29/05/2026
UMA DAS MAIS IMPORTANTES REFORMAS URBANÍSTICAS DAS ÚLTIMAS DÉCADAS
Foi hoje publicado em Diário da República, o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que introduz alterações profundas ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edif**ação (RJUE), procurando responder a uma realidade há muito identif**ada por promotores, técnicos, investidores e cidadãos, ou seja, a excessiva burocracia dos processos urbanísticos.
Entre as medidas destaca-se:
1. Mais operações passam para Comunicação Prévia
A principal mudança é a aposta na Comunicação Prévia em detrimento do licenciamento tradicional.
Passam a poder avançar por comunicação prévia muitas operações situadas em áreas onde os parâmetros urbanísticos já estejam claramente definidos por:
* Planos de Pormenor;
* Unidades de Execução;
* Operações de Loteamento;
* Algumas zonas urbanas consolidadas.
Na prática, em muitos casos o promotor pode iniciar a operação sem esperar por uma decisão formal da Câmara.
2. Informação Prévia ganha mais força
Quando um Pedido de Informação Prévia (PIP) define todos os parâmetros urbanísticos essenciais:
* Pode dispensar licenciamento posterior;
* Pode dispensar comunicação prévia posterior;
* Confere maior segurança jurídica ao investimento.
Isto torna o PIP uma ferramenta ainda mais relevante para promotores imobiliários.
3. Deferimento tácito reforçado
Mantém-se e reforça-se o princípio de que:
* Se a Câmara não decidir dentro do prazo legal;
* O pedido considera-se deferido.
O diploma elimina alguns prazos globais e passa a focar-se nos prazos intercalares de cada fase processual.
4. Reconstruções f**am muito simplif**adas
As obras de reconstrução passam a estar:
* Isentas de licença;
* Isentas de comunicação prévia.
Mas apenas quando reproduzam o último antecedente válido do edifício.
Se houver aumento de área ou volume deixa de ser reconstrução e passa a ser considerada ampliação.
5. Utilização dos edifícios f**a mais simples
Após a conclusão das obras:
* Se a obra teve licença, comunicação prévia ou PIP completo → basta uma comunicação prévia para utilização.
* Só em situações específ**as haverá comunicação prévia com prazo e eventual vistoria municipal.
Desaparece parte da burocracia associada às antigas licenças de utilização.
6. Digitalização obrigatória
Todos os processos urbanísticos passam a tramitar através de uma:
Plataforma Eletrónica de Licenciamentos Urbanísticos
Os municípios não podem criar etapas adicionais nem exigir documentos fora dos previstos na lei.
7. Menos exigências documentais
As câmaras f**am impedidas de exigir:
* Documentos não previstos na legislação;
* Formalidades adicionais;
* Peças instrutórias não previstas em portaria.
Isto procura uniformizar procedimentos entre municípios.
8. Consultas externas mais rápidas
As entidades externas (CCDR, APA, Infraestruturas de Portugal, etc.):
* Têm normalmente 20 dias para responder;
* As decisões passam a ser coordenadas pela CCDR;
* Em caso de divergência é realizada conferência decisória.
O objetivo é reduzir bloqueios administrativos.
9. Habitação acessível ganha incentivos
Clarif**a-se que:
* Os promotores podem cumprir obrigações de cedência através da construção de habitação acessível;
* Pode existir habitação acessível privada integrada nos projetos;
* Essa área conta para os parâmetros urbanísticos exigidos.
É uma medida orientada para aumentar a oferta habitacional.
10. Novas regras para compra e venda de imóveis
Nas escrituras e contratos de transmissão passa a ter de constar:
* Se existe título urbanístico;
* Se o vendedor declara possuir esse título;
* Ou se declara não o possuir.
A ideia é aumentar a transparência nas transações imobiliárias.
11. Alterações relevantes para promotores imobiliários
Para quem desenvolve projetos habitacionais, as medidas potencialmente mais importantes são:
1. Mais projetos podem avançar por comunicação prévia.
2. PIP completo pode dispensar procedimentos posteriores.
3. Menos burocracia municipal.
4. Deferimento tácito reforçado.
5. Utilização dos edifícios simplif**ada.
6. Reconstruções praticamente livres de controlo prévio.
7. Processos totalmente digitais.
8. Maior previsibilidade dos prazos.
Impacto para o seu caso (promoção imobiliária)
Pelo tipo de operações que costuma analisar (loteamentos e edifícios multifamiliares), as alterações mais relevantes são provavelmente:
- A expansão da comunicação prévia;
- O reforço do valor jurídico do PIP;
- A redução dos entraves nas consultas externas;
- As novas regras de cedências para habitação acessível.
Estas alterações representam uma mudança de paradigma: o foco deixa de estar no controlo administrativo prévio e passa a assentar mais na responsabilidade dos intervenientes, na fiscalização posterior e na previsibilidade dos procedimentos.
Do ponto de vista da promoção imobiliária, esta reforma poderá contribuir para reduzir signif**ativamente o tempo que medeia entre a aquisição de um terreno e o início efetivo da construção, aumentando a segurança jurídica dos investimentos e a capacidade de resposta do mercado habitacional.
Naturalmente, o verdadeiro teste será a sua aplicação prática. A simplif**ação legislativa só produzirá resultados se for acompanhada por uma adaptação célere dos municípios, pela operacionalização ef**az da plataforma eletrónica nacional e por uma mudança de cultura administrativa.
Ainda assim, é justo reconhecer que este diploma vai ao encontro de muitas das reivindicações que o setor tem vindo a apresentar ao longo dos últimos anos.
Menos burocracia. Mais previsibilidade. Mais responsabilidade. Mais investimento.
Resta agora garantir que a execução esteja à altura da ambição da norma.
