25/10/2020
Yields à boleia do Idealista…
O Idealista/newspublicou esta semana um artigo em que analisa os preços dos imóveis junto das melhores instituições de ensino, públicas ou privadas.
O artigo é interessante pois permite a um perito avaliador de imóveis encontrar “yields” praticadas no mercado imobiliário. É este exercício que vamos realizar no artigo de hoje e, complementarmente, comentar alguma da informação prestada.
De uma forma muito simples, sabemos que:
Valor do imóvel = Renda mensal x 12 / Yield
Da matemática resulta:
Yield = Renda mensal x 12 / Valor do imóvel
É isso que está traduzido na tabela:
A informação prestada pelo Idealista (e também por outras empresas do género, como por exemplo Casafari, Alfredo e Reatia) é uma excelente ajuda para o mercado imobiliário, mas deve ser analisada com todo o cuidado para não se tirarem conclusões precipitadas.
O artigo e a informação prestada suscitam-nos algumas interrogações:
-Não é mencionado no estudo qual a área a que se referem. Os preços são por m2 de área bruta privativa? de área bruta de construção? A questão das áreas é muito importante na avaliação de imóveis.
-O preço médio indicado é de venda ou é de oferta? Existe uma diferença de valor entre venda e oferta. Qual é o “gap de mercado” para cada uma das zonas consideradas?
(“Gap de mercado”: segundo a Confidencial Imobiliário, “Mede a distância percentual entre o preço médio das vendas realizadas e o valor médio da oferta disponível no mercado. Ou seja, indica o diferencial entre a oferta e a procura efetiva.”)
-A “yield” em Vila Nova de Famalicão indica que aqui o risco imobiliário é mais baixo que em Lisboa. De facto, “yields” mais baixas correspondem a mercados onde o risco é menor. Terá Vila Nova de Famalicão menos risco que Lisboa? Uma “Yield” de 2% é praticável?
-Tomemos agora como exemplo a zona do Externato Ribadouro, no Porto. É uma zona onde não existe construção nova, com prédios por reabilitar. De acordo com o Instituto Nacional de Estatística, o valor mediano de vendas por m2 de área bruta privativa na envolvente desta escola foi de 1992€/m2 (mesma secção estatística), 1934€/m2 de área bruta privativa na mesma freguesia e na mesma quadrícula (esta informação é do primeiro trimestre de 2020, mas atendendo à dinâmica do mercado imobiliário desde então). O estudo do idealista indica um preço médio de 3.000€/m2.
Como se justifica uma diferença tão elevada entre valores médios e valores medianos? É o “gap de mercado”? É uma amostra com muitos “outliers”? É …?
Em jeito de conclusão, recordamos parte do artigo que escrevemos para o Outofthebox:
“Estas notícias fizeram-nos reler o artigo “Statistics in the context of economic theory and the limits of automated valuation models in the valuation of individual properties”, da Prof. EWA Kucharska-Stasiak, da Universidade de Lodz. Para a Prof. EWA Kucharska-Stasiak, não existem apenas dúvidas sobre se os métodos estatísticos permitem que as características do imóvel sejam efetivamente refletidas no preço, mas surgem-lhe ainda maiores dúvidas se refletem o mercado imobiliário e comportamento de seus participantes.”
Por isso é que existem peritos avaliadores de imóveis e por isso é que eles são imprescindíveis no mercado imobiliário!
https://imoveis.1stvalue.pt/2020/10/25/yields-a-boleia-do-idealista/
https://avaliarpatrimonio.blogs
