28/09/2026
O sinal e a execução específ**a no contrato-promessa de compra e venda
O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) assume particular relevância nas transações imobiliárias, permitindo às partes vincular-se à celebração futura do contrato definitivo.
Entre os mecanismos jurídicos destinados a reforçar essa vinculação destacam-se o sinal e a execução específ**a, previstos, respetivamente, nos artigos 441.º e 442.º e no artigo 830.º do Código Civil.
Nos termos do artigo 441.º do Código Civil, presume-se que tem natureza de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor no âmbito de um contrato-promessa de compra e venda, ainda que seja apresentada como antecipação ou princípio de pagamento do preço.
O sinal desempenha uma importante função de garantia do cumprimento. Em caso de incumprimento definitivo imputável ao promitente-comprador, o promitente-vendedor pode, em regra, fazer seu o sinal recebido. Se o incumprimento definitivo for imputável ao promitente-vendedor, o promitente-comprador pode exigir a restituição do sinal em dobro, nos termos do artigo 442.º do Código Civil.
Situação diferente ocorre quando o CPCV contém uma condição resolutiva expressamente acordada pelas partes, destinada, por exemplo, a salvaguardar a obtenção de financiamento bancário pelo promitente-comprador ou a obtenção de determinado documento indispensável à concretização do negócio.
Verif**ando-se o evento previsto na cláusula, nos exatos termos contratualmente estabelecidos, a resolução decorre do mecanismo acordado pelas partes e não, em princípio, de um incumprimento contratual imputável a qualquer delas.
Nestes casos, se o contrato assim o estabelecer, o sinal entregue é restituído em singelo ao promitente-comprador, não se aplicando o regime sancionatório da perda do sinal ou da sua restituição em dobro previsto no artigo 442.º do Código Civil.
Estas cláusulas devem ser redigidas de forma particularmente rigorosa, identif**ando o evento que permite a resolução, o prazo para a sua verif**ação, a forma de comprovação e as consequências da resolução.
Por exemplo, numa cláusula de salvaguarda de financiamento, deve f**ar definido se basta a recusa do crédito por uma instituição bancária ou se são necessárias duas recusas, qual o montante mínimo de financiamento pretendido e até que data deve o comprador comunicar a não aprovação.
Importa, por outro lado, distinguir o mecanismo do sinal da execução específ**a.
Esta permite que, perante a recusa de uma das partes em celebrar o contrato prometido, a outra possa recorrer ao tribunal e obter uma sentença que produza os efeitos da declaração negocial da parte faltosa.
Na prática, em determinadas situações, o tribunal pode substituir a declaração de vontade daquele que se recusa a cumprir, permitindo concretizar juridicamente o negócio prometido.
Existe ainda uma proteção especialmente relevante nos contratos-promessa relativos à transmissão onerosa de direitos reais sobre edifícios ou frações autónomas abrangidos pelo artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil: nestes casos, o direito à execução específ**a não pode ser afastado pelas partes, conforme resulta do artigo 830.º, n.º 3.
Assim, o sinal e a execução específ**a prosseguem finalidades distintas.
O sinal funciona essencialmente como garantia e mecanismo de reação ao incumprimento, enquanto a execução específ**a procura alcançar o próprio resultado contratualmente prometido.
Já a verif**ação de uma condição resolutiva prevista no CPCV situa-se num plano diferente: quando acionada nos termos acordados, permite fazer cessar o contrato sem que tal corresponda necessariamente a incumprimento de qualquer das partes.
