07/04/2025
Como funciona a venda de imóveis em processo de insolvência?
Desde o plano de recuperação de uma empresa até à liquidação do património das pessoas singulares. Explicamos, com fundamento jurídico.
A venda de imóveis em processos de insolvência segue regras específ**as, sendo geralmente realizada através de leilão eletrónico. Quando uma empresa ou particular entra em insolvência, o património do devedor é administrado por um Administrador de Insolvência, que gere a liquidação dos bens. No entanto, a venda pode levantar desafios, especialmente quando se trata da habitação do insolvente. Explicamos tudo, com a ajuda de especialistas jurídicos.
O que é um processo de insolvência?
Como dispõe o artigo 1.º do Código de Insolvência e Recuperação de Empresas (“CIRE”), o processo de insolvência é um processo de execução universal, que tem como finalidade a satisfação dos credores do insolvente.
Tal poderá passar pela definição de um plano de recuperação da empresa, quando se trate de pessoa coletiva, ou traduzir-se na liquidação do património das pessoas singulares, que será vendido, e o seu produto repartido pelos credores, tal como explica Andreia Damásio, sócia contratada de Recuperação de Crédito e Insolvência, e de Marta Morais Silva, associada principal de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados, neste artigo preparado para o idealista/news.
Na sentença que declarar a insolvência, é desde logo nomeado um Administrador de Insolvência, que administrará a massa insolvente: todo o património do devedor. Ou seja, caso o insolvente seja proprietário de imóveis à data da declaração de insolvência, os mesmos serão apreendidos pelo Administrador de Insolvência e integrarão de imediato a massa insolvente para efeitos de venda judicial em qualquer das modalidades de venda que vier a ser definida pelo Administrador de Insolvência e aceite pelos Credores.
Tratando-se o imóvel da casa de habitação onde o insolvente habitualmente reside, este pode requerer a suspensão da entrega do imóvel. No entanto, ainda que o pedido de suspensão da entrega seja aceite pelos Credores, tal não impede o Administrador de Insolvência de prosseguir com as diligências de venda do imóvel. Esta situação cria um problema social signif**ativo, pois as famílias permanecem numa habitação já em processo de venda, criando insegurança jurídica e potenciais conflitos no momento da efetiva transmissão da posse. A legislação não estabelece mecanismos ef**azes de apoio ou transição habitacional para estes Insolventes (pessoas singulares).
Como é feita a venda de imóveis em leilão eletrónico?
A venda de imóveis em processo de insolvência é feita, preferencialmente, através de leilão eletrónico (regra), devido à publicidade do mesmo, que permite que qualquer pessoa consulte e apresente licitação (desde que registada na plataforma), garantindo a transparência e promovendo a celeridade da venda. Caso o imóvel se encontre onerado, os credores com garantias reais (normalmente, os Bancos que concederam crédito) serão ouvidos quanto à modalidade da venda, bem como quanto ao seu valor (valor base de venda). Tais Credores podem propor ao Administrador de Insolvência a aquisição do imóvel, por si ou por Terceiro, por preço superior ao valor de venda que o Administrador fixar – algo que o Administrador pode, ou não, aceitar, considerando sempre posição dos Credores reclamantes no processo.
Prosseguindo a venda do imóvel para leilão eletrónico, o mesmo f**a acessível durante o período que o Administrador de Insolvência determinar na plataforma E-Leilões, podendo assim qualquer interessado apresentar licitação para aquisição do imóvel. Tal proposta terá de ser superior a 85% do valor base de venda definido, com exceção do Administrador de Insolvência – que não pode, direta ou indiretamente, através de Pessoas e Entidades relacionadas adquirir os bens que integrem a massa insolvente.
Findo o leilão eletrónico, o imóvel será vendido à melhor proposta, desde que seja superior a 85% do valor de venda fixado ou qualquer outra proposta que, mesmo inferior, seja aceite pelo Administrador de Insolvência e pelos Credores. O Proponente será, então, notif**ado para depósito do preço na conta bancária da massa insolvente, que posteriormente será distribuído pelos Credores de acordo com a graduação dos seus créditos em sede da sentença de graduação e verif**ação de créditos.
A venda do imóvel em processo de insolvência é uma venda judicial, sendo o imóvel transmitido ao adquirente livre de ónus ou encargos. Para o instrumento da venda, é dispensada a existência de licença de utilização ou de construção; nesse caso, o adquirente deverá proceder à respetiva legalização.
Relativamente às obrigações fiscais, a compra de imóveis em processos de insolvência pode beneficiar de isenções ou reduções fiscais, nomeadamente no IMT, Imposto do Selo e IVA. No entanto, a aplicação destes benefícios depende do enquadramento legal da transação e da finalidade do imóvel adquirido.
A venda de imóveis em processos de insolvência segue regras específ**as, sendo geralmente realizada através de leilão eletrónico.
