26/03/2026
Habitação. Preços dispararam 140% e pouco mais de um terço da população tem acesso a casa "mediana"
Henrique Magalhães Claudino
O Boletim Económico do Banco de Portugal divulgado esta quarta-feira traça um retrato de “agravamento generalizado” no acesso à habitação, salientando que no espaço de menos de 10 anos o índice de preços na habitação disparou cerca de 140% ao mesmo tempo que a renda mediana por metro quadrado subiu cerca de 65% entre o primeiro trimestre de 2019 e o primeiro trimestre de 2025.
Na compra de habitação, a pressão dos preços surge como o fator central para explicar esta perda de acessibilidade. O Banco de Portugal escreve que “entre o início de 2019 e o final de 2023, o rácio prestação/rendimento duplicou”. “A prestação mensal aumentou de 350 euros para 855 euros, refletindo o aumento do montante do empréstimo (de cerca de 96.800 euros para cerca de 146.400 euros, associado às pressões sobre os preços) a que se adicionou o impacto do aumento das taxas de juro a partir de 2022”.
Dito de outra forma: “Ponderando os resultados por município pela população respetiva, em 2019 a casa mediana seria acessível - pela regra do rácio prestação/rendimento máximo de 40% - para cerca de 70% dos agregados familiares do país, enquanto em 2023 menos de 37% das famílias conseguiria ter acesso”.
E, mesmo com algum alívio mais recente vindo da política monetária, o banco central avisa que isso teve efeito limitado: “no período recente, o contributo da taxa de juro atenuou-se ligeiramente, refletindo a convergência das taxas de política monetária para o seu nível de longo prazo”, mas tal implicou uma “melhoria limitada” da acessibilidade, uma vez que se “continuaram a observar aumentos marcados do preço mediano das habitações transacionadas”.
Este agravamento foi, nota o Banco de Portugal, rápido e tornou-se também visível nos próprios rácios usados para medir o esforço das famílias. Veja-se, por exemplo, a tendência entre 2009 e 2021. Durante estes anos, lê-se no relatório, a prestação de um empréstimo contraído para comprar uma casa era inferior a 30% do rendimento mediano. Mas, a partir de 2022, essa realidade mudou completamente, com o mesmo indicador a atingir os 53% no último trimestre de 2023.
E, ainda que o peso da prestação do empréstimo no rendimento da família mediana se tenha reduzido ligeiramente (situa-se nos 48% nos três primeiros trimestres de 2025) e que o próprio rendimento das famílias tenha subido, o Banco de Portugal nota que esse fator é insuficiente para mudar o plano geral: “A deterioração da acessibilidade ocorreu não obstante o aumento nominal de cerca de 34% do rendimento mediano das famílias portuguesas entre o início de 2019 e o terceiro trimestre de 2025”..
A instituição liderada por Álvaro Santos Pereira indica ainda que o problema é “relativamente transversal" a todas as regiões e não se estende apenas às zonas litorais, ainda que estas sofram de uma pressão mais “severa”. “Os resultados apresentados apontam para um agravamento das dificuldades de acesso à habitação em Portugal relativamente transversal em termos regionais”, lê-se no boletim, que acrescenta que existe uma “correlação elevada entre a acessibilidade via compra e a acessibilidade via arrendamento ao nível do município”, o que sugere “uma resposta limitada da oferta habitacional”.
Refira-se, acrescenta o documento, que nos municípios com indicadores de acessibilidade mais desfavoráveis existe “evidência de escassez de oferta de novos fogos” face ao aumento da procura por residências habituais - um número associado à variação do número de famílias.
E quem não compra casas tem também “difícil acesso” ao mercado da habitação através do arrendamento. Como assinala o Banco de Portugal, “a acessibilidade via arrendamento reduziu-se, com o peso destes encargos no rendimento mediano a passar de 36% em 2019 para 47% no início de 2025”, ou seja, para uma família com rendimento mediano, arrendar casa tornou-se hoje significativamente mais custoso do que há seis anos, absorvendo quase metade do rendimento disponível.
No fundo, a leitura que o Banco de Portugal faz é a de que a escalada dos preços das casas e das rendas acabou por anular os efeitos positivos que poderiam ter vindo quer do aumento dos rendimentos, quer do alívio parcial dos juros. E que isso se verifica mesmo em cenários de habitação “mais modestos”.
Isto é, mesmo quando o Banco de Portugal simula cenários de entrada no mercado com casas mais pequenas ou mais baratas, o boletim diz que os resultados se mantêm “qualitativamente inalterados” e explica que, apesar de as taxas de esforço serem mais baixas nestes casos, “registaram um aumento significativo entre 2019 e 2023”. Mais: “mesmo com a consideração de opções habitacionais mais modestas”, continuam a existir dezenas de municípios onde o indicador de acessibilidade supera os 40%.
(via CNN)
