João Coelho

08/10/2026

**O mercado imobiliário vai baixar?**

A resposta, neste momento, não aponta para uma descida generalizada ou acentuada dos preços das casas em Portugal nos próximos seis meses.

O cenário mais provável parece ser outro: **um abrandamento do ritmo de crescimento e um mercado progressivamente mais selectivo.**

Depois de vários anos marcados por uma forte valorização dos imóveis, o mercado entra numa fase em que o preço, a localização, as características do imóvel e a qualidade da apresentação assumem um peso cada vez maior na decisão de compra.

Isto signif**a que nem todos os imóveis terão o mesmo comportamento.

Os imóveis bem localizados, correctamente posicionados e ajustados à procura poderão continuar a encontrar compradores. Pelo contrário, imóveis colocados no mercado acima do seu valor real poderão permanecer mais tempo disponíveis e exigir posteriormente uma revisão da estratégia de comercialização.

Para quem vende, esta realidade reforça a importância de uma **avaliação rigorosa e de um posicionamento de preço adequado desde o início**.

Para quem compra, um mercado mais selectivo poderá signif**ar maior capacidade de análise e negociação, sobretudo quando existe uma diferença clara entre o preço pedido e o valor efectivamente reconhecido pelo mercado.

**A questão não será apenas saber se os preços sobem ou descem. Será perceber quais os imóveis que continuam a justif**ar o seu preço e quais terão de se adaptar a uma nova realidade.**

É aqui que a análise profissional e o conhecimento do mercado fazem a diferença.

**João Coelho | Private Advisor**

30/09/2026

29/09/2026

Moradia T3 | Alapraia, Estoril — Viver a poucos minutos do mar

**Há casas que se compram pela área. Outras escolhem-se pela forma como permitem viver.**

Em **Alapraia, Estoril**, esta moradia T3 encontra-se numa localização residencial privilegiada da Costa do Sol, onde a tranquilidade do bairro se cruza com a proximidade ao mar e com tudo aquilo que torna o Estoril uma referência para viver.

Uma casa pensada para uma vida confortável, com **3 quartos, 3 casas de banho e uma ampla área social de cerca de 60 m²**, organizada em diferentes ambientes.

No exterior, a experiência prolonga-se para uma **piscina aquecida com estrutura deslizante**, complementada por espaços exteriores em duas frentes. A exposição solar Este/Oeste proporciona luminosidade ao longo do dia.

Mas talvez um dos seus maiores atributos esteja **fora das quatro paredes**.

A partir desta localização, o Estoril oferece acesso à sua frente marítima, às praias e ao emblemático paredão que liga a zona do Estoril a Cascais, passando por praias como **Tamariz e Poça**.

Praia do Tamariz, Praia da Poça e Praia de Sao Pedro do Estoril fazem parte de uma envolvente onde o mar, o lazer e a qualidade de vida fazem parte do quotidiano.

**Alapraia permite, assim, ter uma casa verdadeiramente residencial sem abdicar daquilo que torna o Estoril especial: o mar, as praias, a luz, a proximidade a Cascais e uma localização com identidade própria.**

Uma moradia para quem procura **espaço, conforto, privacidade e uma localização que valoriza o modo de viver.**

**João Coelho**
*Private Real Estate Advisor*
KW Alfa

[Ver imóvel completo na KW Luxury](https://luxury.kw.com/property/Travessa-Joaquim-Miguel-Serra-e-Moura-71-Cascais-e-Estoril-Cascais-2765030/2161369276545332)

22/09/2026

**OS PREÇOS DAS CASAS ESTÃO MESMO A BAIXAR?**

Há sinais de correção no mercado. Mas dizer simplesmente que “os preços das casas estão a baixar” seria uma conclusão demasiado rápida.

**FACTO VERIFICADO**

Em agosto de 2026, o preço mediano das casas anunciadas em Portugal recuou **0,1% face a julho**, para 3.207 €/m².

No entanto, quando comparamos com agosto de 2025, o preço continua **7,5% acima**.

Na região de **Cascais**, a evolução recente é mais signif**ativa: -0,3% no último mês e -0,7% nos últimos três meses. Ainda assim, em termos anuais, os preços permanecem **2,6% acima**.

**ANÁLISE DE JOÃO COELHO**

O que estes números mostram, na minha leitura, não é ainda uma queda generalizada do mercado.

Mostram antes um **abrandamento e uma maior diferenciação entre zonas e imóveis**.

Depois de vários anos de forte valorização, pequenas correções nos preços pedidos podem ser um sinal de que compradores e vendedores estão a ajustar expectativas.

Para quem vende, isto reforça a importância de colocar o imóvel no mercado com um preço sustentado por dados reais e não apenas pela expectativa do proprietário.

Para quem compra, uma descida pontual não signif**a necessariamente que o mercado esteja prestes a f**ar muito mais barato. Signif**a que **a análise concreta do imóvel, da localização e do preço pedido é cada vez mais importante**.

No imobiliário, a pergunta certa não é apenas:

**“Os preços estão a baixar?”**

É:

**“O que está a acontecer nesta zona e neste imóvel?”**

**QUER SABER QUANTO VALE REALMENTE O SEU IMÓVEL?**

Consulte a minha página e fale comigo para uma análise profissional do mercado.

**João Coelho Advisor**
Discrição, estratégia e resultados no imobiliário de excelência.

**Fonte:** idealista / idealista-data — dados de preços de oferta, agosto de 2026.

21/09/2026

Moradia T3 em Alapraia, Estoril

Viver no Estoril é escolher uma localização onde a qualidade de vida se encontra com a proximidade do mar, a tranquilidade residencial e uma envolvente com uma identidade muito própria.

Em **Alapraia, Estoril**, encontra esta moradia T3, uma propriedade pensada para quem valoriza espaço, conforto e funcionalidade, numa das zonas mais procuradas da Costa do Sol.

Com **3 quartos, 3 casas de banho e 3 salas**, oferece uma distribuição generosa e versátil, adequada tanto à vida familiar como à criação de diferentes ambientes de estar e trabalho.

A propriedade conta ainda com **terraço, piscina coberta e cozinha totalmente equipada**, complementados por espaços exteriores que permitem usufruir da casa ao longo de todo o ano.

A localização é um dos seus principais atributos. Estoril é reconhecido pela sua proximidade às praias, escolas, comércio, restauração, serviços e acessos a Lisboa, mantendo simultaneamente o carácter residencial e tranquilo que leva muitas famílias a procurar esta região para viver.

É também uma zona marcada pela sua história e pelo seu património, onde a tradição e o prestígio da Costa do Sol convivem com uma oferta residencial contemporânea.

**Alapraia representa, assim, uma oportunidade para quem procura viver no Estoril com segurança, conforto e qualidade de vida, sem abdicar da proximidade de tudo o que é importante.**

Uma moradia para viver.
Uma localização para permanecer.

**João Coelho | Private Real Estate Advisor**
Discrição, estratégia e resultados no imobiliário de excelência.

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19/09/2026

🫵 Quantas oportunidades está a perder sem sequer se aperceber?🔔

Há profissionais imobiliários que trabalham muito, têm contactos, fazem estimativas, visitam imóveis, falam com proprietários e potenciais compradores… mas, no meio de tudo isto, **perdem o controlo dos seus estimados**.
🌟Um contacto que ficou por retomar.
🌟Um proprietário que estava interessado, mas deixou de receber acompanhamento.
🌟Uma oportunidade que ficou “para depois”.
🌟Uma informação importante que ficou perdida entre mensagens, chamadas e notas.
E o problema é que estas perdas raramente aparecem imediatamente.
Só aparecem mais tarde, quando percebe que aquele proprietário escolheu outro profissional.
Que aquele comprador avançou com outro imóvel.
Que aquela oportunidade simplesmente desapareceu.
**E quanto dinheiro representa tudo aquilo que ficou pelo caminho?**
O mais preocupante é quando isto se torna um padrão.
Primeiro perde-se uma oportunidade.
Depois outra.
Começa a existir a sensação de que se trabalha muito, mas os resultados não acompanham o esforço.
E, para alguns profissionais, chega o momento em que surge a pergunta:

👉**“Será que isto vale a pena?”**

Não é necessariamente falta de capacidade comercial.
Nem falta de vontade de trabalhar.

Muitas vezes, é simplesmente **falta de controlo sobre tudo aquilo que está a acontecer ao mesmo tempo**.

🔑É aqui que a RPS pretende fazer a diferença.

A RPS foi criada para ajudar profissionais imobiliários a **acompanhar melhor o seu negócio, organizar o trabalho e reduzir as oportunidades que se perdem por falta de acompanhamento**.

❌Não trabalha pelo profissional.
❌Não toma as decisões por ele.
❌Não substitui a sua experiência, o seu conhecimento ou a sua relação com o cliente.
👉**Ajuda-o a manter o controlo.**
Porque no imobiliário, uma oportunidade perdida pode signif**ar muito mais do que um contacto perdido.
**Pode signif**ar uma comissão que nunca vai receber.**
E a pergunta que f**a é:
**Quantas oportunidades está a perder hoje por simplesmente não conseguir acompanhar tudo?**

**RPS — Real Problems. Smart Solutions.**
*A plataforma B2B para profissionais imobiliários.*

13/09/2026

POST — RPS PORTUGAL

**RPS NÃO É O CRM DA AGÊNCIA.
É O SISTEMA OPERACIONAL DO PROFISSIONAL.**

Uma questão importante para quem trabalha no imobiliário:

A RPS Portugal **não foi criada para substituir o CRM da sua agência.**

O CRM da empresa continua a cumprir a sua função.

É aí que permanecem os **processos, obrigações, registos e informação que pertencem à agência**, de acordo com a sua estrutura e procedimentos internos.

A RPS trabalha numa dimensão diferente.

É o espaço onde o profissional pode organizar a sua actividade de forma estruturada:

**Imóveis**
O que tenho, o que estou a trabalhar e o que precisa de atenção.

**Clientes e oportunidades**
Quem estou a acompanhar, em que fase está cada relação e quais são as próximas decisões.

**Follow-up**
O que ficou pendente, quem precisa de contacto e quando agir.

**Gestão**
Prioridades, actividade, acompanhamento e organização diária.

**Desenvolvimento**
Perceber o que está a funcionar, onde existem oportunidades e onde o profissional pode melhorar.

A diferença está no propósito.

**O CRM da empresa gere a operação da empresa.**

**A RPS ajuda o profissional a gerir melhor a sua própria actividade profissional.**

Não é substituir.

Não é duplicar obrigações.

Não é criar mais burocracia.

É criar uma **camada operacional e inteligente de trabalho**, que ajuda o profissional a transformar informação dispersa em organização, acompanhamento, prioridades e decisões.

Porque ter informação registada é importante.

**Saber o que fazer com essa informação é outra coisa.**

# # # RPS Portugal

**Real Problems. Smart Solutions.**
*The Digital Operating System for Real Estate Professionals.*

👉 Conheça a RPS:
[https://rps-portugal-platform.lovable.app/](https://rps-portugal-platform.lovable.app/)

12/09/2026

🇵🇹 IMT de 7,5% para não residentes: o que mudou em 2026?

Uma alteração importante no Código do IMT veio reforçar a tributação na aquisição de imóveis para habitação por **adquirentes não residentes**.

Desde a alteração introduzida pelo **Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio**, a taxa de IMT é, em regra, de **7,5%** na aquisição de um prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação por um não residente. ([Diário da República][1])

Mas existem **exceções relevantes**.

A regra não se aplica, nomeadamente, quando o adquirente:
• já tenha sido considerado residente fiscal em Portugal;
• se torne residente fiscal em Portugal no prazo de **2 anos** após a aquisição;
• ou afete o imóvel a determinado regime de **arrendamento habitacional**, cumprindo as condições previstas na lei.

👉 **Por isso, antes de tomar uma decisão de investimento, é fundamental perceber exatamente como esta alteração se aplica ao seu caso.**

Na minha landing page **João Coelho Advisor**, acompanho as principais alterações legislativas e tendências que podem influenciar o mercado imobiliário português.

**Informação certa. Decisões mais seguras.**

🔎 **Consulte a minha página:**
[joaocoelhokw.lovable.app](https://joaocoelhokw.lovable.app/?utm_source=chatgpt.com)

*Informação de caráter geral. A aplicação concreta da legislação depende das circunstâncias de cada aquisição e deve ser confirmada junto das entidades ou profissionais competentes.* ([diariodarepublica.pt][2]) 

[1]: https://files.diariodarepublica.pt/1s/2026/05/09700/0001400040.pdf?utm_source=chatgpt.com "Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio"
[2]: https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/97-2026-1124493227 "Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio | DR"