08/03/2017
A gestão de condomínios e a valorização de um imóvel
terça-feira, março 07, 2017
Em Portugal, a gestão de um condomínio, especialmente na vertente residencial, é vista como atividade pouco importante, desde que não avarie o portão da garagem, o elevador ou o serviço de limpeza esteja a ser mal efectuado. Não haja problemas com estas três áreas, e a maioria dos proprietários não se interessa minimamente pela gestão do condomínio onde tem o seu imóvel. Não está presente nas Assembleias, não comunica à administração os problemas que detecta, e em muitos casos, não paga as quotas.
Esta atividade, maioritariamente regulada pelos artigos 1414º a 1438º do Código Civil e pelo Decreto Lei 268/94 de 25 de Outubro, tem uma influência negativa ou positiva no valor de um imóvel, consoante as sucessivas administrações foram sendo mais ou menos eficazes na manutenção do edifício como um todo.
Em termos práticos, e comercialmente falando, imaginando uma situação em que dois apartamentos muito semelhantes (em características, preço e conservação), mas em edifícios diferentes, são postos à venda na mesma zona, o estado dos edifícios onde estão inseridos vai influenciar as hipóteses de venda e o valor dos mesmos. Consideremos que um dos edifícios tem uma entrada cuidada, as varandas não fechadas, ou fechadas uniformemente com o mesmo estilo, a limpeza irrepreensível, os elevadores cuidados. E imaginemos que o outro edifício é exactamente o oposto em relação a estas questões. Numa primeira abordagem, e provavelmente definitiva, os potenciais compradores vão interessar-se muito mais pelo apartamento do primeiro edifício, pois ao visitarem o segundo, percebem que para além dos problemas visíveis poderão existir outros que não estão visíveis num primeiro momento. Neste segundo caso, o cliente irá perceber que poderá ter custos acrescidos com o condomínio, o que em principio não se verificará no primeiro edifício.
Infelizmente, muitas das vezes, esta não é uma área em que os erros do passado possam ser corrigidos rapidamente, fundamentalmente porque os custos por vezes são elevados e o condomínio não tem disponível a verba necessária. Em Portugal, serão muitos os casos em que o recurso imediato aos condóminos, para a realização de obras, não é viável, por insuficiência financeira dos mesmos.
Neste sentido, é absolutamente fundamental, para a boa manutenção de um edifício, desde a primeira hora, começar a ser constituído um Fundo de Reserva, previsto no Artigo 4º do Decreto Lei 268/94 de 25 de Outubro, para futuros encargos. Este Fundo, que deverá ser, no mínimo, de 10% do valor das Despesas que cabem a cada condómino, será a salvaguarda futura de obras imprevistas, ou previstas, no âmbito da manutenção regular que o edifício deve ter.
A actividade dos administradores de condomínio, quando possível, não se deve cingir apenas ao edifício, mas também à sua envolvência. Na mesma análise do que valoriza, ou desvaloriza, um imóvel, não podemos deixar de fora a sua zona exterior, responsabilidade ou não do condomínio. Especialmente nos casos em que não é da sua responsabilidade, é importante procurar manter um contacto permanente com a Junta de Freguesia, com o objetivo de zelar pela boa manutenção de passeios, estradas, espaços verdes circundantes, e demais equipamentos públicos. Tal como no caso em que dois apartamentos iguais, poderão ter valor diferente consoante o estado do edifício, também dois apartamentos iguais, e até com edifícios semelhantes em termos de conservação, poderão ter preço diferente caso o espaço público circundante esteja melhor ou pior cuidado.
A compra de um apartamento, apesar de na maioria dos casos ser o maior investimento da vida de uma família, é feita com um misto de racionalidade, emoção, necessidade e impulso. Neste último caso, o impulso, o comprador age vencido pelo cansaço da busca do apartamento ideal para as suas posses. Depois de ver dezenas de imóveis, vai fixar-se naqueles em que o “trinómio” conjunto casa/prédio/zona mais lhe agradou, sem prestar demasiada atenção ao detalhe. E nestes casos, certamente que para muitos dos milhares de pessoas que anualmente compra apartamentos em Portugal, o aspeto de prédio e das zonas exteriores envolventes, vai, mesmo que de forma algo inconsciente, pesar na escolha final.
Num pais de proprietários, mas em que uma imensa maioria não está habituada a sê-lo, nem tem presente os elementos fundamentais para uma boa gestão de um imóvel, é fundamental não desprezar a gestão do condomínio onde o imóvel está inserido, sob pena do mesmo ao longo dos anos não se valorizar devidamente, limitando um valor de venda e consequentemente, o montante final que o vendedor terá de “lucro” com a venda. Também em muitos, demasiados, casos, o lucro da venda de um imóvel será a única poupança que o proprietário detém, e quanto maior for, melhor.
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Por Carlos Leite de Sousa
