ставки налога IMT пересматриваются ежегодно. На 2015 год для нерезидентов установлены следующие значения:
Материковая Португалия (налоги при покупке)
Постоянное жилье
Стоимость недвижимости Величина налога Вычитаемая сумма
До €92 407 0 0
От €92 407 до €126 403 2% €1 848,14
От €126 403 до €172 348 5% €5 640,23
От €172 348 до €287 213 7% €9 087,19
От €287 213 до €574 323 8% €11 959,32
От €574 323 6% 0
Непостоянное жилье
Стоимость недвижимости Величина Налога Вычитаемая сумма
До €92 407 1% 0
От €92 407 до €126 403 2% €924,07
От €126 403 до €172 348 5% €4 716,16
От €172 348 до €287 213 7% €8 163,12
От €287 213 до €550 836 8% €11 035,25
От €550 836 6% 0
Майдейра и Азорские острова (налоги при покупке)
Постоянное жилье
Стоимость недвижимости Величина налога Вычитаемая сумма
До €115 509 0 0
От €115 509 до €158 004 2% €2 310,18
От €158 004 до €215 435 5% €7 050,39
От €215 435 до €359 016 7% €11 358,99
От €359 016 до €717 904 8% €14 949,15
Свыше €717 904 6% 0
Непостоянное жилье
Стоимость недвижимости Величина налога Вычитаемая сумма
До €115 509 1% 0
От €115 509 до €158 004 2% 1 155, 09
От €158 004 до €215 435 5% 5 895,20
От €215 435 до €359 016 7% 10 203,90
От €359 016 до €688 545 8% 13 794,06
Свыше €688 545 6% 0
Кроме этого владелец недвижимости должен ежегодно выплачивать Муниципальный налог IMI(Imposto Munisipal de Imoveis). Ставка налога варьируется от 0,3% до 0,8% от оценочной стоимости недвижимости. Если размер налога IMI не превышает €250, то он выплачивается в апреле каждого года. Если сумма налога выше, то она выплачивается равными частями 2 или 3 раза в год, в апреле и ноябре или апреле, июле и ноябре, соответственно.
Комиссия агентства составляет 3–5% от суммы сделки, плюс к этой сумме прибавляется НДС (IVA) в размере 23% (оплачивает продавец). Услуги юриста обойдутся в 1–1,5% от суммы сделки, нотариуса – от 1%. Оформление налогового номера NIF стоит €7,5. За регистрацию права собственности потребуется заплатить €250, смену счета на коммунальные услуги – от €100 до €200. При покупке в ипотеку обязательно проводится оценка объекта профессиональным оценщиком. Стоимость его услуг – от €300.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости
Гербовый сбор 0,8% от стоимости объекта, указанной в договоре (+0,6% при использовании ипотеки)
Налог на переход права собственности От 1% до 6%, зависит от типа, стоимости и местоположения недвижимости
Комиссия агентства 3-5% от суммы сделки (+НДС 23%, оплачиванмый продавцом)
Услуги юриста 1-1,5% от суммы сделки
Услуги нотариуса €250-270 (как правило, 1% от суммы сделки)
Оформление налогового номера €7,5
Регистрация права собственности €250 (при расчете наличными), €200+200 (при оформлении кредита)
Смена счета на коммунальные услуги €100-200
Услуги фискального поручителя €250 в год
Конкретный пример
Апартаменты c двумя спальнями 100 кв.м. c гаражом . Большая общая территория, охраняемая. Два бассейна. Город Албуфейра, Португаия. 500 метров от океана.
• Стоимость недвижимости €170.000
• Услуги нотариуса (ориентировочно) €250
• Регистры €270
• Подключение коммуникаций (ориентировочно) €20-40
• Налог не передачу собственности €4000
• Гербовый сбор €1400
• Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами €175.950
________________________________________
При покупке недвижимости на сумму от €350 000 можно претендовать на ВНЖ в Португалии
